內容摘要：目前國有土地資產通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現象嚴重，使得大量應有國家取得收益流失到少數單位和個人手中。
關鍵詞：兵團國有土地收益流失回收
按照國家、兵團的有關要求，兵團國土資源局始終把「增收節支」作為資產管理工作的重要內容來抓，保證土地管理各項工作的順利開展，積累了儲備資金。根據國發[2001]15號文件指出：「目前國有土地資產通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現象嚴重，使得大量應有國家取得收益流失到少數單位和個人手中」。這不僅嚴重影響了對國有土地的保護和開發、利用，而且滋生腐敗現象「。現就針對兵團國有土地使用收益收支管理問題，提出以下建議。
土地收益收支問題通過合理確定土地價格，加強行政劃撥土地的管理來解決
首先，應抓好土地出讓價格的管理。按照國家規程還應根據土地的具體位置、形狀、容積率、用途、環境和土地供應等因素對基準地價進行修正，由中介機構評估該宗土地的出讓底價，通過掛牌方式招標、拍賣、協議出讓。這是國有土地出讓的前提條件和基礎。
其次，應加強對土地行政劃撥的管理，由於各種原因，土地使用的「雙軌制」將在相當長時間內存在。為了減少行政劃撥中的土地收益流失，一方面要按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》關於劃撥用地範圍的規定嚴格執行，對行政劃撥土地的對象和面積、地段、用途嚴加控制，防止土地資源的浪費和不合理的配置；另一方面應加強對行政劃撥土地的土地使用稅的徵收。通過提高土地使用稅，適當縮小土地批租和土地行政劃撥之間的使用價格差距，尤其對非經營性用地中的有相對收入的單位，應提高土地使用稅。通過一段時間的過度，逐步拉平土地批租和行政劃撥間的價格差距，逐步取消土地使用的「雙軌制」。
再者，要加強經濟使用住房建設用地的管理，經濟使用住房建設用地必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，嚴禁開發商以開發經濟使用住房名義牟取暴力。對經濟使用住房的建設標準和銷售對象要做出嚴格規定。對開發商以開發經濟使用住房名義，改變用途性質牟取暴力的，應沒收非法所得，補交土地出讓金。
第四，土地用途改變，必須徵得規劃和土地部門的同意，並與政府重新簽定土地出讓合同，補交土地出讓金，避免行政劃撥土地轉為經營性用地所產生的土地收益流失。
二、在土地轉讓中徵收土地增值調節稅
土地使用權要依法公開交易，不得搞隱形交易。凡通過無償方式取得的土地使用權的，必須補交土地出讓金後方可轉讓，同時對轉讓中的土地增值徵收土地調節稅。這裡所指的增值部分是指政府對土地進行了投資並非轉讓投資改良所致。為了促使土地的合理利用和流動，可將部分增值留給土地使用者。為防止土地轉讓中的瞞價行為，若土地轉讓者申請的轉讓價格，明顯低於市場價，顯失公正時，政府有優先購買權。
三、土地出租中的土地收益流失，應通過收取租賃超標費辦法解決
基於和收取土地轉讓調節稅相同的原因，土地使用權租賃價格超過政府公布的指導性租賃價格時，出租人應按超額累進的方法，按一定比例向政府交納超標費。通過行政無償劃拔收取的土地使用權出租而又未補交土地出讓金的，應適當提高超標費標準；對土地出租者申報的土地租金明顯低於指導性租賃價格，政府有優先租賃權。
四、嚴禁空地買賣或變相土地使用權買賣等非法行為
應採取法律、行政、經濟手段嚴禁炒賣地皮和以地易房，以地分成等土地使用權變相買賣行為的發生。通過批租的土地，地上建築物完成工作量達到到規定的比例之前，不得轉讓土地使用權；資金欠拖不決，超過規定開發期限而未動工者，可以收取「空地稅」或收回土地使用權；已發生的空地買賣或變相土地買賣，應採取沒收非法所得，罰款和收回土地使用權等措施，加強對土地經營性行為的管理，防止土地收益流失。
五、收支方面要制定和完善各項土地資產管理制度，加強上級政府對下級政府及土地行政主管部門土地使用資產管理的監督
理好財的宗旨是為土地管理各項工作服好務，把有限的資金用到最需要的地方這是資金管理工作的重要任務，一是做好兵團土地管理幹部的生活保障；二是為事業的發展做好保障。對開展地籍、建設用地、執法監察、宣傳教育等工作做好保障。在開展農懇城鎮地籍專項調查、編制土地利用總體規劃、土地確權勘界做好資金的保證作用。土地審批和資產處置權力，責任重大，必須切實加強制度建設，規範行政行為，從制度上杜絕土地資產流失和腐敗行為的發生。各級上級政府要組織力量，對行政區域內基準地價和土地資產管理規定執行情況進行檢查，重點檢查集體決策和結果公開的執行情況，發現問題，要依法及時處理。
要徹底杜絕兵團國有土地收益流失絕非輕而易舉之事。因此，我們要認真貫徹執行好國家有關法律法規和一系列政策，認真學習好國發[2001]15號文件，這樣才能保證兵團城鎮國有土地收益流失降低到最低限度管理。
