問題的提出：A公司購買了一塊位於某市鄰近海邊的土地，並建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾於1994年5月訂立一項書面合同，約定：B在20年內不得抗拒除該商店並興建高層建築，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補償。合同生效後1年，B因經營不善便將其房屋全部轉讓給C。在與C訂立合同時，B未向C提及其與A的協議，C購買到該房屋以後拆掉該房屋，並欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況後，立即找B和C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕;A便在法院提起訴訟，請求法院責令C停止興建旅館，請求確認B與C之間轉讓商店的合同無效，並要求B賠償損失。就上舉例而言，其所涉及的基本法律問題有四：1.C興建五層旅館是否侵犯A的相鄰權?2.A與B的合同屬於什麼性質?是否設定了地役權?3.B與C的轉讓協議是否有效?4.A是否有權請求C停止興建旅館?為解決這些問題，首先要探究相鄰權與地役權的表現特徵和成立條件，以及兩者適用範圍等問題。
一、相鄰人或使用人，在行使不動產的所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關係。而在此關係中權利得以延伸的一方，即被認為擁有相鄰權，易言之，相鄰權或使用權的延伸效力。一方相鄰權的行使，同時構成對他方所有權或使用權的限制，故有台灣學者將相鄰關係稱為“私益上所有權之限制”。這種限制的內容在法律上都以例舉的形式一一明示，當事人也只有在法律例舉的範圍內承擔義務。法律規定這種以下幾個方面：第一，須在兩個或兩個以上的權利主體之間，相鄰關係的主體必須是不動產的所有人或使用人。第二，相鄰關係的發生必須以不動產的互相毗鄰為前提。所謂毗鄰，主要是指不動產在地理位置上相鄰，包括兩種情況：一種是不動產之間相連接，另一種是某種自然條件下，對不動產的利用與其他不動產相聯繫。“只要一方行使不動產所有權或使用權影響到另一方的利益或必須對對方提供某種方便，均構成毗鄰，產生法律規定的相鄰關係。”第三，相鄰關係的客體是行使不動產的所有權或使用權所體現的財產利益和其他利益。這裡的“其他利益”主要指不動產所有人或使用人的人身利益，如相鄰人在排放廢水，廢氣、廢渣時可能對他人人身權利造成的損害。根據我國《民法通則》第83條和有關的司法解釋，我國現行法律確認的相鄰關係包括以下內容：(一)相鄰土地使用關係;二)相鄰防險關係;(三)相鄰環境保護關係;(四)相鄰用水排水關係;(五)相鄰土地通行關係;(六)相鄰財產改造、通風、採光關係在了解相鄰權的構成要件和所包含的內容之後，我們對相鄰權應有兩點根本認識：第一，相鄰權關係只能發生在相鄰不動產主體之間，而不像其他物權那樣是對世權，可以產生對抗第三人的效力。[page]
第二，法律所設定的相鄰權關係多與不動產所有人或使用人的生產、生活及安全問題密切相關，並且有不可缺少的最基本意義，換言之，相鄰權是法律維護所有權或使用權這類基本物權的最低限度保障。二、地役權地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。其中，提供便利的土地為供役地，接受便利的土地為需役地。地役權有以下獨立的法律特徵：(一)地役權是使用他人土地的獨立物權。地役權的客體是土地，並且該土地屬於他人所有或使用。由於地役權的內容在於此土地供彼土地之役，因而地役權的成立，必須供役地和需役地的存在為前提。另外，地役權不限於需役權所有人與供役權所有人的關係，供役地的地上權人、承租人、典權人等也應受地役權的約束。這正體現了地役權為獨立物權的對世性。(二)地役權是為自己土地便利的權利。