香港地产业百年
作者：冯邦彦
70年代地产业的证券化和集团化
前言
1987年9月，笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作，任职经济分析员，从事过渡时期香港经济的研究，前后长达8个年头。笔者在香港工作期间，香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期，经济表面繁荣，地产市道一片兴旺，形成长达10年的大牛市，地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间，我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团，其中就包括地产大财团，我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章，对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略，以及未来发展趋势等，进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底，笔者结束在香港的工作，回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间，相继撰写了《香港英资财团(1841—1996)》(1996年)、《香港华资财团(1841—1997)》(1997年)等著作。1999年，应香港三联书店的诚意邀请，我又开始了本书的写作，并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。
在香港，地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地，是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物，是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的，故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素，而且是最基本的生活资料，是社会经济生活中最重要的财富之一。
地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地，并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过，直到二次大战前，香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时，新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式，推动了地产经营方式的革命，促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
1984年12月，中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》，香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段，时间长达10年之久，打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中，随着市区土地资源日渐短缺，地价、楼价不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并，十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。不过，1997年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下，展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的一般规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言，本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作，而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期，可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书，可以通过香港的经验，更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益，笔者将深感欣慰。
本文在写作中，得到香港地产界及有关各方面的新旧朋友的大力支持，从百忙中抽出宝贵时间接受笔者采访、介绍重要的研究线索、提供有价值的历史资料、珍贵图片，以及各种方便等。没有他们的热情帮助和鼎力支持，本书实难以完成。笔者在此特向他们表示衷心的感谢，他们是：香港地产界来前辈、国际鸿星投资集团董事长吴多泰博士，前香港特区政府规划署署长、香港大学名誉教授潘国城博士，恒基兆业地产有限公司地产发展部副总经理梁树进先生，香港测量师学会会长吴恒广太平绅士，香港注册专业测量师苏振显先生，新鸿基地产发展有限公司执行董事陈钜源先生，中原地产代理有限公司总经理施永青先生，香港地产代理商总会会长伦志炎先生，中银集团研究部高级研究员谢国梁先生，香港贸易发展局经济师潭思洛先生，历史学家高添强先生和郑宝鸿先生等。笔者还要特别感谢潘国城博士在百忙中抽出宝贵时间审阅本书并撰写序言，对其隆情厚谊，笔者铭感于心。
冯邦彦谨识
2006年11月30日
1 60年代末至80年代初的地产热潮
从60年代末至80年代初，香港地产业又经历了两次循环周期。第一次从1968年起步，
受到热钱流入、股市急升和新市镇开发等利好因素的刺激，地产业再现繁荣，
可惜好景不长，1973年至1974年间接连受到股市崩溃、
中东石油危机的冲击，地产业又陷入另一次低潮。第二次循环从1975年起步，
当时由于人口持续增长、经济繁荣和中国的改革开放政策的影响，
地产业呈现了战后以来空前繁荣景象，
并在1980年代初达到巅峰。这是香港地产业的快速发展时期。
1.1 1968年至1974年的地产循环周期
1968年，危机过后，香港政局转趋稳定，市民对香港经济前景的信心恢复，那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期，香港经济迅速复苏，工业化进程亦趋完成，除纺织、制衣外，电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展，旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金，尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入，这些资金和热钱大量投入股票、地产市场，香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。
香港的股票市场，最早可追溯到1891年2月3日香港第一个证券市场——香港股票经纪协会成立（该协会于1914年易名为香港证券交易所）。1921年，香港第二个证券市场——香港证券经纪协会成立。1947年3月，这两个机构合并，成为香港证券交易所有限公司，这就是后来四会时代所称的“香港会”。长期以来，香港会一直垄断了香港的股票市场，该会会员大部分是外籍人士和少数通晓英语的华人富商，而上市公司则主要是外资大行。
60年代后期，许多新兴的华资公司已粗具规模，对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而，当时香港会规定的上市条件极为严格，不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下，1969年12月17日，香港华商世家李冠春的公子，被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人，创办了远东证券交易所有限公司，俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断，吸纳大批华资公司挂牌上市，结果开业仅一年，成交额已高达29亿元，占当时香港股市总成交额的49%。其后，远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场，大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。
远东会的成功，刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月，由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立，形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立，一方面顺应社会潮流，满足新兴工商企业对上市的殷切需求；另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣，加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入，形成了70年代初期的股市狂潮。据统计，反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点（1964年7月31日为基准日，该日指数是100点），此后节节攀升，到1971年底收市报341.36点，在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起，香港股市进入狂热阶段，升势加速，1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点，短短一年多时间升幅高达5.3倍，每月复合增长达13%之多。〔1〕
在这种历史背景下，香港地产业与股市呈同步发展趋势，从1968年开始复苏，到1973年达到高峰。1968年，房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机，发展商大幅减少投资，压缩经营，新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降，到1969年跌至7 618个，仅及高峰时期的1/4，不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面，从1967年到1969年期间，香港共售出私人住宅单位48 673个，远超出同期建成的单位数目34 626个。这样，以往积压的楼宇便乘势销出，令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。
这一时期，由于港元跟随英镑对美元贬值14.3%，香港物价全面上涨，在建筑成本中，工资普遍上涨30%以上，水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20%至50%不等。加上1966年起实行新的建筑条例，新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20%，实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素，推动了香港楼价、租金的上升。
首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起，位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅，租售价均开始急升。1969年初，高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元，其后节节上升，到1970年底已普遍升至160元至200元，两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因，是60年代中后期楼宇供应量大幅减少，期间，随着经济的复苏繁荣、股市的急升，大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构，派驻香港的高级职员增加，对高级住宅、花园洋房的需求殷切。
在高级住宅的带动下，中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇，每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元；每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元，升幅约1倍左右。这一时期，由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨，吸引了不少低下层市民入住，故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。
楼价的上升带动租金的全面上涨，港府于1970年6月颁布租金管制条例，不过并未能阻止租金的升势。据估计，在其后的3年间，非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中，唐楼平均飙升130%，小型洋房飙升200%，大中型洋房升幅接近300%。结果，港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例，规定从7月1日起，凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结；被冻结租金的业主，均不得对住客加租或迫迁，否则将予以处罚。
在商业楼宇方面，由于供不应求，租售价格亦全面上升，以甲级写字楼租金为例，1968年月租每方尺1.24元，到1973年已上升到月租每方尺4.97元，5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼，月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵，部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环，甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升，尤其是繁盛地区的商铺，升势更为凌厉。当时，普通地区商铺月租每方尺约5元至6元，繁盛地区15元至30元，而尖沙咀旅游区则高达100元，出售价格多以月租的100倍计算，即月租5 000元的铺位要价50万元。
这一时期，分层工业大厦在兴建、租售方面亦相当畅旺，这是香港工业化的结果。据统计，从1970年到1973年的4年间，新建成的分层工业大厦平均每年达600万方尺，租售出去的面积亦达平均每年555万方尺，这个数字是60年代后6年平均每年租售266万方尺的1倍。不过，由于供应超过需求，租售价格升幅远不如其他楼宇，空置量亦从1970年的190万方尺增加到1973年的224万方尺。
楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期，土地拍卖价格屡创新高，其中最瞩目的，要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月，置地在官地拍卖会上，以2.58亿元的高价，投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地，平均每方尺地价4 868元，创香港有史以来的最高地价纪录。当时，置地在竞投该幅土地时，美资财团曾虎视眈眈，摆出势在必得的架势，事后又扬言要控告拍卖官，说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍，而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。
1973年春地产高峰时期，地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响，不断攀升，楼花炒卖，异常活跃。当时，不少地产商均延迟楼宇销售，宁愿空置以待更高售价，甚至保存楼宇收租；而买家的要价更漫无标准，出现了有买家无卖家的局面。这时期，股市亦弥漫着一片狂热情绪，股民“只要股票不要钞票”，一窝蜂地投机股市。当时，汇丰银行大班桑达士曾提醒市民，股价已升到严重脱离实际的高度，投资者应持谨慎态度。可惜，桑达士的忠告瞬即淹没在股市的喧嚣之中。
地产的过度发展和股市的过度膨胀，终于酿成股市危机。1973年3月以后，以发现假股票事件为导火线，触发股民恐慌性抛售，大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施，包括向股票交易征税，实施租金管制、收紧信贷等，更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点，到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日，恒生指数跌至150.11点低谷，已不及高峰时期的1/10，股市损失惨重。紧接着，1974年中东石油危机爆发，受世界经济衰退影响，香港经济不景气，银行进一步收紧信贷，地产业遂再次陷入另一个低潮。
1973年，港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满，需重新续约换契。其中，仅新九龙就多达4 800多幅，上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定，这些土地的续约换契，须按市值补交地价。然而，当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平，若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重，对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日，港府制订官契条例，规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期，重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。
1.2 70年代中至80年代初的地产热潮
中东石油危机过后，香港经济经过短暂的调整，于1976年全面复兴，该年香港本地生产总值增幅高达17.1%。这主要因为香港经济具有高度的弹性和灵活性，能迅速因应国际市场的转变而作出调整。况且，香港的制造业属轻纺工业，对能源需求较小，故能很快度过能源危机，比世界其他地区更快复苏。
这一时期，香港经济开始转型，成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前，香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初，随着股市勃兴，大批跨国金融机构，主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构，本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后，港府相继放宽外汇、黄金管制，使石油美元东移，香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升，形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年，港府宣布“解冻”对银行牌照的发放，大批国际银行进入香港。到80年代初，香港已从单纯以经营银行业务为主的模式，演变成世界第三大金融中心（以外资银行数量计算），仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司，大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。
这时期，香港的人口持续膨胀，社会结构亦发生转变。1970年，香港人口尚不足400万，但到1980年已超过500万，大量新移民源源不断地涌入，对房屋需求造成了持续的压力。而且，五六十年代是香港人口出生的高峰期，这批人在70年代后期和80年代初均进入结婚年龄。据统计，80年代平均每年约有50 000对青年人结婚。香港的家庭结构亦发生重大转变，核心家庭正逐渐取代家族大家庭，因此，每年50 000对的新婚夫妇对住房的需求惊人。到1981年地产高峰时期，中小型住宅单位每平方米售价被推高到10 000元，即每方尺售价超过1 000元。〔4〕
刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素： 中国政治、经济形势的转变。1976年，中国一举粉碎了“四人帮”，结束了为期10年的“文革”动乱，并开始推行四个现代化计划。1979年，邓小平复出，中共召开十一届三中全会，决定将工作重心转移到经济建设的轨道上，并推行举世瞩目的改革开放路线。其后，广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区，吸引外资，香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁，大量外资流入，准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变，给投资者带来极大的鼓舞，香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣，1975年到1981年间，香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。
人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣，推动了香港地产市场从1975年开始复苏，并于1981年达到空前高潮。期间，地产发展商大规模投资兴建各类楼宇，包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼，以及工厂货仓等，地价、楼价、租金大幅攀升，楼花炒卖盛行，投机之风炽热，地产市道呈现空前的繁荣盛况。
在住宅楼宇方面，长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰，代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增，从1976年新建成15 425个单位，增加到1981年高峰时期的34 475个，5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中，以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大，每年均在90%以上，其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升，以最受欢迎的小型住宅单位为例，1976年每方尺售价是265元，到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元，5年间升幅接近3倍。（见表3.1）
商业楼宇市场，无论是供应、销售都相当畅旺，中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮，新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成，高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼，香港商业区的面貌焕然一新。这时期，大批商业楼宇建成，以写字楼为例，1976年，香港写字楼落成面积仅217万方尺，但到1981年新建成面积已增加到338万方尺，1982年更增加到396万方尺，接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升，以甲级写字楼为例，1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元，但到1981年已上升到21元，7年间升幅达2.5倍。其中，中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初，地产炒风蔓延到商厦，大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖，一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次，售价从7.15亿元上升到16.8亿元，炒风之盛，令人咋舌！
在工厂货仓市场，情况也大致相似。由于制造业继续蓬勃发展，加上港府取缔使用商业楼宇或住宅楼宇作工场的所谓“山寨厂”，厂商对分层工业大厦和货仓的需求仍然殷切，分层工业大厦和货仓市场在供求两方面都创下新纪录。在工业大厦方面，1976年新落成面积290万方尺，到1979年高峰时期增加到1 375万方尺，4年间增幅达3.7倍。由于仍然供不应求，厂厦租金节节上升，1976年市区楼上工厂平均年租是每平方米171.6元，到1979年已上升到355.1元，3年间升幅逾倍。市区部分地区如红磡等，每平方米年租高达723.6元。不过，踏入20世纪80年代，香港制造业发展步伐放缓，加上大量新厂房落成，开始出现供过于求的局面，空置单位大增，1982年分层工业大厦空置面积达122万平方米，空置率已高达10.5%。这也是后来地产崩溃中工业用地、厂厦跌幅最大的原因。
房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年，港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺，土地收益4.41亿元；但到1980年，售出土地已增加到151.48万方尺，增幅达179%，土地收益则增加到39.3亿元，增幅接近8倍。（见表3.2）这些数字仍未能反映出地价升幅之巨，原因是70年代末80年代初，港府在卖地中大量推出工业用地，所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地，商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。
地价的急升，反映在官地拍卖上是投标价屡创新高。1970年6月1日康乐大厦现址拍卖时，每方尺平均地价是4 868元，到1978年8月4日金钟道一幅地皮拍卖时，每方尺售价已跃升至13 643元。1980年7月18日夏悫道远东金融中心现址拍卖时，每方尺售价更进一步升至26 247元，升幅是康乐大厦现址拍卖价的4.4倍。然而，这些拍卖成交价与后来的红棉道地皮和中区新“地王”相比，仅是小巫见大巫而已。
1981年4月2日，香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道一幅地皮，面积为13 825方尺，结果以4.8亿元售出，平均每方尺地价高达34 720元，创香港最高地价纪录。如果说红棉道因面积小涉及资金数额不大的话，那么1982年2月12日港府售出的中区新“地王”，则震动整个地产界。早在1981年11月，港府就宣布以公开招标形式售出中区位于康乐大厦以西一幅面积多达14.4万方尺的地王，当时是中巴及小巴在中环的总站，可以说是港岛中环商业核心区的中心，是“地王”中的地王。当时，参加投标的财团包括置地、长江实业、新鸿基地产等大型地产集团。事前有人预测，这幅地王可售出70亿元价格，置地常务董事鲍富达也曾估计，这幅地皮的价值将在75亿元之上。〔5〕后来，地产市道从高峰滑落，结果到1982年2月12日开标时，置地以47.55亿元的高价投得，而长江实业和新鸿基地产分别以43亿和38亿落败。这幅地王平均每方尺地价是32 964元，虽稍低于红棉道地段，但却创下港府官地拍卖的历史新纪录，并成为全球最大宗地产交易。（见表3.3）这座后来被命名为“交易广场”的地产计划分两期进行，先后建成3幢高级商厦，建筑面积达200万方尺，总投资逾80亿元。
2 商厦重建和大型私人屋邨兴建
60年代后期以来，香港市区的商住土地日渐短缺，地价节节跃升，建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”，纷纷向高空发展，在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划，大批摩天贵重商厦相继落成。
部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地，向港府申请更改土地用途，兴建大型私人屋邨。一时间，商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流，成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。
2.1 高级商厦的重建和兴建热潮（1）
20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来，中环一直是香港商业经济活动的心脏，它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力，是香港繁荣的最高象征。70年代以前，中环商业核心区的贵重物业，基本上被英资著名的地产公司置地所垄断，这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起，才逐渐发生变化，形成各据一方的局面。不过，置地始终在核心区自成王国，成为香港地产“皇冠上的明珠”。
70年代以后中区商厦的重建热潮亦首先由置地掀起。1970年6月，置地以2.58亿元高价，投得港岛中区面积达5.3万方尺的新填海地段，置地在该地段兴建了楼高52层的康乐大厦（即今日的怡和大厦）。新大厦以破纪录的时间建成，从1971年10月动工，到1973年4月举行隆重“平顶”仪式，前后历时仅一年半。康乐大厦连地价总投资4亿元，提供写字楼和商场租用面积超过69万方尺。这是当时香港及亚洲最高的建筑物，它后来成为怡和集团的总部，雄视整个维多利亚海港。