關鍵詞：兵團國有土地收益流失回收
按照國家、兵團的有關要求，兵團國土資源局始終把「增收節支」作為資產管理工作的重要內容來抓，保證土地管理各項工作的順利開展，積累了儲備資金。根據國發[2001]15號文件指出：「目前國有土地資產通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現象嚴重，使得大量應有國家取得收益流失到少數單位和個人手中」。這不僅嚴重影響了對國有土地的保護和開發、利用，而且滋生腐敗現象「。現就針對兵團國有土地使用收益收支管理問題，提出以下建議。
土地收益收支問題通過合理確定土地價格，加強行政劃撥土地的管理來解決
首先，應抓好土地出讓價格的管理。按照國家規程還應根據土地的具體位置、形狀、容積率、用途、環境和土地供應等因素對基準地價進行修正，由中介機構評估該宗土地的出讓底價，通過掛牌方式招標、拍賣、協議出讓。這是國有土地出讓的前提條件和基礎。
其次，應加強對土地行政劃撥的管理，由於各種原因，土地使用的「雙軌制」將在相當長時間內存在。為了減少行政劃撥中的土地收益流失，一方面要按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》關於劃撥用地範圍的規定嚴格執行，對行政劃撥土地的對象和面積、地段、用途嚴加控制，防止土地資源的浪費和不合理的配置；另一方面應加強對行政劃撥土地的土地使用稅的徵收。通過提高土地使用稅，適當縮小土地批租和土地行政劃撥之間的使用價格差距，尤其對非經營性用地中的有相對收入的單位，應提高土地使用稅。通過一段時間的過度，逐步拉平土地批租和行政劃撥間的價格差距，逐步取消土地使用的「雙軌制」。
再者，要加強經濟使用住房建設用地的管理，經濟使用住房建設用地必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，嚴禁開發商以開發經濟使用住房名義牟取暴力。對經濟使用住房的建設標準和銷售對象要做出嚴格規定。對開發商以開發經濟使用住房名義，改變用途性質牟取暴力的，應沒收非法所得，補交土地出讓金。
第四，土地用途改變，必須徵得規劃和土地部門的同意，並與政府重新簽定土地出讓合同，補交土地出讓金，避免行政劃撥土地轉為經營性用地所產生的土地收益流失。
二、在土地轉讓中徵收土地增值調節稅
土地使用權要依法公開交易，不得搞隱形交易。凡通過無償方式取得的土地使用權的，必須補交土地出讓金後方可轉讓，同時對轉讓中的土地增值徵收土地調節稅。這裡所指的增值部分是指政府對土地進行了投資並非轉讓投資改良所致。為了促使土地的合理利用和流動，可將部分增值留給土地使用者。為防止土地轉讓中的瞞價行為，若土地轉讓者申請的轉讓價格，明顯低於市場價，顯失公正時，政府有優先購買權。
三、土地出租中的土地收益流失，應通過收取租賃超標費辦法解決
基於和收取土地轉讓調節稅相同的原因，土地使用權租賃價格超過政府公布的指導性租賃價格時，出租人應按超額累進的方法，按一定比例向政府交納超標費。通過行政無償劃拔收取的土地使用權出租而又未補交土地出讓金的，應適當提高超標費標準；對土地出租者申報的土地租金明顯低於指導性租賃價格，政府有優先租賃權。
四、嚴禁空地買賣或變相土地使用權買賣等非法行為
應採取法律、行政、經濟手段嚴禁炒賣地皮和以地易房，以地分成等土地使用權變相買賣行為的發生。通過批租的土地，地上建築物完成工作量達到到規定的比例之前，不得轉讓土地使用權；資金欠拖不決，超過規定開發期限而未動工者，可以收取「空地稅」或收回土地使用權；已發生的空地買賣或變相土地買賣，應採取沒收非法所得，罰款和收回土地使用權等措施，加強對土地經營性行為的管理，防止土地收益流失。
五、收支方面要制定和完善各項土地資產管理制度，加強上級政府對下級政府及土地行政主管部門土地使用資產管理的監督
理好財的宗旨是為土地管理各項工作服好務，把有限的資金用到最需要的地方這是資金管理工作的重要任務，一是做好兵團土地管理幹部的生活保障；二是為事業的發展做好保障。對開展地籍、建設用地、執法監察、宣傳教育等工作做好保障。在開展農懇城鎮地籍專項調查、編制土地利用總體規劃、土地確權勘界做好資金的保證作用。土地審批和資產處置權力，責任重大，必須切實加強制度建設，規範行政行為，從制度上杜絕土地資產流失和腐敗行為的發生。各級上級政府要組織力量，對行政區域內基準地價和土地資產管理規定執行情況進行檢查，重點檢查集體決策和結果公開的執行情況，發現問題，要依法及時處理。
要徹底杜絕兵團國有土地收益流失絕非輕而易舉之事。因此，我們要認真貫徹執行好國家有關法律法規和一系列政策，認真學習好國發[2001]15號文件，這樣才能保證兵團城鎮國有土地收益流失降低到最低限度管理。
收藏