摘要：在房地產業發展和房地產市場規範過程中，我國房地產法的理論和立法實踐有了比較大的發展。隨著中國特色社會主義市場經濟的逐步建立，政府與市場關係的逐步清晰，必然面臨著一個房地產法律規範體系的調整與完善問題。本文擬根據房地產法與經濟法的密切關係，以經濟法的精神，從經濟法的視角對我國房地產法的體系進行較為深入的分析並提出完善舉措。
關鍵詞：房地產；房地產法體系；物權法；土地法；房地產稅收
一、房地產法體系的立法現狀及問題
（一）房地產法體系的立法現狀
全國人大通過的《城市房地產管理法》是我國房地產法律規則中層次較高的立法，是調整房地產經濟關係的最基本的法律。《城市房地產管理法》的出台，標誌著我國的房地產法制建設基本成熟，全國人大所提出的立法目標基本實現。《城市房地產管理法》和修改後的一系列法律法規基本圍繞規範土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等房地產交易、開發、管理行為而開展。
（二）房地產法體系存在的問題
我國現有的房地產法律體系已經滯後於房地產業的發展，依靠未上升為法律層次的法規、部門規章缺乏穩定性和強制性。另外，我國房地產立法大多是為促進房地產業的發展，關於房地產一級市場即生產經營市場的規範，而對消費市場的規範比較欠缺，對房地產消費者利益保護規範更為薄弱。《城市房地產管理法》對一部分的物業管理未作明確的規定，致使實踐中沒有法律依據，操作隨意性大，因而導致針對物業公司或大廈自行訂立的「公約」、「守則」糾紛不斷。
二、房地產法體系的重構
（一）房地產法體系的構建標準與原則
1.房地產法體系的構建標準
（1）特殊職能標準。每部法律都有其特殊的職能，房地產法所具備的職能顯然不是其他法律體系能夠替代和囊括的。房地產法體系作為一個獨立的體系，主要是因為其在調整房地產關係的獨特性，是國家調整房地產市場、保護房地產經濟關係中各方當事人的合法權益、促進房地產業順利發展重要工具，而通過法律體系原有的公法或私法二元結構則都難以有效實現。
（2）調整對象標準。調整對象標準是依據法律規範所調整的社會關係的不同進行的分類，房地產法的調整對象較之其他法而言，具有以下特徵：第一，既包括經濟關係、民事關係，也包括行政管理關係和社會保障關係；第二，政府機構和企業或個人的關係以及平等主體之間的相互關係。這就是房地產法體系構建的調整對象依據。
（3）調整方法標準。調整方法標準是依據法律規範調整具體社會關係所運用的方法、手段的差異進行分類。在房地產法體系中，需要多種調整方法，如行政許可、行政處罰、行政檢查等微觀調整手段，還需要設定稅收、金融等宏觀調整手段。
（二）房地產法體系的構建原則
構建房地產法體系需堅持基本法與專門法相結合原則。基本法是相關立法的統率，是對各專門法中共通的原則、制度加以歸納，具體、特殊的制度則規定於各專門法中。第一，住宅權作為公民的一項基本權利，應該與其他權利一樣得到同等的保護。為了確保公民住宅權的穩定性，《憲法》應當為保障性住房法律制度提供根本法依據，明確各級政府在居民住宅問題中的責任。第二，抓緊《住宅法》的修訂完善，通過立法、執法有效地調整住房體制改革中的各種社會經濟關係，對經濟適用房開發建設、廉租房出粗管理、換購住房等問題給予相應的規定，保障和促進城市住房的合理分配與規劃發展。第三，遵循適度保障原則，堅持「公共住房是為最需要的人提供住房保障」的保障原則，建立多層次的住房保障體系。
（三）完善房地產法體系的配套措施