1974年，置地宣布斥资6亿元，开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦，置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局（即今日环球大厦旧址），遭到拒绝，只好自行重建。新历山大厦于1976年建成，楼高36层，楼宇总面积35.7万方尺，比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体，以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场，置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦，于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行，建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦，整个庞大计划于1982年完成。
置地广场面积达2万余方尺，共有5层平台；其中两层是地库，全部平台单位均辟作精品店和风格各异的饮食店，广场中央可举办各项表演——时装表演、音乐会及展览等，四周设有咖啡廊、茶座、上盖盖有可透光的玻璃纤维，成为中区的高级购物娱乐场所。与之相连的告罗士打大厦楼高47层，全幢大厦可供出租面积60万方尺，其中写字楼面积46.5万方尺，其余为商铺。该大厦最大的特色是其疏格式的外墙结构，窗门深深凹入，利用大厦的结构遮阴窗门，材料则采用铝质窗框和有色玻璃，以减少室内所受热量。大厦内所有设施均采用先进电脑系统控制，包括报警、空气强度调节、供水、照明、保安及通讯系统等。公爵大厦亦与置地广场及告罗士打大厦连通，楼高47层，可提供楼宇出租面积60万方尺。两幢大厦重建后，可提供面积比原来增加79.6万方尺。〔7〕
规模浩大的10年重建计划完成后，港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥，将置地旗下的多幢贵重物业，包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯，并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等，俨然自成一国，成为中环的“自然心脏”。
就在10年计划即将完成之际，置地又策动更瞩目的拓展计划，先是将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建，该项计划在90年代初完成，即著名的大道中九号物业。1982年2月12日，置地更以47.55亿元的破纪录价格，投得中区毗邻康乐大厦的新“地王”。根据合约规定，置地须在地面兴建一新的巴士总站，其上则为一座两层平台，香港证券市场将设于此。这座后来被命名为“交易广场”的发展计划分两期进行，总投资逾80亿元。第一期是两幢52层高商厦，于1985年落成；第二期在毗邻再兴建一幢32层高独立商厦，于1988年完成。三座交易广场总楼面面积达154.5万方尺，其富有动感的外形和大幅有色玻璃幕墙令维多利亚海港的景色迥然改观。
中区商厦拆建热潮所致，连有悠久历史的香港会所也不能幸免。香港会所坐落在皇后像广场毗邻，是区内硕果仅存的维多利亚风格建筑。该会所的拆建，曾因遭受众多会员的反对而搁置。然而70年代后期，地产市道空前畅旺，引起不少地产商的垂涎。结果，这座有百多年历史、古色古香的建筑物终于难逃被淘汰的历史命运，取而代之的是一幢设计别出心裁，外形独特而富有艺术色彩的新香港会所大厦。该大厦于1984年建成，楼高21层，另有两层地库，楼宇面积28万方尺。全部建筑费由负责兴建的置地支付，约2亿元。置地将与香港会所平分租金收入（以当时楼价估计，该大厦每月租金平均可达600万元至700万元），但25年后权益将归还香港会所。〔8〕
几乎就在置地大规模重建商厦的同时，新兴地产发展商亦不甘后人，相继在中区掀起投资热潮。其中，最瞩目的是李嘉诚旗下的长江实业。1977年，长江实业以逾3亿元标价与地铁公司达成协议，夺得中区旧邮政总局及金钟地段上盖物业发展权，建成楼高28层的环球大厦和两幢楼高32层和33层的海富中心。这一时期，新兴地产商在中区、金钟一带重建的商厦，荦荦大者计有华人行、中建大厦、环球大厦、新世界大厦、欧陆贸易中心、海富中心、统一中心、励精大厦、鳄鱼恤大厦、永恒商业中心、冯氏大厦以及威亨大厦等等。
随着中区金钟地价、楼价的日渐昂贵，这一时期出现了高层商业楼宇向湾仔、铜锣湾、上环以及九龙尖沙咀扩散趋势，即有所谓“繁荣东移”的说法。在毗邻金钟的湾仔区，开埠初期是著名的春园所在地。在一段相当长的时期中，湾仔曾以红灯区闻名，区内遍布各种夜总会、酒吧、舞厅等娱乐场所，夜店繁多，是灯红酒绿、夜夜笙歌的烟花之地。尤其是骆克道、谢斐道一带，更是五步一楼、十步一阁，成为夜游人士的集散地。
不过，这种情况自1970年代中后期起已开始发生显著变化。在20年代和50年代相继进行填海工程之后，港府于60年代在湾仔区再次展开大规模填海工程，将海岸线从20年代的庄士敦道、50年代的告士打道推至港湾道以至码头沿岸，获得大片的商住用地。70年代以后，商厦兴建热潮扩散到湾仔，一大批商业楼宇纷纷建成，包括香港大东电报局大厦、伊利莎白大厦、华润大厦、鹰君中心、新鸿基中心、合和中心等。其中，新鸿基中心和合和中心更相继超过康乐大厦，成为香港最高的建筑物。
1972年，香港海底隧道通车后，铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区，区内开始兴建写字楼，其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地，1972年置地吞并牛奶公司后，获得铜锣湾大片土地。从1970年起，置地就开始在该区发展高级商业楼宇，包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年，置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5.3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦，该大厦楼高41层，建筑面积逾81万方尺，可供租用面积60万方尺，是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺，维多利亚公园及海港景色一览无遗。
在60年代之前的30年间，港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾，后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言，上环及西区发展较缓慢。这时期，西环基本上是“南北行”的大本营，区内商号林立，货仓众多，是海产品的集散地。时至今日，德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期，港府决定发展葵涌为货柜码头，西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此，70年代以后，随着地产市道的蓬勃，区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初，已经动工或建成的商厦，计有信德中心、时峰大厦，以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过，与中环甲级商厦相比，这些商厦的档次较低，规模亦大为逊色。
在九龙，商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中，最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实，九龙仓（简称九仓）的物业重建早在60年代初期已经展开。当时，香港的对外贸易蓬勃发展，九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年，九仓取得港府资助，将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日，海运大厦落成，由玛嘉烈公主剪彩揭幕，第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场，给公司带来可观的收益。1965年，九仓再接再厉，与华资地产商许世勋和陈德泰合作，建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。
踏入70年代，香港货运方式发生革命，九龙半岛沿岸的面貌迅速发生巨变。60年代以前，九龙半岛沿岸主要是码头、货仓和船坞。当时，尖沙咀一带是九仓的旧式码头货仓，沿岸而上，在尖沙咀与大角咀之间是众多的码头泊位，供货船和趸船使用。从尖沙咀向东伸延，是著名的蓝烟囱轮船公司的货仓，而尖东红磡一带，则是庞大的黄埔船坞，与港岛鲗鱼涌的太古船坞遥遥相对。沿岸街上，是各种为航运服务的店铺，充斥着麻绳、机械及各种船舶用品，此外就是专供水手使用的酒吧、餐馆。
然而，70年代初，香港航运进入货柜化时代，在葵涌货柜码头相继建成使用后，九仓原有功能式微。1971年，蓝烟囱货仓停业，其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展，郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣，发展商在其原来的两幅庞大地皮上，建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。
面对九龙半岛的深刻变化，九仓认识到尖沙咀这一黄金地段用作货仓实在浪费，又受到早期地产发展成功的鼓舞，遂订下大规模的重建计划。当时，九仓有感于中环商业区尽管繁盛、商厦林立，但一到黄昏下班后便变成行人疏落的街区，直到近年出现较有规模的商场后才有所改善，因而构想兴建一个包含住宅、商场、写字楼、酒店和康乐中心的小城邦。这就是后来矗立在尖沙咀海旁的“海港城”。
海港城地段毗邻九仓早期兴建的海运大厦，香港酒店及海洋中心，地盘面积广达43万方尺，计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、两座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施。该地段由于受到香港机场条例的管制，建筑物高度不能超过61米，因而地盘面积与建筑物高度不甚对称。为解决这一外观问题，九仓对海港城在设计上相对划分为三组不同形状的楼宇，分别是沿海岸的扇形大厦和近广东道的长方形建筑，所有楼宇均楼高17层，坐落在一个庞大的3层高平台上，各大厦虽各自独立，实际上彼此连成一体。
海港城计划总发展费用超过20亿元，分五期进行，历时10余年，在原来的海旁码头货仓地段上兴建了被誉为“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”。其中，3幢高级写字楼从南到北分别被命名为环球航运中心、世界商业中心和环球金融中心，可提供约80万方尺出租楼面。5幢豪华住宅从南到北分别命名为班桃阁、桂芝阁、秀棠阁、品兰阁和仙桃阁，共提供375个住宅单位，设计高尚清雅，外形呈扇形，濒临海港，维多利亚海景一览无遗。两幢豪华酒店分别是马哥孛罗酒店和太子酒店，拥有逾800间客房，均由著名的半岛集团管理，横贯11幢大厦的3层平台是一个可提供约35万方尺出租面积的庞大商场，内设逾600间精品店、约50间酒楼餐厅、有669个车位的停车场，俨然自成一国。
海港城计划从70年代初策划，到80年代初大体完成。自此，九仓蜕变成尖沙咀地区赫赫有名的地王，旗下大批美轮美奂的高级商住大厦和酒店矗立在尖沙咀海旁，令该区的面貌焕然一新，它与港岛中区置地旗下的物业王国并驾齐驱，分箝维多利亚海港两岸，遥相辉映。
这一时期，地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮，究其原因，主要是区内土地日渐短缺，地价昂贵，香港经济繁荣，大批跨国公司进驻香港，对繁荣地段写字楼形成庞大需求，供求的不平衡导致楼价、租金的飙升，而港府对商业楼宇的租金升幅，始终坚持不干预政策，不加管制。地产商在有利可图之下，遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。
2.2 大型私人屋邨的兴建蔚然成风（1）
就在商厦重建的热潮中，香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中，开启这一先河的，当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。
美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔，原是一幅土地面积庞大的美孚油库，业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年，纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司，取名“美孚邨”，即美丽可靠之意，在中国销售火水及火水灯。1906年，美孚进入香港，其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期，美孚眼见香港市区地价昂贵，于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司，计划发展香港最大的私人屋邨，定名为美孚新邨。
美孚新邨地段占地面积多达40亩，美孚计划将原油库迁往青衣，然后在该地段上发展99幢20层高住宅大厦，共计13 110个住宅单位，每个单位实用面积从450方尺到1 400方尺不等，成为包括休憩花园、娱乐场所、商业店铺及全部生活需求的一个“城中城”。这个计划在1965年提出时，被认为是香港楼宇发展史上最具创造性的概念。
美孚新邨的总投资近7亿元，分八期工程进行，从1966年底开始动工，到70年代中期全部完成，可为7万人提供居所，其规模之大，可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区，十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中，每期均有一个完善的商场，包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等，供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心，内设4层百货商场；第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校，以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。
美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台，不但解决从前人车争路的纷乱，而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处，是一幅由意大利名家设计的壁画，上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯，配以一座喷泉，清丽可人。第二期平台设有一喷水池，池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球，上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上，衬以彩灯，独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马，昂首阔步，意欲腾空千里，而飞马正是美孚的标志。此外，美孚其余各期均有不同造型，构成“美孚八景”，为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处，保安严密，每一幢楼宇均有电闸及户外对话机，护卫队员24小时巡逻，确保住客安全。外与港九各地交通网络连接，四通八达，深受住户欢迎。
诚然，从现在的眼光看，美孚新邨的兴建年期较早，加上位于飞机航线，楼宇高度受到限制，形成楼宇的密度较大，空间不甚足够，设计上着重方便购物，商场、湿货市场较多，且距垃圾焚化站不远，环境较后来的私人屋邨差。然而，无论如何，美孚新邨已超越了一个单纯的地产发展计划，它开启了香港大型私人屋邨发展的先河，实际上成为香港房地产业发展的一个里程碑。自此，大型私人屋邨如雨后春笋般涌现，成为日后数十年间香港房地产业发展的一个潮流。
在美孚新邨兴建的过程中，另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建，策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行，主要业务是航运、贸易，1950年代收购国泰航空扩展至航空业，但对地产则一直未有沾手。60年代期间，太古还不断出售所拥有的土地，包括鲗鱼涌太古宿舍地段，后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇，70年代初又将华兰路东侧土地脱手，结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。
1972年，太古集团眼看香港地产业日渐兴盛，而世界航运业则开始不景气，遂创办太古地产有限公司，向地产业进军，计划关闭太古船坞，将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期，太古因感集团缺乏地产专才，为吸收经验，于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业，改组为太古昌发展，并将太古城第一期地盘注入。后来，太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大，没有必要与大昌分享，遂于1977年收购太古昌发展全部股权，并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。
太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年，太古地产宣布，将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨，该屋邨将命名为“太古城”，全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦，逾10 000个住宅单位，可供4.5万人居住，以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年，总投资约13.5亿元。
太古城计划分五阶段十期进行，整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行，故每期新建成楼宇均有海景，这是太古地产精明之处。不过，太古城兴建初期，太古地产对地产发展尚未建立信心，经营作风保守，在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资，以及售卖土地进行，先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售，售得1.2亿元现金，作为发展太古城初期启动资金。结果，购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中，赚取巨利。太古城发展初期，太古地产主要采取与其他财团合作的形式，如与怡和合组太古施利亚发展，由该公司向太古地产以市值购入地皮，建成后将利润分成，这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。
太古城计划从1975年动工，首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦，使每个单位可获充足阳光和空气，又能缩短走廊长度，住宅单位面积由600方尺至900方尺不等，属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦，俯视海港，故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备，包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上，平台花园贯通城内各幢楼宇，人车分道，安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场，总面积达300万方尺的“太古城中心”，商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施，并有一幢高级写字楼，包罗万象，应有尽有。由于太古城的建筑比例（即覆盖率）仅25%，即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地，居住环境堪称一流。
太古城整个发展计划，到1985年大体完成，历时10年。经过80年的沧桑，占地宏大、远东著名的太古船坞，转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心，成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心，到90年代该中心每日人流量高达7万人次，假日或周末更达15万人次，这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。
太古城住宅单位首期在1976年推出，最早两幢大厦“洞庭阁”及“鄱阳阁”的售价是每方尺200元至230元。当时，太古地产担心销售不佳，优先让太古集团和金门建筑公司的雇员享受折扣认购，以造成“短期内售清”的效应，吸引市民注意。不过，洞庭阁入伙后，太古城住宅即以其高级住宅形象吸引了不少买家，售价辗转上升，1977年第四期“唐宫阁”、“元宫阁”公开发售时，售价已升至每方尺300元，买家和炒家提前48小时排队，要劳动警方派员维持秩序。到1981年地产高峰期，太古城住宅售价甚至上升到每方尺1 300元。当时，即使以平均价计算，太古城因为土地成本低，每方尺楼面地价成本仅70元，每方尺楼面毛利高达700元。〔9〕这还不包括可供出租的260万方尺商场等，其盈利之丰厚可想而知。太古城成为太古地产引以为傲的杰作。自此，太古地产的实力、经营手法、声誉深受行内人士的赏识和称赞。
70年代中后期，大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区，就在太古城计划进行得如火如荼之际，由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司（各占25%股权）亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中，港府着手开发沙田新市镇。1979年，港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程，结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力，移平两座山丘，填得约14幅土地，其中70%交还港府发展公屋和社区设施，其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。
沙田第一城位于沙田地段一号，坐落在沙田新市镇的东南部，前临沙田海和城门河，背靠翠绿群山，环境幽静，自成一角。部分住宅单位可远眺吐露港，或俯瞰沙田马场。整个计划包括52幢住宅大厦，合共11 000个住宅单位，可容纳约5万人居住。为配合整体发展，沙田第一城参照早期的大型屋邨如太古城等，在城区心脏地带建有3座独立多用途购物中心，分别是楼高6层的第一城中心以及银城商场、金城商场。场内亦是各类商店、生活设施，一应齐备。天台辟为花园广场，方便居民休憩及做各种户外活动。
沙田第一城从70年代末动工，到80年代末完成，前后亦历时10年，实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时，正值地产高潮，首7幢逾1 000单位旋告售罄，发展商于是加推7幢，但因供应量太大，不久便滞销，部分炒家“炒■”楼花，蚀本回吐，对发展商销售形成阻力。因此，在不少炒家心目中，沙田第一城的推出，是80年代初地产炒风步入调整的标志。
70年代期间，相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园，以及愉景湾等。这一时期，香港经济蓬勃发展，市民收入水平不断提高，对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全，档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此，私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。
3 新兴地产集团的崛起
70年代初，香港证券市场进入有史以来的大牛市，呈现空前繁荣，大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市，并充分发挥股市功能，透过发售新股、配股，将股票在银行按揭贷款，以筹集大量资金发展业务。
其中，以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机，实力作三级跳，逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间，香港地产业形成群雄并起的局面。
3.1 地产业证券化-70年代地产公司上市热潮
1969年12月“远东会”的创办，打破了英资对香港证券市场的长期垄断，开创了香港证券业的新纪元。其后，香港证券市场形成了四会并存的局面，各证券交易所面对激烈的同业竞争，均不同程度地降低对公司上市的标准和要求，这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。
在这种背景下，大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计，1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间，在香港上市的地产公司至少65家，其中，1972年下半年上市的有34家，日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团，几乎都在这一时期上市，包括信和地产（7月20日）、合和实业（8月21日）、新鸿基地产（9月8日）、恒隆（10月21日）、鹰君（10月26日）、长江实业（11月1日）、永泰建业（11月6日）、廖创兴企业（11月13日）、新世界发展（11月23日）及大昌地产（12月11日）。踏入1973年，地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计，从1月1日至3月19日短短两个多月中，在香港上市的地产公司至少31家，几乎相当于1972年下半年的总和。
大批地产公司在香港挂牌上市，得以充分利用股市功能，它们透过公开发售新股、配股，或将股票向银行按揭贷款，筹集大量资金去拓展业务，或在股市中收购兼并，迅速壮大公司的资产规模，实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后，所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的，当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。
长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年，长实就公开发售新股5次，总数达3 168万股，用以收购地产物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，长实以每股6.30元价格（比上市时每股3元上升逾一倍），发行新股1 700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50%股权，即以1 700万股新股换取皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦，使每年租金收入增加八九百万元。1975年至1983年间，长实又先后公开发售新股8次，总数达32 072万股，相当于公司上市时总发行股数的7.6倍，藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中，1981年1月，长实透过发行新股664.64万股，就取得利兴发展39.3%股权。透过连串供股、发行新股，长实的资产规模迅速壮大。1972年11月长实刚上市时，市值仅约1.26亿元，但到1981年底，市值已增加到78.77亿元，在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。（见表3.4）
新鸿基地产上市后，亦极为重视利用发行新股这一犀利武器，迅速扩大公司资产和规模。新地上市后，即利用上市集得的1亿元，再加上900万股新发行股票，以及向银行贷入1亿多元，购入了29个地盘，共43.8万方尺土地，此举令新地的土地储备一下子增加了一倍以上。其后，新地多次开动印刷机印刷股票，透过发行新股换取其他上市公司股票，包括以200万新股换取大昌地产250万股股票，以800万股新股换取利获家海外140万股股票、利获家伦敦60万股股票以及套取现金3 000万元。新地再趁股市高潮将所换取股票高价抛售，从中赚取巨额利润以支持地产发展。1972年8月23日新地上市时，市值约4亿元，到1981年底已增加到43.77亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实、新世界发展的第四大地产公司。
