房屋抵押借款合同惹爭議

房屋抵押借款合同惹爭議
上海創金房產諮詢公司（簡稱「創金公司」）系本市一家房產服務中介機構，同時提供小額房屋抵押借款服務。個體經營者王某因經營原因，急需一筆短期的資金。於是王某向創金公司提出借款請求。由於創金公司是由朱某出資設立的民營公司，朱某認為純粹的抵押擔保在權利實現時頗費周折，為能使創金公司的權利實現更為便捷，朱某又要求王某就該房屋與自己簽訂房屋買賣合同，並辦理了過戶手續。房屋買賣合同約定，屆時王某如歸還創金公司借款，則朱某歸還房屋；王某如未能全額還款，則朱某有權變賣房屋。手續辦完，創金公司向王某出借款項人民幣20萬元，但是借款到期時，王某隻歸還8萬元，朱某為確保創金公司的權利及時實現，於是欲直接把系爭房屋出售。王某認為朱某無權出售該房而訴諸法院，經法院審理，判決支持了王某的訴請。
　　>>律師視點
　　本案朱某的出售行為未獲法院支持，基於以下原因。
　　首先，房屋買賣合同其實質為借款抵押合同。很顯然，本案中創金公司是為實現自身的主債權而欲將王某的房屋作為償債擔保，並為更好、更便捷實現自己權利，而「創新」簽訂了「買賣合同」，按當事人意見自治原則，該買賣合同實質仍為抵押擔保性質。
　　其次，朱某直接取得系爭房屋所有權的約定與實踐操作違反了我國擔保法相關規定。根據我國《擔保法》等法律、法規規定，擔保協議不能直接約定抵押權人在主債務未獲清償時即可獲得擔保物所有權。
　　>>律師提醒
　　1.本案中創金公司設定的對還款的擔保權，則應當與王某訂立擔保協議，並進行抵押權登記，該作法實際上已能很好地保障了自己的權益。而創金公司的「創新」做法，實際上有違公平原則，並違反了法律規定，並不為法律認可；
　　2.根據法律規定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以按抵押人協議以抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。本案中，創金公司的行為違反了抵押權實現的程序。