民商法案例分析：典權、抵押、借款合同

　　馬某有數百平方米的房屋，欲開設飯店，因缺乏資金，故將該房屋出典給金泰寄賣商行，雙方於1993年9月17日簽訂了當票和補充協議各一份。當票約定：馬某將房屋出典給金泰寄賣商行，典價20萬元，所當物品時限為1998年9月17日至1999年3月17日，超過期限又未辦理續當手續，所當物品歸金泰商行所有。補充協議規定：1。典當成交後，現扣回2個月的利息，以後利息每月月末交付直至典當期滿交回本金贖回為止;2。如需續當，先交回本金、利息贖回後重新辦理典當手續;3。本協議和當票一齊公證然後交付資金即生效。雙方到公證處辦理了公證，金泰商行按協議規定扣除了兩個月利息4000元，交付給馬某196000元，馬某將房屋產權證書交給了金泰商行，自己繼續使用出典房屋。1999年3月17日典期屆滿，馬某未到金泰商行辦理回贖或續當手續，次日，金泰商行通知馬某，所當房屋歸商行所有，如果要收回房屋，可按市價40萬元買回，此後雙方經多次協商未果，同年4月19日，金泰商行接管查封了典當房屋，後在該市報紙上刊登公告拍賣該房。馬某要求按原典價贖回該房。
　　[問題]
　　(1)馬某和金泰商行存在什麼性質的法律關係?試分析。
　　(2)金泰商行能否從本金中先扣除利息?為什麼?
　　(3)金泰商行看管房屋的費用應有誰承擔?
　　(4)金泰商行應當如何實現自己的權利?
　　[正確答案]
　　(1)系抵押借款關係。雖明為典當，但典權的特徵是典權人支付典價，對他人的不動產進行占有、使用、收益，是用益物權。但本題中卻是從“出典人”馬某占有、使用、收益房屋。根據物權法定的原理，當事人不得自行創設物權，故馬某與金泰商行不屬於典當;相反，馬某須對金泰給付的款項負擔利息償還本金，顯屬借貸，房屋不轉移占有，馬某將產權證書交與金泰商行，符合抵押的特徵。因此，在馬某房屋上設定的是抵押權而不是典權。但是，根據《擔保法》的規定，以房屋作抵押物的需向有關機關辦理登記手續，否則抵押合同不生效，因此，雖當事人進行了公證，該抵押仍屬無效。
　　(2)不應當。根據《合同法》第200條之規定，借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數額返還借款並計算利息。因此，馬某隻能按196000原還本付息。
　　(3)約定不明，馬某作為受益人，應承擔部分費用。
　　(4)因金泰商行享有的不是典權，抵押權又因未登記而無效，故不能直接就馬某的房屋受償，而應當與馬某協商，協商不成的，以其經過公證的被賦予強制執行效力的債權文書或者經過訴訟獲得的法院的判決書，就馬某的一般財產請求強制執行。[page]
　　[考點集成]
　　我國法律規定下列財產不得抵押：(1)土地所有權;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地;(3)學校、幼兒園、醫院的等以公益為目的的事業單位和社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;(4)所有權、使用權不明或有爭議的財產;(5)依法被查封，扣押，監管的財產;(6)依法不能抵押的其他財產。
　　典權是以支付典價成立的物權，占有、使用、收益他人不動產的物權，不能擁有所有權。
　　關於借款合同，借款人負有按約定的用途使用借款的義務，貸款人負有不得與現在本金中扣除利息的義務。當事人對利息約定不明的可按如下規則：借款期間不滿1年的，應當在返還借款時一併支付;借款期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩餘的在返還借款時一併支付。