这一时期，随着大批地产公司在香港股市挂牌上市，并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模，拓展业务，香港地产业与股票市场的关系日益密切，相互影响大增，逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时，地产市道畅旺，地价、楼价节节攀升，大多数上市公司的资产市值也随之上升，带动股价上涨，上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金，发展地产业务，形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气，地产市道转淡，地价、楼价下跌，上市公司资产市值下降，拖累股价下挫，上市公司筹资转趋困难，部分资金周转不灵，公司被迫抛售地产物业套现，加剧地价、楼价跌势，形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。
“股地拉扯”的形成，无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时，股市亦被推高，这正是地产公司上市或发行新股的良机，时机把握得准，可在股市高潮中筹得大量资金用以发展，并趁地产低潮时大量购入地盘物业，几个回合，实力和资产即可膨胀数倍。这一时期，一批新兴地产集团藉此崛起，其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产，后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产，以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。
诚然，“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场，以及香港整体经济的投机性、周期性，令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团，而几年以后又倒闭清盘，其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。
3.2 长江实业： 击败置地声名鹊起
地产五虎将中，影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚，祖籍广东潮安，1928年在家乡出生，11岁时因日寇侵华，随父母举家南迁香港，15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生，很快成为出色的推销员。1950年，李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名，以李氏的解释，是“长江不择细流，才能纳百川归大海”。50年代末，李嘉诚因经营有方，成为香港有名的“塑胶花大王”。
李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景，当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦，命名为长江大厦，作为进军地产业的第一步。此后，李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继在北角、柴湾、新界、元朗等地区兴建工业大厦，规模愈来愈大。当时，投资房地产者大多以“孖展”（Margin）的方式进行，花钱购地只付30%现金，其余70%向银行按揭借贷，风险颇大，地价一下跌就支撑不下去。然而，李嘉诚持有充裕资金，既不用向银行借贷，亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景，并不为一时的调整而忧虑，反而利用这千载一时良机，大量吸纳被贱价抛售的地皮物业，一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。
70年代初，李嘉诚决定全力发展地产，他于1971年6月创办长江地产有限公司，1972年8月改名为长江实业（集团）有限公司，将投资重点转移到房地产业。当时，正值香港股市进入大牛市时期，李嘉诚把握良机，及时将长实上市。长实法定股本为2亿元，实收资本8 400万元，分4 200万股，每股面值2元，以每股3元价格公开发售1 050万股新股，集资3 150万元。1972年11月1日，长实正式在香港挂牌上市。当时，长实的规模和实力均显不足，只有35万方尺出租楼宇，且大半是工业大厦，每年租金收入仅390万元；此外有7个地盘在兴建中，其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元，但由于期间地价、楼价大幅上升，长实在上市后第一个年度获利4 370万元，相当于预算利润的3.5倍。
长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资，并趁地产低潮大量购入地皮物业，先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年，长实与加拿大帝国商业银行合作，组成加拿大怡东财务公司，第一次将外资引入香港按揭市场。同年，长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行，并与汇丰银行合作重建华人行，作为集团的总部所在地。这时，长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。
1975年，长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价，向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方尺，长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等，总楼宇建筑面积达132万方尺，平均每方尺地价成本仅为64元，十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售，每方尺楼面售价达279元至344元，长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。〔10〕此次成功，奠定了长实以后一连串成功的发展机会。
1977年，长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区，竞投激烈，参加投标的财团多达30多个，其中，又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难，提出了一个极具吸引力的方案，将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出，击败置地，夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出，香港舆论为之轰动，此举被誉为长实“扩张发展之重要里程碑”，是“华资地产界的光辉”。
1978年5月，地铁中环站上盖物业环球大厦开售，总值达5.9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月，地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖，首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役，长实不仅赚取厚利，而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位，被正式确认。当时，资深的股评家已经预测，长实的实力有可能超过置地。
这一时期，长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金，与一些“有地无钱”的上市公司合作，发展这些公司拥有的土地。早在1976年，长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作，先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦，双方均分得可观利润。1979年，长实又与广生行合作，兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间，长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产，以及港灯集团等，合作成合组联营公司，发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利，因为它不需要付出一大笔资金购买土地，只需支付少量做地基工程的钱，并透过“卖楼花”以战养战，就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度，长实年利润高达13.85亿元，相当于上市第一年度的31.7倍。
3.3 新鸿基地产：“楼宇制造工厂”
与长江实业齐名的是新鸿基地产，新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司，由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立，商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜（1911～1990年），原籍广东中山，早年随父经营洋杂批发，抗战爆发后避居澳门，开设信发百货商行。战后移居香港，在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来，郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权，当时适逢香港制衣业崛起，生意滔滔不绝，其销售网络扩展到东南亚各地，赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。
1958年，郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司，开始向地产业发展。1963年，郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营，将永业结束，各投资100万元创办新鸿基企业有限公司，郭任董事会主席，冯、李分任副主席，当时员工仅10余人，规模很小。而“新鸿基”的命名，则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”，郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。
60年代，正值香港中小型工厂蓬勃发展之际，新鸿基成立后，郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系，了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇，重点发展多层工业大厦，此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期，新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟，而且雄霸多层工业大厦市场，从1965年到1972年，新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元，换言之，平均每年的售楼营业额高达7 000万元。
70年代初，新鸿基企业的规模日渐扩大，郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基（集团）有限公司”，计划在香港上市。稍后，“三剑侠”开始分道扬镳，冯景禧早于1969年创办新鸿基证券，转而向证券业发展；李兆基则自立门户，成立恒基兆业有限公司；郭得胜则继续主持新鸿基（集团）的大局。1973年3月16日，郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆，遂改名为新鸿基地产发展有限公司。
新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市，当时新地的法定股本是3亿元，实收股本约2.27亿元，每股面值2元，以每股5元公开发售2 000万股新股，集资1亿元，结果获得超额10倍认购。当时，新地已颇具规模，拥有23个发展地盘，占地面积达30万方尺。上市首年，新地的纯利为5 128万元，比预期利润高出五成。
新地上市后，即利用所筹集资金大量购入地皮，其中，大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度，新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺，可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备，以地产发展为主，强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘，每年亦能依据既定程序完成若干发展计划，纪录中最少亦有6项（1973/1974年度），最多有26项（1979/1980年度），即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间，新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”，源源不断地将“原料”（地皮）“加工”（兴建上盖）为“成品”（各类楼宇）。正因为如此，新地的利润逐年稳步上升，到1980/1981年度，新地纯利已增加到5.54亿元，相当于上市首年度的10倍。
新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”，他看好香港房地产业的长远发展前景，因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地，发展物业，然后在市道复苏时高价出售，获得厚利。其实，他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如，1965年至1967年期间，香港先后发生银行挤提及政治骚动，触发了资金外流和移民潮，地产市道一落千丈。这期间，郭得胜等人趁低价购入不少土地，并建成22幢总值约7 000万元物业，为日后发展奠下基础。1974年，香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮，地产市道再度回落，郭得胜看准香港人口膨胀，日后必然向新界新市镇发展的趋势，遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣，刺激地价楼市飙升，新地也进入收成期，所推出的楼盘都获利丰厚。
70年代后期，新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年，新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮，兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层，楼面面积达86万方尺，大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙，外形巍峨壮观，富有现代化气息，与置地的康乐大厦遥遥相对，在设计上则比康乐大厦高出1尺，微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后，即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底，新地以市值70.2亿元跻身香港十大上市公司之列，成为香港著名的大型地产集团之一。
3.4 合和实业： 湾仔合和中心的兴建者
华资地产五虎将中，长实和新地的光芒，几乎盖过了其他3家公司。不过，合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司，1972年秋至1973年春，合和实业的股价更凌驾其他公司之上，俨然成为“老大哥”。合和实业的创办，可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘，祖籍广东花县，1935年在香港出生，其父胡忠是香港著名的“的士”商，号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程，1958年学成返港，曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后，即创立家族的中央建业有限公司。当时，港府认为香港的士不足，因而增发牌照，其父胡忠多购了数十部的士，使车库不敷应用，于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦，底层作停车场，上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润，并开始兼营地产。〔11〕
1965年香港爆发银行危机，地产市道萧条，中央建业业务大受影响，胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年，胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1 500万元，创办合和实业有限公司。同年8月，合和在香港挂牌上市。当时，合和实收资本2亿元，分为10 000股，每股面值2元，以每股5元公开发售2 500万股新股，集资1.25亿元，用作减轻债务及地产发展。当时，香港地产市道蓬勃，股市飙升，合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平，比认股价急升5倍，整间公司市值高达36亿元，成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年，合和纯利达6 070万元，比预测利润高出四成半。
可惜，好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下，当时股市早已脱离客观经济情况，潜伏严重危机，股市暴跌的导火线是发现假股票，而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间，合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘，令合和遭受损失，故合和复牌后股价一泻不止。1974年底，合和股价跌至0.65元，比最高位时下跌97%。遭此打击，1974年度合和纯利仅2 179万元，大幅下跌六成四，以后各年度虽逐步回升，但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期，合和侧重于地产发展，相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。
70年代合和最重大的物业发展项目是位于湾仔皇后大道东的合和中心。合和中心既是身为建筑师的胡应湘引以为傲的得意之作，也是合和实业的招牌大厦。合和中心在设计上颇具特色，它包括两个内筒墙和一个直径15尺的外筒墙，第一个内筒墙内是电梯通道，内筒墙之间作洗手间、储物室及管理通道之用，第二个内筒墙和外筒墙之间，是写字楼和商场。合和中心的圆筒形设计，据说可抵受时速194哩的负载风速，这一极限承载的风力，是香港有史以来所能遇到的最大风暴。胡应湘设计的合和中心原计划于1976年完成，后因建筑图则批出的拖延，至1980年才完工。该中心楼高66层，是当时香港最高的建筑物，比康乐大厦还高出139尺，可供出租面积达80万平方尺，顶层是旋转餐厅，中低层是写字楼，底层和地库是商场和停车场。合和中心的建成，为合和实业在香港地产界奠下重要的基础。
可是，80年代以后，合和的业务重心逐渐转移到中国内地、泰国、菲律宾的基础设施工程，其作为地产五虎将的地位亦逐渐被其他新兴地产集团取代。
3.5 恒隆集团： 积极发展地铁沿线物业
恒隆创办于1960年，创办人陈曾熙（1923～1986年），原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本，攻读土木工程学，回港后在永隆银行任职，担任外汇、楼宇按揭业务，认识到香港地产业的潜力。50年代初，陈曾熙离开永隆银行，与友人合伙创办大隆地产，开始涉足地产业。其弟陈曾寿早年毕业于上海复旦大学，曾在婆罗洲一带经营建筑生意，回港后协助兄长承包建筑工程，生意逐渐做大。
1960年，陈曾熙兄弟自立门户，注册成立了恒隆有限公司，初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步，得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时，港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院，于是以何文田山与恒隆交换，后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇，奠定了公司日后在地产业发展的基础。
1972年10月21日，恒隆在香港上市，公开发售2 400万股新股，每股面值2元，以8.5元价格发售，集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘，包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等，另有6个已建成或正在建筑中的收租物业，包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等，已初具规模。
恒隆上市后，即将所筹集资金进行一项重大投资，它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格，这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来，香港股市、地产暴跌，恒隆的大部分资金被冻结，以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面，恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。
恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元，超过合和，比新地高出二成八，比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平，市值达35亿元。不过，由于恒隆看错地产循环走势，翌年纯利大减近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在经营上，恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是，它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时，它的租金收入仅500万元，占公司经营收入的10%。但到1977年度，恒隆的租金收入已增加到2 880万元，占公司综合纯利的比重已超过45%。
恒隆在地产经营上的另一个重要特色，就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年，恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年，恒隆与合和合组财团，夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权，该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位，即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%，恒隆、合和各占25%，当时平均每个单位的销售价达22万元，超过原来的估计，恒隆赚取了可观利润。
1978年，恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地，计划兴建淘大花园。其后，恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权，使之成为恒隆的附属公司，以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展，可提供4 800个住宅单位和部分商场，总投资达9.4亿元。
1979年，恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团（恒隆占37.5%），再投得地铁旺角站上盖物业发展权，兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初，旺角中心推出之际，正值地产高峰期，扣除给予地铁的盈利之外，总利润高达4.3亿元，恒隆赚得其中的1.6亿元。
恒隆的发展，可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年，正值恒隆各项投资收成在望，业务进入高峰期之际，恒隆领导层雄心万丈，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权，全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨，总楼面面积达700万方尺，估计建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达183亿元，其中，恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果，以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出，全港轰动。
这时，恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰，主席陈曾熙更打破一贯低调的作风，对记者畅谈恒隆的发展大计，喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露，当时恒隆拥有的土地储备，足够发展到1987年，全部完成后拥有的总楼面面积接近1 000万方尺。1981/1982年度，恒隆录得纯利3.52亿元，创上市以来的第二个高峰。
3.6 大昌地产： 与英资公司合作发展地产
地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰，祖籍广东新会，早在1950年代初已活跃于香港地产界，1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月，陈德泰创办大昌地产（集团）有限公司，同年12月11日在香港挂牌上市，将面值2元的股票共1 250万股新股，以每股4元的价格公开发售，集资5 000万元。当时，大昌地产除直接拥有地皮物业外，还拥有若干重要发展工程的少数股东权益，包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。
大昌地产上市后，充分利用股票市场狂热的机会，发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年，大昌就先后15次发行新股，发行的股数高达1.5亿股，先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股，又购入大批物业及地产投资公司，如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。
大昌地产在上市初期，在投资者心目中的地位颇高，主席陈德泰更被称为“地产强人”。不过，大昌较少独立自主地发展地产，也缺乏魄力独力承担大型发展项目。上市不久，大昌就依附英资财团，协助其地产发展。当时，陈德泰与英资和记洋行的祁德尊关系密切，大昌与和记属下的黄埔船坞合组都城地产，以大昌的资金及由建筑到销售的系统，去发展黄埔船坞在红磡、大角咀及香港仔三座船坞的土地。但后来和记集团陷入财政危机，控制权被汇丰银行所夺，汇丰派“公司医生”韦理入主整顿，安排和记与黄埔合并，形势发生变化。韦理认为香港地产市道蓬勃，毋须与大昌分享，因而推翻双方往日的许多口头合约，导致双方关系破裂对簿公堂，后来庭外和解。1979年，大昌地产以3.1亿元向和记黄埔购回都城其余55%股权，同时以1.1亿元价格将中区和记大厦25%业权售回和记黄埔，双方合作由此终止。
1973年，大昌地产还和英资太古洋行合作，联合收购小型地产公司健诚置业，改组为太古昌发展，当时太古集团刚涉足地产业，试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来，太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享，遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作，兴建希慎大厦及礼顿中心，1981年9月，利氏家族组成希慎兴业在香港上市，大昌变成持有小量股票的小股东，也不成气候。大昌地产这种经营方式，虽不致吃大亏，但却失去大事扩展的良机。
1981年，大昌地产创办人陈德泰病逝，公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院，学成后返港协助父亲管理家族生意，当时出任公司主席时年仅38岁，成为香港最年轻的集团公司主席。不过，由于大昌地产经营作风较保守，缺乏大气魄，此时已逐渐落后，被挤出五虎将之列。
3.7 新世界发展： 尖东新世界中心的兴建者
新世界的创办人郑裕彤，祖籍广东顺德，1922年出生，幼年曾在家乡读过几年私塾，15岁时从家乡到澳门投靠父亲的世交周至元，在其经营的周大福金铺做练习生，3年后晋升主管，并娶周至元女儿为妻。1945年，郑裕彤奉岳父之命前往香港开设分行，其后逐渐接管周大福生意，并控制该公司大部分股权，成为香港有名的“珠宝大王”。
