【摘要】近幾年，房地產業在 中國 迅速的 發展 起來，在中國 社會 經濟 發展中占據著重要的位置，然而也隨之產生了一系列的 問題 ，國家政府也制定出相應的政策，從宏觀上調控房地產市場，使之健康、持續、快速的在中國發展，為我國的經濟發展做出貢獻。文章結合2006年11月之前國家各部委發布的有關房地產業的宏觀調控政策，對現今房地產業出現的一些問題進行綜合評述的 分析 ，並提出了一些建設性的意見。
【關鍵詞】房地產 房地產市場 調控政策
中國的房地產業在2000年前後取消福利分房制度後取得了迅猛發展，2007年是中國房地產業發展的第十六個年頭，今天的房地產業正以開發規模每年20%左右的速度增長，已成為我國國民經濟的一個支柱產業，改變著國家的經濟結構，並切實的改善著我國居民的居住條件和居住環境，但中國的房地產業的發展仍然是處於初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些丞待解決的問題。本文結合2006年11月之前國家各部委發布的有關房地產業的宏觀調控政策，對現今房地產業出現的一些問題進行綜合評述的分析，並提出一些建設性的意見。
一、房地產市場的現狀
目前 房地產市場出現的問題主要體現在以下四個方面：
2、商品房價格上漲過快。目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由於商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規範。國家統計局調查統計的全國70個大中城市房屋銷售價格數據分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價格漲幅分別為6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可見，一季度漲幅回落，二季度開始反彈，但總體水平維持在較高的水平。
3、商品房結構不合理。房地產市場結構不合理已成為 影響 中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%——35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關係的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由於土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
4、房地產市場秩序混亂。2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至６月底，新設外商投資房地產 企業 同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長２倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場准入規則不夠規範，擾亂了我國貨幣政策的執行力度。房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在「售樓中心」設出之前，房地產開發商對「期房」的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。投機者藉助「期房」獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的「期房」與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由於普通的房地產消費者掌握有關建築業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
二、加強房地產市場調控的對策
下面結合2006年度出台的國家對房地產業發展各方面的調控政策，具體分析一下加強房地產市場發展的宏觀調控政策。
2、加強房地產價格的調控。2006年5月9日， 中國 國務院辦公廳轉發《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。力求通過切實調整住房供應結構，發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，整頓和規範房地產市場秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產統計和信息披露制度，共六個方面的 內容 來控制房價上漲過快的趨勢。加強房地產價格的調控，首先要保障城鎮中低收入家庭的住房需求，因此，必須大力的加大普通商品住房、 經濟 適用房和廉租房的供給量，建立房地產價格形成和監管體制，嚴格規範房地產價格形成機制，根據不同地區、不同的情況調節價格的增長幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項優惠政策的監管細則；此外，還應發揮土地的調控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場中去，形成房地產開發商競爭投資開發的局面，通過市場競爭來調節房地產價格，充分發揮市場的資源配置作用；第三，形成合理的商品房價格構成和銷售價格體制，對投放到銷售市場中去的商品房要明確其銷售價格構成及銷售價格 計算 標準；最後，要對房地產市場出現的不合理、不合法的附加費用及炒房，減少面積等非法行為進行嚴厲的查處、打擊。
3、加強房地產市場的監管。2006年7月24日，經國務院同意，建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合發布《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。2006年9月4日，針對個人轉讓住房過程中發生的相關費用有關扣除的規定不夠明確、詳細，及對二手房交易個人所得稅的徵收不到位， 影響 了執法剛性，造成稅收收入流失的 問題 制定了一系列政策和規定問題，國家外匯管理局、建設部聯合發布《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規範境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。 