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物業管理費收取標準
物業管理條例
水電公攤費用糾紛的防範與處理
一、水電公攤費用糾紛的成因
1.水電公攤費用界限“模糊”
物業共用部位和共用設施設備是一個過於籠統的概念，如共用部位，一般是指承重結構部位、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等;共用設施設備一般是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電幹線、共用照明、暖氣幹線、消防設施、室外停車場、各類球場等。以上所列共用部位、共用設施設備，有的平時並不耗用水電，有的所耗用的水電需要小區全體業主分擔，有的只需某一幢樓、某一單位或某一樓層的部分業主承擔，有的則需某些經營項目承擔。而構成物業服務成本的物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用顯然是需要小區全體業主公平分擔的，它並不包括只需要部分業主或某些經營項目承擔的公攤費用。至於水電公攤費用是否包含在物業服務費中的問題，法律並沒有作出特別規定，自然允許雙方約定。但是，由於是物業共用部位、共用設施設備的概念表述過於籠統，致使一些業主產生了誤解，認為所繳物業服務費中必然或已經包含了水電公攤費用。這是導致水電公攤費用糾紛產生的一個客觀因素。
2.個別業主缺乏公共服務消費意識
《物權法》第七十二條規定，“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由，不履行義務”。然而，在現實生活中，個別業主義務觀念淡薄，常常以放棄權利為由，不履行共同義務。比如，有的業主以自己沒有入住為由拒繳公攤水電費用(共用部位、共用設施設備與專有部分不可分割，即使不入住也會發生公共照明、綠化用水等需要分攤的費用)。
3.個別物業企業對拒交水電公攤費用處置失當
拒繳水電公攤費用，表面上看是業主與物業企業之間的糾紛，實質則是業主與供水、供電部門之間的合同糾紛。作為物業企業，無論所承接的物業管理區域內是否實行了抄表到戶，是否落實了供水供電部門向最終用戶收取費用的法律規定，在水電費用包括水電公攤費用的收繳過程中，一般來說，要麼是接受業主的委託負責統一代收，要麼是接受供電供電部門的委託負責代收。因此，當遇到拒繳水電公攤費用時，除了應向委託方報告，由委託方進行處理外，是不允許擅自採取停水斷電措施的。但是，由於一些物業服務企業，在收繳水電費用中的角色定位錯誤，加之夾在業主與供水供電部門之間，常常兩頭“受氣”，有時為了不影響絕大部分已經繳納水電公攤費用業主的正常生活，擅自採取了一些拉閘斷電、卸錶停水等超越自身權限的過激做法，從而進一步激化了矛盾。[page]
4.向“最終用戶收取費用”的法律制度得不到落實
《特業管理條例》等法律法規明確規定，“特業管理區域內，供水、供電……等單位應當向最終用戶收取有關費用”。但是，這一法律制度在落實中存在很多困難和問題。如筆者所在城市，除絕大部分新建住宅小區實行了向終端用戶收取費用的規定外，大量舊有住宅小區除少數經過業主與供水供電部門協商改造外，多數尚無法落實抄表到戶的要求。
二、水電公攤費用糾紛的防範與處理
1.政策界限應當明晰準確
水電公攤費用是否應當包含在物業服務費中的問題，必須從政策層面予以具體明確。從廣州等地的規定看，水電公攤費用根據不同情況，有的包含在物業服務費中，有的不包含在物業服務費中，有的則由物價部門議定。《南陽市物業服務收費管理實施辦法》(下稱《辦法》)對水電公攤費用的界限也作出了政策規定，《辦法》把物業共用部位、共用設施設備的“日常運行”費用及綠化用水費用予以單列，規定“小區內公用設施、設備、共公照明用電及綠化用水，應單獨裝表計量，物業服務企業應每月公示其共用水、電的數量、單價、金額及分攤方法，其費用由業主共同負擔。物業服務企業自用水、電費用由物業企業負擔”。雖然該《辦法》並不像廣州那樣對水電公攤問題一一列舉並作出規定，但基本上抒水電公攤的政策界限作出了厘定，這對於防範和減少水電公攤費用糾紛必將產生積極的影響。
2.收取分攤應當公開透明
綜合國內其他城市物業管理的情況，目前物業小區水電公攤的方式一般有三種，一種是水電分攤不計入物業服務費中，單獨收取;第二種是將所有公攤費用計入物業服務費中，不再另外收取，即實行包干制;第三種是抒涉及小區全體業主的公共部分水電開支計入物業服務費或者列入管理費，而把僅涉及部分業主的公共部分，如單棟樓的走廊、電梯、洗水池等水電費由涉及範圍內的業主自行分攤。無論採取何種分攤方式，水電公攤的費用最終都只能由業主來承擔。因此，物業企業應當及時把當期需要公攤的項目、水電總量、費用標準、分攤方式等內容在物業服務區內的顯著位置或者通過其他方式予以公示，做到公開透明，消除不必要的誤解，從而減少矛盾的糾紛。