60年代初，郑裕彤开始看好香港地产业前景，及至1967年地产低潮期间，郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。1970年5月，郑裕彤、杨志云等联手创办新世界发展有限公司，并于1972年11月23日将其在香港上市。当时，公司的法定股本为7.5亿元，实收股本6.74亿元，除拥有尖沙咀新世界中心地盘外，还拥有4幢高级商业、住宅楼宇，4间电影院及一些商铺、写字楼单位，总面积74.6万方尺，每年租金收入2 130万元。此外，还拥有6幢兴建中的商住楼宇，规模已不小。
新世界发展上市后，最重要的地产发展项目，就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年，新世界发展以1.31亿元的价格，向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址，面积约20万方尺。当时，港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物，以作为香港的标志，因此陆续将邻近土地批予新世界，令该地段面积增加到43万方尺。
新世界上市后，即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业，全部工程分两期进行，首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店，于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店，全部工程于1982年竣工，总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位，可说是郑裕彤引以为傲的代表作。
70年代期间，新世界发展还单独投资或与其他地产公司合作发展了一系列大型地产项目。1973年，新世界购入港岛薄扶林道一幅面积逾80万方尺的地皮，兴建了拥有1 300个高级住宅单位的“碧瑶湾”。新世界还与恒隆集团合作发展港岛地铁沿线各站上盖物业。
新世界发展在经营策略上，是兴建写字楼作出租用途，兴建住宅物业以出售为主，两者互相配合，相得益彰。正因为如此，新世界的综合纯利逐年稳步上升，1973年度新世界纯利为7 200万元，到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底，新世界发展市值达43.71亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。
3.8 恒基兆业：“小型住宅之王”
80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司，创办于1973年11月，创办人李兆基，祖籍广东顺德，1929年出生，早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年，年仅19岁的李兆基随身携带1 000元，从家乡顺德南来香港，初期在金铺做外汇黄金买卖，1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展，并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久，“三剑侠”各奔前程，李兆基辞去总经理一职，自立门户创办恒基兆业。当时，恒基兆业约有资产5 000万元，发展地盘约20多个。职员四五十人，已有一定规模。
恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系，渊源深厚，其投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过，与新地相比，恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展，故有“小型住宅之王”的雅称。
恒基主席李兆基认为，由于香港人口增长迅速，而且随着经济的蓬勃发展，市民收入增加，置业观念日浓，但土地供应有限，小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期，恒基兆业的地盘多集中在市区，主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅，销售对象是广大受薪阶层，由于住宅和工作地点距离不远，加上交通方便，因而深受置业者的欢迎。
恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似，强调贯彻“货如轮转”的宗旨，“只做楼宇供应商，不做收租业主”。因此，恒基十分重视增加土地储备。1976年，恒基旗下发展地盘已增加到140多个，〔14〕成为土地储备最多的地产公司之一。不过，恒基兆业增加土地储备的方式相当特别，它极少参与竞投港府公开拍卖的官地，而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼，以各个击破的方式，说服业主出售他们所拥有的单位，然后将整幢楼宇拆卸重建。恒基又长期在美国和加拿大的中文报纸刊登广告，收购香港的旧楼，这既方便老华侨将香港的物业脱手，更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮。这是李氏经营地产的“绝招”。
早期，恒基的物业发展主要是收购旧楼重建，故主要集中在港九市区。不过，随着时间的推移，市区内可供发展或重建的地盘已买少见少，恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象，于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书，以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年，李兆基就明确表示：“我们虽然是以地产发展为主的公司，但是眼看到的是，港九市区可供发展或重建的地盘所余无几，相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮，而政府官地则价格奇昂，数量也有限，届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地，倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函，确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光，可说是恒基兆业成功的重要因素。
正是基于这种战略眼光，1975年港府开标竞投沙田新填海区时，李兆基即作为发起人，由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司，投得沙田新市镇第一号地段，并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。沙田第一城不仅是恒基的精心杰作，更成为该集团进军新界地产业的先声。
恒基兆业创办初期，李兆基就有意将其在香港上市，当时有关上市条件及招股书已全部准备好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有关计划。后来，李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司，1972年在香港上市，其时实收股本仅2 532万元。1975年，李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股，控制了永泰建业42.9%股权，成为最大股东。1977年，李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股，将控制权增至70.8%。到1979年，永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元，短短4年间扩大20多倍，成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。
然而，永泰建业始终无法替代恒基兆业，前者只及后者的20%左右规模。1981年8月，正值香港股市牛气冲天之际，李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司，并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时，法定股本30亿元，实收股本21.38亿元，分10.69亿股，每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股，每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股，未缴足股本新股东申请时每股先付1元，其余款项分两期缴付，每股1.5元，分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列，该年底恒地市值达35.2亿元，在地产上市公司中排名第七位。
3.9 其他新兴地产集团（1）
3.9 其他新兴地产集团： 华懋、南丰、信和和鹰君
这一时期，新崛起的大型地产集团还有华懋、南丰、信和以及鹰君等。
华懋集团的创办人王德辉，祖籍浙江温州，1934年出生，1949年举家迁移香港，朝鲜战争爆发时，适值父亲生意失败，王德辉停学协助父亲重整经营化工的华懋公司。60年代，王德辉看好香港地产前景，遂与其妻子龚如心创办华懋置业有限公司，开始投资地产。当时，王德辉对地产建筑一窍不通，但却肯虚心学习，每晚工余都拿着一叠图则，向邻居一位建筑老行尊请教，直到摸清路向，才购地建楼。1967年地产低潮时，王德辉凭独到眼光，抓住良机在荃湾一带购入大量地皮，其后人心回稳，百业待兴，王德辉在荃湾大量发展每单位三四百方尺的小型住宅楼宇，深受市场买家欢迎，逐步奠定了华懋日后在地产界的地位。
华懋置业的名字首次在香港引起注意，是70年代初期。1972年，置地向拥有大量土地的牛奶冰厂有限公司展开敌意收购。当时，华懋曾应牛奶冰厂董事局主席周锡年之邀，与牛奶冰厂合组牛奶地产公司，向置地展开反击。华懋注资1.2亿元换取牛奶地产24.9%股权，而牛奶冰厂则以旗下土地换取新公司75.1%股权。后来反击虽然失败，但王德辉及华懋的名字开始在业内打响。
其时，华懋已初具规模，据王德辉当时接受记者访问时表示，华懋置业已拥有40多个发展地盘，持有附属公司30余家，1971/1972年度公司纯利已达2 500万元。1970年代以后，华懋继续在荃湾、葵涌、新蒲岗、观塘等市区边缘大量购入住宅用地，1975年度公司纯利已增加到7 000万元，规模已不逊于地产五虎将水平。
华懋集团的地产发展策略有两个明显特点： 第一，是中低档路线。华懋发展的楼宇，一般以中下阶层市民为销售对象，因此楼宇所处地区，往往为市区边缘劳工密集地带，楼宇多属中小型住宅单位，以朴素驰名，用料不甚讲究，其质素有时被外界批评。1979年，刚建成的荃湾工业大厦被地政工务司列为危楼，小业主惊慌失措，幸而华懋同意出资，与小业主合资修葺。正因为成本低，华懋的楼宇销售价亦往往比区内其他地产商的要低。第二，华懋同时兼营楼宇按揭，将集团发展的楼宇交由旗下财务公司办理按揭业务，按揭率为楼价七成，所谓“肥水不流外人田”，除赚取利息外，更可于供楼者无力偿还时收回楼宇再售。此外，集团还兼营楼宇维修、管理、保安等业务，赚取从建楼到售后服务各个环节的利润，因而公司的资产规模迅速扩大。到80年代初，华懋已成为唯一没有上市的大型地产发展商。一般估计，其规模与新地等比已相去不远。
与华懋齐名的另一新兴大型地产集团是从制造业起家的南丰。南丰集团的创办人陈廷骅，祖籍浙江宁波，1923年出生于一布商家庭。1950年陈廷骅移居香港，初期从事棉纱、布疋等贸易生意，1954年创办南丰纺织有限公司，在荃湾设有占地面积广阔的南丰纺织厂。1969年，陈廷骅将南丰纺织改组，于1970年4月在香港上市。当时，南丰纺织法定股本4 500万元，已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后，业务发展很快，到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10.4万枚，月产棉纱640万磅，稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。
70年代中期以后，陈廷骅鉴于纺织业已渐走下坡，而地产业发展前景看好，开始将投资重点转移到地产业和证券市场。其实，早在1967年地产低潮时，陈廷骅已大量购入厂房地皮和乙种公函换地证书，为集团日后的地产发展奠定坚实基础。1970年南丰上市时，已拥有工业及住宅楼宇41.3万方尺、乙种公函换地证书32万方尺、农地12.8万方尺，是制造业中的地产大集团。
1976年，南丰透过旗下南丰发展有限公司以4 000多万元向太古洋行和长江实业购入港岛鲗鱼涌太古山谷英皇道一幅土地兴建南丰新邨。南丰新邨工程分四期进行，包括12幢28层至32层高的住宅大厦，共2 800多个单位，每个单位474方尺至692方尺不等。此外，还附设两层停车场和花园平台。南丰新邨从1976年开始预售，到1978年全部售罄，每方尺售价从200多元升至400多元。当时，银行利率较低，南丰为赚取更大利润，还自行经营按揭业务。自此，南丰成为香港重要的地产集团。
信和地产创办于1972年，创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳，祖籍福建新兴，早年远赴新加坡谋生，初期经营杂货店，50年代开始涉足地产业，在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦，被称为乌节地王。70年代初，黄廷芳开始进军香港地产，1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司，同年7月在香港上市。
70年代中期，香港地产受中东石油危机及世界经济衰退的影响而陷入低潮，但黄廷芳父子却在香港作出重大投资决策，购入尖东大片土地。当时，他们出价之高，令行内人士侧目，有人甚至讥为疯狂。不过，后来事实证明，尖东的发展潜力极佳，黄氏家族和信和地产不仅没有买贵了土地，而且赚取巨额利润。当时，尖沙咀区的发展，只局限于在以金马伦道方圆一哩的地区内，这里早已商户林立，十分拥挤，明显已不足应付发展中的新需求。港府为使尖沙咀的经济发展得以持续扩大，遂在60年代末70年代初在尖东进行大规模填海工程，共填得土地约17.4公顷。这些土地全部以拍卖方式售出，其中以黄氏家族及信和所购入的最多，估计接近一半。
信和地产购入这些土地后，即推行连串庞大发展计划，一名曾在信和工作10年的高级行政人员事后回忆说：“我在1979年加入信和工作，当时主要负责尖东的发展，我记得当时的尖东是一大块填海土地，要发展它，一切从无到有，必须具有卓越的远见和魄力。公司参与发展的工程多达8项，计有： 尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心，及已经易名为明辉中心的尖沙咀广场，这些庞大的发展，不但将红磡和尖沙咀连成一片，而且将尖东发展成一个现代购物旅游中心，奠定了信和集团的根基。”〔16〕
尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦，是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话，那么信和则在尖东独领风骚，“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样，信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。
不过，信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比，在投资策略上有两点明显的区别： 第一，信和地产以地产发展为主、地产投资为辅，因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外，其余均推出发售。当时，信和推出的尖东物业甚受市场欢迎，永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录，轰动一时。第二，信和发展地产物业，往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行，如尖沙咀中心，信和地产占四成半权益，其余五成半权益则由黄氏家族持有。
到80年代初，信和地产已颇具规模。1981年3月，黄廷芳将信和地产部分物业，信和置业有限公司分拆在香港上市，以作为集团地产发展的主力。该年底，信和地产市值达33.81亿元，已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。
另一家颇具实力的地产集团是鹰君，创办人罗鹰石，原籍广东潮州，1913年出生，早年曾随父亲远赴泰国谋生，1938年移居香港，当时筹得18万元，买入吉地4 000方尺，向银行按揭贷款，建成4幢住宅楼宇，赚得不菲利润。50年代中后期，罗鹰石眼见大量中国移民涌入，地产市道日渐兴旺，遂于1963年创办鹰君。鹰君一名，取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”，英文译作大鹰（Great Eagle），寓意振翅高飞，鹏程万里。
1972年10月，鹰君在香港上市，以每股2.25元价格公开发售1 375万股新股，集资约3 000万元。当时，鹰君仅属一家中小型地产公司。1972/1973年度获得纯利仅1 200万元，1975/1976年度还跌至397.5万元。
鹰君崛起的关键，是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年，鹰君看准时机，将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地，1976年后香港经济复苏，对工厂的需求大增，鹰君把握良机全力推出厂厦楼花，仅1977年就售出工业楼宇280万方尺，价值4亿元。1978年，大量内地移民涌入香港，对住宅楼宇需求增加，鹰君适值大量资金回笼，正好用作购买住宅用地。该年，鹰君购入地盘多达11个，其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段，后来地价、楼价急升，鹰君的资产大增。
1980年10月，鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用，将两幅酒店用地加上多幅土地，组成富豪酒店在香港上市，以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股，集资逾3亿元。稍后，鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权，并易名百利保投资。这时，鹰君一系所控上市公司已增至3家，市值达33.5亿元。其中，鹰君的市值在1981年底达9.63亿元，成为香港第二十大地产上市公司。
4 80年代初地产市道的崩溃
香港地产市场自70年代中后期起大幅攀升，到1981年中达巅峰状态，地价、楼价、租金相继创历史纪录，投机炽热。
这时，地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现： 世界经济衰退已令香港经济不景气，利率持续高企，港元不断贬值，内部消费萎缩，公司利润下降，其后更爆发银行危机，而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。
在这一系列因素的冲击下，徘徊不前的楼市终于掉头下跌，酿成80年代初期的地产崩溃。
4.1 地产市道崩溃的基本原因
80年代初，香港地产市道崩溃的原因，主要有以下几点：
（1） 地价、楼价大幅上升迅速，投机炽热。自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升。以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。地价、楼价的攀升，刺激了大量热钱的涌入，南洋资金更是大举入市。当时，香港“卖楼花”制度大行其道，只要缴付5%至10%的订金，便可购得楼花，进行投机，而炒家对政府限制楼花的种种建议，诸如对楼花转让加重抽税等，并不理会，投机炒楼风空前炽热。
70年代末80年代初，炒楼风最炽热时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价从7.15亿元增加到16.8亿元，短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手，售价从10.89亿元升至22.35亿元，短短半年间升幅逾1倍。
炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升，已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计，1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元，一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时，香港市民家庭平均月入1 300元，购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月（即约6年）工资。然而，1981年地产高峰时，小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元，一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月入约3 000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月（即约8年半）工资。
当时，香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。1981年，香港地产市道已转趋呆滞，空置单位大增，1980年新建住宅楼宅中，空置率已高达41.3%，大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调，只是迟早的问题。
（2） 利率持续攀升，银行和财务公司信贷收缩。70年代后期，香港经济开始过热，通货膨胀率已达到15%以上，但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%，而楼宇按揭利率平均为10.62%，形成市场对资金的需求有增无减。期间，港元汇率因外贸赤字增加（地产狂潮中，香港建筑材料进口大增，亦令贸赤增加）而偏软，刺激利率上升。1980年美国总统里根上台，实施紧缩货币政策打击通胀，更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日，香港最优惠利率升至20%的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21%，对置业者产生巨大的阻吓力。（见表3.5）这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本（利息）更形沉重。
随着利率的持续高企，银行和财务公司的信贷亦收缩。1981年，银行和财务公司贷款买楼的增长率相当惊人，分期付款买楼的贷款达155.56亿元，比上一年度增加30%。然而，到了该年第四季，银行在分期付款方面的贷款已经几乎没有增加，银行对地产贷款已转趋审慎，有的借出贷款时，除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外，还要看贷款人的偿还能力。有的银行还订出新的楼宇估值办法，即楼宇面积不再按建筑面积计算，而是以实用面积计算，按揭成数亦压低至6成。1981年7月，港府实行金融三级制，加强对财务公司管制，结果令财务公司的短期存款大减，加速信贷收缩。1982年11月，大来信贷财务公司突然宣布属下财务公司无法还款，被迫清盘，后来导致恒隆银行被挤提，并触发80年代初中期持续不断的银行危机，包括恒隆、海外信托等8家银行先后被接管或收购，进一步对地产市场造成冲击。
（3） 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末，以西方先进工业国为首的世界经济，因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退，通货膨胀居高不下，失业人数大幅增加，当时，香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击，但1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下，香港内部经济急速放缓、整体消费下降，到1982年全年经济增长仅2.9%，比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气，令投资者、消费者裹足不前，地产市道无可避免地大幅滑落。
（4） 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月，英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京，正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议，以主权换治权，遭到拒绝，结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后，中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权，中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港，早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌，开始了长达数年的地产低潮。（图3.1）
4.2 80年代初的地产大崩溃（1）
其实，是次地产市道大调整，甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季，地产市道已呈现呆滞，1981年初工业用地已经下跌，但商业用地价格仍维持上升，及至1981年7月以后，地产市道便全面转入调整。1981年8月，港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号： 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议，以22.58亿元价格，收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后，港府再宣布与中国银行洽商，以10亿元价格售出中区美利道停车场，即新中银大厦现址地盘。消息传出，市场大吃一惊，真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后，地价、楼价跌势加剧，地产市道崩溃。
1982年，是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌，官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落，冷落场面迭现，很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因无人承价而收回，而下半年则有20幅，其中7幅收回。
地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。1982年，香港地价普遍下跌40%至60%不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价，按楼面面积计算，从1980年12月每方尺360元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺25元，跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地，亦从1980年9月每方尺1 502元的最高水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅为60%。地价大跌，导致港府财政收入大减，1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字；售地收入占政府财政收入的比重，亦从1980/1981年度的35%，降至1981/1982年度的29%，及1982/1983年度的15%。
地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年，住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成，如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元，跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元，跌至1982年底的每方尺21元至24元，跌幅约20%至25%。
市道低迷，令成交萎缩，楼宇空置增加。1982年各类契约（包括楼宇及私人土地买卖）登记总数为16.5万宗，总金额为994.7亿元，分别比1981年下跌13%和21%。1982年底，香港私人住宅空置单位为3.17万个，空置率达6%，其中大型住宅单位更达9.1%；商业楼宇空置面积达586.6万方尺，空置率为10.7%，其中办公室更达17.6%；工业大厦空置面积达1 312.1万方尺，空置率达10.5%，都处于历史上最高或极高水平。据一个研究小组的调查，当时香港地产业积压的资金，可能高达500亿元。
随着地产市道的崩溃，首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司，其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。
