公寓設備維修服務方案

誠基公寓設備維修服務方案實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據設備機房安全管理制度,設備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規程,實施日常巡視與周期檢查保養工作。制定設備系統安全操作規程,規範設備操作管理。按統一的設備帳、卡、物管理辦法,維修保養內容要求,質量檢查標準實施標準化管理。根據設備完好率統計標準對設備設施的完好程度進行統計,確保安全正常運行和使用。1設備管理內容物業設備在安裝調試驗收通過後,就進入了運行使用階段,這時就需要物業管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業設備進行維修保養,保證這些設備正常運行,充分發揮它們的功效。物業設備管理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣對使用過程中保證設備的正常運行,加強日常和維修管理提出了更高的要求。1供配電設備
1.1 每日按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電機房設備,並記錄《配電房巡視記錄表》;
1.2 配電機房每周打掃一次,配電櫃每月清潔一次。
1.3 按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,並將結果記錄於《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
1.4 供配電設備、設施維修工作記錄於《設備、設施維修記錄表》內;
1.5 供配電設備發生異常和故障及時報告管理處經理,記錄《設備故障記錄表》,並在經理協同下排除異常和故障。
1.6 每年12月制訂下一年度《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,並按運行情況制訂《設備、設施(年度)維修計劃表》;
1.7 管理處每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。2供氣設備與煤氣公司保持聯繫,每周巡檢,請煤氣公司定期專業保養,隨時進行報修。3電梯設備
3.1 每周按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》進行定期保養,同時負責清潔電梯機房環境,並將結果記錄表內;
3.2 設備發生異常和故障及時報告經理,記錄於《設備故障記錄表》上,並及時處理。
3.3 定期巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知電梯維保人員並報告經理,督促維修保養;
3.4 每年12月制訂下一年度《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,並按運行情況制訂《設備、設施(年度)維修計劃表》;
3.5 管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況,填寫《電梯設備系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;4給排水設備
4.1 每日一次巡視泵房設備,並記錄《水泵房巡視記錄表》;
4.2 水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。周交替更換一次;
4.3 按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》進行周期檢查、保養,並將結果記錄於《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
4.4 給排水設備發生異常和故障及時報告管理處經理,記錄《設備故障記錄表》,並在經理協同下排除異常和故障。
4.5 每年12月制訂下一年度《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,並按運行情況制訂《設備、設施(年度)維修計劃表》;
4.6 管理處每月定期組織檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。5消防系統
5.1 日常巡視秩序管理人員負責消防設施的日常巡視,每月對小區內消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄於記錄表內。
5.2 定期檢查
5.2.1 每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
5.2.2 由管理處組織,並由秩序管理人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》。
5.3 維修保養
5.3.1 按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,並將結果記錄於《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
5.3.2 消防設備、設施維修工作記錄於《設備、設施維修記錄表》內。
5.3.3 每年12月制訂下一年度《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,並按運行情況制訂《設備、設施(年度)維修計劃表》;
5.3.4 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;6設備檢查標準
6.1 供配電設備[電力變壓器]檢查電力變壓器是否符合要求。分接開關檔位是否與電源相符。外殼接地裝置是否可靠,接地電阻是否合格。變壓器溫度是否在要求範圍內,通風是否良好。三相電壓表是否平衡,變壓器聲響是否正常。各接線端子緊固是否良好。[低壓開關櫃]耐壓試驗是否符合規範規定。二次接線與電器或端子排的連接應牢固,綁紮排列整齊,標誌清晰齊全。接地線連接應緊密牢固。操作部分應靈活,接點和機械閉鎖的動作應正確。閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好。[照明設備]燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊。開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險。照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規定。
6.2 電梯設備[曳引機]主機運行正常,速度平穩可靠。冷卻風機正常、有效。減速和潤滑良好,油位正常。制動器完好、可靠。[轎廂]內部按鈕齊全完好,信號登記有效。照明完好,通風機運轉平穩,無異常聲。手動、自動操作運行正常。超載報警正確可靠。轎門開閉平穩,時間適中。[安全系統]限速開關可靠,動作靈敏。各安全開關齊全、性能可靠、有效。各廳門及轎門安全連鎖開關齊全,性能可靠、有效。急停開關完好,性能可靠有效。檢修及運行狀態正常。[導軌導靴]連接點平滑,固定螺栓無鬆動,導軌不走位。運行時靴襯與導軌無異常聲,滑動平穩。導軌潤滑良好,油杯、油氈等齊全。各導軌表面無重大鏽蝕。
6.3 攝像監控系統[控制台]各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監視等。操作鍵盤靈活、可靠。電源鎖開關完好。交流穩壓電源工作正常、穩定。各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規則行為。高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉接線。二路電源切換正常、可靠。設備接地保護、防護等安全、可靠。[攝像機]各攝像機工作正常,配置數量齊全。帶雲台、帶變焦的攝像機應調節自如,符合性能要求。各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)。各攝像機鏡頭的光圈調定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。[錄像機]所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求。各攝像監視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄製(包括切換到備用錄像機)。[巡更系統]主機、序號機功能完好。電源、充電體充放電正常。配套附件完好。信號傳輸線路良好。
6.4 安保防盜系統[對講裝置]戶內對講裝置能與大門通話。主機聯繫情況良好。[巡更系統]主機、序號機功能完好。電源、充電體充放電正常。配套附件完好。信號傳輸線路良好。
6.5 消防系統[消火栓泵]消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活。消火泵運行平穩、無振動,潤滑良好、無咬泵現象。電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好。水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損。管道設備等無鏽蝕、無滲漏。[增壓泵]增壓泵運轉平穩,各項運行參數符合出廠標準。[消火栓及配套設施]各層消火栓箱及附件齊全完好。啟動報警按鈕完好、性能可靠。各層消火栓出水壓力符合要求。消防接合器齊全、有效,無泄漏。戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活。消防進水環網暢通,閥門便於操作,並有明顯標記。[噴淋泵]噴淋泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求。管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。噴淋泵運行平穩、潤滑良好,無咬泵現象。電氣控制和器件齊全、正常可靠,性能完好。泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損。管道設備等無鏽蝕,無滲漏。7設備管理安全制度
7.1 電工安全守則
7.