3.處置糾紛應當依法示範
在水電公攤費用收繳過程中，物業企業只是“中間人”，當遇到個別業主拒交水電公攤費用時，不管物業企業有什麼充分理由，都絕不能擅自採取停水斷的電的措施。而必須以“中間人”的公正身份，正確把握委託合同的性質，積極協調各方並協助有關方面妥善加以解決。具體講，當遇到個別業主拒交水電公攤費用時，物業企業應當履行勸告、催繳義務。勸告、催繳後業主仍拒絕繳納的，物業企業可分別情況處理：若是接受業主委託，應向業主委員會報告，由業主委員會負責納繳，或根據業主委員會的指示，向水電供應部門反映解決;若是接受供電供電部門委託，則應向供水供電部門直接反映解決;若所管物業項目既沒有進行水電履行，又沒有成立業主委員會時，物業企業可以直接向水電供應部門呈報未繳納水電公攤費用的戶主名單及明細賬，由水電供應部門下達催繳水電費用的通知，否則水電供應部門可以採取停水斷電等懲罰性措施。當然，在物業管理的實際工作中，對沒有實行水電履行的物業小區，水電供應部門通常的做法只是負責抄表到物業小區，也就是只負責抄到總表，對總表到業主分戶表之間的損耗以及其他公共分攤部分耗用的水電並不關心。但因水電公攤必然導致水價升高，這往往成為個別業主拒交水電費或拒交水電公攤費用的理由。長此以往則積少成多，導致物業企業無法墊支代繳個別業主拖欠的水電費用。對於這種情況，供水供電部門一般採取對整個物業小區實施停水斷電的處罰，即使已經按期繳納水電費用的業主也不能倖免。遇到這種情況，物業企業應當向全體業主說明情況，並應當告知已經繳納費用的業主有權通過民事法律途徑去維護自己的合法權益，要求違約方承擔責任。這是物業企業依法處置水電費用糾紛時能夠採取的最大限度的措施。逾越這一限度，擅自採取停水斷電的措施，物業企業就必須承擔侵權的法律責任。[page]
4.抄表到戶是治本之策
實踐證明：凡是抄表到戶、向終端用戶收取費用制度落實的物業小區，水電公攤費用的糾紛基本上很少發生。因此，實行抄表到戶可以就的上是治本之策。對於新建特業小區而言，只要建設單位與供水供電部門之間溝通到位，實行抄表到戶一般不會存在問題。但對於舊有物業小區，必須解決水電改造問題。這需要各方面的共同努力。
物業管理費收取標準
物業管理條例
水電公攤費用糾紛的防範與處理
一、水電公攤費用糾紛的成因
1.水電公攤費用界限“模糊”
物業共用部位和共用設施設備是一個過於籠統的概念，如共用部位，一般是指承重結構部位、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等;共用設施設備一般是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電幹線、共用照明、暖氣幹線、消防設施、室外停車場、各類球場等。以上所列共用部位、共用設施設備，有的平時並不耗用水電，有的所耗用的水電需要小區全體業主分擔，有的只需某一幢樓、某一單位或某一樓層的部分業主承擔，有的則需某些經營項目承擔。而構成物業服務成本的物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用顯然是需要小區全體業主公平分擔的，它並不包括只需要部分業主或某些經營項目承擔的公攤費用。至於水電公攤費用是否包含在物業服務費中的問題，法律並沒有作出特別規定，自然允許雙方約定。但是，由於是物業共用部位、共用設施設備的概念表述過於籠統，致使一些業主產生了誤解，認為所繳物業服務費中必然或已經包含了水電公攤費用。這是導致水電公攤費用糾紛產生的一個客觀因素。
2.個別業主缺乏公共服務消費意識
《物權法》第七十二條規定，“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由，不履行義務”。然而，在現實生活中，個別業主義務觀念淡薄，常常以放棄權利為由，不履行共同義務。比如，有的業主以自己沒有入住為由拒繳公攤水電費用(共用部位、共用設施設備與專有部分不可分割，即使不入住也會發生公共照明、綠化用水等需要分攤的費用)。
3.個別物業企業對拒交水電公攤費用處置失當
拒繳水電公攤費用，表面上看是業主與物業企業之間的糾紛，實質則是業主與供水、供電部門之間的合同糾紛。作為物業企業，無論所承接的物業管理區域內是否實行了抄表到戶，是否落實了供水供電部門向最終用戶收取費用的法律規定，在水電費用包括水電公攤費用的收繳過程中，一般來說，要麼是接受業主的委託負責統一代收，要麼是接受供電供電部門的委託負責代收。因此，當遇到拒繳水電公攤費用時，除了應向委託方報告，由委託方進行處理外，是不允許擅自採取停水斷電措施的。但是，由於一些物業服務企業，在收繳水電費用中的角色定位錯誤，加之夾在業主與供水供電部門之間，常常兩頭“受氣”，有時為了不影響絕大部分已經繳納水電公攤費用業主的正常生活，擅自採取了一些拉閘斷電、卸錶停水等超越自身權限的過激做法，從而進一步激化了矛盾。[page]