所謂土地的便利，應注意兩個問題：1、不能以地役權人的個人便利作為地役權的內容，如狩獵、散步而使用他人的土地則不屬於地役權。2、便利包括供役地對需役地提供利用土地的方便而相宜的經濟利益(如排灌)和精神利益(如眺望)兩類。(三)地役權是根據當事人的自由協商約定而產生，不是法律上必須負擔的義務。自然關於地役權的約定不得違反法律、法規及社會公序良俗。(四)地役權是有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地和供役地同時存在，地役權雖然是一種獨立的他物權，並非需役地所有權或使用權的擴張，但它仍應當與需役地分離而讓與。2、地役權不得與需役地分離而為其他權利的標的，例如，不得以地役權出租或設置抵押。地役權的不可分性表明了它是一種不可分割的權利。即地役不得被分割成兩個以上的權利，也不得使其部分權利消滅。如果需役地被分割時其地役權各部分的利益繼續存在;如果供役地被分割時，地役權就其各部分權利依然存續。例如甲乙二人共有一土地，而在丙的土地上取得地役權。此項共有土地被分割，甲、乙各取得部分的單獨使用權，而該地役權，仍為各部分的利益而存續，甲乙各得行使其權利。又如丙劃分其土地的一部，讓與他人，但該人所受讓的土地，對於甲乙的地役權仍須負擔。
三、相鄰權與地役權的比較根據以上分析，筆者認為相鄰權與地役權存在以下不同：(一)兩者權利性質不同。相鄰權是根據法律直接規定而確定，是所有權的延伸。地役權則是依當事人之間的設立地役權合同而發生，屬他物權範疇。(二)兩者適用的範圍不同。相鄰權適用的範圍既包括土地毗鄰關係，又包括建築物毗鄰，及建築物內部區域的毗鄰關係。地役權只適用於土地之間的利用關係。(三)兩者的權利要求程度不同。相鄰權作為法定權利，所反映的是不動產毗鄰關係中最基本的生活、生產、安全要求。地役權作為約定權利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土地利用權能上比相鄰權有較大擴展。(四)權利義務的主體範圍不同。相鄰權的權利、義務主體的都是特定的，只能在相鄰不動產主體之間產生，地役權是一個獨產的用益物權，具有物權對世性的特徵，故其義務主體是不特定的。(五)兩者權利發生的前提條件不同。相鄰權必須以相互毗鄰的不動產為前提，地役權並不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時即使兩地並不相連，但只要有事實上的利用需要也可以設定地役權。另外，相鄰權的行使一般是無償要求相鄰方履行義務，地役權的設定往往是有償的。綜上所述，我們認為相鄰權與地役權是兩個即有共性又有個性的民事權利。由於我們現行法律沒有規定的地役權，故在實踐中本屬地役權的問題往往被認為是相鄰權問題。[page]
四、本案的分析我們運用相鄰權和地役權的有關原理對本案涉及的問題進行分析。(一)C興建五層旅館是否侵犯A的相鄰權?我國有人認為眺望妨害也屬於相鄰關係的內容問題，相鄰權所涉及的都是當事人最基本的法律必須維護的生活、生產或安全利益，如通風、通行、用水等基本權利，也就是說如果沒有此項權利，可能導致當事人利用不動產的障礙或對自己的基本人身權利造成損害。對於眺望來說則不屬於當事人生活、生產中心不可少的利益。易言之，法律無需以眺望為由而要求一方向田比鄰的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國法律並沒有將眺望納入相鄰關係調整範圍。德國、我國台灣地區民法也同樣如此認為。在本案中，C興建五層樓的旅館相距A酒店有200米，故而也不會影響A酒店的通風和採光問題。因此，C旅館的興建可能會影響A酒店旅客的眺望，但並不構成對A酒店相鄰權的侵犯。(二)A與B的協議屬於什麼性質?由於在現實中相鄰的土地所有人或使用人之間就如何處理相鄰關係問題，常常需要進行協商，我國法律並不排斥協商的相鄰關係內容，如相鄰兩方對共牆的維護協議等，但應明確的是這類約定只能是法定相鄰的補充，協議的內容不得違背相鄰權的基本內涵。