【案情概述】
“天山走廊”別墅區是天山置業有限公司（下稱天山公司）開發的商品房項目。2014年1月，李先生與天山公司簽訂《商品房買賣合同》購置聯排別墅一套。同時，雙方對爭議解決的方式約定為仲裁。此後，天山公司將已交付的別墅花園進行了改造，劃出其中約46平方米的花園改作商業用途故引發雙方爭議，市國土局按照有關登記程序已給天山公司頒發了土地使用權證。
李先生提起行政訴訟，要求撤銷國土局的頒證行政行為；國土局抗辯認為，李先生應當申請更正登記或異議登記來保護自己的權利，國土局的頒證行為程序合法不應當予以撤銷。此後，李先生按照法院的釋明，申請異議登記並中止行政訴訟，隨後在法定15天的期限內提起物權確權之訴，被法院以“恢復原狀”之案由立案受理。
【法律解讀】
一、關於本案法律關係及案由的正確界別問題
筆者認為，必須正確分析本案涉及的法律關係：一是天山公司與李先生之間的商品房買賣合同法律關係；二是天山公司與國土資源局之頒證行政法律關係；三是李先生與國土局之異議登記行政法律關係；四是李先生與天山公司之間“確權之訴”民事訴訟法律關係。值得注意的是，法院在受理李先生提起的確權之訴中將本案案由界別為“恢復原狀”糾紛則值得商榷。
根據最高人民法院《民事案件案由規定》，對於因物權的原因關係即合同糾紛應適用債權部分的案由；對於因物權成立、歸屬、效力、使用、收益等物權關係產生的糾紛，則應適用物權變動部分的案由。本案糾紛的實質是爭議花園的物權歸屬及如何確權登記的問題，故應當適用物權“變動行為”方面的案由，而不能適用物權變動“原因行為”（合同關係）的案由。由於“恢復原狀”的案由必然隱含一個前提就是權屬確認，因此本案的準確案由應是“物權確認糾紛”。
司法實踐中對該類案件案由的確定中還應當注意到，如果因異議登記錯誤導致權利人損害而引發賠償糾紛的，應當適用“異議登記不當損害責任糾紛”案由；如果利用虛假資料或其他手段欺詐登記部門而造成錯誤登記並引發賠償糾紛的，應當適用“虛假登記損害責任糾紛”案由。因此，即便同屬物權保護糾紛，亦應當根據請求保護的不同範疇而精準選擇案由，諸如所有權確認糾紛、用益物權確認糾紛、擔保物權確認糾紛等。
二、關於物權異議登記與確權之訴制度的正確適用問題
物權法規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正；不動產登記薄記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。
自2015年3月1日施行的國務院《不動產登記暫行條例》雖然未對異議登記設定專章規定，但依然設置了適用於異議登記的有關規則。諸如，不動產更正登記、異議登記等適用本條例。同時規定，對於申請更正登記或者異議登記，可以由當事人單方申請。
根據上述物權制度，異議登記的功能在於為非記載於登記簿的實體權利人或利害關係人提供一種阻卻登記權利人行使物權處分權的臨時性救濟措施。也即，設定異議登記後原登記權利人將要承擔在異議登記期內及因異議登記引發的整個確權訴訟期內不得對爭議物權進行實質性處分的法定負擔。諸如，不得進行轉讓、贈與、拍賣、變賣、抵押、設典等處分，否則將被視為法定無效。《暫行條例》第二十二條明確規定，存在尚未解決的權屬爭議的，不動產登記機構應當不予登記，並書面告知申請人。同時，參照國土資源部《土地登記辦法》第六十條第三款的規定，異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。可見，異議登記作為一種行政登記措施是物權法設立的一項全新的法律制度，一定程度上具有替代司法保全的效力。
