合同一般都是開發商擬好，業主看了沒問題就簽字，如果有問62616964757a686964616fe78988e69d8331333337613161題雙方可以通過附加條款約定，在簽訂合同時一定要注意以下幾個問題，防止上當受騙：
1、簽約前要審查開發商資質
簽約前購房者要認真審核開發商的開發資質以及相關的銷售許可文件。如果購房者沒有購房經驗可以提前查閱一下相關的法律規定或者保險起見可以提前諮詢一下律師。具體需要審查的內容有：
（1）審查房地產開發企業的營業執照，委託銷售的還應審查代理銷售企業的營業執照、房地產經紀資格證書和代理銷售合同或委託銷售證明。
（2）審查《商品房預售許可證》以及出售許可證明中關於該房地產的內容和範圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等信息與所購買的房地產的棟號、樓層、名稱等是否相符。
2、簽約時要審查合同內容
對商品房面積和房價的計算，購房人擁有知情權，房地產開發企業也有告知義務。開發商銷售商品房應在售樓處將有關房屋建築面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權屬調查報告書（房屋土地調查機構提供）、建築平面布置圖等。
（1）簽署商品房預售合同時，購房人可要求面積計算表或測算表，開發商應向購房者提供《房屋建築面積計算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現售合同時，開發商應向購房者提供《房屋建築面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建築面積說明》中必須將分攤的共有部位全部列明，並能與建築平面布置圖對照查核。
（2）商品房買賣合同的基本內容要具體明確。一般購房合同都是採用開發商提供的格式文本，這裡提醒購房者一定要採用正規管理部門提供的合同文本，如果不放心可以請律師一起自行擬定購房合同。在合同訂立前，應當將合同文本報工商行政管理部門備案。
3、注意約定面積條款
商品房建築面積由套內面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。按建築面積計價的，購房者應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積及相關爭議的處理，如果收房時發現建築面積不變而套內建築面積發生誤差或者建築面積與套內建築面積都發生誤差要按合同約定處理。
4、規劃、設計變更的處理要明確
開發商應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發商要在變更確立之日起10日內，書面通知購房者。購房者有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆，不答覆視為同意接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。如果開發商沒有在規定時限內通知購房者，購房者有權退房並由房地產開發企業承擔違約責任。
前期物業服務合同（示範文本）
第一章 總 則
第一條 本合同當事人
委託方 （以下簡稱甲方）
名稱：
法定代表人：
註冊地址：
聯繫電話：
受委託方（以下簡稱乙方）：
名稱：
法定代表人：
註冊地址：
聯繫電話：
根據有關法律、法規，通過招投標方式（或協議選聘方式），甲方將 （物業名稱）委託乙方實行物業管理，雙方經平等協商一致，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：
座落：
四至：
占地面積：
總建築面積：
委託管理的物業構成細目見附件一。
第二章 物業服務內容
第三條 制定物業管理服務工作計劃，並組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；建立物業管理的各項制度； 。
第四條 房屋建築共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外牆面、承重牆體、樓梯間、走廊通道、 、 、 、 等。
第五條 共用設施設備的日常維修養護、運行和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明 、 、 等。
第六條 公共設施和附屬建築物、構築物的維修、養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、（停車場、庫）、 、 、 、 等。
第七條 公共綠地的養護與管理。
第八條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、 、 、 。
第九條 維持公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、 、 。
第十條 維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理。
第十一條 消防管理服務，包括公共區域消防設施的維護， 。
第十二條 電梯的運行和日常維護管理。
第十三條 房屋裝飾裝修管理服務。
第十四條 其他委託事項
1. ；
2. ；
3. 。
第三章 物業服務質量要求
第十五條 服務質量要求：
1.房屋外觀： ；
2.設備運行： ；
3.房屋及設施設備的維修養護: ；
4.急修： ；
5.小修： ；
6.綠化維護： ；
7.環境衛生： ；
8.公共秩序維護： ；
9.停車管理： ；
10.消防管理： ；
11.電梯運行維護： ；
12.裝飾裝修管理： ；
13.其他： 。
第四章 物業服務期限