因此，這種協議仍然是依法產生而不是單純依當事人的意志產生。如果當事人純粹根據相互的協議而設定的以土地為基礎的提供便利的權利義務，那麼此協議產生的權利則應該是地役權。在本案中，根據我們前面的分析可知眺望不可能成為相鄰的內容之一，因此，我們可以確定A與B之間不是相鄰關係。但是，他們的協議設定地役權了嗎?答案也是否定的，因為地役權是一種獨立的物權，這種權利的設定根據不動產物權的公示原則，應當以登記為要件，即只能經過登記，地役權才能算成立。A與B的協議雖存在設立地役權的意圖，但因欠缺登記要件而沒有能真正設立地役權。
三)B與C的轉讓協議是否有效?A與B之間雖然訂立了旨在高定地役權的合同，該合同並對B處分商店的權利作出限制，即規定B在20年內不得拆除該商店，並興建高層建築。但是，這只是A與B之間的合同義務問題，而且此合同責任從根本上來說並未改善B商店的歸屬問題，即B對商店仍享有所有權，因此，B仍有權向C轉讓其商店。(四)A是否有權請求C停止興建五層樓的旅館?如前所述，地役權只有在登記後才能成立，從具有公示作用，產生對抗第三人的效力。本案中，A與B協議中是有設定地役權的內容，但因未登記，只成就了A對B的債權，而沒有成就A對B土地的物權——地役權。所以，它不可能對第三人C產生拘束力。A可以基於B違反合同約定出賣商店而導致合同中A的利益(眺望權)將受到損害，請求B承擔違約責任，而不能要求第三人C停止興建旅館，也就是說，A無權以其與B訂立的合同中取得的權利對抗C。[page]
五、建立我國地役權制度的意義
從以上的討論和案件分析中，我們更加明晰了相鄰權與地役權在理論和實踐意義上的差別。由於我國並沒有地役權制度，當事人對他人土地的利用不能得到相應的保障，也導致實踐中出現此類糾紛不易解決。因此，建立完善的地役權制度對物權制度有著積極的社會與經濟意義。(一)建立完善的地役權制度，將內容明文規定下來，符合物權法定主義的原則，有利於當事人進行選擇，也起到了公示的目的，以維護交易安全和保護第三人的利益。(二)建立完善的地役權制度，也利於人們將地役權與相鄰權區分開來，使人們知道在哪些情形下不必取得毗鄰人的同意而當然地利用毗鄰人的不動產，而在哪些情形下則必須徵得他方地地所有人或使用人同意與他人簽訂合同及設定地役權，才能利用他人土地，從而避免或減少相鄰糾紛的發生。(三)地役權制度有利於鼓勵人們對自己土地的有效利用和維護;並且設立地投權往往都是有償的，因此，地役權的設立有益於提高土地的利用價值和促進經濟發展。
一、相鄰人或使用人，在行使不動產的所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關係。而在此關係中權利得以延伸的一方，即被認為擁有相鄰權，易言之，相鄰權或使用權的延伸效力。一方相鄰權的行使，同時構成對他方所有權或使用權的限制，故有台灣學者將相鄰關係稱為“私益上所有權之限制”。這種限制的內容在法律上都以例舉的形式一一明示，當事人也只有在法律例舉的範圍內承擔義務。法律規定這種以下幾個方面：第一，須在兩個或兩個以上的權利主體之間，相鄰關係的主體必須是不動產的所有人或使用人。第二，相鄰關係的發生必須以不動產的互相毗鄰為前提。所謂毗鄰，主要是指不動產在地理位置上相鄰，包括兩種情況：一種是不動產之間相連接，另一種是某種自然條件下，對不動產的利用與其他不動產相聯繫。“只要一方行使不動產所有權或使用權影響到另一方的利益或必須對對方提供某種方便，均構成毗鄰，產生法律規定的相鄰關係。”第三，相鄰關係的客體是行使不動產的所有權或使用權所體現的財產利益和其他利益。這裡的“其他利益”主要指不動產所有人或使用人的人身利益，如相鄰人在排放廢水，廢氣、廢渣時可能對他人人身權利造成的損害。根據我國《民法通則》第83條和有關的司法解釋，我國現行法律確認的相鄰關係包括以下內容：(一)相鄰土地使用關係;二)相鄰防險關係;(三)相鄰環境保護關係;(四)相鄰用水排水關係;(五)相鄰土地通行關係;(六)相鄰財產改造、通風、採光關係在了解相鄰權的構成要件和所包含的內容之後，我們對相鄰權應有兩點根本認識：第一，相鄰權關係只能發生在相鄰不動產主體之間，而不像其他物權那樣是對世權，可以產生對抗第三人的效力。[page]
