摘要：“物業管理收費難”問題，是現階段所有的物業管理企業都要面臨的一個重大問題，因為它不僅關係到企業的生存和發展，還因為用一個數字就可以十分直觀地反映出企業運轉的狀況。
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物業管理費收取標準
物業管理條例
一、收費難的原因
1 .開發商遺留問題。
我國的物業管理有多種形式，但不管哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的關係。從業主的層面看，開發商的遺留問題主要是房產質量。有不少業主，分辨不清所發生的房產質量問題是建設質量的問題還是管理質量的問題。如果是建設質量問題，業主希望通過物業管理公司出面，代表業主向開發商交涉。如果發生的是管理質量問題，業主也只能通過向物業管理公司報修來解決。
從物業管理公司本身來看，業主和開發商都期望儘快解決問題，如果物業管理公司利用自己的力量或者協同開發商將問題解決了，不僅能緩解業主與開發商之間的矛盾，而且也能使物業管理公司的服務得到業主和開發商更多的支持。實踐也證明：幫助業主和開發商解決問題，其實就是幫助了物業管理公司自己。
2. 消費意識不強。
業主接受物業管理企業所提供的服務，交納物業管理服務費是天經地義的，特別是物業管理作為市場經濟的產物，有償服務，合理收費是市場經濟的基本原則。如果業主不交物業管理服務費，物業管理企業的生存和發展，豈不成了無源之水，無本之木。但目前一些業主、物業使用人的觀念仍然停留在計劃經濟的時代，一方面他們要求物業管理服務的內容越多越好，管理服務愈到位愈好，另一方面他們又希望，物業管理服務收費標準越低越好，越少越好，不收最好。特別是一些業主即使購房時交了一次物業管理服務費後，便拒交物業管理費，並心安理得的接受無償服務。有的個別業主不但自己不交物業管理服務費，還串通其他業主拒交物業管理服務費，使物業管理企業的收費率大打折扣。
3. 物業管理服務費收支缺乏透明度。
物業管理企業收取業主、物業使用人的費用及其使用情況應當定期向業主公布，這既便於業主了解物業管理服務費的收繳及使用情況，接受業主的監督，又可避免業主對物業費使用情況產生懷疑，這也是人之常情。但是，目前一些物業管理企業缺乏物業管理服務費收支情況的透明度，不願向業主公開。業主、物業使用人只見交費，不了解支出，造成業主、物業使用人心裡不平衡，認為物業管理服務費交有影，去無蹤，造成業主拒交物業管理服務費。
4. 物業管理服務不到位。
應當說，物業管理經過 20 多年的發展，不僅行業規模迅速壯大，而且物業管理服務水平明顯的提高。但是，目前仍有個別物業管理企業違背物業管理服務合同，侵犯業主、物業使用人的合法權益，多收費，少服務，管理服務不到位。由於業主、物業使用人享受不到合同約定的管理和服務，用拒交物業管理服務費的方法維護其合法權益。
當前，我國的物業管理服務整體水平還不是很高，基本還是傾向於事務性服務內容。比如說清潔衛生、綠化養護、治安巡防等服務類型。但物業服務特別是住宅區物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展，將以人為本的理念深入到服務中。如果物業公司的服務只是局限於保潔員、保安員、維修工等層面，又怎能從真正意義上吸引業主呢?
