開發商延遲辦證 是否屬於延遲交房？

2003年9月，鍾先生與房地產公司簽訂商品房買賣合同，購買豐臺區成壽寺方*園*號樓的一套房屋，交房時間在2004年8月18日前。雙方簽訂的商品房買賣合同第9條約定：“出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過60日，自本合同第8條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續履行;逾期超過60日後，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，並按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第8條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。”合同第16條約定：“出賣人應當在商品房交付使用後360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房價款的2%賠償買受人損失。”
合同簽訂後，鍾先生等人支付了購房款。2005年2月，房產公司交付房屋，但至今未為鍾先生等人辦理產權登記，已經遠遠超過360天的時限。鍾先生等人認為，依據《物權法》的有關規定，房產公司為其辦理過戶手續和過戶登記後才是全面履行了交付義務，未辦理產權證書登記應認定為遲延交房。因此，起訴到法院，請求判令房產公司為其辦理產權證書，並給付2006年2月以後遲延交房違約金。
庭審過程中，房產公司辯稱：1號樓至今不能辦理產權證的原因是8名業主私自封露台造成不能通過規劃驗收造成的，責任不在被告。2號樓的產權證很快就會頒發。在辦理完大產權證後，就可以辦理過戶手續;依照雙方簽訂的房屋買賣合同第16條的約定，如果未能在360日內辦理產權證，則業主有權退房，而不存在支付違約金的約定;遲延辦證與遲延交房不同，不應適用遲延交房條款。因此，請求法院駁回鍾先生等人要求給付違約金的訴訟請求。
法院審理後認為，房產公司與鍾先生等人之間簽訂的商品房買賣合同為有效合同，雙方當事人均應遵循誠實信用原則履行。房產公司作為開發商，負有將本案涉訟房屋過戶給買受人的義務，故對鍾先生等人要求辦理產權證之訴請應予支持。關於鍾先生等人要求給付違約金之訴請，法院認為，房產公司已於2005年2月將房屋轉移給鍾先生等人占有，依照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用”之規定，應當認定房產公司已於2005年2月交付涉訟房屋。故鍾先生等人要求2006年2月以後的遲延交房違約金，缺乏法律依據，對其此項訴請，應予駁回。值得指出的是，從雙方當事人簽訂的買賣合同第16條的約定來看，如果房產公司遲延辦證，鍾先生等人有權選擇退房退款並有權主張已付購房款2%的賠償金，但其並未以此主張權利，故此款約定的違約責任對本案不應適用。據此作出了上述判決。