1.1 任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作,應有經考核合格持有操作證的電工擔任。
7.
1.2 任何電氣設備(包括停用電氣設備)未經驗電前,一律應作為有電。
7.
1.3 在工作開始前應先檢查一切電工工具是否正常(如電筆先校驗完整有效,使用工具絕緣良好),有破損及不完整的工具不可使用。
7.
1.4 嚴禁帶電作業。緊急情況須帶電作業時,應有監護人和足夠的照明、空間,並穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,確認安全方可進行。
7.
1.5 在檢修用電線路和設備時,必須停電進行。在斷開的開關閘柄上懸掛"有人工作,禁止合閘"的指示牌。
7.
1.6 電氣設備上的指示牌,非經原工作人員或設備主任同意,任何人不得移動。
7.
1.7 自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時,應查明原因再進行恢復,必要時允許試送電一次。
7.
1.8 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。
7.2 監控中心安全管理制度
7.2.1 監控中心24小時監控,操作人員經培訓後方可上機操作。
7.2.2 無關人員嚴禁進入監控中心。若要進入,須經設備主任批准,由設備人員陪同進入。
7.2.3 監控中心嚴禁吸煙、明火作業,確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續,經設備主任同意,按照動火作業管理規定進行。
7.2.4 監控中心消防設施完備,並定期檢查。
7.2.5 常備應急手電筒及充電式應急照明設施。
7.2.6 監控中心內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、牆壁、門窗、設備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。
7.2.7 監控中心內的一切設備設施、元器件、線路嚴禁隨意更改。如有損壞,要查明原因,立即申報設備主任,經批准後及時更換。
7.2.8 值班人員不得擅離崗位,進出人員應隨手關門。
7.2.9 各控制櫃、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應始終處於有效狀態,各類功能標識應明確。
7.3 配電房安全管理制度
7.3.1 配電房應由設備人員負責。
7.3.2 無關人員嚴禁進入配電房。若要進入,須經經理批准,由設備人員陪同進入。
7.3.3 不准擅自改變原設備及線路。
7.3.4 供電迴路操作開關的用途要有明顯的標識,停電檢修必須掛牌,嚴禁超負荷運行。
7.3.5 操作、檢修時須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。
7.3.6 機房內嚴禁吸煙、明火作業,確因工作需要動用明火須,按照規定進行。
7.3.7 機房消防設施完備,並定期檢查。
7.3.8 機房內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、牆壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。
7.4 電梯機房安全管理制度
7.4.1 電梯機房內任何設備非電梯維修工禁止操作。
7.4.2 電梯送電、斷電必須由設備人員操作,禁止非設備人員操作。
7.4.3 無關人員嚴禁進入電梯機房。若要進入,須經經理批准,由設備人員陪同進入。
7.4.4 離開電梯機房應隨手關閉門窗。
7.4.5 電梯機房因維修保養等原因造成停梯,應在一樓掛告示牌。
7.4.6 機房內嚴禁吸煙、明火作業,確因工作需要動用明火須經理同意,按照規定進行。
7.4.7 機房消防設施完備,並定期檢查。
7.
4.8 機房內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、牆壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。
7.