異議登記並非一經申請即可設立，否則將會給權利人之物權穩定狀態隨時造成損害。相反，行政機關應當認真履行審查職責，雖然《暫行條例》未規定異議登記審查程序，但參照國土資源部《土地登記辦法》第五十九條關於“土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記”和第六十條關於“土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記”的規定，其中一項必備要件就是異議登記的申請人必須持有“證明登記錯誤的相關材料”。那麼，對此類材料的真實性及證明力的審查即是國土資源部門的必然職權。只有經審查“對符合異議登記條件的”，國土資源部門才應當將相關事項記載於土地登記簿，並向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。
異議登記後，原登記權利人的任何處分行為都不會在法律上最終完成，也就不會產生物權變動的法律效果。異議登記的公示作用，亦可推定凡在異議期內對該物權進行受讓的任何第三人對異議狀況是完全明知的，故使其亦不能構成善意取得。異議登記的特別功能還在於，可以在免於對既有登記提起撤銷行政訴訟的情形下而直接進行權屬確認之訴；行政機關也只需根據人民法院的確權判決履行更正登記義務即可，或在異議登記人的確權之訴被駁回後維持既有登記的效力即可，根本無需實施自行撤銷既有登記的行政行為，也可免於受到撤銷登記之類的行政被訴指控。那種要求異議人先提起撤銷登記行政訴訟再進行民事確權的觀點已與物權法的異議登記和確權之訴制度直接牴觸而不應再予適用。
也即，當李先生對爭議花園進行異議登記後，天山公司雖然在法律形式上仍保留著物權權利人的身份，但其物權效力將處於待定狀態。只有待人民法院作出生效的民事確權判決後，再決定是否進行更正登記，此時爭議物權的歸屬才能在法律上得到最終確定。
三、關於物權異議登記引發的確權之訴主管權問題
筆者認為，在不涉及異議登記的不動產權屬糾紛中，仲裁與訴訟均可成為物權確認的合法途徑。但因異議登記而引發確權之訴的，則其主管權應專屬於人民法院，即便存在仲裁約定的亦不能排除人民法院的專屬主管權，這是物權法設立該項法定救濟制度後的必然要求。如果在異議登記體系中仍援引物權法第三十二條的規定認為確權之訴的主管權可以由仲裁機關行使的話，則其將與物權法第十九條的異議登記制度形成明顯的衝突，似乎在該條中完全沒必要設定應在“15日內起訴”的訴權制度。因此，物權法第十九條實際上是對民事訴訟法和仲裁法的修正。
可見，對物權法有關異議登記與確權之訴的主管權應當作系統性理解，不宜孤立地解釋或適用某一條款。本案中，如未對爭議花園實施物權登記前選擇仲裁的救濟程序顯然是合法的，因為此時的爭議尚屬在合同法調整的範疇之內。但是，如果一旦某宗物權已經被登記，則在發生權屬爭議後權利救濟途徑的遞進程序應是更正登記、異議登記和異議確權之訴。此時已進入了物權登記法律制度調整的範疇，不可能存在提交仲裁的法律空間。
四、關於《暫行條例》施行前有關登記制度的參照適用效力
國務院《暫行條例》施行前，國土資源部以第40號令頒布《土地登記辦法》，自2008年2月1日起施行。此後，建設部以第168號令頒布《房屋登記辦法》並2008年7月1日起施行。鑒於國務院已經明確國土資源部為全國不動產統一登記的主管部門，而且統一登記制度自2015年3月1日起作為一項具體的法律制度已經在全國生效。因此，在《暫行條例》施行前其他主管部門所發布的涉及不動產登記的有關規範性文件是否再具有適用效力，則成為司法實踐中必然會引發的爭議問題。
筆者認為，從立法權的角度而言，國土資源部原發布的《土地登記辦法》繼續有效，因為國土資源部在主管全國不動產登記工作後，其在該方面的立法權限不但未被取消，而且要繼續得到加強，故其中凡與國務院條例不牴觸的，依然具有直接適用效力。但是，住建部、國家林業局、海洋局、農業部等除農村土地承包經營權登記設立了5年過渡期外，其他原具有登記職能的部門所發布有關規範性文件自2015年3月1日起不再具有登記行政行為方面的直接適用效力。故其雖然在形式上並未被明文廢止，但在審查不動產登記行政行為時此類規範性文件僅能具有“參照”適用的效力。
（作者：師安寧）
