篇一：辦公樓物業客服
管理範圍
寫字樓客服部的主要職責是負責處理所有與客戶有關的問題包括：收集並反饋客人的意見，督促相關部門處理客人的投訴，監控相關部門的服務質量,實施物業公司的各項管理方案。客服部的管理範圍包括：物業辦公室、前台接待台、郵件分揀室、話務台、商務中心。 下面按各個區域分別介紹相應的管理範圍：
一、客服部辦公室:
（一）保持物業公司同客戶的聯繫，通過與客人接觸和定期拜訪收集、整理客戶信息和需求並及時傳達給有關部門作為工作指導和決策依據。
（二）接受處理客人投訴並定期整理、分類和存檔投訴記錄本。
負責下發派工單，並對派工單進行跟進工作。
同時把客戶的意見和要求傳遞給有關部門，並督促其迅速解決,將處理意見反饋給客戶。
（三）委派專人負責對保潔公司的管理工作和制定各項清潔計劃。
（四）控制和提高保潔公司的服務質量和工作效率。
（五）安排新入住公司辦理入住手續，辦理二次裝修申請手續。
會同相關部門進行收樓、完善一裝、監督二裝工作。
定期整理大廈入住客戶名單並分發給相應的部門。
（六）配合財務部對財務應收費用的管理工作及客戶欠款的催繳工作。
（七）負責公司部分對外聯絡工作。
（八）負責總經理布置的其它工作。
二、大堂接待台:
（一）準確掌握有關大廈的結構、布局及方位。
（二）準確掌握有關大廈客戶的中英文名稱、單元號、聯繫人、聯繫電話、緊急聯繫人、聯繫電話等。
（三）接待來往的客人，回答客人提出的問詢。
（四）規範接聽服務電話，給客人留言準確無誤並作好記錄。
（五）以電話、信函、拜訪和張貼通知等形式將物業公司的信息通知客戶並給予解釋。
（六）提供必要的服務信息。
（七）處理大堂內發生的一切緊急事件並通知客服部及相關部門。
（八）隨時接收客戶投訴，將投訴內容準確無誤的知會客服部及相關部門。
三、郵件分撿室：
（一）負責郵件的分揀、投遞及管理工作。
（二）設立專用信件登記薄，嚴格執行簽收制度。
四、話務台：
（一）接聽並迅速準確地轉接所有進大廈的電話。
（二）負責解釋並回答客人提出的電話問訊。
五、商務中心:
為大廈客戶提供商務秘書服務。
寫字樓日常管理
一、計劃管理
根據大廈的住戶情況和公司的經營管理的總體目標,客服部要制定出各種配套計劃,以使工作更加主動、有效和協調。主要計劃有：
（一）編制和控制部門年度的各項預算；
（二）根據大廈租戶情況制定每月工作計劃；召開每周業務工作會議，確保工作區域處於良好狀態。
（三）制訂每月培訓計劃並監督實施。
（四）制定好物資設備的管理計劃。
二、組織管理
根據大廈的規模及管理體制,設置、調整和完善客服部的各種機構和崗位，明確各種崗位的職責和任職要求，並制定各項工作的操作程序和業務流程，以及各項規章制度。
三、人員管理
根據各崗位的任職要求和待遇,聘用合適人員,通過培訓使他們掌握客服部工作的職業態度、職業知識、職業技術和養成職業習慣。同時，通過有效的獎懲與激勵管理，使員工能始終積極、主動地進行工作。
四、物資設備管理
制定好客服部物資設備的管理計劃。與採購部、倉庫、工程部等部門分工合作，做好客服部物資設備的採購、領用、安裝、維修、保養、更新等各項工作，以減少資金的耗費與占用。
五、質量管理
培訓員工樹立質量意識，實行全面質量管理。通過對客服部各項工作
質量標準的制定、實施、檢查、改進這樣一個不斷循環往復的過程，不斷保持和提高客服部的服務質量和工作質量水平。
六、預算管理
按照責任會計制度的要求，編制和控制客服部月、年度的各項預算。通過向總經理提出各種有利於單元的出售出租的建議，來不斷增加收入。
同時，在審批部門領用的物資時，努力在不降低規格的前提下，儘可能降低成本。
七、協調管理
協調好客服部與大廈內及大廈外各部門的關係。前者如與發展商、銷售部、秩序維護部、工程部、財務部、綜合部、保潔公司及財務採購人員的關係，後者如與街道辦事處、公安局、航空公司、快遞公司、郵局等的關係，以取得它們對客服部工作與管理工作的支持和合作。
寫字樓崗位職責
一、客服部經理崗位職責
職務名稱：客服部經理
直接上級：總經理
督導下級：客務主管 內務主管 前台接待員 客務代表
職責範圍：
1．貫徹執行總經理及分管領導下達的各項指令，負責大廈有關客戶服務，清潔，外委公司管理等日常事務的領導組織工作，及相關部門的協調工作；
2．負責制定部門工作程序，規章制度，服務規範等條例，並監督貫徹實施；
3．全面負責大廈用戶的投訴工作，審定緊急情況的應急處理程序，對緊急發事件及時做出決策，正確處理，儘可能將大廈及商戶（使用人）的損失降到最小限度；
4．負責與部門工作相關的政府機構及地方單位的外聯工作；
5．參加大廈內各種協調會，針對相應問題找相關人員及時予以解決；
1． 隨時對部門內員工進行培訓，了解掌握部門員工的思想狀況，提高員工的團隊精神，敬業精神，服務意識，職業道德及對公司的責任感；
2． 負責制定部門年度工作計劃部門年終總結及年度財務預算；
8．負責簽訂部門內的外委合同；
9．安排、協調部門內的日常工作，對員工作進行考核評定；
10．每周對大廈進行巡視，檢查衛生，租擺，殺蟲，設備，設施等存在的問題，及時予以解決；
11．每日審核員工的巡視記錄表，每周對工作單完成情況進行檢查；
12．審核每月《物業管理費應收表》，並跟進收費情況，對欠費現象制定出相應措施；
13．審核財務單據及各種上報文件；
14．制定、審定月度及每周部門工作計劃。
二、客務主管崗位職責
職務名稱：客務主管
報告上級：客服部經理
督導下級：前台接待員 客務代表
職責範圍：
1．定期對大廈用戶進走訪，對用戶提出的合理要求及時予以解決，確保物業公司與用戶之間良好的溝通關係，通過與客人接觸和定期拜訪，收集，整理用戶信息和需求，及時傳達給相關部門；
2．接待客戶的投訴，確定投訴性質，解決處理或呈報相關部門，並負責跟進處理結果；
3．對寫字樓、公寓內公共區域的設備，設施進行巡視檢查，發現問題及時報修，並跟進處理結果；
4．每日結清工程報修單，將巡視記錄交至經理審閱並存檔；
5．協助相關部門辦理用戶入住退租等各項手續；
6．按時核查收繳物業管理費，定期向財務部索要繳費實收表欠收表，對欠費現象及時解決；
7．協助客戶辦理二次裝修各項事宜；
8．遇有緊急事故，負責處理緊急事項，並做好善後工作。如火災、水 等事項應立即進行妥善處理，並疏導客戶撤離，做好事後的善後工作；
9．以《員工守則》及相關崗位職責，崗位標準嚴格要求客務部門員工，做好員工培訓工作並協助部門經理對員工進行考評，對客服部經理負責；