第十六條 物業服務期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第十七條 合同期限未滿，業主大會成立後業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂的物業服務合同生效時，本合同終止。
第五章 物業服務費用
第十八條 物業服務費價格
1.物業服務費價格為 ，費用構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、 、 ；由乙方按年／季向業主收取；
物業服務費價格的調整，按政策規定／ 調整。
2.業主逾期交納物業服務費的，乙方可以從逾期之日起每日加收應繳費用的萬分之 。
第十九條 停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1．露天車位：
2．車庫車位：
3． 。
第二十條 乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取。
第六章 雙方權利義務
第二十一條 甲方權利義務
1．審定乙方制定的物業管理服務工作計劃，檢查監督乙方物業管理服務的實施情況。
2．合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建築面積管理用房，物業管理用房所有權屬於： ；管理用房位置： ；管理用房由乙方按下列第 項方式使用：
（1）無償使用；
（2）按建築面積每月每平方米 元的標準租用。
3．甲方應在合同生效之日起 日內向乙方移交以下資料：
（1）竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）各專業部門驗收資料；
（5）房屋及配套設施的產權歸屬清單（包括業主姓名、聯繫方式等）；
（6）物業管理所必須的其它資料。
4．當業主和使用人不按規定交納物業服務費時，協助催交。
5．協調、處理本合同生效前的遺留問題：
（1） ；
（2） 。
6．協助乙方作好物業區域內的物業管理工作。
7．其他： 。
第二十二條 乙方權利義務
1．根據有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業服務；
2．向業主和物業使用人收取物業服務費。
3．有權要求甲方和業主及物業使用人配合乙方的管理服務行為；
4．對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，有權提請有關部門處理；
5．對業主和使用人違反《業主臨時公約》的行為，有權根據情節輕重，採取勸阻、制止、 等措施；
6．選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委託給第三方；
7．負責編制房屋、附屬建築物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃，經甲方審定後組織實施；
8．向業主和物業使用人告知物業的使用有關規定；
9．每年會同甲方進行一次物業服務滿意率調查；
10． 。
第七章 其他事項
第二十三條 物業入住前的物業服務內容為： ；
服務要求為 。
第二十四條 物業入住前的物業服務費用為： ，由甲方向乙方支付。
第二十五條 保修責任內房屋、設施、設備維修養護，按以下方式處理：
1．委託乙方返修，甲方支付全部費用；
2．甲方負責返修；
3． 。
第八章 合同變更、解除和終止的約定
第二十六條 本合同期滿，甲方決定不再委託乙方的，應提前3個月書面通知乙方；乙方決定不再接受委託的，應提前三個月通知甲方或業主大會、業主委員會。
第二十七條 業主大會重新選聘物業管理企業或因其他原因本合同終止時，乙方應在合同終止之日起 日內撤出本物業，移交物業管理用房以及與本物業的物業管理有關的全部檔案資料。
第二十八條 本合同終止後，甲乙雙方應做好債權債務的處理，包括物業管理費用的清算，對外簽署的各種協議等；乙方應協助甲方和業主大會、業主委員會作好物業服務的交接和善後工作。
第二十九條 其他條款 。
第九章 違約責任
第三十條 因甲方行為違約導致乙方未能完成管理服務內容，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期不解決的，乙方有權終止合同。造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應經濟賠償。
第三十一條 乙方提供的服務達不到合同約定的，甲方有權要求乙方限期整改，整改後仍不符合要求的，甲方有權終止本合同。造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應經濟賠償。
第三十二條 其他條款
。
第十章 附則
第三十三條 雙方約定自本合同生效之日起 日內，根據甲方委託管理事項，辦理承接驗收手續。
第三十四條 為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務公安機關執行任務等突發事件，乙方因採取緊急避險措施造成必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。
第三十五條 本合同正本連同附件共 頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具同等法律效力。
第三十六條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，甲、乙雙方同意按下列第 方式解決。
1．提交 仲裁委員會仲裁；
2．依法向人民法院起訴。
第三十七條 本合同條款如與有關法律、法規、規章和規範性文件牴觸，該條款無效。
第三十八條 本合同自 起生效。