“天山走廊”別墅區是天山置業有限公司（下稱天山公司）開發的商品房項目。2014年1月，李先生與天山公司簽訂《商品房買賣合同》購置聯排別墅一套。同時，雙方對爭議解決的方式約定為仲裁。此後，天山公司將已交付的別墅花園進行了改造，劃出其中約46平方米的花園改作商業用途故引發雙方爭議，市國土局按照有關登記程序已給天山公司頒發了土地使用權證。
李先生提起行政訴訟，要求撤銷國土局的頒證行政行為；國土局抗辯認為，李先生應當申請更正登記或異議登記來保護自己的權利，國土局的頒證行為程序合法不應當予以撤銷。此後，李先生按照法院的釋明，申請異議登記並中止行政訴訟，隨後在法定15天的期限內提起物權確權之訴，被法院以“恢復原狀”之案由立案受理。
【法律解讀】
一、關於本案法律關係及案由的正確界別問題
筆者認為，必須正確分析本案涉及的法律關係：一是天山公司與李先生之間的商品房買賣合同法律關係；二是天山公司與國土資源局之頒證行政法律關係；三是李先生與國土局之異議登記行政法律關係；四是李先生與天山公司之間“確權之訴”民事訴訟法律關係。值得注意的是，法院在受理李先生提起的確權之訴中將本案案由界別為“恢復原狀”糾紛則值得商榷。
根據最高人民法院《民事案件案由規定》，對於因物權的原因關係即合同糾紛應適用債權部分的案由；對於因物權成立、歸屬、效力、使用、收益等物權關係產生的糾紛，則應適用物權變動部分的案由。本案糾紛的實質是爭議花園的物權歸屬及如何確權登記的問題，故應當適用物權“變動行為”方面的案由，而不能適用物權變動“原因行為”（合同關係）的案由。由於“恢復原狀”的案由必然隱含一個前提就是權屬確認，因此本案的準確案由應是“物權確認糾紛”。
司法實踐中對該類案件案由的確定中還應當注意到，如果因異議登記錯誤導致權利人損害而引發賠償糾紛的，應當適用“異議登記不當損害責任糾紛”案由；如果利用虛假資料或其他手段欺詐登記部門而造成錯誤登記並引發賠償糾紛的，應當適用“虛假登記損害責任糾紛”案由。因此，即便同屬物權保護糾紛，亦應當根據請求保護的不同範疇而精準選擇案由，諸如所有權確認糾紛、用益物權確認糾紛、擔保物權確認糾紛等。
二、關於物權異議登記與確權之訴制度的正確適用問題
物權法規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正；不動產登記薄記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。
自2015年3月1日施行的國務院《不動產登記暫行條例》雖然未對異議登記設定專章規定，但依然設置了適用於異議登記的有關規則。諸如，不動產更正登記、異議登記等適用本條例。同時規定，對於申請更正登記或者異議登記，可以由當事人單方申請。
根據上述物權制度，異議登記的功能在於為非記載於登記簿的實體權利人或利害關係人提供一種阻卻登記權利人行使物權處分權的臨時性救濟措施。也即，設定異議登記後原登記權利人將要承擔在異議登記期內及因異議登記引發的整個確權訴訟期內不得對爭議物權進行實質性處分的法定負擔。諸如，不得進行轉讓、贈與、拍賣、變賣、抵押、設典等處分，否則將被視為法定無效。《暫行條例》第二十二條明確規定，存在尚未解決的權屬爭議的，不動產登記機構應當不予登記，並書面告知申請人。同時，參照國土資源部《土地登記辦法》第六十條第三款的規定，異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。可見，異議登記作為一種行政登記措施是物權法設立的一項全新的法律制度，一定程度上具有替代司法保全的效力。