作者：冯邦彦
70年代地产业的证券化和集团化
前言
1987年9月，笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作，任职经济分析员，从事过渡时期香港经济的研究，前后长达8个年头。笔者在香港工作期间，香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期，经济表面繁荣，地产市道一片兴旺，形成长达10年的大牛市，地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间，我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团，其中就包括地产大财团，我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章，对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略，以及未来发展趋势等，进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底，笔者结束在香港的工作，回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间，相继撰写了《香港英资财团(1841—1996)》(1996年)、《香港华资财团(1841—1997)》(1997年)等著作。1999年，应香港三联书店的诚意邀请，我又开始了本书的写作，并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。
在香港，地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地，是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物，是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的，故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素，而且是最基本的生活资料，是社会经济生活中最重要的财富之一。
地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地，并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过，直到二次大战前，香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时，新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式，推动了地产经营方式的革命，促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
1984年12月，中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》，香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段，时间长达10年之久，打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中，随着市区土地资源日渐短缺，地价、楼价不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并，十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。不过，1997年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下，展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的一般规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言，本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作，而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期，可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书，可以通过香港的经验，更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益，笔者将深感欣慰。
本文在写作中，得到香港地产界及有关各方面的新旧朋友的大力支持，从百忙中抽出宝贵时间接受笔者采访、介绍重要的研究线索、提供有价值的历史资料、珍贵图片，以及各种方便等。没有他们的热情帮助和鼎力支持，本书实难以完成。笔者在此特向他们表示衷心的感谢，他们是：香港地产界来前辈、国际鸿星投资集团董事长吴多泰博士，前香港特区政府规划署署长、香港大学名誉教授潘国城博士，恒基兆业地产有限公司地产发展部副总经理梁树进先生，香港测量师学会会长吴恒广太平绅士，香港注册专业测量师苏振显先生，新鸿基地产发展有限公司执行董事陈钜源先生，中原地产代理有限公司总经理施永青先生，香港地产代理商总会会长伦志炎先生，中银集团研究部高级研究员谢国梁先生，香港贸易发展局经济师潭思洛先生，历史学家高添强先生和郑宝鸿先生等。笔者还要特别感谢潘国城博士在百忙中抽出宝贵时间审阅本书并撰写序言，对其隆情厚谊，笔者铭感于心。
冯邦彦谨识
2006年11月30日
1 60年代末至80年代初的地产热潮
从60年代末至80年代初，香港地产业又经历了两次循环周期。第一次从1968年起步，
受到热钱流入、股市急升和新市镇开发等利好因素的刺激，地产业再现繁荣，
可惜好景不长，1973年至1974年间接连受到股市崩溃、
中东石油危机的冲击，地产业又陷入另一次低潮。第二次循环从1975年起步，
当时由于人口持续增长、经济繁荣和中国的改革开放政策的影响，
地产业呈现了战后以来空前繁荣景象，
并在1980年代初达到巅峰。这是香港地产业的快速发展时期。
1.1 1968年至1974年的地产循环周期
1968年，危机过后，香港政局转趋稳定，市民对香港经济前景的信心恢复，那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期，香港经济迅速复苏，工业化进程亦趋完成，除纺织、制衣外，电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展，旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金，尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入，这些资金和热钱大量投入股票、地产市场，香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。
香港的股票市场，最早可追溯到1891年2月3日香港第一个证券市场——香港股票经纪协会成立（该协会于1914年易名为香港证券交易所）。1921年，香港第二个证券市场——香港证券经纪协会成立。1947年3月，这两个机构合并，成为香港证券交易所有限公司，这就是后来四会时代所称的“香港会”。长期以来，香港会一直垄断了香港的股票市场，该会会员大部分是外籍人士和少数通晓英语的华人富商，而上市公司则主要是外资大行。
60年代后期，许多新兴的华资公司已粗具规模，对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而，当时香港会规定的上市条件极为严格，不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下，1969年12月17日，香港华商世家李冠春的公子，被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人，创办了远东证券交易所有限公司，俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断，吸纳大批华资公司挂牌上市，结果开业仅一年，成交额已高达29亿元，占当时香港股市总成交额的49%。其后，远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场，大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。
远东会的成功，刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月，由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立，形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立，一方面顺应社会潮流，满足新兴工商企业对上市的殷切需求；另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣，加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入，形成了70年代初期的股市狂潮。据统计，反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点（1964年7月31日为基准日，该日指数是100点），此后节节攀升，到1971年底收市报341.36点，在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起，香港股市进入狂热阶段，升势加速，1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点，短短一年多时间升幅高达5.3倍，每月复合增长达13%之多。〔1〕
在这种历史背景下，香港地产业与股市呈同步发展趋势，从1968年开始复苏，到1973年达到高峰。1968年，房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机，发展商大幅减少投资，压缩经营，新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降，到1969年跌至7 618个，仅及高峰时期的1/4，不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面，从1967年到1969年期间，香港共售出私人住宅单位48 673个，远超出同期建成的单位数目34 626个。这样，以往积压的楼宇便乘势销出，令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。
这一时期，由于港元跟随英镑对美元贬值14.3%，香港物价全面上涨，在建筑成本中，工资普遍上涨30%以上，水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20%至50%不等。加上1966年起实行新的建筑条例，新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20%，实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素，推动了香港楼价、租金的上升。
首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起，位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅，租售价均开始急升。1969年初，高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元，其后节节上升，到1970年底已普遍升至160元至200元，两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因，是60年代中后期楼宇供应量大幅减少，期间，随着经济的复苏繁荣、股市的急升，大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构，派驻香港的高级职员增加，对高级住宅、花园洋房的需求殷切。
在高级住宅的带动下，中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇，每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元；每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元，升幅约1倍左右。这一时期，由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨，吸引了不少低下层市民入住，故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。
楼价的上升带动租金的全面上涨，港府于1970年6月颁布租金管制条例，不过并未能阻止租金的升势。据估计，在其后的3年间，非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中，唐楼平均飙升130%，小型洋房飙升200%，大中型洋房升幅接近300%。结果，港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例，规定从7月1日起，凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结；被冻结租金的业主，均不得对住客加租或迫迁，否则将予以处罚。
在商业楼宇方面，由于供不应求，租售价格亦全面上升，以甲级写字楼租金为例，1968年月租每方尺1.24元，到1973年已上升到月租每方尺4.97元，5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼，月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵，部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环，甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升，尤其是繁盛地区的商铺，升势更为凌厉。当时，普通地区商铺月租每方尺约5元至6元，繁盛地区15元至30元，而尖沙咀旅游区则高达100元，出售价格多以月租的100倍计算，即月租5 000元的铺位要价50万元。
这一时期，分层工业大厦在兴建、租售方面亦相当畅旺，这是香港工业化的结果。据统计，从1970年到1973年的4年间，新建成的分层工业大厦平均每年达600万方尺，租售出去的面积亦达平均每年555万方尺，这个数字是60年代后6年平均每年租售266万方尺的1倍。不过，由于供应超过需求，租售价格升幅远不如其他楼宇，空置量亦从1970年的190万方尺增加到1973年的224万方尺。
楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期，土地拍卖价格屡创新高，其中最瞩目的，要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月，置地在官地拍卖会上，以2.58亿元的高价，投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地，平均每方尺地价4 868元，创香港有史以来的最高地价纪录。当时，置地在竞投该幅土地时，美资财团曾虎视眈眈，摆出势在必得的架势，事后又扬言要控告拍卖官，说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍，而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。
1973年春地产高峰时期，地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响，不断攀升，楼花炒卖，异常活跃。当时，不少地产商均延迟楼宇销售，宁愿空置以待更高售价，甚至保存楼宇收租；而买家的要价更漫无标准，出现了有买家无卖家的局面。这时期，股市亦弥漫着一片狂热情绪，股民“只要股票不要钞票”，一窝蜂地投机股市。当时，汇丰银行大班桑达士曾提醒市民，股价已升到严重脱离实际的高度，投资者应持谨慎态度。可惜，桑达士的忠告瞬即淹没在股市的喧嚣之中。
地产的过度发展和股市的过度膨胀，终于酿成股市危机。1973年3月以后，以发现假股票事件为导火线，触发股民恐慌性抛售，大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施，包括向股票交易征税，实施租金管制、收紧信贷等，更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点，到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日，恒生指数跌至150.11点低谷，已不及高峰时期的1/10，股市损失惨重。紧接着，1974年中东石油危机爆发，受世界经济衰退影响，香港经济不景气，银行进一步收紧信贷，地产业遂再次陷入另一个低潮。
1973年，港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满，需重新续约换契。其中，仅新九龙就多达4 800多幅，上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定，这些土地的续约换契，须按市值补交地价。然而，当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平，若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重，对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日，港府制订官契条例，规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期，重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。
1.2 70年代中至80年代初的地产热潮
中东石油危机过后，香港经济经过短暂的调整，于1976年全面复兴，该年香港本地生产总值增幅高达17.1%。这主要因为香港经济具有高度的弹性和灵活性，能迅速因应国际市场的转变而作出调整。况且，香港的制造业属轻纺工业，对能源需求较小，故能很快度过能源危机，比世界其他地区更快复苏。
这一时期，香港经济开始转型，成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前，香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初，随着股市勃兴，大批跨国金融机构，主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构，本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后，港府相继放宽外汇、黄金管制，使石油美元东移，香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升，形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年，港府宣布“解冻”对银行牌照的发放，大批国际银行进入香港。到80年代初，香港已从单纯以经营银行业务为主的模式，演变成世界第三大金融中心（以外资银行数量计算），仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司，大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。
这时期，香港的人口持续膨胀，社会结构亦发生转变。1970年，香港人口尚不足400万，但到1980年已超过500万，大量新移民源源不断地涌入，对房屋需求造成了持续的压力。而且，五六十年代是香港人口出生的高峰期，这批人在70年代后期和80年代初均进入结婚年龄。据统计，80年代平均每年约有50 000对青年人结婚。香港的家庭结构亦发生重大转变，核心家庭正逐渐取代家族大家庭，因此，每年50 000对的新婚夫妇对住房的需求惊人。到1981年地产高峰时期，中小型住宅单位每平方米售价被推高到10 000元，即每方尺售价超过1 000元。〔4〕
刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素： 中国政治、经济形势的转变。1976年，中国一举粉碎了“四人帮”，结束了为期10年的“文革”动乱，并开始推行四个现代化计划。1979年，邓小平复出，中共召开十一届三中全会，决定将工作重心转移到经济建设的轨道上，并推行举世瞩目的改革开放路线。其后，广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区，吸引外资，香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁，大量外资流入，准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变，给投资者带来极大的鼓舞，香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣，1975年到1981年间，香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。
人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣，推动了香港地产市场从1975年开始复苏，并于1981年达到空前高潮。期间，地产发展商大规模投资兴建各类楼宇，包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼，以及工厂货仓等，地价、楼价、租金大幅攀升，楼花炒卖盛行，投机之风炽热，地产市道呈现空前的繁荣盛况。
在住宅楼宇方面，长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰，代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增，从1976年新建成15 425个单位，增加到1981年高峰时期的34 475个，5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中，以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大，每年均在90%以上，其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升，以最受欢迎的小型住宅单位为例，1976年每方尺售价是265元，到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元，5年间升幅接近3倍。（见表3.1）
商业楼宇市场，无论是供应、销售都相当畅旺，中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮，新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成，高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼，香港商业区的面貌焕然一新。这时期，大批商业楼宇建成，以写字楼为例，1976年，香港写字楼落成面积仅217万方尺，但到1981年新建成面积已增加到338万方尺，1982年更增加到396万方尺，接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升，以甲级写字楼为例，1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元，但到1981年已上升到21元，7年间升幅达2.5倍。其中，中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初，地产炒风蔓延到商厦，大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖，一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次，售价从7.15亿元上升到16.8亿元，炒风之盛，令人咋舌！
在工厂货仓市场，情况也大致相似。由于制造业继续蓬勃发展，加上港府取缔使用商业楼宇或住宅楼宇作工场的所谓“山寨厂”，厂商对分层工业大厦和货仓的需求仍然殷切，分层工业大厦和货仓市场在供求两方面都创下新纪录。在工业大厦方面，1976年新落成面积290万方尺，到1979年高峰时期增加到1 375万方尺，4年间增幅达3.7倍。由于仍然供不应求，厂厦租金节节上升，1976年市区楼上工厂平均年租是每平方米171.6元，到1979年已上升到355.1元，3年间升幅逾倍。市区部分地区如红磡等，每平方米年租高达723.6元。不过，踏入20世纪80年代，香港制造业发展步伐放缓，加上大量新厂房落成，开始出现供过于求的局面，空置单位大增，1982年分层工业大厦空置面积达122万平方米，空置率已高达10.5%。这也是后来地产崩溃中工业用地、厂厦跌幅最大的原因。
房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年，港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺，土地收益4.41亿元；但到1980年，售出土地已增加到151.48万方尺，增幅达179%，土地收益则增加到39.3亿元，增幅接近8倍。（见表3.2）这些数字仍未能反映出地价升幅之巨，原因是70年代末80年代初，港府在卖地中大量推出工业用地，所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地，商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。
地价的急升，反映在官地拍卖上是投标价屡创新高。1970年6月1日康乐大厦现址拍卖时，每方尺平均地价是4 868元，到1978年8月4日金钟道一幅地皮拍卖时，每方尺售价已跃升至13 643元。1980年7月18日夏悫道远东金融中心现址拍卖时，每方尺售价更进一步升至26 247元，升幅是康乐大厦现址拍卖价的4.4倍。然而，这些拍卖成交价与后来的红棉道地皮和中区新“地王”相比，仅是小巫见大巫而已。
1981年4月2日，香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道一幅地皮，面积为13 825方尺，结果以4.8亿元售出，平均每方尺地价高达34 720元，创香港最高地价纪录。如果说红棉道因面积小涉及资金数额不大的话，那么1982年2月12日港府售出的中区新“地王”，则震动整个地产界。早在1981年11月，港府就宣布以公开招标形式售出中区位于康乐大厦以西一幅面积多达14.4万方尺的地王，当时是中巴及小巴在中环的总站，可以说是港岛中环商业核心区的中心，是“地王”中的地王。当时，参加投标的财团包括置地、长江实业、新鸿基地产等大型地产集团。事前有人预测，这幅地王可售出70亿元价格，置地常务董事鲍富达也曾估计，这幅地皮的价值将在75亿元之上。〔5〕后来，地产市道从高峰滑落，结果到1982年2月12日开标时，置地以47.55亿元的高价投得，而长江实业和新鸿基地产分别以43亿和38亿落败。这幅地王平均每方尺地价是32 964元，虽稍低于红棉道地段，但却创下港府官地拍卖的历史新纪录，并成为全球最大宗地产交易。（见表3.3）这座后来被命名为“交易广场”的地产计划分两期进行，先后建成3幢高级商厦，建筑面积达200万方尺，总投资逾80亿元。
2 商厦重建和大型私人屋邨兴建
60年代后期以来，香港市区的商住土地日渐短缺，地价节节跃升，建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”，纷纷向高空发展，在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划，大批摩天贵重商厦相继落成。
部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地，向港府申请更改土地用途，兴建大型私人屋邨。一时间，商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流，成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。
2.1 高级商厦的重建和兴建热潮（1）
20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来，中环一直是香港商业经济活动的心脏，它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力，是香港繁荣的最高象征。70年代以前，中环商业核心区的贵重物业，基本上被英资著名的地产公司置地所垄断，这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起，才逐渐发生变化，形成各据一方的局面。不过，置地始终在核心区自成王国，成为香港地产“皇冠上的明珠”。
70年代以后中区商厦的重建热潮亦首先由置地掀起。1970年6月，置地以2.58亿元高价，投得港岛中区面积达5.3万方尺的新填海地段，置地在该地段兴建了楼高52层的康乐大厦（即今日的怡和大厦）。新大厦以破纪录的时间建成，从1971年10月动工，到1973年4月举行隆重“平顶”仪式，前后历时仅一年半。康乐大厦连地价总投资4亿元，提供写字楼和商场租用面积超过69万方尺。这是当时香港及亚洲最高的建筑物，它后来成为怡和集团的总部，雄视整个维多利亚海港。