甲方 乙方
簽章 簽章
年 月 日 年 月 日
附件一：委託管理的物業構成細目（略）
接到何女62616964757a686964616fe4b893e5b19e31333332633037士的電話是在一個星期六的上午，何女士在電話中稱她已看好新華公園附近的一個新推出的樓盤，準備購買的房屋面積近 90平方米，價格為 2500多元／ 平方米，位置、戶型都比較好，想立即和開發商簽訂認購合同書，並希望我能立即到開發商售樓部提供購房法律服務。雖然這個電話來得太突然，又是在星期六，但是我還是答應了何女士的要求。因為我正想了解在新的《商品房買賣合同》出台後，開發商是怎樣簽訂合同的。
半小時後，我到達了開發商售樓部，對樓盤的「五證」進行了審查和核對，確認了售樓的合法性，接著便對開發商提交的認購書進行審查，認購書的內容大致包括： 1、客戶所認購房屋的房號、面積、單價、總價； 2、買賣雙方應該簽署正式買賣合同的期限； 3、認購方交納一定數額的定金，並約下如未能在約定期限內簽署正式合同，認購方交納的定金不予退還；開發商對該房屋再行銷售時對定金的處理方式。應當說該認購書的內容是目前成都市很多樓盤經常採用的，針對該認購書，我和售樓小姐進行激烈地爭論，焦點集中在定金條款上。我要將該條修改為「如認購合同雙方未就正式商品房買賣合同達成一致意見並簽訂的，定金應退還認購者」。
而售樓小姐則認為，如果這樣簽合同，一旦購房者因各種原因不願簽訂正式購房合同（哪怕正式合同的各項條款是比較公正的），而作為開發商，為認購方保留所認購的戶號這段時間造成各類經濟損失無法彌補。因此她堅持不願修改該條款，我則就該條款向售樓小姐作了較細的分析，我提出，該條款表面看起來比較公正，但購房者承擔定金罰款的可能性要比開發商大得多，因為《商品房買賣合同》條款中的空白內容（包括補充協議）通常都是由開發商擬定後交給購房者，雙方在此基礎上進行合同的談判，或者出示的只有空白條款的買賣合同文本，這樣就使認購方無從得知開發商是如何規定有關條款的。
而在認購階段，購房者僅就房屋的大致情況有所了解，買賣雙方並未就合同條款進行任何實質性磋商。而一旦進入正式合同的談判階段，購房者有可能發現合同條款的內容與自己最初的設想差距甚遠。在這種情況下，要求購房者承諾一定與開發商簽訂正式合同，顯然是不公平的。如果購房者堅持要按照自己的意願修改合同，而開發商又不同意，則會使合同無法簽訂，在這種情況下，開發商援引認購書中有關定金的條款，從而不退還定金；而如果購房者為了保全定金做過多妥協，購房者權利將很可能無法得到有效保障。
經過一番討價還價，最後雙方達成簽訂認購書的同時就正式商品房買賣合同的內容予以確定。下午，我和售樓小姐就正式合同文本的內容進行了談判，最終確定了將來簽訂正式合同的文本內容。談判結束後，何女士向我表示了謝意，並說，如果沒有律師的參與，還真不知道簽訂購房合同有這麼多知識和問題。其實，通過這次提供購房法律服務，我也感受到，新的《商品房買賣合同》文本對開發商、對律師來說，值得學習、探討的地方很多，對合同談判的技巧、知識要求更高。
1、簽約前要審查開發商資質
簽約前購房者要認真審核開發商的開發資質以及相關的銷售許可文件。如果購房者沒有購房經驗可以提前查閱一下相關的法律規定或者保險起見可以提前諮詢一下律師。具體需要審查的內容有：
（1）審查房地產開發企業的營業執照，委託銷售的還應審查代理銷售企業的營業執照、房地產經紀資格證書和代理銷售合同或委託銷售證明。
（2）審查《商品房預售許可證》以及出售許可證明中關於該房地產的內容和範圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等信息與所購買的房地產的棟號、樓層、名稱等是否相符。
2、簽約時要審查合同內容
對商品房面積和房價的計算，購房人擁有知情權，房地產開發企業也有告知義務。開發商銷售商品房應在售樓處將有關房屋建築面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權屬調查報告書（房屋土地調查機構提供）、建築平面布置圖等。
（1）簽署商品房預售合同時，購房人可要求面積計算表或測算表，開發商應向購房者提供《房屋建築面積計算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現售合同時，開發商應向購房者提供《房屋建築面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建築面積說明》中必須將分攤的共有部位全部列明，並能與建築平面布置圖對照查核。
（2）商品房買賣合同的基本內容要具體明確。一般購房合同都是採用開發商提供的格式文本，這裡提醒購房者一定要採用正規管理部門提供的合同文本，如果不放心可以請律師一起自行擬定購房合同。在合同訂立前，應當將合同文本報工商行政管理部門備案。
3、注意約定面積條款
商品房建築面積由套內面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。按建築面積計價的，購房者應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積及相關爭議的處理，如果收房時發現建築面積不變而套內建築面積發生誤差或者建築面積與套內建築面積都發生誤差要按合同約定處理。
4、規劃、設計變更的處理要明確
開發商應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發商要在變更確立之日起10日內，書面通知購房者。購房者有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆，不答覆視為同意接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。如果開發商沒有在規定時限內通知購房者，購房者有權退房並由房地產開發企業承擔違約責任。