10．完成領導交辦門其他工作。
三、內務主管崗位職責
職務名稱：內務主管
報告上級：客服部經理
督導下級：外委清潔公司及所屬員工
職責範圍：
1．每日對大廈內公共區域的保潔、清潔、綠植、消殺等工作進行巡視檢查，發現問題及時整改，並跟進處理結果；
2．以《員工守則》及相關崗位職責，崗位標準嚴格要求清潔部門員工，做好員工培訓工作並協助部門經理對員工進行考評，對客服部經理負責；
3．每日將巡視記錄交至部門經理審閱，並做存檔工作；
4．本著為主創造優雅的工作氛圍，美化大廈環境的目的，就清潔工作向客服部經理提出意見建議；
5．做好對外委公司的檢查，督導工作，每月按時向部門經理提供對外委公司的考評結果，以利於每月的費用支付；
6．根據客服部總體安排制定清潔工作計劃；
7．對外委公司的工作進行客觀評估，並以事實為依據向客服部經理提交報告，以利於客服部經理做好外委招標工作；
8．與外委公司經常聯繫溝通，在監督檢查的同時配合他們做好服務工作；
9．完成領導交辦的其他工作。
篇二：物業管理商業模式及寫字樓物業管理要點
物業管理商業模式
模式一:物業服務提供商
物業服務提供商,又稱基礎服務模式，是目前占絕對優勢地位的主流商業模式。其特徵是,物業服務企業通過向業主及使用人提供物業管理區域內的保潔、綠化、秩序維護和房屋維修養護等綜合性的基礎服務,來獲取物業服務費的收入。其實質是,物業服務企業直接向業主出售准公共性的物業服務產品。 物業服務提供商對應的收費模式為包干制（雖然也有少數企業名義上採用酬金制模式,但實踐中依然採用包干制的費用核算方法）,適用的客戶類型多為缺乏專業素養的分散產權業主。該模式的優點是易於操作,簡單便捷,有利於物業服務企業強化成本意識,提高內控水平；缺點是交易透明度不夠,容易導致交易信息不對稱,企業難以取得客戶的信任,在收費率偏低的情況下,容易導致虧損,企業的經營風險較大。 模式二:物業顧問服務商
物業顧問服務商,又稱不動產顧問服務模式,通常是具備豐富的不動產投資、開發、經營和管理經驗的物業服務企業採用的商業模式，典型代表是成都嘉寶和國際「五大行」。其特徵是,物業服務企業利用掌握的專業知識和專業技能開展顧問服務,通過向上游的開發企業提供投資諮詢、前期策劃和銷售代理服務,向中游的物業服務企業提供管理方案設計、管理人員培訓和管理現場指導服務,向下游的業主提供租務管理、投資建議和不動產理財服務,來獲得物業顧問費用或佣金收入。其實質是,物業服務企業向客戶出售專業化的房地產諮詢和服務產品。
物業顧問服務商模式適用的客戶類型主要有三種:高端產品的開發企業、缺乏經驗的物業服務企業和投資型物業的業主。該模式的優點是資本投入少,企業收入穩定,經營風險低,專業形象好,房地產上中下游產業鏈的打通,有利於信息的利用和資源的整合；缺點是收入相對公開透明,企業利潤難以快速增長,客戶對企業的專業素質和品牌效應要求較高。
模式三:物業資源開發商
物業資源開發商,又稱為多種經營模式,通常是具有地產開發背景且具備豐富的物業衍生資源的物業服
務企業採用的商業模式,典型代表是綠城和上海仁恆。其特徵是,物業服務企業利用其管理的物業資源和客戶資源開展多種經營,通過搭建物業平台的方式,直接向客戶提供家居生活服務或者間接促成商家與客戶之間的交易,來獲得物業服務費用以外的收入。其實質是,物業服務企業開發物業資源邊際效益的多元化經營。
物業資源開發商模式的商業邏輯是:物業服務企業的關注重心從業主的物業服務需求本身轉向基於物業服務平台衍生的多元化需求。由於物業的不可移動性和物業服務的自然壟斷性,決定了基於物業服務形成的消費平台的相對壟斷性。相對於眾多消費品的商家來說,物業服務企業的優勢在於能夠利用最為接近終端客戶的地域優勢,最為準確地為商家提供消費者的需求信息,最大限度地為商家降低服務成本,因此自然便於其利用與業主形成的物業服務關係搭建具有相對壟斷地位的消費平台,最為便捷地促成商家與業主之間的交易撮合,並從中獲得自身的商業利潤。「物業搭台、商家唱戲、業主捧場」,當前一些企業試水的物業服務電子商務,正是運用最新網絡信息技術探索平台收費商業模式的實踐。
物業資源開發商模式適用的客戶類型,多為具有經營價值的高端物業業主。該模式的優點是能夠充分利用企業掌握的物業資源優勢,實現經濟效益的最大化，有利於物業服務企業增加收入,分散主業的經營風險；缺點是對物業資源的配置和經營人才的素質要求較高,多元經營考驗企業的綜合能力,容易稀釋有限的管理資源並可能影響基礎服務的品質。
寫字樓的物業管理
（一）寫字樓物業管理的模式
1、小而全的管理模式
由一個的物業管理企業對一幢辦公樓實施全面的物業管理，多為」麻雀雖小五臟俱全」，是目前較為普遍的做法。具體如下：
（1）發展商在物業建成後將日後的管理委託給某一家物業管理企業，包攬管理和服務。（2）發展商在物業管理建成後與某一家物業管理企業聯手組建管理公司，以彌補自身管理經驗與人才的匱乏。
（3）發展商自己組建物業管理，聘請境外著名物業管理集團為顧問。
2、規模化、集約化管理模式
物業管理隨著市場文化越來越趨向於規模化、集約化發展。規模化、集約化的物業管理企業實施高品位、專業化管理，具有嚴格的服務標準、運作規範和作業規範，配備高水平的管理人才。在此前提下，將部分管理項目的專業服務分解發包給具有相應資質的專業服務公司，同一專業服務公司，如保安、維修保養、保潔綠化等。物業管理企業按契約實行管理質量總控制。規模化、集約化使物業管理企業同時管理多幢寫字樓，形成規模，而承擔專業服務公司，同一專業服務公司可承擔多幢辦公樓的專業服務，規模化、集約化管理模式提高管理品位和水準，大大降低了費用成本，受到用戶青睞，也為物業管理自身發展創造了良好條件。國家各政府主管部門十分重視和扶植高規格、高水準和已相當管理規格的集團公司，鼓勵其擴大物業管理市場份額，提高示範性，使之成為物業管理髮展的行業領頭羊，以帶整個物業管理行業的健康發展。
（二）寫字樓物業管理的目標
寫字樓的租戶將以高效率的工作目的為主要目的，相應地管理與服務必須滿足他們這一需要一般來講，物業管理企業對寫字樓實施管理與服務時，應確立以下目標：
1、 在管理過程中，首先是要為業主和用戶創造與保持一個安全、舒適、快捷的工作與生活環境。 所謂安全：是指讓業主及用戶在大樓里工作、生活有安全感。具體包括人身安全、財產安全和消防安全。一旦發生意外，要及時、救護，報、並保護現場。