4.向“最終用戶收取費用”的法律制度得不到落實
《特業管理條例》等法律法規明確規定，“特業管理區域內，供水、供電……等單位應當向最終用戶收取有關費用”。但是，這一法律制度在落實中存在很多困難和問題。如筆者所在城市，除絕大部分新建住宅小區實行了向終端用戶收取費用的規定外，大量舊有住宅小區除少數經過業主與供水供電部門協商改造外，多數尚無法落實抄表到戶的要求。
二、水電公攤費用糾紛的防範與處理
1.政策界限應當明晰準確
水電公攤費用是否應當包含在物業服務費中的問題，必須從政策層面予以具體明確。從廣州等地的規定看，水電公攤費用根據不同情況，有的包含在物業服務費中，有的不包含在物業服務費中，有的則由物價部門議定。《南陽市物業服務收費管理實施辦法》(下稱《辦法》)對水電公攤費用的界限也作出了政策規定，《辦法》把物業共用部位、共用設施設備的“日常運行”費用及綠化用水費用予以單列，規定“小區內公用設施、設備、共公照明用電及綠化用水，應單獨裝表計量，物業服務企業應每月公示其共用水、電的數量、單價、金額及分攤方法，其費用由業主共同負擔。物業服務企業自用水、電費用由物業企業負擔”。雖然該《辦法》並不像廣州那樣對水電公攤問題一一列舉並作出規定，但基本上抒水電公攤的政策界限作出了厘定，這對於防範和減少水電公攤費用糾紛必將產生積極的影響。
2.收取分攤應當公開透明
綜合國內其他城市物業管理的情況，目前物業小區水電公攤的方式一般有三種，一種是水電分攤不計入物業服務費中，單獨收取;第二種是將所有公攤費用計入物業服務費中，不再另外收取，即實行包干制;第三種是抒涉及小區全體業主的公共部分水電開支計入物業服務費或者列入管理費，而把僅涉及部分業主的公共部分，如單棟樓的走廊、電梯、洗水池等水電費由涉及範圍內的業主自行分攤。無論採取何種分攤方式，水電公攤的費用最終都只能由業主來承擔。因此，物業企業應當及時把當期需要公攤的項目、水電總量、費用標準、分攤方式等內容在物業服務區內的顯著位置或者通過其他方式予以公示，做到公開透明，消除不必要的誤解，從而減少矛盾的糾紛。
3.處置糾紛應當依法示範
在水電公攤費用收繳過程中，物業企業只是“中間人”，當遇到個別業主拒交水電公攤費用時，不管物業企業有什麼充分理由，都絕不能擅自採取停水斷的電的措施。而必須以“中間人”的公正身份，正確把握委託合同的性質，積極協調各方並協助有關方面妥善加以解決。具體講，當遇到個別業主拒交水電公攤費用時，物業企業應當履行勸告、催繳義務。勸告、催繳後業主仍拒絕繳納的，物業企業可分別情況處理：若是接受業主委託，應向業主委員會報告，由業主委員會負責納繳，或根據業主委員會的指示，向水電供應部門反映解決;若是接受供電供電部門委託，則應向供水供電部門直接反映解決;若所管物業項目既沒有進行水電履行，又沒有成立業主委員會時，物業企業可以直接向水電供應部門呈報未繳納水電公攤費用的戶主名單及明細賬，由水電供應部門下達催繳水電費用的通知，否則水電供應部門可以採取停水斷電等懲罰性措施。當然，在物業管理的實際工作中，對沒有實行水電履行的物業小區，水電供應部門通常的做法只是負責抄表到物業小區，也就是只負責抄到總表，對總表到業主分戶表之間的損耗以及其他公共分攤部分耗用的水電並不關心。但因水電公攤必然導致水價升高，這往往成為個別業主拒交水電費或拒交水電公攤費用的理由。長此以往則積少成多，導致物業企業無法墊支代繳個別業主拖欠的水電費用。對於這種情況，供水供電部門一般採取對整個物業小區實施停水斷電的處罰，即使已經按期繳納水電費用的業主也不能倖免。遇到這種情況，物業企業應當向全體業主說明情況，並應當告知已經繳納費用的業主有權通過民事法律途徑去維護自己的合法權益，要求違約方承擔責任。這是物業企業依法處置水電費用糾紛時能夠採取的最大限度的措施。逾越這一限度，擅自採取停水斷電的措施，物業企業就必須承擔侵權的法律責任。[page]
4.抄表到戶是治本之策
實踐證明：凡是抄表到戶、向終端用戶收取費用制度落實的物業小區，水電公攤費用的糾紛基本上很少發生。因此，實行抄表到戶可以就的上是治本之策。對於新建特業小區而言，只要建設單位與供水供電部門之間溝通到位，實行抄表到戶一般不會存在問題。但對於舊有物業小區，必須解決水電改造問題。這需要各方面的共同努力。
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