前期物業服務合同（示範文本）
第一章 總 則
第一條 本合同當事人
委託方 （以下簡稱甲方）
名稱：
法定代表人：
註冊地址：
聯繫電話：
受委託方（以下簡稱乙方）：
名稱：
法定代表人：
註冊地址：
聯繫電話：
根據有關法律、法規，通過招投標方式（或協議選聘方式），甲方將 （物業名稱）委託乙方實行物業管理，雙方經平等協商一致，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：
座落：
四至：
占地面積：
總建築面積：
委託管理的物業構成細目見附件一。
第二章 物業服務內容
第三條 制定物業管理服務工作計劃，並組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；建立物業管理的各項制度； 。
第四條 房屋建築共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外牆面、承重牆體、樓梯間、走廊通道、 、 、 、 等。
第五條 共用設施設備的日常維修養護、運行和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明 、 、 等。
第六條 公共設施和附屬建築物、構築物的維修、養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、（停車場、庫）、 、 、 、 等。
第七條 公共綠地的養護與管理。
第八條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、 、 、 。
第九條 維持公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、 、 。
第十條 維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理。
第十一條 消防管理服務，包括公共區域消防設施的維護， 。
第十二條 電梯的運行和日常維護管理。
第十三條 房屋裝飾裝修管理服務。
第十四條 其他委託事項
1. ；
2. ；
3. 。
第三章 物業服務質量要求
第十五條 服務質量要求：
1.房屋外觀： ；
2.設備運行： ；
3.房屋及設施設備的維修養護: ；
4.急修： ；
5.小修： ；
6.綠化維護： ；
7.環境衛生： ；
8.公共秩序維護： ；
9.停車管理： ；
10.消防管理： ；
11.電梯運行維護： ；
12.裝飾裝修管理： ；
13.其他： 。
第四章 物業服務期限
第十六條 物業服務期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第十七條 合同期限未滿，業主大會成立後業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂的物業服務合同生效時，本合同終止。
第五章 物業服務費用
第十八條 物業服務費價格
1.物業服務費價格為 ，費用構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、 、 ；由乙方按年／季向業主收取；
物業服務費價格的調整，按政策規定／ 調整。
2.業主逾期交納物業服務費的，乙方可以從逾期之日起每日加收應繳費用的萬分之 。
第十九條 停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1．露天車位：
2．車庫車位：
3． 。
第二十條 乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取。
第六章 雙方權利義務
第二十一條 甲方權利義務
1．審定乙方制定的物業管理服務工作計劃，檢查監督乙方物業管理服務的實施情況。
2．合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建築面積管理用房，物業管理用房所有權屬於： ；管理用房位置： ；管理用房由乙方按下列第 項方式使用：
（1）無償使用；
（2）按建築面積每月每平方米 元的標準租用。
3．甲方應在合同生效之日起 日內向乙方移交以下資料：
（1）竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）各專業部門驗收資料；
（5）房屋及配套設施的產權歸屬清單（包括業主姓名、聯繫方式等）；
（6）物業管理所必須的其它資料。
4．當業主和使用人不按規定交納物業服務費時，協助催交。
5．協調、處理本合同生效前的遺留問題：
（1） ；
（2） 。
6．協助乙方作好物業區域內的物業管理工作。
7．其他： 。
第二十二條 乙方權利義務
1．根據有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業服務；
2．向業主和物業使用人收取物業服務費。
3．有權要求甲方和業主及物業使用人配合乙方的管理服務行為；
4．對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，有權提請有關部門處理；
5．對業主和使用人違反《業主臨時公約》的行為，有權根據情節輕重，採取勸阻、制止、 等措施；
6．選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委託給第三方；
7．負責編制房屋、附屬建築物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃，經甲方審定後組織實施；
8．向業主和物業使用人告知物業的使用有關規定；