所謂舒適是指在寫字樓內創造一個優美的環境，讓業主及用戶在大樓內工作、生活都能感覺到舒服、方便。具體做法是要確保大廈內各種設備處於良好運行狀態的同，利用寫字樓內的裙樓、地下室等。開闢必要的停車、商場、會議、娛樂、餐飲等生活服務設施，滿足租戶的基本需要，進而為其創造方
便，舒適的工作和生活環境。
所謂快捷是指讓業主及用戶在大樓內，可隨時與世界各地聯繫，交換信息，抓住商機。
2、應確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發揮
寫字樓建成後，由於使用和自然力的作用而發生一定的損壞。自然力的作用因素主要有震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等；在使用過程中，由於人為因素的作用而受到損壞。如設計、施工質量較差、建築材料不合格、使用不當等情況。因此，隨著時間的推移，房屋結構部位、維護部、裝修、上下水及其部位各加強管理，就會影響到物來功能的正常發揮。如電梯中途停止運行；清水管、便池漏水，屋面漏雨，煤氣、供、空、供、供電中斷，裝飾怪脫落等，以上這些情況的發生，不僅使房屋的作用和功能不能正常發揮，還會過達到危房程或損壞，以至影響用戶工作、生活的正常進行。實施良好的不間斷的專業管理服務，不僅僅能使在於確保物業在整個使用周期內作用和功能的正常發揮，還可以延長物來的壽命,保障物業的經濟利益。
3、完善寫字樓管理不僅使物業管理保值，而且可以使物業增值
物業管理就是通過不間斷地維修養護，進行舊樓更新改造、室內裝修等，不僅能使物業及其設備處於完好狀態和正常進行，而且可以提高物業的檔次和適應性，使物保值增值，也更容易招徠顧客，出租或出售這些房屋獲取更多的租金或利潤，從而產生較高的經濟效益。
4、寫字樓管理應與「全國優秀大廈標準」要求相結合
「全國城市物業管理優秀大標準」，要求對大廈的房建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、和環境容貌等項目的維護、修繕和整治達到一定的標準。
（三）寫字樓物業管理的內容與要求
寫字樓的的維護、維修與環境管理的內容包括以下幾項：
1、裝修與管理
監督業主和使用人對寫字樓進行二次裝修，以確保樓定結構和附屬設施、設備不受破壞
2、房屋管理及維修養護
在管理過程中，一定要做到大及棟號、樓層有明顯的引路標誌；無違反規劃亂搭亂建；大廈外觀完好、整潔；房屋完好率達98%以上，零修合格率達100%，並建立的回訪制度和做好回記錄。
3、設備管理及維修保護
做到設備良好，運行正常，設備及機房環境整，配備所需各種專業技術人員，維修和操作員要持證上崗。實行24小時值班，在最短的時間內處理完突發的運行故障，保證供電系統24小時正常運行，出現故障立即排除；消防中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時啟用；電梯按規定時間運行，安設施齊全有效，、照明及其他附屬設施完好；
給排水系統通暢，汛期道路無積水，樓內、地下及車庫無積水和浸滄發生；無超標噪音和嚴重的泄漏水現象，冬季室內溫度不得低於16oC，「三廢」排放要符合國家環保標準。
4、清潔服務
要實行標準化的保潔，制訂完善的清潔細則，明確需要清潔的地方清潔和次數，並沒有專人負責、監督。同時要設垃圾、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備。
5、綠化服務
綠化管理既是一年四季日常性的工作，又具階段性的特點，必須按、照綠化的不同品種、不同習性、不現季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，安排不同的措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用經綠地現象。
6、保安服務
制訂全面的保安工作計，建立有效的保安制度，消除一切危機或影響業主與使用人生命和身心健康的外界因素。具體包括：
（1）根據寫字樓的布局和總面積、幢數、出入口處、公共設施數、業主及用戶人數，配保安固定崗位
篇三：物業管理商業模式及寫字樓物業管理要點
物業管理商業模式
模式一:物業服務提供商
物業服務提供商,又稱基礎服務模式，是目前占絕對優勢地位的主流商業模式。其特徵是,物業服務企業通過向業主及使用人提供物業管理區域內的保潔、綠化、秩序維護和房屋維修養護等綜合性的基礎服務,來獲取物業服務費的收入。其實質是,物業服務企業直接向業主出售准公共性的物業服務產品。
物業服務提供商對應的收費模式為包干制（雖然也有少數企業名義上採用酬金制模式,但實踐中依然採用包干制的費用核算方法）,適用的客戶類型多為缺乏專業素養的分散產權業主。該模式的優點是易於操作,簡單便捷,有利於物業服務企業強化成本意識,提高內控水平；缺點是交易透明度不夠,容易導致交易信息不對稱,企業難以取得客戶的信任,在收費率偏低的情況下,容易導致虧損,企業的經營風險較大。
模式二:物業顧問服務商
物業顧問服務商,又稱不動產顧問服務模式,通常是具備豐富的不動產投資、開發、經營和管理經驗的物業服務企業採用的商業模式，典型代表是成都嘉寶和國際「五大行」。其特徵是,物業服務企業利用掌握的專業知識和專業技能開展顧問服務,通過向上游的開發企業提供投資諮詢、前期策劃和銷售代理服務,向中游的物業服務企業提供管理方案設計、管理人員培訓和管理現場指導服務,向下游的業主提供租務管理、投資建議和不動產理財服務,來獲得物業顧問費用或佣金收入。其實質是,物業服務企業向客戶出售專業化的房地產諮詢和服務產品。
物業顧問服務商模式適用的客戶類型主要有三種:高端產品的開發企業、缺乏經驗的物業服務企業和投資型物業的業主。該模式的優點是資本投入少,企業收入穩定,經營風險低,專業形象好,房地產上中下游產業鏈的打通,有利於信息的利用和資源的整合；缺點是收
入相對公開透明,企業利潤難以快速增長,客戶對企業的專業素質和品牌效應要求較高。 模式三:物業資源開發商
物業資源開發商,又稱為多種經營模式,通常是具有地產開發背景且具備豐富的物業衍生資源的物業服務企業採用的商業模式,典型代表是綠城和上海仁恆。其特徵是,物業服務企業利用其管理的物業資源和客戶資源開展多種經營,通過搭建物業平台的方式,直接向客戶提供家居生活服務或者間接促成商家與客戶之間的交易,來獲得物業服務費用以外的收入。其實質是,物業服務企業開發物業資源邊際效益的多元化經營。