第二，法律所設定的相鄰權關係多與不動產所有人或使用人的生產、生活及安全問題密切相關，並且有不可缺少的最基本意義，換言之，相鄰權是法律維護所有權或使用權這類基本物權的最低限度保障。二、地役權地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。其中，提供便利的土地為供役地，接受便利的土地為需役地。地役權有以下獨立的法律特徵：(一)地役權是使用他人土地的獨立物權。地役權的客體是土地，並且該土地屬於他人所有或使用。由於地役權的內容在於此土地供彼土地之役，因而地役權的成立，必須供役地和需役地的存在為前提。另外，地役權不限於需役權所有人與供役權所有人的關係，供役地的地上權人、承租人、典權人等也應受地役權的約束。這正體現了地役權為獨立物權的對世性。(二)地役權是為自己土地便利的權利。所謂土地的便利，應注意兩個問題：1、不能以地役權人的個人便利作為地役權的內容，如狩獵、散步而使用他人的土地則不屬於地役權。2、便利包括供役地對需役地提供利用土地的方便而相宜的經濟利益(如排灌)和精神利益(如眺望)兩類。(三)地役權是根據當事人的自由協商約定而產生，不是法律上必須負擔的義務。自然關於地役權的約定不得違反法律、法規及社會公序良俗。(四)地役權是有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地和供役地同時存在，地役權雖然是一種獨立的他物權，並非需役地所有權或使用權的擴張，但它仍應當與需役地分離而讓與。2、地役權不得與需役地分離而為其他權利的標的，例如，不得以地役權出租或設置抵押。地役權的不可分性表明了它是一種不可分割的權利。即地役不得被分割成兩個以上的權利，也不得使其部分權利消滅。如果需役地被分割時其地役權各部分的利益繼續存在;如果供役地被分割時，地役權就其各部分權利依然存續。例如甲乙二人共有一土地，而在丙的土地上取得地役權。此項共有土地被分割，甲、乙各取得部分的單獨使用權，而該地役權，仍為各部分的利益而存續，甲乙各得行使其權利。又如丙劃分其土地的一部，讓與他人，但該人所受讓的土地，對於甲乙的地役權仍須負擔。
三、相鄰權與地役權的比較根據以上分析，筆者認為相鄰權與地役權存在以下不同：(一)兩者權利性質不同。相鄰權是根據法律直接規定而確定，是所有權的延伸。地役權則是依當事人之間的設立地役權合同而發生，屬他物權範疇。(二)兩者適用的範圍不同。相鄰權適用的範圍既包括土地毗鄰關係，又包括建築物毗鄰，及建築物內部區域的毗鄰關係。地役權只適用於土地之間的利用關係。(三)兩者的權利要求程度不同。相鄰權作為法定權利，所反映的是不動產毗鄰關係中最基本的生活、生產、安全要求。地役權作為約定權利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土地利用權能上比相鄰權有較大擴展。(四)權利義務的主體範圍不同。相鄰權的權利、義務主體的都是特定的，只能在相鄰不動產主體之間產生，地役權是一個獨產的用益物權，具有物權對世性的特徵，故其義務主體是不特定的。(五)兩者權利發生的前提條件不同。相鄰權必須以相互毗鄰的不動產為前提，地役權並不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時即使兩地並不相連，但只要有事實上的利用需要也可以設定地役權。另外，相鄰權的行使一般是無償要求相鄰方履行義務，地役權的設定往往是有償的。綜上所述，我們認為相鄰權與地役權是兩個即有共性又有個性的民事權利。由於我們現行法律沒有規定的地役權，故在實踐中本屬地役權的問題往往被認為是相鄰權問題。[page]