1974年，置地宣布斥资6亿元，开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦，置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局（即今日环球大厦旧址），遭到拒绝，只好自行重建。新历山大厦于1976年建成，楼高36层，楼宇总面积35.7万方尺，比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体，以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场，置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦，于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行，建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦，整个庞大计划于1982年完成。
置地广场面积达2万余方尺，共有5层平台；其中两层是地库，全部平台单位均辟作精品店和风格各异的饮食店，广场中央可举办各项表演——时装表演、音乐会及展览等，四周设有咖啡廊、茶座、上盖盖有可透光的玻璃纤维，成为中区的高级购物娱乐场所。与之相连的告罗士打大厦楼高47层，全幢大厦可供出租面积60万方尺，其中写字楼面积46.5万方尺，其余为商铺。该大厦最大的特色是其疏格式的外墙结构，窗门深深凹入，利用大厦的结构遮阴窗门，材料则采用铝质窗框和有色玻璃，以减少室内所受热量。大厦内所有设施均采用先进电脑系统控制，包括报警、空气强度调节、供水、照明、保安及通讯系统等。公爵大厦亦与置地广场及告罗士打大厦连通，楼高47层，可提供楼宇出租面积60万方尺。两幢大厦重建后，可提供面积比原来增加79.6万方尺。〔7〕
规模浩大的10年重建计划完成后，港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥，将置地旗下的多幢贵重物业，包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯，并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等，俨然自成一国，成为中环的“自然心脏”。
就在10年计划即将完成之际，置地又策动更瞩目的拓展计划，先是将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建，该项计划在90年代初完成，即著名的大道中九号物业。1982年2月12日，置地更以47.55亿元的破纪录价格，投得中区毗邻康乐大厦的新“地王”。根据合约规定，置地须在地面兴建一新的巴士总站，其上则为一座两层平台，香港证券市场将设于此。这座后来被命名为“交易广场”的发展计划分两期进行，总投资逾80亿元。第一期是两幢52层高商厦，于1985年落成；第二期在毗邻再兴建一幢32层高独立商厦，于1988年完成。三座交易广场总楼面面积达154.5万方尺，其富有动感的外形和大幅有色玻璃幕墙令维多利亚海港的景色迥然改观。
中区商厦拆建热潮所致，连有悠久历史的香港会所也不能幸免。香港会所坐落在皇后像广场毗邻，是区内硕果仅存的维多利亚风格建筑。该会所的拆建，曾因遭受众多会员的反对而搁置。然而70年代后期，地产市道空前畅旺，引起不少地产商的垂涎。结果，这座有百多年历史、古色古香的建筑物终于难逃被淘汰的历史命运，取而代之的是一幢设计别出心裁，外形独特而富有艺术色彩的新香港会所大厦。该大厦于1984年建成，楼高21层，另有两层地库，楼宇面积28万方尺。全部建筑费由负责兴建的置地支付，约2亿元。置地将与香港会所平分租金收入（以当时楼价估计，该大厦每月租金平均可达600万元至700万元），但25年后权益将归还香港会所。〔8〕
几乎就在置地大规模重建商厦的同时，新兴地产发展商亦不甘后人，相继在中区掀起投资热潮。其中，最瞩目的是李嘉诚旗下的长江实业。1977年，长江实业以逾3亿元标价与地铁公司达成协议，夺得中区旧邮政总局及金钟地段上盖物业发展权，建成楼高28层的环球大厦和两幢楼高32层和33层的海富中心。这一时期，新兴地产商在中区、金钟一带重建的商厦，荦荦大者计有华人行、中建大厦、环球大厦、新世界大厦、欧陆贸易中心、海富中心、统一中心、励精大厦、鳄鱼恤大厦、永恒商业中心、冯氏大厦以及威亨大厦等等。
随着中区金钟地价、楼价的日渐昂贵，这一时期出现了高层商业楼宇向湾仔、铜锣湾、上环以及九龙尖沙咀扩散趋势，即有所谓“繁荣东移”的说法。在毗邻金钟的湾仔区，开埠初期是著名的春园所在地。在一段相当长的时期中，湾仔曾以红灯区闻名，区内遍布各种夜总会、酒吧、舞厅等娱乐场所，夜店繁多，是灯红酒绿、夜夜笙歌的烟花之地。尤其是骆克道、谢斐道一带，更是五步一楼、十步一阁，成为夜游人士的集散地。
不过，这种情况自1970年代中后期起已开始发生显著变化。在20年代和50年代相继进行填海工程之后，港府于60年代在湾仔区再次展开大规模填海工程，将海岸线从20年代的庄士敦道、50年代的告士打道推至港湾道以至码头沿岸，获得大片的商住用地。70年代以后，商厦兴建热潮扩散到湾仔，一大批商业楼宇纷纷建成，包括香港大东电报局大厦、伊利莎白大厦、华润大厦、鹰君中心、新鸿基中心、合和中心等。其中，新鸿基中心和合和中心更相继超过康乐大厦，成为香港最高的建筑物。
1972年，香港海底隧道通车后，铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区，区内开始兴建写字楼，其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地，1972年置地吞并牛奶公司后，获得铜锣湾大片土地。从1970年起，置地就开始在该区发展高级商业楼宇，包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年，置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5.3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦，该大厦楼高41层，建筑面积逾81万方尺，可供租用面积60万方尺，是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺，维多利亚公园及海港景色一览无遗。
在60年代之前的30年间，港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾，后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言，上环及西区发展较缓慢。这时期，西环基本上是“南北行”的大本营，区内商号林立，货仓众多，是海产品的集散地。时至今日，德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期，港府决定发展葵涌为货柜码头，西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此，70年代以后，随着地产市道的蓬勃，区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初，已经动工或建成的商厦，计有信德中心、时峰大厦，以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过，与中环甲级商厦相比，这些商厦的档次较低，规模亦大为逊色。
在九龙，商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中，最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实，九龙仓（简称九仓）的物业重建早在60年代初期已经展开。当时，香港的对外贸易蓬勃发展，九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年，九仓取得港府资助，将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日，海运大厦落成，由玛嘉烈公主剪彩揭幕，第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场，给公司带来可观的收益。1965年，九仓再接再厉，与华资地产商许世勋和陈德泰合作，建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。
踏入70年代，香港货运方式发生革命，九龙半岛沿岸的面貌迅速发生巨变。60年代以前，九龙半岛沿岸主要是码头、货仓和船坞。当时，尖沙咀一带是九仓的旧式码头货仓，沿岸而上，在尖沙咀与大角咀之间是众多的码头泊位，供货船和趸船使用。从尖沙咀向东伸延，是著名的蓝烟囱轮船公司的货仓，而尖东红磡一带，则是庞大的黄埔船坞，与港岛鲗鱼涌的太古船坞遥遥相对。沿岸街上，是各种为航运服务的店铺，充斥着麻绳、机械及各种船舶用品，此外就是专供水手使用的酒吧、餐馆。
然而，70年代初，香港航运进入货柜化时代，在葵涌货柜码头相继建成使用后，九仓原有功能式微。1971年，蓝烟囱货仓停业，其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展，郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣，发展商在其原来的两幅庞大地皮上，建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。
面对九龙半岛的深刻变化，九仓认识到尖沙咀这一黄金地段用作货仓实在浪费，又受到早期地产发展成功的鼓舞，遂订下大规模的重建计划。当时，九仓有感于中环商业区尽管繁盛、商厦林立，但一到黄昏下班后便变成行人疏落的街区，直到近年出现较有规模的商场后才有所改善，因而构想兴建一个包含住宅、商场、写字楼、酒店和康乐中心的小城邦。这就是后来矗立在尖沙咀海旁的“海港城”。
海港城地段毗邻九仓早期兴建的海运大厦，香港酒店及海洋中心，地盘面积广达43万方尺，计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、两座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施。该地段由于受到香港机场条例的管制，建筑物高度不能超过61米，因而地盘面积与建筑物高度不甚对称。为解决这一外观问题，九仓对海港城在设计上相对划分为三组不同形状的楼宇，分别是沿海岸的扇形大厦和近广东道的长方形建筑，所有楼宇均楼高17层，坐落在一个庞大的3层高平台上，各大厦虽各自独立，实际上彼此连成一体。
海港城计划总发展费用超过20亿元，分五期进行，历时10余年，在原来的海旁码头货仓地段上兴建了被誉为“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”。其中，3幢高级写字楼从南到北分别被命名为环球航运中心、世界商业中心和环球金融中心，可提供约80万方尺出租楼面。5幢豪华住宅从南到北分别命名为班桃阁、桂芝阁、秀棠阁、品兰阁和仙桃阁，共提供375个住宅单位，设计高尚清雅，外形呈扇形，濒临海港，维多利亚海景一览无遗。两幢豪华酒店分别是马哥孛罗酒店和太子酒店，拥有逾800间客房，均由著名的半岛集团管理，横贯11幢大厦的3层平台是一个可提供约35万方尺出租面积的庞大商场，内设逾600间精品店、约50间酒楼餐厅、有669个车位的停车场，俨然自成一国。
海港城计划从70年代初策划，到80年代初大体完成。自此，九仓蜕变成尖沙咀地区赫赫有名的地王，旗下大批美轮美奂的高级商住大厦和酒店矗立在尖沙咀海旁，令该区的面貌焕然一新，它与港岛中区置地旗下的物业王国并驾齐驱，分箝维多利亚海港两岸，遥相辉映。
这一时期，地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮，究其原因，主要是区内土地日渐短缺，地价昂贵，香港经济繁荣，大批跨国公司进驻香港，对繁荣地段写字楼形成庞大需求，供求的不平衡导致楼价、租金的飙升，而港府对商业楼宇的租金升幅，始终坚持不干预政策，不加管制。地产商在有利可图之下，遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。
2.2 大型私人屋邨的兴建蔚然成风（1）
就在商厦重建的热潮中，香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中，开启这一先河的，当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。
美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔，原是一幅土地面积庞大的美孚油库，业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年，纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司，取名“美孚邨”，即美丽可靠之意，在中国销售火水及火水灯。1906年，美孚进入香港，其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期，美孚眼见香港市区地价昂贵，于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司，计划发展香港最大的私人屋邨，定名为美孚新邨。
美孚新邨地段占地面积多达40亩，美孚计划将原油库迁往青衣，然后在该地段上发展99幢20层高住宅大厦，共计13 110个住宅单位，每个单位实用面积从450方尺到1 400方尺不等，成为包括休憩花园、娱乐场所、商业店铺及全部生活需求的一个“城中城”。这个计划在1965年提出时，被认为是香港楼宇发展史上最具创造性的概念。
美孚新邨的总投资近7亿元，分八期工程进行，从1966年底开始动工，到70年代中期全部完成，可为7万人提供居所，其规模之大，可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区，十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中，每期均有一个完善的商场，包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等，供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心，内设4层百货商场；第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校，以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。
美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台，不但解决从前人车争路的纷乱，而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处，是一幅由意大利名家设计的壁画，上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯，配以一座喷泉，清丽可人。第二期平台设有一喷水池，池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球，上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上，衬以彩灯，独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马，昂首阔步，意欲腾空千里，而飞马正是美孚的标志。此外，美孚其余各期均有不同造型，构成“美孚八景”，为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处，保安严密，每一幢楼宇均有电闸及户外对话机，护卫队员24小时巡逻，确保住客安全。外与港九各地交通网络连接，四通八达，深受住户欢迎。
诚然，从现在的眼光看，美孚新邨的兴建年期较早，加上位于飞机航线，楼宇高度受到限制，形成楼宇的密度较大，空间不甚足够，设计上着重方便购物，商场、湿货市场较多，且距垃圾焚化站不远，环境较后来的私人屋邨差。然而，无论如何，美孚新邨已超越了一个单纯的地产发展计划，它开启了香港大型私人屋邨发展的先河，实际上成为香港房地产业发展的一个里程碑。自此，大型私人屋邨如雨后春笋般涌现，成为日后数十年间香港房地产业发展的一个潮流。
在美孚新邨兴建的过程中，另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建，策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行，主要业务是航运、贸易，1950年代收购国泰航空扩展至航空业，但对地产则一直未有沾手。60年代期间，太古还不断出售所拥有的土地，包括鲗鱼涌太古宿舍地段，后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇，70年代初又将华兰路东侧土地脱手，结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。
1972年，太古集团眼看香港地产业日渐兴盛，而世界航运业则开始不景气，遂创办太古地产有限公司，向地产业进军，计划关闭太古船坞，将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期，太古因感集团缺乏地产专才，为吸收经验，于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业，改组为太古昌发展，并将太古城第一期地盘注入。后来，太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大，没有必要与大昌分享，遂于1977年收购太古昌发展全部股权，并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。
太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年，太古地产宣布，将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨，该屋邨将命名为“太古城”，全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦，逾10 000个住宅单位，可供4.5万人居住，以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年，总投资约13.5亿元。
太古城计划分五阶段十期进行，整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行，故每期新建成楼宇均有海景，这是太古地产精明之处。不过，太古城兴建初期，太古地产对地产发展尚未建立信心，经营作风保守，在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资，以及售卖土地进行，先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售，售得1.2亿元现金，作为发展太古城初期启动资金。结果，购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中，赚取巨利。太古城发展初期，太古地产主要采取与其他财团合作的形式，如与怡和合组太古施利亚发展，由该公司向太古地产以市值购入地皮，建成后将利润分成，这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。
太古城计划从1975年动工，首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦，使每个单位可获充足阳光和空气，又能缩短走廊长度，住宅单位面积由600方尺至900方尺不等，属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦，俯视海港，故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备，包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上，平台花园贯通城内各幢楼宇，人车分道，安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场，总面积达300万方尺的“太古城中心”，商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施，并有一幢高级写字楼，包罗万象，应有尽有。由于太古城的建筑比例（即覆盖率）仅25%，即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地，居住环境堪称一流。
太古城整个发展计划，到1985年大体完成，历时10年。经过80年的沧桑，占地宏大、远东著名的太古船坞，转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心，成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心，到90年代该中心每日人流量高达7万人次，假日或周末更达15万人次，这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。
太古城住宅单位首期在1976年推出，最早两幢大厦“洞庭阁”及“鄱阳阁”的售价是每方尺200元至230元。当时，太古地产担心销售不佳，优先让太古集团和金门建筑公司的雇员享受折扣认购，以造成“短期内售清”的效应，吸引市民注意。不过，洞庭阁入伙后，太古城住宅即以其高级住宅形象吸引了不少买家，售价辗转上升，1977年第四期“唐宫阁”、“元宫阁”公开发售时，售价已升至每方尺300元，买家和炒家提前48小时排队，要劳动警方派员维持秩序。到1981年地产高峰期，太古城住宅售价甚至上升到每方尺1 300元。当时，即使以平均价计算，太古城因为土地成本低，每方尺楼面地价成本仅70元，每方尺楼面毛利高达700元。〔9〕这还不包括可供出租的260万方尺商场等，其盈利之丰厚可想而知。太古城成为太古地产引以为傲的杰作。自此，太古地产的实力、经营手法、声誉深受行内人士的赏识和称赞。
70年代中后期，大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区，就在太古城计划进行得如火如荼之际，由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司（各占25%股权）亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中，港府着手开发沙田新市镇。1979年，港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程，结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力，移平两座山丘，填得约14幅土地，其中70%交还港府发展公屋和社区设施，其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。
沙田第一城位于沙田地段一号，坐落在沙田新市镇的东南部，前临沙田海和城门河，背靠翠绿群山，环境幽静，自成一角。部分住宅单位可远眺吐露港，或俯瞰沙田马场。整个计划包括52幢住宅大厦，合共11 000个住宅单位，可容纳约5万人居住。为配合整体发展，沙田第一城参照早期的大型屋邨如太古城等，在城区心脏地带建有3座独立多用途购物中心，分别是楼高6层的第一城中心以及银城商场、金城商场。场内亦是各类商店、生活设施，一应齐备。天台辟为花园广场，方便居民休憩及做各种户外活动。
沙田第一城从70年代末动工，到80年代末完成，前后亦历时10年，实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时，正值地产高潮，首7幢逾1 000单位旋告售罄，发展商于是加推7幢，但因供应量太大，不久便滞销，部分炒家“炒■”楼花，蚀本回吐，对发展商销售形成阻力。因此，在不少炒家心目中，沙田第一城的推出，是80年代初地产炒风步入调整的标志。
70年代期间，相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园，以及愉景湾等。这一时期，香港经济蓬勃发展，市民收入水平不断提高，对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全，档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此，私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。
3 新兴地产集团的崛起
70年代初，香港证券市场进入有史以来的大牛市，呈现空前繁荣，大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市，并充分发挥股市功能，透过发售新股、配股，将股票在银行按揭贷款，以筹集大量资金发展业务。
其中，以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机，实力作三级跳，逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间，香港地产业形成群雄并起的局面。
3.1 地产业证券化-70年代地产公司上市热潮
1969年12月“远东会”的创办，打破了英资对香港证券市场的长期垄断，开创了香港证券业的新纪元。其后，香港证券市场形成了四会并存的局面，各证券交易所面对激烈的同业竞争，均不同程度地降低对公司上市的标准和要求，这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。
在这种背景下，大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计，1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间，在香港上市的地产公司至少65家，其中，1972年下半年上市的有34家，日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团，几乎都在这一时期上市，包括信和地产（7月20日）、合和实业（8月21日）、新鸿基地产（9月8日）、恒隆（10月21日）、鹰君（10月26日）、长江实业（11月1日）、永泰建业（11月6日）、廖创兴企业（11月13日）、新世界发展（11月23日）及大昌地产（12月11日）。踏入1973年，地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计，从1月1日至3月19日短短两个多月中，在香港上市的地产公司至少31家，几乎相当于1972年下半年的总和。
大批地产公司在香港挂牌上市，得以充分利用股市功能，它们透过公开发售新股、配股，或将股票向银行按揭贷款，筹集大量资金去拓展业务，或在股市中收购兼并，迅速壮大公司的资产规模，实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后，所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的，当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。
长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年，长实就公开发售新股5次，总数达3 168万股，用以收购地产物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，长实以每股6.30元价格（比上市时每股3元上升逾一倍），发行新股1 700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50%股权，即以1 700万股新股换取皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦，使每年租金收入增加八九百万元。1975年至1983年间，长实又先后公开发售新股8次，总数达32 072万股，相当于公司上市时总发行股数的7.6倍，藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中，1981年1月，长实透过发行新股664.64万股，就取得利兴发展39.3%股权。透过连串供股、发行新股，长实的资产规模迅速壮大。1972年11月长实刚上市时，市值仅约1.26亿元，但到1981年底，市值已增加到78.77亿元，在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。（见表3.4）
新鸿基地产上市后，亦极为重视利用发行新股这一犀利武器，迅速扩大公司资产和规模。新地上市后，即利用上市集得的1亿元，再加上900万股新发行股票，以及向银行贷入1亿多元，购入了29个地盘，共43.8万方尺土地，此举令新地的土地储备一下子增加了一倍以上。其后，新地多次开动印刷机印刷股票，透过发行新股换取其他上市公司股票，包括以200万新股换取大昌地产250万股股票，以800万股新股换取利获家海外140万股股票、利获家伦敦60万股股票以及套取现金3 000万元。新地再趁股市高潮将所换取股票高价抛售，从中赚取巨额利润以支持地产发展。1972年8月23日新地上市时，市值约4亿元，到1981年底已增加到43.77亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实、新世界发展的第四大地产公司。