物業資源開發商模式的商業邏輯是:物業服務企業的關注重心從業主的物業服務需求本身轉向基於物業服務平台衍生的多元化需求。由於物業的不可移動性和物業服務的自然壟斷性,決定了基於物業服務形成的消費平台的相對壟斷性。相對於眾多消費品的商家來說,物業服務企業的優勢在於能夠利用最為接近終端客戶的地域優勢,最為準確地為商家提供消費者的需求信息,最大限度地為商家降低服務成本,因此自然便於其利用與業主形成的物業服務關係搭建具有相對壟斷地位的消費平台,最為便捷地促成商家與業主之間的交易撮合,並從中獲得自身的商業利潤。「物業搭台、商家唱戲、業主捧場」,當前一些企業試水的物業服務電子商務,正是運用最新網絡信息技術探索平台收費商業模式的實踐。
物業資源開發商模式適用的客戶類型,多為具有經營價值的高端物業業主。該模式的優點是能夠充分利用企業掌握的物業資源優勢,實現經濟效益的最大化，有利於物業服務企業增加收入,分散主業的經營風險；缺點是對物業資源的配置和經營人才的素質要求較高,多元經營考驗企業的綜合能力,容易稀釋有限的管理資源並可能影響基礎服務的品質。
寫字樓的物業管理
（一）寫字樓物業管理的模式
1、小而全的管理模式
由一個的物業管理企業對一幢辦公樓實施全面的物業管理，多為」麻雀雖小五臟俱全」，是目前較為普遍的做法。具體如下：
（1）發展商在物業建成後將日後的管理委託給某一家物業管理企業，包攬管理和服務。
（2）發展商在物業管理建成後與某一家物業管理企業聯手組建管理公司，以彌補自身管理經驗與人才的匱乏。
（3）發展商自己組建物業管理，聘請境外著名物業管理集團為顧問。
2、規模化、集約化管理模式
物業管理隨著市場文化越來越趨向於規模化、集約化發展。規模化、集約化的物業管理企業實施高品位、專業化管理，具有嚴格的服務標準、運作規範和作業規範，配備高水平的管理人才。在此前提下，將部分管理項目的專業服務分解發包給具有相應資質的專業服務公司，同一專業服務公司，如保安、維修保養、保潔綠化等。物業管理企業按契約實行管理質量總控制。規模化、集約化使物業管理企業同時管理多幢寫字樓，形成規模，而承擔專業服務公司，同一專業服務公司可承擔多幢辦公樓的專業服務，規模化、集約化管理模式提高管理品位和水準，大大降低了費用成本，受到用戶青睞，也為物業管理自身發展創造了良好條件。國家各政府主管部門十分重視和扶植高規格、高水準和已相當管理規格的集團公司，鼓勵其擴大物業管理市場份額，提高示範性，使之成為物業管理髮展的行業領頭羊，以帶整個物業管理行業的健康發展。
（二）寫字樓物業管理的目標
寫字樓的租戶將以高效率的工作目的為主要目的，相應地管理與服務必須滿足他們這一
需要一般來講，物業管理企業對寫字樓實施管理與服務時，應確立以下目標：
1、 在管理過程中，首先是要為業主和用戶創造與保持一個安全、舒適、快捷的工作與
生活環境。
所謂安全：是指讓業主及用戶在大樓里工作、生活有安全感。具體包括人身安全、財產安全和消防安全。一旦發生意外，要及時、救護，報、並保護現場。
所謂舒適是指在寫字樓內創造一個優美的環境，讓業主及用戶在大樓內工作、生活都能感覺到舒服、方便。具體做法是要確保大廈內各種設備處於良好運行狀態的同，利用寫字樓內的裙樓、地下室等。開闢必要的停車、商場、會議、娛樂、餐飲等生活服務設施，滿足租戶的基本需要，進而為其創造方便，舒適的工作和生活環境。
所謂快捷是指讓業主及用戶在大樓內，可隨時與世界各地聯繫，交換信息，抓住商機。
2、應確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發揮
寫字樓建成後，由於使用和自然力的作用而發生一定的損壞。自然力的作用因素主要有震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等；在使用過程中，由於人為因素的作用而受到損壞。如設計、施工質量較差、建築材料不合格、使用不當等情況。因此，隨著時間的推移，房屋結構部位、維護部、裝修、上下水及其部位各加強管理，就會影響到物來功能的正常發揮。如電梯中途停止運行；清水管、便池漏水，屋面漏雨，煤氣、供、空、供、供電中斷，裝飾怪脫落等，以上這些情況的發生，不僅使房屋的作用和功能不能正常發揮，還會過達到危房程或損壞，以至影響用戶工作、生活的正常進行。實施良好的不間斷的專業管理服務，不僅僅能使在於確保物業在整個使用周期內作用和功能的正常發揮，還可以延長物來的壽命,保障物業的經濟利益。
3、完善寫字樓管理不僅使物業管理保值，而且可以使物業增值
物業管理就是通過不間斷地維修養護，進行舊樓更新改造、室內裝修等，不僅能使物業
及其設備處於完好狀態和正常進行，而且可以提高物業的檔次和適應性，使物保值增值，也更容易招徠顧客，出租或出售這些房屋獲取更多的租金或利潤，從而產生較高的經濟效益。
4、寫字樓管理應與「全國優秀大廈標準」要求相結合
「全國城市物業管理優秀大標準」，要求對大廈的房建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、和環境容貌等項目的維護、修繕和整治達到一定的標準。
（三）寫字樓物業管理的內容與要求
寫字樓的的維護、維修與環境管理的內容包括以下幾項：
1、裝修與管理
監督業主和使用人對寫字樓進行二次裝修，以確保樓定結構和附屬設施、設備不受破壞
2、房屋管理及維修養護
在管理過程中，一定要做到大及棟號、樓層有明顯的引路標誌；無違反規劃亂搭亂建；大廈外觀完好、整潔；房屋完好率達98%以上，零修合格率達100%，並建立的回訪制度和做好回記錄。
3、設備管理及維修保護
做到設備良好，運行正常，設備及機房環境整，配備所需各種專業技術人員，維修和操作員要持證上崗。實行24小時值班，在最短的時間內處理完突發的運行故障，保證供電系統24小時正常運行，出現故障立即排除；消防中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時啟用；電梯按規定時間運行，安設施齊全有效，、照明及其他附屬設施完好； 給排水系統通暢，汛期道路無積水，樓內、地下及車庫無積水和浸滄發生；無超標噪音和嚴重的泄漏水現象，冬季室內溫度不得低於16oC，「三廢」排放要符合國家環保標準。
管理範圍