異議登記並非一經申請即可設立，否則將會給權利人之物權穩定狀態隨時造成損害。相反，行政機關應當認真履行審查職責，雖然《暫行條例》未規定異議登記審查程序，但參照國土資源部《土地登記辦法》第五十九條關於“土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記”和第六十條關於“土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記”的規定，其中一項必備要件就是異議登記的申請人必須持有“證明登記錯誤的相關材料”。那麼，對此類材料的真實性及證明力的審查即是國土資源部門的必然職權。只有經審查“對符合異議登記條件的”，國土資源部門才應當將相關事項記載於土地登記簿，並向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。
異議登記後，原登記權利人的任何處分行為都不會在法律上最終完成，也就不會產生物權變動的法律效果。異議登記的公示作用，亦可推定凡在異議期內對該物權進行受讓的任何第三人對異議狀況是完全明知的，故使其亦不能構成善意取得。異議登記的特別功能還在於，可以在免於對既有登記提起撤銷行政訴訟的情形下而直接進行權屬確認之訴；行政機關也只需根據人民法院的確權判決履行更正登記義務即可，或在異議登記人的確權之訴被駁回後維持既有登記的效力即可，根本無需實施自行撤銷既有登記的行政行為，也可免於受到撤銷登記之類的行政被訴指控。那種要求異議人先提起撤銷登記行政訴訟再進行民事確權的觀點已與物權法的異議登記和確權之訴制度直接牴觸而不應再予適用。
也即，當李先生對爭議花園進行異議登記後，天山公司雖然在法律形式上仍保留著物權權利人的身份，但其物權效力將處於待定狀態。只有待人民法院作出生效的民事確權判決後，再決定是否進行更正登記，此時爭議物權的歸屬才能在法律上得到最終確定。
三、關於物權異議登記引發的確權之訴主管權問題
筆者認為，在不涉及異議登記的不動產權屬糾紛中，仲裁與訴訟均可成為物權確認的合法途徑。但因異議登記而引發確權之訴的，則其主管權應專屬於人民法院，即便存在仲裁約定的亦不能排除人民法院的專屬主管權，這是物權法設立該項法定救濟制度後的必然要求。如果在異議登記體系中仍援引物權法第三十二條的規定認為確權之訴的主管權可以由仲裁機關行使的話，則其將與物權法第十九條的異議登記制度形成明顯的衝突，似乎在該條中完全沒必要設定應在“15日內起訴”的訴權制度。因此，物權法第十九條實際上是對民事訴訟法和仲裁法的修正。
可見，對物權法有關異議登記與確權之訴的主管權應當作系統性理解，不宜孤立地解釋或適用某一條款。本案中，如未對爭議花園實施物權登記前選擇仲裁的救濟程序顯然是合法的，因為此時的爭議尚屬在合同法調整的範疇之內。但是，如果一旦某宗物權已經被登記，則在發生權屬爭議後權利救濟途徑的遞進程序應是更正登記、異議登記和異議確權之訴。此時已進入了物權登記法律制度調整的範疇，不可能存在提交仲裁的法律空間。
四、關於《暫行條例》施行前有關登記制度的參照適用效力
國務院《暫行條例》施行前，國土資源部以第40號令頒布《土地登記辦法》，自2008年2月1日起施行。此後，建設部以第168號令頒布《房屋登記辦法》並2008年7月1日起施行。鑒於國務院已經明確國土資源部為全國不動產統一登記的主管部門，而且統一登記制度自2015年3月1日起作為一項具體的法律制度已經在全國生效。因此，在《暫行條例》施行前其他主管部門所發布的涉及不動產登記的有關規範性文件是否再具有適用效力，則成為司法實踐中必然會引發的爭議問題。
筆者認為，從立法權的角度而言，國土資源部原發布的《土地登記辦法》繼續有效，因為國土資源部在主管全國不動產登記工作後，其在該方面的立法權限不但未被取消，而且要繼續得到加強，故其中凡與國務院條例不牴觸的，依然具有直接適用效力。但是，住建部、國家林業局、海洋局、農業部等除農村土地承包經營權登記設立了5年過渡期外，其他原具有登記職能的部門所發布有關規範性文件自2015年3月1日起不再具有登記行政行為方面的直接適用效力。故其雖然在形式上並未被明文廢止，但在審查不動產登記行政行為時此類規範性文件僅能具有“參照”適用的效力。
（作者：師安寧）
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