目前 境外熱錢進入中國房地產市場，要規範外商投資房地產市場准入、開發經營管理、嚴格境外機構和個人購房管理，就要提高部分外商投資房地產 企業 註冊資本金在投資總額中的比重，明確外商投資房地產企業的設立、股權和項目轉讓等程序，加強外商投資企業房地產開發經營管理，規範外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為，嚴格境外機構和個人購房的管理。所有地稅開始強制徵收房產出售個人所得稅，主管稅務機關在房地產交易場所設置稅務窗口，一併徵收房地產交易的營業稅、土地增值稅、個人所得稅等稅種，要求各稅同步徵收，使得個人所得稅不能再自願繳納，可讓繳納個稅與房屋過戶直接掛鈎。同時還要區分不同類別房屋，分別規定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等，使得現行政策更具有操作性，減輕納稅人的稅負。建立縝密的房地產投資規則，嚴格審核投資條件和投資項目。保證國內房地產開發商的投資收益，及規範外資進入我國房地產市場的秩序，使二者協調的 發展 ，在競爭中實現雙贏。 就出現的問題，採取分檔次的還貸利率不失為一個不可行的辦法。對購買不同檔次、不同面積的商品房的貸款購房者實行不均的還款利率，是利率與消費者購買商品房的檔次、面積成正比，這樣就可以使普通百姓切實的在金融調控政策中受益，又可以調節高收入群體與低收入群體的收入差距，逐步的改善商品房的結構，規範商品房市場的供給。
5、加強土地使用管理。房地產業開發的是土地產品，目前建設用地總量增長過快，有效的嚴把土地「閘門」就能夠有效的控制房地產市場的供給。2006年9月5日，《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》公布，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地「閘門」。《財政部、國土資源部、中國人民銀行關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》規定，從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。具體包括：一是新增建設用地土地有償使用費徵收標準提高一倍，並按照實際新增建設用地面積徵收；二是地方新增建設用地土地有償使用費全額繳入省級國庫；三是主要參照基本農田面積和土地開發整理重點任務分配新增建設用地土地有償使用費。此外，《通知》對新增建設用地土地有償使用費征管、收繳程序、清欠、監督檢查等也作出了規定，中國新增建設用地土地有償使用費標準將提高1倍。
加強土地管理，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為的監督檢查，嚴肅懲處使用土地的違法違規行為，促進集約用地，嚴格規範土地執法方面的要求和標準。對新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，房地產業將受到很大的影響，提高新增建設用地土地有償使用費標準會加大了房地產開發和投資的成本，從而提高了房地產價格，甚至會影響房地產市場的商品投放量，改變供給情況，其具體調控結果還有待觀察。
國家提高土地使用費用，不外乎是以此來調控房價、抑制投資規模和規範房地產秩序。土地是房地產業發展的基礎和根本，若將投放到市場中去的大塊土地劃分開來，根據各地地區不同的住房需求規劃，分批、分次序的投放到市場中，既可以滿足一定時間內該地區的住房需求，又可以延長土地這種不可再生資源的使用。此外，還可以通過競爭提高房地產開發商開發房屋的質量，抑制房價的大幅度的上漲問題。
【關鍵詞】房地產 房地產市場 調控政策
中國的房地產業在2000年前後取消福利分房制度後取得了迅猛發展，2007年是中國房地產業發展的第十六個年頭，今天的房地產業正以開發規模每年20%左右的速度增長，已成為我國國民經濟的一個支柱產業，改變著國家的經濟結構，並切實的改善著我國居民的居住條件和居住環境，但中國的房地產業的發展仍然是處於初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些丞待解決的問題。本文結合2006年11月之前國家各部委發布的有關房地產業的宏觀調控政策，對現今房地產業出現的一些問題進行綜合評述的分析，並提出一些建設性的意見。
一、房地產市場的現狀
目前 房地產市場出現的問題主要體現在以下四個方面：
2、商品房價格上漲過快。目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由於商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規範。國家統計局調查統計的全國70個大中城市房屋銷售價格數據分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價格漲幅分別為6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可見，一季度漲幅回落，二季度開始反彈，但總體水平維持在較高的水平。
3、商品房結構不合理。房地產市場結構不合理已成為 影響 中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%——35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關係的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由於土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
4、房地產市場秩序混亂。2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至６月底，新設外商投資房地產 企業 同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長２倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場准入規則不夠規範，擾亂了我國貨幣政策的執行力度。房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在「售樓中心」設出之前，房地產開發商對「期房」的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。投機者藉助「期房」獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的「期房」與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由於普通的房地產消費者掌握有關建築業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