寫字樓客服部的主要職責是負責處理所有與客戶有關的問題包括：收集並反饋客人的意見，督促相關部門處理客人的投訴，監控相關部門的服務質量,實施物業公司的各項管理方案。客服部的管理範圍包括：物業辦公室、前台接待台、郵件分揀室、話務台、商務中心。 下面按各個區域分別介紹相應的管理範圍：
一、客服部辦公室:
（一）保持物業公司同客戶的聯繫，通過與客人接觸和定期拜訪收集、整理客戶信息和需求並及時傳達給有關部門作為工作指導和決策依據。
（二）接受處理客人投訴並定期整理、分類和存檔投訴記錄本。
負責下發派工單，並對派工單進行跟進工作。
同時把客戶的意見和要求傳遞給有關部門，並督促其迅速解決,將處理意見反饋給客戶。
（三）委派專人負責對保潔公司的管理工作和制定各項清潔計劃。
（四）控制和提高保潔公司的服務質量和工作效率。
（五）安排新入住公司辦理入住手續，辦理二次裝修申請手續。
會同相關部門進行收樓、完善一裝、監督二裝工作。
定期整理大廈入住客戶名單並分發給相應的部門。
（六）配合財務部對財務應收費用的管理工作及客戶欠款的催繳工作。
（七）負責公司部分對外聯絡工作。
（八）負責總經理布置的其它工作。
二、大堂接待台:
（一）準確掌握有關大廈的結構、布局及方位。
（二）準確掌握有關大廈客戶的中英文名稱、單元號、聯繫人、聯繫電話、緊急聯繫人、聯繫電話等。
（三）接待來往的客人，回答客人提出的問詢。
（四）規範接聽服務電話，給客人留言準確無誤並作好記錄。
（五）以電話、信函、拜訪和張貼通知等形式將物業公司的信息通知客戶並給予解釋。
（六）提供必要的服務信息。
（七）處理大堂內發生的一切緊急事件並通知客服部及相關部門。
（八）隨時接收客戶投訴，將投訴內容準確無誤的知會客服部及相關部門。
三、郵件分撿室：
（一）負責郵件的分揀、投遞及管理工作。
（二）設立專用信件登記薄，嚴格執行簽收制度。
四、話務台：
（一）接聽並迅速準確地轉接所有進大廈的電話。
（二）負責解釋並回答客人提出的電話問訊。
五、商務中心:
為大廈客戶提供商務秘書服務。
寫字樓日常管理
一、計劃管理
根據大廈的住戶情況和公司的經營管理的總體目標,客服部要制定出各種配套計劃,以使工作更加主動、有效和協調。主要計劃有：
（一）編制和控制部門年度的各項預算；
（二）根據大廈租戶情況制定每月工作計劃；召開每周業務工作會議，確保工作區域處於良好狀態。
（三）制訂每月培訓計劃並監督實施。
（四）制定好物資設備的管理計劃。
二、組織管理
根據大廈的規模及管理體制,設置、調整和完善客服部的各種機構和崗位，明確各種崗位的職責和任職要求，並制定各項工作的操作程序和業務流程，以及各項規章制度。
三、人員管理
根據各崗位的任職要求和待遇,聘用合適人員,通過培訓使他們掌握客服部工作的職業態度、職業知識、職業技術和養成職業習慣。同時，通過有效的獎懲與激勵管理，使員工能始終積極、主動地進行工作。
四、物資設備管理
制定好客服部物資設備的管理計劃。與採購部、倉庫、工程部等部門分工合作，做好客服部物資設備的採購、領用、安裝、維修、保養、更新等各項工作，以減少資金的耗費與占用。
五、質量管理
培訓員工樹立質量意識，實行全面質量管理。通過對客服部各項工作
質量標準的制定、實施、檢查、改進這樣一個不斷循環往復的過程，不斷保持和提高客服部的服務質量和工作質量水平。
六、預算管理
按照責任會計制度的要求，編制和控制客服部月、年度的各項預算。通過向總經理提出各種有利於單元的出售出租的建議，來不斷增加收入。
同時，在審批部門領用的物資時，努力在不降低規格的前提下，儘可能降低成本。
七、協調管理
協調好客服部與大廈內及大廈外各部門的關係。前者如與發展商、銷售部、秩序維護部、工程部、財務部、綜合部、保潔公司及財務採購人員的關係，後者如與街道辦事處、公安局、航空公司、快遞公司、郵局等的關係，以取得它們對客服部工作與管理工作的支持和合作。
寫字樓崗位職責
一、客服部經理崗位職責
職務名稱：客服部經理
直接上級：總經理
督導下級：客務主管 內務主管 前台接待員 客務代表
職責範圍：
1．貫徹執行總經理及分管領導下達的各項指令，負責大廈有關客戶服務，清潔，外委公司管理等日常事務的領導組織工作，及相關部門的協調工作；
2．負責制定部門工作程序，規章制度，服務規範等條例，並監督貫徹實施；
3．全面負責大廈用戶的投訴工作，審定緊急情況的應急處理程序，對緊急發事件及時做出決策，正確處理，儘可能將大廈及商戶（使用人）的損失降到最小限度；
4．負責與部門工作相關的政府機構及地方單位的外聯工作；
5．參加大廈內各種協調會，針對相應問題找相關人員及時予以解決；
1． 隨時對部門內員工進行培訓，了解掌握部門員工的思想狀況，提高員工的團隊精神，敬業精神，服務意識，職業道德及對公司的責任感；
2． 負責制定部門年度工作計劃部門年終總結及年度財務預算；
8．負責簽訂部門內的外委合同；
9．安排、協調部門內的日常工作，對員工作進行考核評定；
10．每周對大廈進行巡視，檢查衛生，租擺，殺蟲，設備，設施等存在的問題，及時予以解決；
11．每日審核員工的巡視記錄表，每周對工作單完成情況進行檢查；
12．審核每月《物業管理費應收表》，並跟進收費情況，對欠費現象制定出相應措施；
13．審核財務單據及各種上報文件；
14．制定、審定月度及每周部門工作計劃。
二、客務主管崗位職責
職務名稱：客務主管
報告上級：客服部經理
督導下級：前台接待員 客務代表
職責範圍：
1．定期對大廈用戶進走訪，對用戶提出的合理要求及時予以解決，確保物業公司與用戶之間良好的溝通關係，通過與客人接觸和定期拜訪，收集，整理用戶信息和需求，及時傳達給相關部門；
2．接待客戶的投訴，確定投訴性質，解決處理或呈報相關部門，並負責跟進處理結果；
3．對寫字樓、公寓內公共區域的設備，設施進行巡視檢查，發現問題及時報修，並跟進處理結果；
4．每日結清工程報修單，將巡視記錄交至經理審閱並存檔；
5．協助相關部門辦理用戶入住退租等各項手續；
6．按時核查收繳物業管理費，定期向財務部索要繳費實收表欠收表，對欠費現象及時解決；
7．協助客戶辦理二次裝修各項事宜；
8．遇有緊急事故，負責處理緊急事項，並做好善後工作。如火災、水 等事項應立即進行妥善處理，並疏導客戶撤離，做好事後的善後工作；
9．以《員工守則》及相關崗位職責，崗位標準嚴格要求客務部門員工，做好員工培訓工作並協助部門經理對員工進行考評，對客服部經理負責；