突出房地產消費者權益保護內容。目前針對我國對侵害房地產消費者權益案件的審理，主要適用《民法通則》或者《合同法》的一般規定，對房地產經營者往往適用一般合同過失責任原則，不能適應房地產消費者權益保護的需要，也不利於我國房地產業的健康發展。因此，房地產消費者利益應由一般民法保護上升到消費者權益保護的高度予以特別關注，在《城市房地產管理法》、《物業管理條例》中明確房地產消費者的資格，並使房地產消費者權益同《消費者權益保護法》中一樣得到一致的及時、合理的保護。
在審視房地產業的發展同時，我們不可避免的發現存在的許多問題：因城市化趨勢所帶來的建設用地需求同土地資源日益稀缺的矛盾；由房屋高售價與居民低收人的價位差異所致的商品房大量空置同住房困難戶、無房戶或待改善戶並存的矛盾；住房抵押貸款的每月還貸數額同購房者的實際還貸能力之間所形成的矛盾；小區規劃不理想、房型老化同持幣欲購者居住理念的矛盾；物業公司的「保本」收費同業主的心理價位實際承受力之間的矛盾；開發商投資的規模盲目擴大同資金短缺的矛盾等等。怎樣處理好這些問題，將巨大的住房潛在需求轉化為有效需求，是眼前我國房地產業能否擺脫困境、走上健康增長之路的實質所在。我國房地產法沒有對保護生態環境資源資源的可持續發展予以足夠的重視。除修訂後的《土地管理法》中對生態平衡作出原則性的規定外，其他的房地產立法對濫占耕地、破壞生態環境和自然資源的行為也沒有規定懲罰措施。因此，要對一這個問題予以立法上的解決，在立法中要有明確的行為規定和懲罰機制。應當從可持續發展的角度出發，注重生態環境，並加強與城鄉規劃、區域規劃、環境保護等之間的配合。
三、結語
我國房地產目前正處於高速發展的階段，越來越多房地產問題的湧現要求房地產法以及配套的法律法規能夠給出解決問題的法律依據。房地產法體系依然存在很多爭議的地方，因此需要經濟法學界對房地產法體系的發展進行不斷的研究，更好地為房地產管理和調控指出正確的法律方向，提出健全我國房地產法立法體系的措施，使房地產在房地產法的嚴格規範下健康運行。同時房地產法體系的建設還要在實踐中得到檢驗，並在不斷的修正過程中得以完善。
作者：朱成
關鍵詞：房地產；房地產法體系；物權法；土地法；房地產稅收
一、房地產法體系的立法現狀及問題
（一）房地產法體系的立法現狀
全國人大通過的《城市房地產管理法》是我國房地產法律規則中層次較高的立法，是調整房地產經濟關係的最基本的法律。《城市房地產管理法》的出台，標誌著我國的房地產法制建設基本成熟，全國人大所提出的立法目標基本實現。《城市房地產管理法》和修改後的一系列法律法規基本圍繞規範土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等房地產交易、開發、管理行為而開展。
（二）房地產法體系存在的問題
我國現有的房地產法律體系已經滯後於房地產業的發展，依靠未上升為法律層次的法規、部門規章缺乏穩定性和強制性。另外，我國房地產立法大多是為促進房地產業的發展，關於房地產一級市場即生產經營市場的規範，而對消費市場的規範比較欠缺，對房地產消費者利益保護規範更為薄弱。《城市房地產管理法》對一部分的物業管理未作明確的規定，致使實踐中沒有法律依據，操作隨意性大，因而導致針對物業公司或大廈自行訂立的「公約」、「守則」糾紛不斷。
二、房地產法體系的重構
（一）房地產法體系的構建標準與原則
1.房地產法體系的構建標準
（1）特殊職能標準。每部法律都有其特殊的職能，房地產法所具備的職能顯然不是其他法律體系能夠替代和囊括的。房地產法體系作為一個獨立的體系，主要是因為其在調整房地產關係的獨特性，是國家調整房地產市場、保護房地產經濟關係中各方當事人的合法權益、促進房地產業順利發展重要工具，而通過法律體系原有的公法或私法二元結構則都難以有效實現。