二、加強房地產市場調控的對策
下面結合2006年度出台的國家對房地產業發展各方面的調控政策，具體分析一下加強房地產市場發展的宏觀調控政策。
2、加強房地產價格的調控。2006年5月9日， 中國 國務院辦公廳轉發《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。力求通過切實調整住房供應結構，發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，整頓和規範房地產市場秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產統計和信息披露制度，共六個方面的 內容 來控制房價上漲過快的趨勢。加強房地產價格的調控，首先要保障城鎮中低收入家庭的住房需求，因此，必須大力的加大普通商品住房、 經濟 適用房和廉租房的供給量，建立房地產價格形成和監管體制，嚴格規範房地產價格形成機制，根據不同地區、不同的情況調節價格的增長幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項優惠政策的監管細則；此外，還應發揮土地的調控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場中去，形成房地產開發商競爭投資開發的局面，通過市場競爭來調節房地產價格，充分發揮市場的資源配置作用；第三，形成合理的商品房價格構成和銷售價格體制，對投放到銷售市場中去的商品房要明確其銷售價格構成及銷售價格 計算 標準；最後，要對房地產市場出現的不合理、不合法的附加費用及炒房，減少面積等非法行為進行嚴厲的查處、打擊。
3、加強房地產市場的監管。2006年7月24日，經國務院同意，建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合發布《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。2006年9月4日，針對個人轉讓住房過程中發生的相關費用有關扣除的規定不夠明確、詳細，及對二手房交易個人所得稅的徵收不到位， 影響 了執法剛性，造成稅收收入流失的 問題 制定了一系列政策和規定問題，國家外匯管理局、建設部聯合發布《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規範境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。 目前 境外熱錢進入中國房地產市場，要規範外商投資房地產市場准入、開發經營管理、嚴格境外機構和個人購房管理，就要提高部分外商投資房地產 企業 註冊資本金在投資總額中的比重，明確外商投資房地產企業的設立、股權和項目轉讓等程序，加強外商投資企業房地產開發經營管理，規範外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為，嚴格境外機構和個人購房的管理。所有地稅開始強制徵收房產出售個人所得稅，主管稅務機關在房地產交易場所設置稅務窗口，一併徵收房地產交易的營業稅、土地增值稅、個人所得稅等稅種，要求各稅同步徵收，使得個人所得稅不能再自願繳納，可讓繳納個稅與房屋過戶直接掛鈎。同時還要區分不同類別房屋，分別規定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等，使得現行政策更具有操作性，減輕納稅人的稅負。建立縝密的房地產投資規則，嚴格審核投資條件和投資項目。保證國內房地產開發商的投資收益，及規範外資進入我國房地產市場的秩序，使二者協調的 發展 ，在競爭中實現雙贏。 就出現的問題，採取分檔次的還貸利率不失為一個不可行的辦法。對購買不同檔次、不同面積的商品房的貸款購房者實行不均的還款利率，是利率與消費者購買商品房的檔次、面積成正比，這樣就可以使普通百姓切實的在金融調控政策中受益，又可以調節高收入群體與低收入群體的收入差距，逐步的改善商品房的結構，規範商品房市場的供給。
5、加強土地使用管理。房地產業開發的是土地產品，目前建設用地總量增長過快，有效的嚴把土地「閘門」就能夠有效的控制房地產市場的供給。2006年9月5日，《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》公布，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地「閘門」。《財政部、國土資源部、中國人民銀行關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》規定，從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。具體包括：一是新增建設用地土地有償使用費徵收標準提高一倍，並按照實際新增建設用地面積徵收；二是地方新增建設用地土地有償使用費全額繳入省級國庫；三是主要參照基本農田面積和土地開發整理重點任務分配新增建設用地土地有償使用費。此外，《通知》對新增建設用地土地有償使用費征管、收繳程序、清欠、監督檢查等也作出了規定，中國新增建設用地土地有償使用費標準將提高1倍。
加強土地管理，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為的監督檢查，嚴肅懲處使用土地的違法違規行為，促進集約用地，嚴格規範土地執法方面的要求和標準。對新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，房地產業將受到很大的影響，提高新增建設用地土地有償使用費標準會加大了房地產開發和投資的成本，從而提高了房地產價格，甚至會影響房地產市場的商品投放量，改變供給情況，其具體調控結果還有待觀察。
國家提高土地使用費用，不外乎是以此來調控房價、抑制投資規模和規範房地產秩序。土地是房地產業發展的基礎和根本，若將投放到市場中去的大塊土地劃分開來，根據各地地區不同的住房需求規劃，分批、分次序的投放到市場中，既可以滿足一定時間內該地區的住房需求，又可以延長土地這種不可再生資源的使用。此外，還可以通過競爭提高房地產開發商開發房屋的質量，抑制房價的大幅度的上漲問題。
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