10．完成領導交辦門其他工作。
三、內務主管崗位職責
職務名稱：內務主管
報告上級：客服部經理
督導下級：外委清潔公司及所屬員工
職責範圍：
1．每日對大廈內公共區域的保潔、清潔、綠植、消殺等工作進行巡視檢查，發現問題及時整改，並跟進處理結果；
2．以《員工守則》及相關崗位職責，崗位標準嚴格要求清潔部門員工，做好員工培訓工作並協助部門經理對員工進行考評，對客服部經理負責；
3．每日將巡視記錄交至部門經理審閱，並做存檔工作；
4．本著為主創造優雅的工作氛圍，美化大廈環境的目的，就清潔工作向客服部經理提出意見建議；
5．做好對外委公司的檢查，督導工作，每月按時向部門經理提供對外委公司的考評結果，以利於每月的費用支付；
6．根據客服部總體安排制定清潔工作計劃；
7．對外委公司的工作進行客觀評估，並以事實為依據向客服部經理提交報告，以利於客服部經理做好外委招標工作；
8．與外委公司經常聯繫溝通，在監督檢查的同時配合他們做好服務工作；
9．完成領導交辦的其他工作。
篇二：物業管理商業模式及寫字樓物業管理要點
物業管理商業模式
模式一:物業服務提供商
物業服務提供商,又稱基礎服務模式，是目前占絕對優勢地位的主流商業模式。其特徵是,物業服務企業通過向業主及使用人提供物業管理區域內的保潔、綠化、秩序維護和房屋維修養護等綜合性的基礎服務,來獲取物業服務費的收入。其實質是,物業服務企業直接向業主出售准公共性的物業服務產品。 物業服務提供商對應的收費模式為包干制（雖然也有少數企業名義上採用酬金制模式,但實踐中依然採用包干制的費用核算方法）,適用的客戶類型多為缺乏專業素養的分散產權業主。該模式的優點是易於操作,簡單便捷,有利於物業服務企業強化成本意識,提高內控水平；缺點是交易透明度不夠,容易導致交易信息不對稱,企業難以取得客戶的信任,在收費率偏低的情況下,容易導致虧損,企業的經營風險較大。 模式二:物業顧問服務商
物業顧問服務商,又稱不動產顧問服務模式,通常是具備豐富的不動產投資、開發、經營和管理經驗的物業服務企業採用的商業模式，典型代表是成都嘉寶和國際「五大行」。其特徵是,物業服務企業利用掌握的專業知識和專業技能開展顧問服務,通過向上游的開發企業提供投資諮詢、前期策劃和銷售代理服務,向中游的物業服務企業提供管理方案設計、管理人員培訓和管理現場指導服務,向下游的業主提供租務管理、投資建議和不動產理財服務,來獲得物業顧問費用或佣金收入。其實質是,物業服務企業向客戶出售專業化的房地產諮詢和服務產品。
物業顧問服務商模式適用的客戶類型主要有三種:高端產品的開發企業、缺乏經驗的物業服務企業和投資型物業的業主。該模式的優點是資本投入少,企業收入穩定,經營風險低,專業形象好,房地產上中下游產業鏈的打通,有利於信息的利用和資源的整合；缺點是收入相對公開透明,企業利潤難以快速增長,客戶對企業的專業素質和品牌效應要求較高。
模式三:物業資源開發商
物業資源開發商,又稱為多種經營模式,通常是具有地產開發背景且具備豐富的物業衍生資源的物業服
務企業採用的商業模式,典型代表是綠城和上海仁恆。其特徵是,物業服務企業利用其管理的物業資源和客戶資源開展多種經營,通過搭建物業平台的方式,直接向客戶提供家居生活服務或者間接促成商家與客戶之間的交易,來獲得物業服務費用以外的收入。其實質是,物業服務企業開發物業資源邊際效益的多元化經營。
物業資源開發商模式的商業邏輯是:物業服務企業的關注重心從業主的物業服務需求本身轉向基於物業服務平台衍生的多元化需求。由於物業的不可移動性和物業服務的自然壟斷性,決定了基於物業服務形成的消費平台的相對壟斷性。相對於眾多消費品的商家來說,物業服務企業的優勢在於能夠利用最為接近終端客戶的地域優勢,最為準確地為商家提供消費者的需求信息,最大限度地為商家降低服務成本,因此自然便於其利用與業主形成的物業服務關係搭建具有相對壟斷地位的消費平台,最為便捷地促成商家與業主之間的交易撮合,並從中獲得自身的商業利潤。「物業搭台、商家唱戲、業主捧場」,當前一些企業試水的物業服務電子商務,正是運用最新網絡信息技術探索平台收費商業模式的實踐。
物業資源開發商模式適用的客戶類型,多為具有經營價值的高端物業業主。該模式的優點是能夠充分利用企業掌握的物業資源優勢,實現經濟效益的最大化，有利於物業服務企業增加收入,分散主業的經營風險；缺點是對物業資源的配置和經營人才的素質要求較高,多元經營考驗企業的綜合能力,容易稀釋有限的管理資源並可能影響基礎服務的品質。
寫字樓的物業管理
（一）寫字樓物業管理的模式
1、小而全的管理模式
由一個的物業管理企業對一幢辦公樓實施全面的物業管理，多為」麻雀雖小五臟俱全」，是目前較為普遍的做法。具體如下：
（1）發展商在物業建成後將日後的管理委託給某一家物業管理企業，包攬管理和服務。（2）發展商在物業管理建成後與某一家物業管理企業聯手組建管理公司，以彌補自身管理經驗與人才的匱乏。
（3）發展商自己組建物業管理，聘請境外著名物業管理集團為顧問。
2、規模化、集約化管理模式
物業管理隨著市場文化越來越趨向於規模化、集約化發展。規模化、集約化的物業管理企業實施高品位、專業化管理，具有嚴格的服務標準、運作規範和作業規範，配備高水平的管理人才。在此前提下，將部分管理項目的專業服務分解發包給具有相應資質的專業服務公司，同一專業服務公司，如保安、維修保養、保潔綠化等。物業管理企業按契約實行管理質量總控制。規模化、集約化使物業管理企業同時管理多幢寫字樓，形成規模，而承擔專業服務公司，同一專業服務公司可承擔多幢辦公樓的專業服務，規模化、集約化管理模式提高管理品位和水準，大大降低了費用成本，受到用戶青睞，也為物業管理自身發展創造了良好條件。國家各政府主管部門十分重視和扶植高規格、高水準和已相當管理規格的集團公司，鼓勵其擴大物業管理市場份額，提高示範性，使之成為物業管理髮展的行業領頭羊，以帶整個物業管理行業的健康發展。
（二）寫字樓物業管理的目標
寫字樓的租戶將以高效率的工作目的為主要目的，相應地管理與服務必須滿足他們這一需要一般來講，物業管理企業對寫字樓實施管理與服務時，應確立以下目標：
1、 在管理過程中，首先是要為業主和用戶創造與保持一個安全、舒適、快捷的工作與生活環境。 所謂安全：是指讓業主及用戶在大樓里工作、生活有安全感。具體包括人身安全、財產安全和消防安全。一旦發生意外，要及時、救護，報、並保護現場。