这一时期，随着大批地产公司在香港股市挂牌上市，并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模，拓展业务，香港地产业与股票市场的关系日益密切，相互影响大增，逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时，地产市道畅旺，地价、楼价节节攀升，大多数上市公司的资产市值也随之上升，带动股价上涨，上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金，发展地产业务，形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气，地产市道转淡，地价、楼价下跌，上市公司资产市值下降，拖累股价下挫，上市公司筹资转趋困难，部分资金周转不灵，公司被迫抛售地产物业套现，加剧地价、楼价跌势，形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。
“股地拉扯”的形成，无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时，股市亦被推高，这正是地产公司上市或发行新股的良机，时机把握得准，可在股市高潮中筹得大量资金用以发展，并趁地产低潮时大量购入地盘物业，几个回合，实力和资产即可膨胀数倍。这一时期，一批新兴地产集团藉此崛起，其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产，后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产，以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。
诚然，“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场，以及香港整体经济的投机性、周期性，令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团，而几年以后又倒闭清盘，其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。
3.2 长江实业： 击败置地声名鹊起
地产五虎将中，影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚，祖籍广东潮安，1928年在家乡出生，11岁时因日寇侵华，随父母举家南迁香港，15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生，很快成为出色的推销员。1950年，李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名，以李氏的解释，是“长江不择细流，才能纳百川归大海”。50年代末，李嘉诚因经营有方，成为香港有名的“塑胶花大王”。
李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景，当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦，命名为长江大厦，作为进军地产业的第一步。此后，李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继在北角、柴湾、新界、元朗等地区兴建工业大厦，规模愈来愈大。当时，投资房地产者大多以“孖展”（Margin）的方式进行，花钱购地只付30%现金，其余70%向银行按揭借贷，风险颇大，地价一下跌就支撑不下去。然而，李嘉诚持有充裕资金，既不用向银行借贷，亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景，并不为一时的调整而忧虑，反而利用这千载一时良机，大量吸纳被贱价抛售的地皮物业，一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。
70年代初，李嘉诚决定全力发展地产，他于1971年6月创办长江地产有限公司，1972年8月改名为长江实业（集团）有限公司，将投资重点转移到房地产业。当时，正值香港股市进入大牛市时期，李嘉诚把握良机，及时将长实上市。长实法定股本为2亿元，实收资本8 400万元，分4 200万股，每股面值2元，以每股3元价格公开发售1 050万股新股，集资3 150万元。1972年11月1日，长实正式在香港挂牌上市。当时，长实的规模和实力均显不足，只有35万方尺出租楼宇，且大半是工业大厦，每年租金收入仅390万元；此外有7个地盘在兴建中，其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元，但由于期间地价、楼价大幅上升，长实在上市后第一个年度获利4 370万元，相当于预算利润的3.5倍。
长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资，并趁地产低潮大量购入地皮物业，先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年，长实与加拿大帝国商业银行合作，组成加拿大怡东财务公司，第一次将外资引入香港按揭市场。同年，长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行，并与汇丰银行合作重建华人行，作为集团的总部所在地。这时，长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。
1975年，长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价，向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方尺，长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等，总楼宇建筑面积达132万方尺，平均每方尺地价成本仅为64元，十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售，每方尺楼面售价达279元至344元，长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。〔10〕此次成功，奠定了长实以后一连串成功的发展机会。
1977年，长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区，竞投激烈，参加投标的财团多达30多个，其中，又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难，提出了一个极具吸引力的方案，将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出，击败置地，夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出，香港舆论为之轰动，此举被誉为长实“扩张发展之重要里程碑”，是“华资地产界的光辉”。
1978年5月，地铁中环站上盖物业环球大厦开售，总值达5.9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月，地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖，首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役，长实不仅赚取厚利，而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位，被正式确认。当时，资深的股评家已经预测，长实的实力有可能超过置地。
这一时期，长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金，与一些“有地无钱”的上市公司合作，发展这些公司拥有的土地。早在1976年，长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作，先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦，双方均分得可观利润。1979年，长实又与广生行合作，兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间，长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产，以及港灯集团等，合作成合组联营公司，发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利，因为它不需要付出一大笔资金购买土地，只需支付少量做地基工程的钱，并透过“卖楼花”以战养战，就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度，长实年利润高达13.85亿元，相当于上市第一年度的31.7倍。
3.3 新鸿基地产：“楼宇制造工厂”
与长江实业齐名的是新鸿基地产，新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司，由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立，商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜（1911～1990年），原籍广东中山，早年随父经营洋杂批发，抗战爆发后避居澳门，开设信发百货商行。战后移居香港，在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来，郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权，当时适逢香港制衣业崛起，生意滔滔不绝，其销售网络扩展到东南亚各地，赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。
1958年，郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司，开始向地产业发展。1963年，郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营，将永业结束，各投资100万元创办新鸿基企业有限公司，郭任董事会主席，冯、李分任副主席，当时员工仅10余人，规模很小。而“新鸿基”的命名，则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”，郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。
60年代，正值香港中小型工厂蓬勃发展之际，新鸿基成立后，郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系，了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇，重点发展多层工业大厦，此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期，新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟，而且雄霸多层工业大厦市场，从1965年到1972年，新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元，换言之，平均每年的售楼营业额高达7 000万元。
70年代初，新鸿基企业的规模日渐扩大，郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基（集团）有限公司”，计划在香港上市。稍后，“三剑侠”开始分道扬镳，冯景禧早于1969年创办新鸿基证券，转而向证券业发展；李兆基则自立门户，成立恒基兆业有限公司；郭得胜则继续主持新鸿基（集团）的大局。1973年3月16日，郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆，遂改名为新鸿基地产发展有限公司。
新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市，当时新地的法定股本是3亿元，实收股本约2.27亿元，每股面值2元，以每股5元公开发售2 000万股新股，集资1亿元，结果获得超额10倍认购。当时，新地已颇具规模，拥有23个发展地盘，占地面积达30万方尺。上市首年，新地的纯利为5 128万元，比预期利润高出五成。
新地上市后，即利用所筹集资金大量购入地皮，其中，大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度，新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺，可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备，以地产发展为主，强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘，每年亦能依据既定程序完成若干发展计划，纪录中最少亦有6项（1973/1974年度），最多有26项（1979/1980年度），即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间，新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”，源源不断地将“原料”（地皮）“加工”（兴建上盖）为“成品”（各类楼宇）。正因为如此，新地的利润逐年稳步上升，到1980/1981年度，新地纯利已增加到5.54亿元，相当于上市首年度的10倍。
新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”，他看好香港房地产业的长远发展前景，因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地，发展物业，然后在市道复苏时高价出售，获得厚利。其实，他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如，1965年至1967年期间，香港先后发生银行挤提及政治骚动，触发了资金外流和移民潮，地产市道一落千丈。这期间，郭得胜等人趁低价购入不少土地，并建成22幢总值约7 000万元物业，为日后发展奠下基础。1974年，香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮，地产市道再度回落，郭得胜看准香港人口膨胀，日后必然向新界新市镇发展的趋势，遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣，刺激地价楼市飙升，新地也进入收成期，所推出的楼盘都获利丰厚。
70年代后期，新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年，新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮，兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层，楼面面积达86万方尺，大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙，外形巍峨壮观，富有现代化气息，与置地的康乐大厦遥遥相对，在设计上则比康乐大厦高出1尺，微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后，即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底，新地以市值70.2亿元跻身香港十大上市公司之列，成为香港著名的大型地产集团之一。
3.4 合和实业： 湾仔合和中心的兴建者
华资地产五虎将中，长实和新地的光芒，几乎盖过了其他3家公司。不过，合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司，1972年秋至1973年春，合和实业的股价更凌驾其他公司之上，俨然成为“老大哥”。合和实业的创办，可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘，祖籍广东花县，1935年在香港出生，其父胡忠是香港著名的“的士”商，号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程，1958年学成返港，曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后，即创立家族的中央建业有限公司。当时，港府认为香港的士不足，因而增发牌照，其父胡忠多购了数十部的士，使车库不敷应用，于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦，底层作停车场，上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润，并开始兼营地产。〔11〕
1965年香港爆发银行危机，地产市道萧条，中央建业业务大受影响，胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年，胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1 500万元，创办合和实业有限公司。同年8月，合和在香港挂牌上市。当时，合和实收资本2亿元，分为10 000股，每股面值2元，以每股5元公开发售2 500万股新股，集资1.25亿元，用作减轻债务及地产发展。当时，香港地产市道蓬勃，股市飙升，合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平，比认股价急升5倍，整间公司市值高达36亿元，成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年，合和纯利达6 070万元，比预测利润高出四成半。
可惜，好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下，当时股市早已脱离客观经济情况，潜伏严重危机，股市暴跌的导火线是发现假股票，而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间，合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘，令合和遭受损失，故合和复牌后股价一泻不止。1974年底，合和股价跌至0.65元，比最高位时下跌97%。遭此打击，1974年度合和纯利仅2 179万元，大幅下跌六成四，以后各年度虽逐步回升，但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期，合和侧重于地产发展，相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。
70年代合和最重大的物业发展项目是位于湾仔皇后大道东的合和中心。合和中心既是身为建筑师的胡应湘引以为傲的得意之作，也是合和实业的招牌大厦。合和中心在设计上颇具特色，它包括两个内筒墙和一个直径15尺的外筒墙，第一个内筒墙内是电梯通道，内筒墙之间作洗手间、储物室及管理通道之用，第二个内筒墙和外筒墙之间，是写字楼和商场。合和中心的圆筒形设计，据说可抵受时速194哩的负载风速，这一极限承载的风力，是香港有史以来所能遇到的最大风暴。胡应湘设计的合和中心原计划于1976年完成，后因建筑图则批出的拖延，至1980年才完工。该中心楼高66层，是当时香港最高的建筑物，比康乐大厦还高出139尺，可供出租面积达80万平方尺，顶层是旋转餐厅，中低层是写字楼，底层和地库是商场和停车场。合和中心的建成，为合和实业在香港地产界奠下重要的基础。
可是，80年代以后，合和的业务重心逐渐转移到中国内地、泰国、菲律宾的基础设施工程，其作为地产五虎将的地位亦逐渐被其他新兴地产集团取代。
3.5 恒隆集团： 积极发展地铁沿线物业
恒隆创办于1960年，创办人陈曾熙（1923～1986年），原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本，攻读土木工程学，回港后在永隆银行任职，担任外汇、楼宇按揭业务，认识到香港地产业的潜力。50年代初，陈曾熙离开永隆银行，与友人合伙创办大隆地产，开始涉足地产业。其弟陈曾寿早年毕业于上海复旦大学，曾在婆罗洲一带经营建筑生意，回港后协助兄长承包建筑工程，生意逐渐做大。
1960年，陈曾熙兄弟自立门户，注册成立了恒隆有限公司，初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步，得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时，港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院，于是以何文田山与恒隆交换，后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇，奠定了公司日后在地产业发展的基础。
1972年10月21日，恒隆在香港上市，公开发售2 400万股新股，每股面值2元，以8.5元价格发售，集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘，包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等，另有6个已建成或正在建筑中的收租物业，包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等，已初具规模。
恒隆上市后，即将所筹集资金进行一项重大投资，它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格，这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来，香港股市、地产暴跌，恒隆的大部分资金被冻结，以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面，恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。
恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元，超过合和，比新地高出二成八，比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平，市值达35亿元。不过，由于恒隆看错地产循环走势，翌年纯利大减近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在经营上，恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是，它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时，它的租金收入仅500万元，占公司经营收入的10%。但到1977年度，恒隆的租金收入已增加到2 880万元，占公司综合纯利的比重已超过45%。
恒隆在地产经营上的另一个重要特色，就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年，恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年，恒隆与合和合组财团，夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权，该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位，即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%，恒隆、合和各占25%，当时平均每个单位的销售价达22万元，超过原来的估计，恒隆赚取了可观利润。
1978年，恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地，计划兴建淘大花园。其后，恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权，使之成为恒隆的附属公司，以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展，可提供4 800个住宅单位和部分商场，总投资达9.4亿元。
1979年，恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团（恒隆占37.5%），再投得地铁旺角站上盖物业发展权，兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初，旺角中心推出之际，正值地产高峰期，扣除给予地铁的盈利之外，总利润高达4.3亿元，恒隆赚得其中的1.6亿元。
恒隆的发展，可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年，正值恒隆各项投资收成在望，业务进入高峰期之际，恒隆领导层雄心万丈，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权，全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨，总楼面面积达700万方尺，估计建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达183亿元，其中，恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果，以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出，全港轰动。
这时，恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰，主席陈曾熙更打破一贯低调的作风，对记者畅谈恒隆的发展大计，喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露，当时恒隆拥有的土地储备，足够发展到1987年，全部完成后拥有的总楼面面积接近1 000万方尺。1981/1982年度，恒隆录得纯利3.52亿元，创上市以来的第二个高峰。
3.6 大昌地产： 与英资公司合作发展地产
地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰，祖籍广东新会，早在1950年代初已活跃于香港地产界，1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月，陈德泰创办大昌地产（集团）有限公司，同年12月11日在香港挂牌上市，将面值2元的股票共1 250万股新股，以每股4元的价格公开发售，集资5 000万元。当时，大昌地产除直接拥有地皮物业外，还拥有若干重要发展工程的少数股东权益，包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。
大昌地产上市后，充分利用股票市场狂热的机会，发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年，大昌就先后15次发行新股，发行的股数高达1.5亿股，先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股，又购入大批物业及地产投资公司，如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。
大昌地产在上市初期，在投资者心目中的地位颇高，主席陈德泰更被称为“地产强人”。不过，大昌较少独立自主地发展地产，也缺乏魄力独力承担大型发展项目。上市不久，大昌就依附英资财团，协助其地产发展。当时，陈德泰与英资和记洋行的祁德尊关系密切，大昌与和记属下的黄埔船坞合组都城地产，以大昌的资金及由建筑到销售的系统，去发展黄埔船坞在红磡、大角咀及香港仔三座船坞的土地。但后来和记集团陷入财政危机，控制权被汇丰银行所夺，汇丰派“公司医生”韦理入主整顿，安排和记与黄埔合并，形势发生变化。韦理认为香港地产市道蓬勃，毋须与大昌分享，因而推翻双方往日的许多口头合约，导致双方关系破裂对簿公堂，后来庭外和解。1979年，大昌地产以3.1亿元向和记黄埔购回都城其余55%股权，同时以1.1亿元价格将中区和记大厦25%业权售回和记黄埔，双方合作由此终止。
1973年，大昌地产还和英资太古洋行合作，联合收购小型地产公司健诚置业，改组为太古昌发展，当时太古集团刚涉足地产业，试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来，太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享，遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作，兴建希慎大厦及礼顿中心，1981年9月，利氏家族组成希慎兴业在香港上市，大昌变成持有小量股票的小股东，也不成气候。大昌地产这种经营方式，虽不致吃大亏，但却失去大事扩展的良机。
1981年，大昌地产创办人陈德泰病逝，公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院，学成后返港协助父亲管理家族生意，当时出任公司主席时年仅38岁，成为香港最年轻的集团公司主席。不过，由于大昌地产经营作风较保守，缺乏大气魄，此时已逐渐落后，被挤出五虎将之列。
3.7 新世界发展： 尖东新世界中心的兴建者
新世界的创办人郑裕彤，祖籍广东顺德，1922年出生，幼年曾在家乡读过几年私塾，15岁时从家乡到澳门投靠父亲的世交周至元，在其经营的周大福金铺做练习生，3年后晋升主管，并娶周至元女儿为妻。1945年，郑裕彤奉岳父之命前往香港开设分行，其后逐渐接管周大福生意，并控制该公司大部分股权，成为香港有名的“珠宝大王”。