9．每年會同甲方進行一次物業服務滿意率調查；
10． 。
第七章 其他事項
第二十三條 物業入住前的物業服務內容為： ；
服務要求為 。
第二十四條 物業入住前的物業服務費用為： ，由甲方向乙方支付。
第二十五條 保修責任內房屋、設施、設備維修養護，按以下方式處理：
1．委託乙方返修，甲方支付全部費用；
2．甲方負責返修；
3． 。
第八章 合同變更、解除和終止的約定
第二十六條 本合同期滿，甲方決定不再委託乙方的，應提前3個月書面通知乙方；乙方決定不再接受委託的，應提前三個月通知甲方或業主大會、業主委員會。
第二十七條 業主大會重新選聘物業管理企業或因其他原因本合同終止時，乙方應在合同終止之日起 日內撤出本物業，移交物業管理用房以及與本物業的物業管理有關的全部檔案資料。
第二十八條 本合同終止後，甲乙雙方應做好債權債務的處理，包括物業管理費用的清算，對外簽署的各種協議等；乙方應協助甲方和業主大會、業主委員會作好物業服務的交接和善後工作。
第二十九條 其他條款 。
第九章 違約責任
第三十條 因甲方行為違約導致乙方未能完成管理服務內容，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期不解決的，乙方有權終止合同。造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應經濟賠償。
第三十一條 乙方提供的服務達不到合同約定的，甲方有權要求乙方限期整改，整改後仍不符合要求的，甲方有權終止本合同。造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應經濟賠償。
第三十二條 其他條款
。
第十章 附則
第三十三條 雙方約定自本合同生效之日起 日內，根據甲方委託管理事項，辦理承接驗收手續。
第三十四條 為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務公安機關執行任務等突發事件，乙方因採取緊急避險措施造成必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。
第三十五條 本合同正本連同附件共 頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具同等法律效力。
第三十六條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，甲、乙雙方同意按下列第 方式解決。
1．提交 仲裁委員會仲裁；
2．依法向人民法院起訴。
第三十七條 本合同條款如與有關法律、法規、規章和規範性文件牴觸，該條款無效。
第三十八條 本合同自 起生效。
甲方 乙方
簽章 簽章
年 月 日 年 月 日
附件一：委託管理的物業構成細目（略）
接到何女62616964757a686964616fe4b893e5b19e31333332633037士的電話是在一個星期六的上午，何女士在電話中稱她已看好新華公園附近的一個新推出的樓盤，準備購買的房屋面積近 90平方米，價格為 2500多元／ 平方米，位置、戶型都比較好，想立即和開發商簽訂認購合同書，並希望我能立即到開發商售樓部提供購房法律服務。雖然這個電話來得太突然，又是在星期六，但是我還是答應了何女士的要求。因為我正想了解在新的《商品房買賣合同》出台後，開發商是怎樣簽訂合同的。
半小時後，我到達了開發商售樓部，對樓盤的「五證」進行了審查和核對，確認了售樓的合法性，接著便對開發商提交的認購書進行審查，認購書的內容大致包括： 1、客戶所認購房屋的房號、面積、單價、總價； 2、買賣雙方應該簽署正式買賣合同的期限； 3、認購方交納一定數額的定金，並約下如未能在約定期限內簽署正式合同，認購方交納的定金不予退還；開發商對該房屋再行銷售時對定金的處理方式。應當說該認購書的內容是目前成都市很多樓盤經常採用的，針對該認購書，我和售樓小姐進行激烈地爭論，焦點集中在定金條款上。我要將該條修改為「如認購合同雙方未就正式商品房買賣合同達成一致意見並簽訂的，定金應退還認購者」。
而售樓小姐則認為，如果這樣簽合同，一旦購房者因各種原因不願簽訂正式購房合同（哪怕正式合同的各項條款是比較公正的），而作為開發商，為認購方保留所認購的戶號這段時間造成各類經濟損失無法彌補。因此她堅持不願修改該條款，我則就該條款向售樓小姐作了較細的分析，我提出，該條款表面看起來比較公正，但購房者承擔定金罰款的可能性要比開發商大得多，因為《商品房買賣合同》條款中的空白內容（包括補充協議）通常都是由開發商擬定後交給購房者，雙方在此基礎上進行合同的談判，或者出示的只有空白條款的買賣合同文本，這樣就使認購方無從得知開發商是如何規定有關條款的。
而在認購階段，購房者僅就房屋的大致情況有所了解，買賣雙方並未就合同條款進行任何實質性磋商。而一旦進入正式合同的談判階段，購房者有可能發現合同條款的內容與自己最初的設想差距甚遠。在這種情況下，要求購房者承諾一定與開發商簽訂正式合同，顯然是不公平的。如果購房者堅持要按照自己的意願修改合同，而開發商又不同意，則會使合同無法簽訂，在這種情況下，開發商援引認購書中有關定金的條款，從而不退還定金；而如果購房者為了保全定金做過多妥協，購房者權利將很可能無法得到有效保障。
經過一番討價還價，最後雙方達成簽訂認購書的同時就正式商品房買賣合同的內容予以確定。下午，我和售樓小姐就正式合同文本的內容進行了談判，最終確定了將來簽訂正式合同的文本內容。談判結束後，何女士向我表示了謝意，並說，如果沒有律師的參與，還真不知道簽訂購房合同有這麼多知識和問題。其實，通過這次提供購房法律服務，我也感受到，新的《商品房買賣合同》文本對開發商、對律師來說，值得學習、探討的地方很多，對合同談判的技巧、知識要求更高。
收藏