5. 企業內部管理問題。
由於某些地區市場化程度相對滯後，造成了一些物業服務企業運行模式與市場格格不入，加上物業管理公司由房管所轉制而來的多、自建自管的多，造成物業管理公司內部機制難以適應市場化的要求。其結果造成員工工作積極性不高，企業核心競爭力難以適應市場需求，服務質量得不到根本提高。這樣的企業“收費率”就不會高。
6. 物業管理企業依法維權意識不強。
目前在物業管理方面，著業主維權意識的呼聲越來越高，而物業管理企業的依法維權意識較差。即使是認真履行了物業管理合同，管理服務到位，對業主、物業使用人拒交物業管理服務費，也不願通過訴訟程序討回公道，怕傷害業主、物業使用人的面子，影響企業與業主之間的關係。也有的物業管理企業滿足於物業管理服務收費率達到一定比例，認為大多數業主、物業使用人已經交費。殊不知，個別業主、物業使用人不交費，不僅侵犯了多數人的合法權益，而且丟掉了對大多數業主，物業使用人的公平。
二、解決物業管理收費難的對策
1. 完善物業管理價格形成機制。
( 1 )針對不同的情況，採取有差別的價格標準。首先，根據物業管理服務質量高低確定不同的價格標準。應根據物業管理服務質量的高低，採取不同的價格差別。其次，根據業主的不同經濟承受能力，採取不同的服務方式和價格標準。對於高收入業主，可以提供全方位、多類型的服務，收取較高的管理服務費;對於低收入業主，則根據其需求提供基本服務，確定較低的價格標準。
( 2 )根據物業的不同類型，實行不同的價格管理形式。對別墅、高級商用住房和寫字間等的物業管理，實行市場調節價格;對於內銷商品房、微利房的物業管理，可以按成本加微利的原則確定收費標準。
2. 增強物業管理服務費收支的透明度。
這是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有知道物業管理服務費用用途的權利。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
3. 小區應在政府的指導下，開展對業主的“全員教育”，幫助業主了解法律法規及相關政策，不斷提升業主的消費意識。物業服務的實踐以及沿海地區物業管理的經驗告訴我們，業主“拒交”的最主要原因是業主的觀念滯後，或者說解決問題的關鍵就在於轉變業主的思想觀念。
4. 認真簽訂並執行物業管理協議。
目前合同中基本都有推遲交費需交納滯納金的條款，但在日常收費過程中，這一條款物業公司落實不到位，這樣一來，業主就會認為遲交、晚交都一樣，助長了個別業主推遲，甚至欠費的心理，所以嚴格收取滯納金，業主就明白不履行協議會遭受損失。 [page]
5. 把住物業承接驗收關。
物業承接驗收是物業管理的前期工作和基本環節，也是做好物業管理的基礎。目前，在物業管理中業主反映的工程質量、拖期入住等問題，大都是開發建設單位遺留的問題，也有物業管理企業在承接驗收中不嚴格把關的問題，特別是一些自建自管的物業管理項目，物業管理企業往往不進行嚴格承接驗收，稀里糊塗就接管過來。由此看來，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，在承接驗收中必須分清開發建設單位與物業管理企業的責任，切不可忽視承接驗收的環節，為日後減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
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物業管理條例
一、收費難的原因
1 .開發商遺留問題。
我國的物業管理有多種形式，但不管哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的關係。從業主的層面看，開發商的遺留問題主要是房產質量。有不少業主，分辨不清所發生的房產質量問題是建設質量的問題還是管理質量的問題。如果是建設質量問題，業主希望通過物業管理公司出面，代表業主向開發商交涉。如果發生的是管理質量問題，業主也只能通過向物業管理公司報修來解決。
從物業管理公司本身來看，業主和開發商都期望儘快解決問題，如果物業管理公司利用自己的力量或者協同開發商將問題解決了，不僅能緩解業主與開發商之間的矛盾，而且也能使物業管理公司的服務得到業主和開發商更多的支持。實踐也證明：幫助業主和開發商解決問題，其實就是幫助了物業管理公司自己。
2. 消費意識不強。
業主接受物業管理企業所提供的服務，交納物業管理服務費是天經地義的，特別是物業管理作為市場經濟的產物，有償服務，合理收費是市場經濟的基本原則。如果業主不交物業管理服務費，物業管理企業的生存和發展，豈不成了無源之水，無本之木。但目前一些業主、物業使用人的觀念仍然停留在計劃經濟的時代，一方面他們要求物業管理服務的內容越多越好，管理服務愈到位愈好，另一方面他們又希望，物業管理服務收費標準越低越好，越少越好，不收最好。特別是一些業主即使購房時交了一次物業管理服務費後，便拒交物業管理費，並心安理得的接受無償服務。有的個別業主不但自己不交物業管理服務費，還串通其他業主拒交物業管理服務費，使物業管理企業的收費率大打折扣。
3. 物業管理服務費收支缺乏透明度。
物業管理企業收取業主、物業使用人的費用及其使用情況應當定期向業主公布，這既便於業主了解物業管理服務費的收繳及使用情況，接受業主的監督，又可避免業主對物業費使用情況產生懷疑，這也是人之常情。但是，目前一些物業管理企業缺乏物業管理服務費收支情況的透明度，不願向業主公開。業主、物業使用人只見交費，不了解支出，造成業主、物業使用人心裡不平衡，認為物業管理服務費交有影，去無蹤，造成業主拒交物業管理服務費。
4. 物業管理服務不到位。
應當說，物業管理經過 20 多年的發展，不僅行業規模迅速壯大，而且物業管理服務水平明顯的提高。但是，目前仍有個別物業管理企業違背物業管理服務合同，侵犯業主、物業使用人的合法權益，多收費，少服務，管理服務不到位。由於業主、物業使用人享受不到合同約定的管理和服務，用拒交物業管理服務費的方法維護其合法權益。
當前，我國的物業管理服務整體水平還不是很高，基本還是傾向於事務性服務內容。比如說清潔衛生、綠化養護、治安巡防等服務類型。但物業服務特別是住宅區物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展，將以人為本的理念深入到服務中。如果物業公司的服務只是局限於保潔員、保安員、維修工等層面，又怎能從真正意義上吸引業主呢?