（2）調整對象標準。調整對象標準是依據法律規範所調整的社會關係的不同進行的分類，房地產法的調整對象較之其他法而言，具有以下特徵：第一，既包括經濟關係、民事關係，也包括行政管理關係和社會保障關係；第二，政府機構和企業或個人的關係以及平等主體之間的相互關係。這就是房地產法體系構建的調整對象依據。
（3）調整方法標準。調整方法標準是依據法律規範調整具體社會關係所運用的方法、手段的差異進行分類。在房地產法體系中，需要多種調整方法，如行政許可、行政處罰、行政檢查等微觀調整手段，還需要設定稅收、金融等宏觀調整手段。
（二）房地產法體系的構建原則
構建房地產法體系需堅持基本法與專門法相結合原則。基本法是相關立法的統率，是對各專門法中共通的原則、制度加以歸納，具體、特殊的制度則規定於各專門法中。第一，住宅權作為公民的一項基本權利，應該與其他權利一樣得到同等的保護。為了確保公民住宅權的穩定性，《憲法》應當為保障性住房法律制度提供根本法依據，明確各級政府在居民住宅問題中的責任。第二，抓緊《住宅法》的修訂完善，通過立法、執法有效地調整住房體制改革中的各種社會經濟關係，對經濟適用房開發建設、廉租房出粗管理、換購住房等問題給予相應的規定，保障和促進城市住房的合理分配與規劃發展。第三，遵循適度保障原則，堅持「公共住房是為最需要的人提供住房保障」的保障原則，建立多層次的住房保障體系。
（三）完善房地產法體系的配套措施
突出房地產消費者權益保護內容。目前針對我國對侵害房地產消費者權益案件的審理，主要適用《民法通則》或者《合同法》的一般規定，對房地產經營者往往適用一般合同過失責任原則，不能適應房地產消費者權益保護的需要，也不利於我國房地產業的健康發展。因此，房地產消費者利益應由一般民法保護上升到消費者權益保護的高度予以特別關注，在《城市房地產管理法》、《物業管理條例》中明確房地產消費者的資格，並使房地產消費者權益同《消費者權益保護法》中一樣得到一致的及時、合理的保護。
在審視房地產業的發展同時，我們不可避免的發現存在的許多問題：因城市化趨勢所帶來的建設用地需求同土地資源日益稀缺的矛盾；由房屋高售價與居民低收人的價位差異所致的商品房大量空置同住房困難戶、無房戶或待改善戶並存的矛盾；住房抵押貸款的每月還貸數額同購房者的實際還貸能力之間所形成的矛盾；小區規劃不理想、房型老化同持幣欲購者居住理念的矛盾；物業公司的「保本」收費同業主的心理價位實際承受力之間的矛盾；開發商投資的規模盲目擴大同資金短缺的矛盾等等。怎樣處理好這些問題，將巨大的住房潛在需求轉化為有效需求，是眼前我國房地產業能否擺脫困境、走上健康增長之路的實質所在。我國房地產法沒有對保護生態環境資源資源的可持續發展予以足夠的重視。除修訂後的《土地管理法》中對生態平衡作出原則性的規定外，其他的房地產立法對濫占耕地、破壞生態環境和自然資源的行為也沒有規定懲罰措施。因此，要對一這個問題予以立法上的解決，在立法中要有明確的行為規定和懲罰機制。應當從可持續發展的角度出發，注重生態環境，並加強與城鄉規劃、區域規劃、環境保護等之間的配合。
三、結語
我國房地產目前正處於高速發展的階段，越來越多房地產問題的湧現要求房地產法以及配套的法律法規能夠給出解決問題的法律依據。房地產法體系依然存在很多爭議的地方，因此需要經濟法學界對房地產法體系的發展進行不斷的研究，更好地為房地產管理和調控指出正確的法律方向，提出健全我國房地產法立法體系的措施，使房地產在房地產法的嚴格規範下健康運行。同時房地產法體系的建設還要在實踐中得到檢驗，並在不斷的修正過程中得以完善。
作者：朱成
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