小區共有部位收益該歸誰所有
眼下，上海的各處獨立的小區，都涉及到小區共有部位出租取得收益問題，這些額外的收益部分該由誰獲取呢?這在各處小區具體做法上不盡相同。從法律角度來看，既然是小區共有部位的收益，應該歸屬於小區全體業主所有。近日，上海靜安法院在審理南陽小區業委會起訴主開發商上海展覽中心和下屬上海展覽中心招待所，要求返還出租收益案件作出一審判決，由上海展覽中心招待所給付該小區業委會63萬元租金收益，上海展覽中心對該筆錢款不承擔連帶責任。
地處靜安轄區內的南陽小區，有兩幢高達28至29層高樓組成，該小區由上海展覽中心等8家單位集資共建，其公用面積是按照全幢建築面積與全幢使用面積之比分攤的，共有部位包括：全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房、屋頂層等(屋頂層包括機房等部位4層和2隻陽台)。1991年初，上海展覽中心利用其所有的該小區內兩幢大樓底層部分房屋，開辦了上海展覽中心招待所，企業類型為集體企業。
在1994年7月，上海展覽中心招待所與上海長途電信局(1999年8月改制為：上海移動通信有限責任公司)簽訂《協議書》一份，約定：上海展覽中心招待所將該南陽小區內1號樓26-29層(屋頂層)使用面積約200平方米，出租給上海市長途電信局安裝移動無線電話機站設備及辦公，並在頂層平台架設天線6副，租賃期限自1995年1月1日起至2009年12月31日止共計15年，1995年-1996年每年租金24萬元，1997年起每年遞增1萬元。從1995年至2004年，上海展覽中心招待所共收取上述租金人民幣276萬元。1995年7月至1998年6月，上海展覽中心招待所又將該小區內的2號樓28-29層(屋頂層)出租給靜安區有線電視中心，收取租金計人民幣13萬元。1999年7月末，上海展覽中心招待所又與袁某簽訂《包租客房協議》一份，將該小區1號樓南門廳(原賣品部)出租給袁某經營理髮室，租賃期3年，自1999年8月1日至2002年8月1日止，月租金1000元，共收取租金1.3萬元。
2001年1月，南陽小區業委會致函上海展覽中心招待所要求停止對2幢大樓底層後門公共通道的侵權，恢復原狀。之後，該小區業委會還曾派員去上海展覽中心，要求停止對大樓共有部位的侵權。在交涉未成的情況下，南陽小區業委會以原告的身份起訴到法院，訴稱南陽小區內的1-2號大樓，是由8家單位集資共建，作為上海展覽中心是主建單位。自1994年10月成套公房出售產權起至1995年1月，該小區已有330戶居民購買了房屋產權。兩年後，小區業主委員會依法成立。
該小區業委會還說，上海展覽中心和上海展覽中心招待所擅自將大樓的共有部位，包括屋頂層、地下室、門廳占為已有，開設招待所牟取經濟利益。但是，共有部位的維修養護費、電梯運行費、照明用電費卻全部由全體業主共同分攤。1995年起，兩被告又擅自將侵占的共有部位出租給5家公司和個人，要求判令退出共有部位收益342.4萬元，支付電梯運行費、照明用電費、保安費及保潔費8.8萬餘元。在法院審理中，該小區業委會又變更了訴訟請求，要求上海展覽中心招待所返還收益290.3萬元(包括移動通信租金276萬元、靜安有線電視租金13萬元、理髮室租金1.3萬元)，而上海展覽中心承擔連帶責任。還向法院提供了區房地產測繪中心出具的《關於南陽小區2幢房屋公用面積的情況說明》和相關租金髮票等證據。
上海展覽中心在辯稱中訴說，雖然自己單位是上海展覽中心招待所的上級主管單位，但兩被告均為獨立法人。自己單位既未出租大樓的共有部位，也未收取任何租金，不應對上海展覽中心招待所的侵權行為承擔連帶責任。
上海展覽中心招待所辯稱，歷年來通過自己的出租行為，共得收益共計為人民幣290.3萬元。但是，從法律上的侵權之訴的訴訟時效看僅為2年，該小區業委會在起訴前從未向自己招待所主張過權利，現起訴中所主張的返還大部分租金，早已超過了訴訟時效。還表示願意自業委會主張權利之日起倒推2年，即2003年、2004年移動通訊的租金收益尚在時效之內，願意返還給南陽小區業主委員會。
經過審理，法院查得在2004年6月，該小區業委會曾以上海展覽中心作為被告起訴到法院，要求確認該小區1、2號樓的公用部位。因上海展覽中心對業主委員會的訴請予以確認，後小區業委會向法院作了申請撤訴。
法院認為，業主委員會是經小區全體業主推選成立，對小區管轄區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。作為南陽小區內的1、2號樓全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房及屋頂層，屬於是該小區的共有部位，從業主公共利益出發，業主委員會代表著全體業主出租共有部位，並享受承擔出租人的權利和義務。作為上海展覽中心招待所擅自將1、2號樓屋頂層及1號樓的南門廳出租給他人，侵犯了小區全體業主的合法權益，應當將侵權所得租金收益返還給南陽小區業主委員會。