60年代初，郑裕彤开始看好香港地产业前景，及至1967年地产低潮期间，郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。1970年5月，郑裕彤、杨志云等联手创办新世界发展有限公司，并于1972年11月23日将其在香港上市。当时，公司的法定股本为7.5亿元，实收股本6.74亿元，除拥有尖沙咀新世界中心地盘外，还拥有4幢高级商业、住宅楼宇，4间电影院及一些商铺、写字楼单位，总面积74.6万方尺，每年租金收入2 130万元。此外，还拥有6幢兴建中的商住楼宇，规模已不小。
新世界发展上市后，最重要的地产发展项目，就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年，新世界发展以1.31亿元的价格，向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址，面积约20万方尺。当时，港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物，以作为香港的标志，因此陆续将邻近土地批予新世界，令该地段面积增加到43万方尺。
新世界上市后，即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业，全部工程分两期进行，首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店，于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店，全部工程于1982年竣工，总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位，可说是郑裕彤引以为傲的代表作。
70年代期间，新世界发展还单独投资或与其他地产公司合作发展了一系列大型地产项目。1973年，新世界购入港岛薄扶林道一幅面积逾80万方尺的地皮，兴建了拥有1 300个高级住宅单位的“碧瑶湾”。新世界还与恒隆集团合作发展港岛地铁沿线各站上盖物业。
新世界发展在经营策略上，是兴建写字楼作出租用途，兴建住宅物业以出售为主，两者互相配合，相得益彰。正因为如此，新世界的综合纯利逐年稳步上升，1973年度新世界纯利为7 200万元，到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底，新世界发展市值达43.71亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。
3.8 恒基兆业：“小型住宅之王”
80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司，创办于1973年11月，创办人李兆基，祖籍广东顺德，1929年出生，早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年，年仅19岁的李兆基随身携带1 000元，从家乡顺德南来香港，初期在金铺做外汇黄金买卖，1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展，并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久，“三剑侠”各奔前程，李兆基辞去总经理一职，自立门户创办恒基兆业。当时，恒基兆业约有资产5 000万元，发展地盘约20多个。职员四五十人，已有一定规模。
恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系，渊源深厚，其投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过，与新地相比，恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展，故有“小型住宅之王”的雅称。
恒基主席李兆基认为，由于香港人口增长迅速，而且随着经济的蓬勃发展，市民收入增加，置业观念日浓，但土地供应有限，小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期，恒基兆业的地盘多集中在市区，主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅，销售对象是广大受薪阶层，由于住宅和工作地点距离不远，加上交通方便，因而深受置业者的欢迎。
恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似，强调贯彻“货如轮转”的宗旨，“只做楼宇供应商，不做收租业主”。因此，恒基十分重视增加土地储备。1976年，恒基旗下发展地盘已增加到140多个，〔14〕成为土地储备最多的地产公司之一。不过，恒基兆业增加土地储备的方式相当特别，它极少参与竞投港府公开拍卖的官地，而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼，以各个击破的方式，说服业主出售他们所拥有的单位，然后将整幢楼宇拆卸重建。恒基又长期在美国和加拿大的中文报纸刊登广告，收购香港的旧楼，这既方便老华侨将香港的物业脱手，更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮。这是李氏经营地产的“绝招”。
早期，恒基的物业发展主要是收购旧楼重建，故主要集中在港九市区。不过，随着时间的推移，市区内可供发展或重建的地盘已买少见少，恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象，于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书，以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年，李兆基就明确表示：“我们虽然是以地产发展为主的公司，但是眼看到的是，港九市区可供发展或重建的地盘所余无几，相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮，而政府官地则价格奇昂，数量也有限，届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地，倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函，确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光，可说是恒基兆业成功的重要因素。
正是基于这种战略眼光，1975年港府开标竞投沙田新填海区时，李兆基即作为发起人，由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司，投得沙田新市镇第一号地段，并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。沙田第一城不仅是恒基的精心杰作，更成为该集团进军新界地产业的先声。
恒基兆业创办初期，李兆基就有意将其在香港上市，当时有关上市条件及招股书已全部准备好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有关计划。后来，李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司，1972年在香港上市，其时实收股本仅2 532万元。1975年，李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股，控制了永泰建业42.9%股权，成为最大股东。1977年，李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股，将控制权增至70.8%。到1979年，永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元，短短4年间扩大20多倍，成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。
然而，永泰建业始终无法替代恒基兆业，前者只及后者的20%左右规模。1981年8月，正值香港股市牛气冲天之际，李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司，并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时，法定股本30亿元，实收股本21.38亿元，分10.69亿股，每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股，每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股，未缴足股本新股东申请时每股先付1元，其余款项分两期缴付，每股1.5元，分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列，该年底恒地市值达35.2亿元，在地产上市公司中排名第七位。
3.9 其他新兴地产集团（1）
3.9 其他新兴地产集团： 华懋、南丰、信和和鹰君
这一时期，新崛起的大型地产集团还有华懋、南丰、信和以及鹰君等。
华懋集团的创办人王德辉，祖籍浙江温州，1934年出生，1949年举家迁移香港，朝鲜战争爆发时，适值父亲生意失败，王德辉停学协助父亲重整经营化工的华懋公司。60年代，王德辉看好香港地产前景，遂与其妻子龚如心创办华懋置业有限公司，开始投资地产。当时，王德辉对地产建筑一窍不通，但却肯虚心学习，每晚工余都拿着一叠图则，向邻居一位建筑老行尊请教，直到摸清路向，才购地建楼。1967年地产低潮时，王德辉凭独到眼光，抓住良机在荃湾一带购入大量地皮，其后人心回稳，百业待兴，王德辉在荃湾大量发展每单位三四百方尺的小型住宅楼宇，深受市场买家欢迎，逐步奠定了华懋日后在地产界的地位。
华懋置业的名字首次在香港引起注意，是70年代初期。1972年，置地向拥有大量土地的牛奶冰厂有限公司展开敌意收购。当时，华懋曾应牛奶冰厂董事局主席周锡年之邀，与牛奶冰厂合组牛奶地产公司，向置地展开反击。华懋注资1.2亿元换取牛奶地产24.9%股权，而牛奶冰厂则以旗下土地换取新公司75.1%股权。后来反击虽然失败，但王德辉及华懋的名字开始在业内打响。
其时，华懋已初具规模，据王德辉当时接受记者访问时表示，华懋置业已拥有40多个发展地盘，持有附属公司30余家，1971/1972年度公司纯利已达2 500万元。1970年代以后，华懋继续在荃湾、葵涌、新蒲岗、观塘等市区边缘大量购入住宅用地，1975年度公司纯利已增加到7 000万元，规模已不逊于地产五虎将水平。
华懋集团的地产发展策略有两个明显特点： 第一，是中低档路线。华懋发展的楼宇，一般以中下阶层市民为销售对象，因此楼宇所处地区，往往为市区边缘劳工密集地带，楼宇多属中小型住宅单位，以朴素驰名，用料不甚讲究，其质素有时被外界批评。1979年，刚建成的荃湾工业大厦被地政工务司列为危楼，小业主惊慌失措，幸而华懋同意出资，与小业主合资修葺。正因为成本低，华懋的楼宇销售价亦往往比区内其他地产商的要低。第二，华懋同时兼营楼宇按揭，将集团发展的楼宇交由旗下财务公司办理按揭业务，按揭率为楼价七成，所谓“肥水不流外人田”，除赚取利息外，更可于供楼者无力偿还时收回楼宇再售。此外，集团还兼营楼宇维修、管理、保安等业务，赚取从建楼到售后服务各个环节的利润，因而公司的资产规模迅速扩大。到80年代初，华懋已成为唯一没有上市的大型地产发展商。一般估计，其规模与新地等比已相去不远。
与华懋齐名的另一新兴大型地产集团是从制造业起家的南丰。南丰集团的创办人陈廷骅，祖籍浙江宁波，1923年出生于一布商家庭。1950年陈廷骅移居香港，初期从事棉纱、布疋等贸易生意，1954年创办南丰纺织有限公司，在荃湾设有占地面积广阔的南丰纺织厂。1969年，陈廷骅将南丰纺织改组，于1970年4月在香港上市。当时，南丰纺织法定股本4 500万元，已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后，业务发展很快，到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10.4万枚，月产棉纱640万磅，稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。
70年代中期以后，陈廷骅鉴于纺织业已渐走下坡，而地产业发展前景看好，开始将投资重点转移到地产业和证券市场。其实，早在1967年地产低潮时，陈廷骅已大量购入厂房地皮和乙种公函换地证书，为集团日后的地产发展奠定坚实基础。1970年南丰上市时，已拥有工业及住宅楼宇41.3万方尺、乙种公函换地证书32万方尺、农地12.8万方尺，是制造业中的地产大集团。
1976年，南丰透过旗下南丰发展有限公司以4 000多万元向太古洋行和长江实业购入港岛鲗鱼涌太古山谷英皇道一幅土地兴建南丰新邨。南丰新邨工程分四期进行，包括12幢28层至32层高的住宅大厦，共2 800多个单位，每个单位474方尺至692方尺不等。此外，还附设两层停车场和花园平台。南丰新邨从1976年开始预售，到1978年全部售罄，每方尺售价从200多元升至400多元。当时，银行利率较低，南丰为赚取更大利润，还自行经营按揭业务。自此，南丰成为香港重要的地产集团。
信和地产创办于1972年，创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳，祖籍福建新兴，早年远赴新加坡谋生，初期经营杂货店，50年代开始涉足地产业，在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦，被称为乌节地王。70年代初，黄廷芳开始进军香港地产，1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司，同年7月在香港上市。
70年代中期，香港地产受中东石油危机及世界经济衰退的影响而陷入低潮，但黄廷芳父子却在香港作出重大投资决策，购入尖东大片土地。当时，他们出价之高，令行内人士侧目，有人甚至讥为疯狂。不过，后来事实证明，尖东的发展潜力极佳，黄氏家族和信和地产不仅没有买贵了土地，而且赚取巨额利润。当时，尖沙咀区的发展，只局限于在以金马伦道方圆一哩的地区内，这里早已商户林立，十分拥挤，明显已不足应付发展中的新需求。港府为使尖沙咀的经济发展得以持续扩大，遂在60年代末70年代初在尖东进行大规模填海工程，共填得土地约17.4公顷。这些土地全部以拍卖方式售出，其中以黄氏家族及信和所购入的最多，估计接近一半。
信和地产购入这些土地后，即推行连串庞大发展计划，一名曾在信和工作10年的高级行政人员事后回忆说：“我在1979年加入信和工作，当时主要负责尖东的发展，我记得当时的尖东是一大块填海土地，要发展它，一切从无到有，必须具有卓越的远见和魄力。公司参与发展的工程多达8项，计有： 尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心，及已经易名为明辉中心的尖沙咀广场，这些庞大的发展，不但将红磡和尖沙咀连成一片，而且将尖东发展成一个现代购物旅游中心，奠定了信和集团的根基。”〔16〕
尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦，是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话，那么信和则在尖东独领风骚，“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样，信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。
不过，信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比，在投资策略上有两点明显的区别： 第一，信和地产以地产发展为主、地产投资为辅，因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外，其余均推出发售。当时，信和推出的尖东物业甚受市场欢迎，永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录，轰动一时。第二，信和发展地产物业，往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行，如尖沙咀中心，信和地产占四成半权益，其余五成半权益则由黄氏家族持有。
到80年代初，信和地产已颇具规模。1981年3月，黄廷芳将信和地产部分物业，信和置业有限公司分拆在香港上市，以作为集团地产发展的主力。该年底，信和地产市值达33.81亿元，已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。
另一家颇具实力的地产集团是鹰君，创办人罗鹰石，原籍广东潮州，1913年出生，早年曾随父亲远赴泰国谋生，1938年移居香港，当时筹得18万元，买入吉地4 000方尺，向银行按揭贷款，建成4幢住宅楼宇，赚得不菲利润。50年代中后期，罗鹰石眼见大量中国移民涌入，地产市道日渐兴旺，遂于1963年创办鹰君。鹰君一名，取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”，英文译作大鹰（Great Eagle），寓意振翅高飞，鹏程万里。
1972年10月，鹰君在香港上市，以每股2.25元价格公开发售1 375万股新股，集资约3 000万元。当时，鹰君仅属一家中小型地产公司。1972/1973年度获得纯利仅1 200万元，1975/1976年度还跌至397.5万元。
鹰君崛起的关键，是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年，鹰君看准时机，将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地，1976年后香港经济复苏，对工厂的需求大增，鹰君把握良机全力推出厂厦楼花，仅1977年就售出工业楼宇280万方尺，价值4亿元。1978年，大量内地移民涌入香港，对住宅楼宇需求增加，鹰君适值大量资金回笼，正好用作购买住宅用地。该年，鹰君购入地盘多达11个，其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段，后来地价、楼价急升，鹰君的资产大增。
1980年10月，鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用，将两幅酒店用地加上多幅土地，组成富豪酒店在香港上市，以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股，集资逾3亿元。稍后，鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权，并易名百利保投资。这时，鹰君一系所控上市公司已增至3家，市值达33.5亿元。其中，鹰君的市值在1981年底达9.63亿元，成为香港第二十大地产上市公司。
4 80年代初地产市道的崩溃
香港地产市场自70年代中后期起大幅攀升，到1981年中达巅峰状态，地价、楼价、租金相继创历史纪录，投机炽热。
这时，地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现： 世界经济衰退已令香港经济不景气，利率持续高企，港元不断贬值，内部消费萎缩，公司利润下降，其后更爆发银行危机，而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。
在这一系列因素的冲击下，徘徊不前的楼市终于掉头下跌，酿成80年代初期的地产崩溃。
4.1 地产市道崩溃的基本原因
80年代初，香港地产市道崩溃的原因，主要有以下几点：
（1） 地价、楼价大幅上升迅速，投机炽热。自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升。以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。地价、楼价的攀升，刺激了大量热钱的涌入，南洋资金更是大举入市。当时，香港“卖楼花”制度大行其道，只要缴付5%至10%的订金，便可购得楼花，进行投机，而炒家对政府限制楼花的种种建议，诸如对楼花转让加重抽税等，并不理会，投机炒楼风空前炽热。
70年代末80年代初，炒楼风最炽热时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价从7.15亿元增加到16.8亿元，短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手，售价从10.89亿元升至22.35亿元，短短半年间升幅逾1倍。
炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升，已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计，1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元，一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时，香港市民家庭平均月入1 300元，购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月（即约6年）工资。然而，1981年地产高峰时，小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元，一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月入约3 000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月（即约8年半）工资。
当时，香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。1981年，香港地产市道已转趋呆滞，空置单位大增，1980年新建住宅楼宅中，空置率已高达41.3%，大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调，只是迟早的问题。
（2） 利率持续攀升，银行和财务公司信贷收缩。70年代后期，香港经济开始过热，通货膨胀率已达到15%以上，但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%，而楼宇按揭利率平均为10.62%，形成市场对资金的需求有增无减。期间，港元汇率因外贸赤字增加（地产狂潮中，香港建筑材料进口大增，亦令贸赤增加）而偏软，刺激利率上升。1980年美国总统里根上台，实施紧缩货币政策打击通胀，更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日，香港最优惠利率升至20%的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21%，对置业者产生巨大的阻吓力。（见表3.5）这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本（利息）更形沉重。
随着利率的持续高企，银行和财务公司的信贷亦收缩。1981年，银行和财务公司贷款买楼的增长率相当惊人，分期付款买楼的贷款达155.56亿元，比上一年度增加30%。然而，到了该年第四季，银行在分期付款方面的贷款已经几乎没有增加，银行对地产贷款已转趋审慎，有的借出贷款时，除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外，还要看贷款人的偿还能力。有的银行还订出新的楼宇估值办法，即楼宇面积不再按建筑面积计算，而是以实用面积计算，按揭成数亦压低至6成。1981年7月，港府实行金融三级制，加强对财务公司管制，结果令财务公司的短期存款大减，加速信贷收缩。1982年11月，大来信贷财务公司突然宣布属下财务公司无法还款，被迫清盘，后来导致恒隆银行被挤提，并触发80年代初中期持续不断的银行危机，包括恒隆、海外信托等8家银行先后被接管或收购，进一步对地产市场造成冲击。
（3） 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末，以西方先进工业国为首的世界经济，因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退，通货膨胀居高不下，失业人数大幅增加，当时，香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击，但1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下，香港内部经济急速放缓、整体消费下降，到1982年全年经济增长仅2.9%，比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气，令投资者、消费者裹足不前，地产市道无可避免地大幅滑落。
（4） 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月，英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京，正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议，以主权换治权，遭到拒绝，结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后，中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权，中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港，早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌，开始了长达数年的地产低潮。（图3.1）
4.2 80年代初的地产大崩溃（1）
其实，是次地产市道大调整，甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季，地产市道已呈现呆滞，1981年初工业用地已经下跌，但商业用地价格仍维持上升，及至1981年7月以后，地产市道便全面转入调整。1981年8月，港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号： 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议，以22.58亿元价格，收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后，港府再宣布与中国银行洽商，以10亿元价格售出中区美利道停车场，即新中银大厦现址地盘。消息传出，市场大吃一惊，真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后，地价、楼价跌势加剧，地产市道崩溃。
1982年，是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌，官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落，冷落场面迭现，很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因无人承价而收回，而下半年则有20幅，其中7幅收回。
地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。1982年，香港地价普遍下跌40%至60%不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价，按楼面面积计算，从1980年12月每方尺360元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺25元，跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地，亦从1980年9月每方尺1 502元的最高水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅为60%。地价大跌，导致港府财政收入大减，1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字；售地收入占政府财政收入的比重，亦从1980/1981年度的35%，降至1981/1982年度的29%，及1982/1983年度的15%。
地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年，住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成，如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元，跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元，跌至1982年底的每方尺21元至24元，跌幅约20%至25%。
市道低迷，令成交萎缩，楼宇空置增加。1982年各类契约（包括楼宇及私人土地买卖）登记总数为16.5万宗，总金额为994.7亿元，分别比1981年下跌13%和21%。1982年底，香港私人住宅空置单位为3.17万个，空置率达6%，其中大型住宅单位更达9.1%；商业楼宇空置面积达586.6万方尺，空置率为10.7%，其中办公室更达17.6%；工业大厦空置面积达1 312.1万方尺，空置率达10.5%，都处于历史上最高或极高水平。据一个研究小组的调查，当时香港地产业积压的资金，可能高达500亿元。
随着地产市道的崩溃，首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司，其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。
收藏