4.9 維修、保養等原因造成停梯,應在一層掛牌告示。8應急處理方案
8.1 消防應急處理監控室值班接報,通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現場,確認火警後,及時報告第一責任人三分鐘趕到現場。如火警較小,即啟用樓層現有消防設備,組織現場補救。如現場火勢較大,無法自行補救時,第一責任人出任應急總指揮,監控室即為應急指揮中心,總指揮由現場回到指揮中心,指揮實施消防應急方案。總指揮命令:
(1) 撥打"119"報警電話。
(2) 撥打"120"救護電話。
⑶ 電話通知各部門。
(4) 播放緊急廣播。
(5) 繼續組織力量現場補救。
(6) 組織力量疏散救護客人。各部門接報後,根據應急方案規定,實施具體措施
(1) 監控室消防應急崗位職責
a. 一切行動聽從總指揮的命令。
a. 熟練操作監控室內的所有消防、通訊及廣播設備。
a. 接報後,立即通知保安巡視人員三分鐘內到達火警現場並及時通知管理處第一責任人,彙報情況。
d. 如經巡視人員報告為誤警,寫出事故報告並由巡視人員和當值監控人員簽字歸檔且複印一份,交於管理處第一責任人。
a. 如經巡視人員報告為實警,則立即通知巡視人員實施現場補救,並將情況逐級彙報管理處第一責任人。
a. 火警發生後,聽從應急總指揮的命令,用外線電話撥打119消防電話和120救護電話。
a. 利用攝像頭,觀察避難客人的情況,如人數較多,則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。
a. 利用對講機實施對講,使指揮人員及時到崗。
8.2 電梯困人事故的應急處理
8.2.1 得知電梯故障,立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。有人被困時,與電梯內被困人員通話,親切禮貌地告訴他們不要驚慌,不斷安慰被困者並通知電梯保養公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方,用口頭告知被困人員。
8.2.2 立即通知主管領導,並在該梯門口樹立停用牌。
8.2.3 立即派專業人員趕赴現場,關閉該電梯動力並著手開門放人。
8.2.4 非工程及保養人員不得擅自進行開門放人,以免發生危險。
8.2.5 當被困人員救出以後,管理人員要向被困人員致歉,並詢問他們的健康情況。如有身體不適者,要陪同或叫救護車到醫院進行檢查治療。要求電梯保養公司,認真檢查電梯故障原因,排除隱患。
8.2.6 攜帶工具:繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。
8.2.7 當事件結束後,保安立即撤除停用牌,恢復電梯工作。設備部根據故障原因,立即予以整改。
8.3 停電事故應急處理
8.3.1 發生停電事件,立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。
8.3.2 設備部領導或值班人員即時派遣電工趕赴現場,檢查供電設備,查處停電原因。
8.3.3 如屬小區全部斷電,設備部立即向供電所查詢。
8.3.4 如屬局部停電,設備部應立即搶修,秩序管理人員到現場維持秩序。
8.3.5 由於停電之關係,電梯有可能出現困人,秩序管理人員需立即查明,如有,立即按困梯程序進行處理。
8.3.6 如電源於數分鐘後恢復,則作停電原因的解釋。
8.3.7 監控中心對整個事件作出記錄,記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。
8.
3.8 檢修完畢恢復供電前,應通知管理處、安保及其他部門關閉所有設備,恢復後再開啟。停電恢復後,設備維修人員檢查各有關設備,保證所有設備正常運作。
8.
3.9 事件結束後,將詳細情況報物業公司,如存在管理問題,應提出糾正和預防措施。
8.4 觸電事故的應急處理
8.4.1 發現立即通知設備人員趕赴事故現場,通知就近保安趕赴現場維持秩序,制止其他危險行為的發生。通知客戶中心人員趕赴現場。
8.4.2 設備人員切斷現場電源後,立即實施搶救,以後程序同上述急症病人處理程序。
8.4.3 事件結束後,設備人員及時查明觸電原因,如存在隱患,提出糾正和預防措施,立即進行整改。
8.5 突發性水浸事故處理
8.5.1 當接到報告後,立即告知安保中心。
8.5.2 安保中心接到爆管浸水信息,立即電告就近保安趕赴現場維持秩序,立即通知主管部門、設備部、保潔部、禮儀服務部人員趕赴現場,通知倉庫準備排水工具送交現場。
8.5.3 第一責任人立即擔當現場指揮,統一調分派人員。
8.5.4 設備人員應立即關閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統卸壓閥(如噴淋系統末端放水閥)保護其他設施設備、防止進一步擴大事件,防止因浸水產生觸電事故。如附近有機房等重要場所,則要採用堵、排等方式,防止浸水至這些重要場所。
8.5.5 保潔人員立即攜帶排水設施進行現場排水。
8.5.6 安保人員維持好現場秩序,防止有人進行破壞活動。
8.5.7 排水結束,設備人員迅速查明原因,立即實施修復,並將過程向經理彙報。提出糾正和預防措施。
8.6 颱風襲擊前或吹強烈大風的應急處理
8.6.1 接到、獲得有關颱風等信息後,通知各部應做好預防措施。
8.6.2 設備部對戶外的燈具、廣告、天線、設備層等設施設備進行全面檢查,確保牢固。
8.6.3 管理處向業戶傳達颱風信息,及時通知業戶關好門窗。
8.6.4 安保加強巡邏次數,各當值保安監守崗位,無人接替不准擅離崗位。特別加強對戶外物品的監視,發現情況及時通知設備人員進行緊急維修。
8.6.5 設備人員堅強夜間值班人員,增加對設施設備的巡查。
8.6.7 在夜間或節假日應派員進行值班。緊急情況及時向上級彙報。
8.
6.8 颱風過後,如對小區設施及服務產生後果或影響的,由各部立即實施修復或整改,提出糾正和預防措施。