四、本案的分析我們運用相鄰權和地役權的有關原理對本案涉及的問題進行分析。(一)C興建五層旅館是否侵犯A的相鄰權?我國有人認為眺望妨害也屬於相鄰關係的內容問題，相鄰權所涉及的都是當事人最基本的法律必須維護的生活、生產或安全利益，如通風、通行、用水等基本權利，也就是說如果沒有此項權利，可能導致當事人利用不動產的障礙或對自己的基本人身權利造成損害。對於眺望來說則不屬於當事人生活、生產中心不可少的利益。易言之，法律無需以眺望為由而要求一方向田比鄰的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國法律並沒有將眺望納入相鄰關係調整範圍。德國、我國台灣地區民法也同樣如此認為。在本案中，C興建五層樓的旅館相距A酒店有200米，故而也不會影響A酒店的通風和採光問題。因此，C旅館的興建可能會影響A酒店旅客的眺望，但並不構成對A酒店相鄰權的侵犯。(二)A與B的協議屬於什麼性質?由於在現實中相鄰的土地所有人或使用人之間就如何處理相鄰關係問題，常常需要進行協商，我國法律並不排斥協商的相鄰關係內容，如相鄰兩方對共牆的維護協議等，但應明確的是這類約定只能是法定相鄰的補充，協議的內容不得違背相鄰權的基本內涵。因此，這種協議仍然是依法產生而不是單純依當事人的意志產生。如果當事人純粹根據相互的協議而設定的以土地為基礎的提供便利的權利義務，那麼此協議產生的權利則應該是地役權。在本案中，根據我們前面的分析可知眺望不可能成為相鄰的內容之一，因此，我們可以確定A與B之間不是相鄰關係。但是，他們的協議設定地役權了嗎?答案也是否定的，因為地役權是一種獨立的物權，這種權利的設定根據不動產物權的公示原則，應當以登記為要件，即只能經過登記，地役權才能算成立。A與B的協議雖存在設立地役權的意圖，但因欠缺登記要件而沒有能真正設立地役權。
三)B與C的轉讓協議是否有效?A與B之間雖然訂立了旨在高定地役權的合同，該合同並對B處分商店的權利作出限制，即規定B在20年內不得拆除該商店，並興建高層建築。但是，這只是A與B之間的合同義務問題，而且此合同責任從根本上來說並未改善B商店的歸屬問題，即B對商店仍享有所有權，因此，B仍有權向C轉讓其商店。(四)A是否有權請求C停止興建五層樓的旅館?如前所述，地役權只有在登記後才能成立，從具有公示作用，產生對抗第三人的效力。本案中，A與B協議中是有設定地役權的內容，但因未登記，只成就了A對B的債權，而沒有成就A對B土地的物權——地役權。所以，它不可能對第三人C產生拘束力。A可以基於B違反合同約定出賣商店而導致合同中A的利益(眺望權)將受到損害，請求B承擔違約責任，而不能要求第三人C停止興建旅館，也就是說，A無權以其與B訂立的合同中取得的權利對抗C。[page]
五、建立我國地役權制度的意義
從以上的討論和案件分析中，我們更加明晰了相鄰權與地役權在理論和實踐意義上的差別。由於我國並沒有地役權制度，當事人對他人土地的利用不能得到相應的保障，也導致實踐中出現此類糾紛不易解決。因此，建立完善的地役權制度對物權制度有著積極的社會與經濟意義。(一)建立完善的地役權制度，將內容明文規定下來，符合物權法定主義的原則，有利於當事人進行選擇，也起到了公示的目的，以維護交易安全和保護第三人的利益。(二)建立完善的地役權制度，也利於人們將地役權與相鄰權區分開來，使人們知道在哪些情形下不必取得毗鄰人的同意而當然地利用毗鄰人的不動產，而在哪些情形下則必須徵得他方地地所有人或使用人同意與他人簽訂合同及設定地役權，才能利用他人土地，從而避免或減少相鄰糾紛的發生。(三)地役權制度有利於鼓勵人們對自己土地的有效利用和維護;並且設立地投權往往都是有償的，因此，地役權的設立有益於提高土地的利用價值和促進經濟發展。
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