所謂舒適是指在寫字樓內創造一個優美的環境，讓業主及用戶在大樓內工作、生活都能感覺到舒服、方便。具體做法是要確保大廈內各種設備處於良好運行狀態的同，利用寫字樓內的裙樓、地下室等。開闢必要的停車、商場、會議、娛樂、餐飲等生活服務設施，滿足租戶的基本需要，進而為其創造方
便，舒適的工作和生活環境。
所謂快捷是指讓業主及用戶在大樓內，可隨時與世界各地聯繫，交換信息，抓住商機。
2、應確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發揮
寫字樓建成後，由於使用和自然力的作用而發生一定的損壞。自然力的作用因素主要有震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等；在使用過程中，由於人為因素的作用而受到損壞。如設計、施工質量較差、建築材料不合格、使用不當等情況。因此，隨著時間的推移，房屋結構部位、維護部、裝修、上下水及其部位各加強管理，就會影響到物來功能的正常發揮。如電梯中途停止運行；清水管、便池漏水，屋面漏雨，煤氣、供、空、供、供電中斷，裝飾怪脫落等，以上這些情況的發生，不僅使房屋的作用和功能不能正常發揮，還會過達到危房程或損壞，以至影響用戶工作、生活的正常進行。實施良好的不間斷的專業管理服務，不僅僅能使在於確保物業在整個使用周期內作用和功能的正常發揮，還可以延長物來的壽命,保障物業的經濟利益。
3、完善寫字樓管理不僅使物業管理保值，而且可以使物業增值
物業管理就是通過不間斷地維修養護，進行舊樓更新改造、室內裝修等，不僅能使物業及其設備處於完好狀態和正常進行，而且可以提高物業的檔次和適應性，使物保值增值，也更容易招徠顧客，出租或出售這些房屋獲取更多的租金或利潤，從而產生較高的經濟效益。
4、寫字樓管理應與「全國優秀大廈標準」要求相結合
「全國城市物業管理優秀大標準」，要求對大廈的房建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、和環境容貌等項目的維護、修繕和整治達到一定的標準。
（三）寫字樓物業管理的內容與要求
寫字樓的的維護、維修與環境管理的內容包括以下幾項：
1、裝修與管理
監督業主和使用人對寫字樓進行二次裝修，以確保樓定結構和附屬設施、設備不受破壞
2、房屋管理及維修養護
在管理過程中，一定要做到大及棟號、樓層有明顯的引路標誌；無違反規劃亂搭亂建；大廈外觀完好、整潔；房屋完好率達98%以上，零修合格率達100%，並建立的回訪制度和做好回記錄。
3、設備管理及維修保護
做到設備良好，運行正常，設備及機房環境整，配備所需各種專業技術人員，維修和操作員要持證上崗。實行24小時值班，在最短的時間內處理完突發的運行故障，保證供電系統24小時正常運行，出現故障立即排除；消防中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時啟用；電梯按規定時間運行，安設施齊全有效，、照明及其他附屬設施完好；
給排水系統通暢，汛期道路無積水，樓內、地下及車庫無積水和浸滄發生；無超標噪音和嚴重的泄漏水現象，冬季室內溫度不得低於16oC，「三廢」排放要符合國家環保標準。
4、清潔服務
要實行標準化的保潔，制訂完善的清潔細則，明確需要清潔的地方清潔和次數，並沒有專人負責、監督。同時要設垃圾、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備。
5、綠化服務
綠化管理既是一年四季日常性的工作，又具階段性的特點，必須按、照綠化的不同品種、不同習性、不現季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，安排不同的措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用經綠地現象。
6、保安服務
制訂全面的保安工作計，建立有效的保安制度，消除一切危機或影響業主與使用人生命和身心健康的外界因素。具體包括：
（1）根據寫字樓的布局和總面積、幢數、出入口處、公共設施數、業主及用戶人數，配保安固定崗位
篇三：物業管理商業模式及寫字樓物業管理要點
物業管理商業模式
模式一:物業服務提供商
物業服務提供商,又稱基礎服務模式，是目前占絕對優勢地位的主流商業模式。其特徵是,物業服務企業通過向業主及使用人提供物業管理區域內的保潔、綠化、秩序維護和房屋維修養護等綜合性的基礎服務,來獲取物業服務費的收入。其實質是,物業服務企業直接向業主出售准公共性的物業服務產品。
物業服務提供商對應的收費模式為包干制（雖然也有少數企業名義上採用酬金制模式,但實踐中依然採用包干制的費用核算方法）,適用的客戶類型多為缺乏專業素養的分散產權業主。該模式的優點是易於操作,簡單便捷,有利於物業服務企業強化成本意識,提高內控水平；缺點是交易透明度不夠,容易導致交易信息不對稱,企業難以取得客戶的信任,在收費率偏低的情況下,容易導致虧損,企業的經營風險較大。
模式二:物業顧問服務商
物業顧問服務商,又稱不動產顧問服務模式,通常是具備豐富的不動產投資、開發、經營和管理經驗的物業服務企業採用的商業模式，典型代表是成都嘉寶和國際「五大行」。其特徵是,物業服務企業利用掌握的專業知識和專業技能開展顧問服務,通過向上游的開發企業提供投資諮詢、前期策劃和銷售代理服務,向中游的物業服務企業提供管理方案設計、管理人員培訓和管理現場指導服務,向下游的業主提供租務管理、投資建議和不動產理財服務,來獲得物業顧問費用或佣金收入。其實質是,物業服務企業向客戶出售專業化的房地產諮詢和服務產品。
物業顧問服務商模式適用的客戶類型主要有三種:高端產品的開發企業、缺乏經驗的物業服務企業和投資型物業的業主。該模式的優點是資本投入少,企業收入穩定,經營風險低,專業形象好,房地產上中下游產業鏈的打通,有利於信息的利用和資源的整合；缺點是收
入相對公開透明,企業利潤難以快速增長,客戶對企業的專業素質和品牌效應要求較高。 模式三:物業資源開發商
物業資源開發商,又稱為多種經營模式,通常是具有地產開發背景且具備豐富的物業衍生資源的物業服務企業採用的商業模式,典型代表是綠城和上海仁恆。其特徵是,物業服務企業利用其管理的物業資源和客戶資源開展多種經營,通過搭建物業平台的方式,直接向客戶提供家居生活服務或者間接促成商家與客戶之間的交易,來獲得物業服務費用以外的收入。其實質是,物業服務企業開發物業資源邊際效益的多元化經營。