5. 企業內部管理問題。
由於某些地區市場化程度相對滯後，造成了一些物業服務企業運行模式與市場格格不入，加上物業管理公司由房管所轉制而來的多、自建自管的多，造成物業管理公司內部機制難以適應市場化的要求。其結果造成員工工作積極性不高，企業核心競爭力難以適應市場需求，服務質量得不到根本提高。這樣的企業“收費率”就不會高。
6. 物業管理企業依法維權意識不強。
目前在物業管理方面，著業主維權意識的呼聲越來越高，而物業管理企業的依法維權意識較差。即使是認真履行了物業管理合同，管理服務到位，對業主、物業使用人拒交物業管理服務費，也不願通過訴訟程序討回公道，怕傷害業主、物業使用人的面子，影響企業與業主之間的關係。也有的物業管理企業滿足於物業管理服務收費率達到一定比例，認為大多數業主、物業使用人已經交費。殊不知，個別業主、物業使用人不交費，不僅侵犯了多數人的合法權益，而且丟掉了對大多數業主，物業使用人的公平。
二、解決物業管理收費難的對策
1. 完善物業管理價格形成機制。
( 1 )針對不同的情況，採取有差別的價格標準。首先，根據物業管理服務質量高低確定不同的價格標準。應根據物業管理服務質量的高低，採取不同的價格差別。其次，根據業主的不同經濟承受能力，採取不同的服務方式和價格標準。對於高收入業主，可以提供全方位、多類型的服務，收取較高的管理服務費;對於低收入業主，則根據其需求提供基本服務，確定較低的價格標準。
( 2 )根據物業的不同類型，實行不同的價格管理形式。對別墅、高級商用住房和寫字間等的物業管理，實行市場調節價格;對於內銷商品房、微利房的物業管理，可以按成本加微利的原則確定收費標準。
2. 增強物業管理服務費收支的透明度。
這是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有知道物業管理服務費用用途的權利。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
3. 小區應在政府的指導下，開展對業主的“全員教育”，幫助業主了解法律法規及相關政策，不斷提升業主的消費意識。物業服務的實踐以及沿海地區物業管理的經驗告訴我們，業主“拒交”的最主要原因是業主的觀念滯後，或者說解決問題的關鍵就在於轉變業主的思想觀念。
4. 認真簽訂並執行物業管理協議。
目前合同中基本都有推遲交費需交納滯納金的條款，但在日常收費過程中，這一條款物業公司落實不到位，這樣一來，業主就會認為遲交、晚交都一樣，助長了個別業主推遲，甚至欠費的心理，所以嚴格收取滯納金，業主就明白不履行協議會遭受損失。 [page]
5. 把住物業承接驗收關。
物業承接驗收是物業管理的前期工作和基本環節，也是做好物業管理的基礎。目前，在物業管理中業主反映的工程質量、拖期入住等問題，大都是開發建設單位遺留的問題，也有物業管理企業在承接驗收中不嚴格把關的問題，特別是一些自建自管的物業管理項目，物業管理企業往往不進行嚴格承接驗收，稀里糊塗就接管過來。由此看來，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，在承接驗收中必須分清開發建設單位與物業管理企業的責任，切不可忽視承接驗收的環節，為日後減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
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