物業資源開發商模式的商業邏輯是:物業服務企業的關注重心從業主的物業服務需求本身轉向基於物業服務平台衍生的多元化需求。由於物業的不可移動性和物業服務的自然壟斷性,決定了基於物業服務形成的消費平台的相對壟斷性。相對於眾多消費品的商家來說,物業服務企業的優勢在於能夠利用最為接近終端客戶的地域優勢,最為準確地為商家提供消費者的需求信息,最大限度地為商家降低服務成本,因此自然便於其利用與業主形成的物業服務關係搭建具有相對壟斷地位的消費平台,最為便捷地促成商家與業主之間的交易撮合,並從中獲得自身的商業利潤。「物業搭台、商家唱戲、業主捧場」,當前一些企業試水的物業服務電子商務,正是運用最新網絡信息技術探索平台收費商業模式的實踐。
物業資源開發商模式適用的客戶類型,多為具有經營價值的高端物業業主。該模式的優點是能夠充分利用企業掌握的物業資源優勢,實現經濟效益的最大化，有利於物業服務企業增加收入,分散主業的經營風險；缺點是對物業資源的配置和經營人才的素質要求較高,多元經營考驗企業的綜合能力,容易稀釋有限的管理資源並可能影響基礎服務的品質。
寫字樓的物業管理
（一）寫字樓物業管理的模式
1、小而全的管理模式
由一個的物業管理企業對一幢辦公樓實施全面的物業管理，多為」麻雀雖小五臟俱全」，是目前較為普遍的做法。具體如下：
（1）發展商在物業建成後將日後的管理委託給某一家物業管理企業，包攬管理和服務。
（2）發展商在物業管理建成後與某一家物業管理企業聯手組建管理公司，以彌補自身管理經驗與人才的匱乏。
（3）發展商自己組建物業管理，聘請境外著名物業管理集團為顧問。
2、規模化、集約化管理模式
物業管理隨著市場文化越來越趨向於規模化、集約化發展。規模化、集約化的物業管理企業實施高品位、專業化管理，具有嚴格的服務標準、運作規範和作業規範，配備高水平的管理人才。在此前提下，將部分管理項目的專業服務分解發包給具有相應資質的專業服務公司，同一專業服務公司，如保安、維修保養、保潔綠化等。物業管理企業按契約實行管理質量總控制。規模化、集約化使物業管理企業同時管理多幢寫字樓，形成規模，而承擔專業服務公司，同一專業服務公司可承擔多幢辦公樓的專業服務，規模化、集約化管理模式提高管理品位和水準，大大降低了費用成本，受到用戶青睞，也為物業管理自身發展創造了良好條件。國家各政府主管部門十分重視和扶植高規格、高水準和已相當管理規格的集團公司，鼓勵其擴大物業管理市場份額，提高示範性，使之成為物業管理髮展的行業領頭羊，以帶整個物業管理行業的健康發展。
（二）寫字樓物業管理的目標
寫字樓的租戶將以高效率的工作目的為主要目的，相應地管理與服務必須滿足他們這一
需要一般來講，物業管理企業對寫字樓實施管理與服務時，應確立以下目標：
1、 在管理過程中，首先是要為業主和用戶創造與保持一個安全、舒適、快捷的工作與
生活環境。
所謂安全：是指讓業主及用戶在大樓里工作、生活有安全感。具體包括人身安全、財產安全和消防安全。一旦發生意外，要及時、救護，報、並保護現場。
所謂舒適是指在寫字樓內創造一個優美的環境，讓業主及用戶在大樓內工作、生活都能感覺到舒服、方便。具體做法是要確保大廈內各種設備處於良好運行狀態的同，利用寫字樓內的裙樓、地下室等。開闢必要的停車、商場、會議、娛樂、餐飲等生活服務設施，滿足租戶的基本需要，進而為其創造方便，舒適的工作和生活環境。
所謂快捷是指讓業主及用戶在大樓內，可隨時與世界各地聯繫，交換信息，抓住商機。
2、應確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發揮
寫字樓建成後，由於使用和自然力的作用而發生一定的損壞。自然力的作用因素主要有震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等；在使用過程中，由於人為因素的作用而受到損壞。如設計、施工質量較差、建築材料不合格、使用不當等情況。因此，隨著時間的推移，房屋結構部位、維護部、裝修、上下水及其部位各加強管理，就會影響到物來功能的正常發揮。如電梯中途停止運行；清水管、便池漏水，屋面漏雨，煤氣、供、空、供、供電中斷，裝飾怪脫落等，以上這些情況的發生，不僅使房屋的作用和功能不能正常發揮，還會過達到危房程或損壞，以至影響用戶工作、生活的正常進行。實施良好的不間斷的專業管理服務，不僅僅能使在於確保物業在整個使用周期內作用和功能的正常發揮，還可以延長物來的壽命,保障物業的經濟利益。
3、完善寫字樓管理不僅使物業管理保值，而且可以使物業增值
物業管理就是通過不間斷地維修養護，進行舊樓更新改造、室內裝修等，不僅能使物業
及其設備處於完好狀態和正常進行，而且可以提高物業的檔次和適應性，使物保值增值，也更容易招徠顧客，出租或出售這些房屋獲取更多的租金或利潤，從而產生較高的經濟效益。
4、寫字樓管理應與「全國優秀大廈標準」要求相結合
「全國城市物業管理優秀大標準」，要求對大廈的房建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、和環境容貌等項目的維護、修繕和整治達到一定的標準。
（三）寫字樓物業管理的內容與要求
寫字樓的的維護、維修與環境管理的內容包括以下幾項：
1、裝修與管理
監督業主和使用人對寫字樓進行二次裝修，以確保樓定結構和附屬設施、設備不受破壞
2、房屋管理及維修養護
在管理過程中，一定要做到大及棟號、樓層有明顯的引路標誌；無違反規劃亂搭亂建；大廈外觀完好、整潔；房屋完好率達98%以上，零修合格率達100%，並建立的回訪制度和做好回記錄。
3、設備管理及維修保護
做到設備良好，運行正常，設備及機房環境整，配備所需各種專業技術人員，維修和操作員要持證上崗。實行24小時值班，在最短的時間內處理完突發的運行故障，保證供電系統24小時正常運行，出現故障立即排除；消防中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時啟用；電梯按規定時間運行，安設施齊全有效，、照明及其他附屬設施完好； 給排水系統通暢，汛期道路無積水，樓內、地下及車庫無積水和浸滄發生；無超標噪音和嚴重的泄漏水現象，冬季室內溫度不得低於16oC，「三廢」排放要符合國家環保標準。
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