從法律角度說，侵權之訴的訴訟時效為兩年，從小區業主委員會知道或應當知道權利遭侵害時起計算。上海展覽中心招待所自1995年、1999年起先後出租1、2號樓屋頂層及1號樓南門廳，1998年之前南陽小區業主委員會尚未設立，不享有權利。但自小區業主委員會成立之後，就應當知道該項權利遭受侵害，但卻從未向上海展覽中心招待所主張過任何權利。至於業委會提供的寫給上海展覽中心的信函，也僅是要求停止侵權、恢復原狀，則沒有要求返還租金收益。那麼，南陽小區業委會在2004年6月提起的確認之訴，與本案屬於是兩個性質不同的法律的關係，不能引起案件的訴訟時效的中斷。
本案中，南陽小區業委會所主張的收益290.3萬元中，只有移動通信2003年、2004年的租金63萬元尚在訴訟時效之內，其餘部分均系超過了兩年訴訟時效。上海展覽中心招待所屬非公司的集體企業法人，上海展覽中心作為其開辦單位和上級主管單位，僅在其被吊銷營業執照、被依法撤消、被核准歇業的情況下，才能成為上海展覽中心招待所的清算責任人，鑒於上海展覽中心招待的企業狀態仍屬依法確立，上海展覽中心可以不承擔連帶還款責任的法律義務。遂作出了上述判決。
法官點評：為小區共有收益，業委會“告倒”開發商
本案的判決是一篇經典之作，畢竟在目前社會上開發商侵占業主權益的事情屢有發生，特別是如在小區劃定的車位歸屬等問題上，開發商認為是他們投資建造的，便以為所有權和收益部分應該歸於自己，若粗看看好像是蠻有道理的，但從實質上看一些停車車位卻恰恰是小區業主共有的公共面積上，而這種處在公共面積上的收益能說就該歸開發商或物業公司所有嗎?
一些小區共有面積上的搭建物，從投資搭建角度上說，可能是開發商投資建造的，由開發商無償交給自己下屬成立的物業公司(子公司)，但從物業公司的性質上講，它對小區眾多業主是提供物業服務上的保證，豈能依靠職權把本應歸屬於全體業主的共有面積上的附屬物收益，歸屬於自己的名下呢?更何況有些附屬物完全屬於不動產性質，無法隨著開發商或物業公司的離去而帶走。
從本起案件的審判來看，小區業主委員會代全體業主行使權利，為小區全體業主討回了本應該屬於業主們的收益部分。這起案件，開了一個小區業主維權的“先河”，它至少給人有這樣的一種啟迪，那就是小區業主委員會的組成成員，既要能夠出於公心，為全體業主服務的態度，也要有一定的法律知識和法律意識，要懂得如何來維護小區業主的權益，因為從打官司的角度講，有一個怎樣訴訟和何時的問題，切不可在維權方面因時間上的耽擱，而喪失了訴訟時效。如本案中的侵權之訴，法律規定訴訟時效僅為兩年，而要追討兩年之前的收益部分，往往在訴訟中難已獲得支持。
眼下，上海的各處獨立的小區，都涉及到小區共有部位出租取得收益問題，這些額外的收益部分該由誰獲取呢?這在各處小區具體做法上不盡相同。從法律角度來看，既然是小區共有部位的收益，應該歸屬於小區全體業主所有。近日，上海靜安法院在審理南陽小區業委會起訴主開發商上海展覽中心和下屬上海展覽中心招待所，要求返還出租收益案件作出一審判決，由上海展覽中心招待所給付該小區業委會63萬元租金收益，上海展覽中心對該筆錢款不承擔連帶責任。
地處靜安轄區內的南陽小區，有兩幢高達28至29層高樓組成，該小區由上海展覽中心等8家單位集資共建，其公用面積是按照全幢建築面積與全幢使用面積之比分攤的，共有部位包括：全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房、屋頂層等(屋頂層包括機房等部位4層和2隻陽台)。1991年初，上海展覽中心利用其所有的該小區內兩幢大樓底層部分房屋，開辦了上海展覽中心招待所，企業類型為集體企業。
在1994年7月，上海展覽中心招待所與上海長途電信局(1999年8月改制為：上海移動通信有限責任公司)簽訂《協議書》一份，約定：上海展覽中心招待所將該南陽小區內1號樓26-29層(屋頂層)使用面積約200平方米，出租給上海市長途電信局安裝移動無線電話機站設備及辦公，並在頂層平台架設天線6副，租賃期限自1995年1月1日起至2009年12月31日止共計15年，1995年-1996年每年租金24萬元，1997年起每年遞增1萬元。從1995年至2004年，上海展覽中心招待所共收取上述租金人民幣276萬元。1995年7月至1998年6月，上海展覽中心招待所又將該小區內的2號樓28-29層(屋頂層)出租給靜安區有線電視中心，收取租金計人民幣13萬元。1999年7月末，上海展覽中心招待所又與袁某簽訂《包租客房協議》一份，將該小區1號樓南門廳(原賣品部)出租給袁某經營理髮室，租賃期3年，自1999年8月1日至2002年8月1日止，月租金1000元，共收取租金1.3萬元。
2001年1月，南陽小區業委會致函上海展覽中心招待所要求停止對2幢大樓底層後門公共通道的侵權，恢復原狀。之後，該小區業委會還曾派員去上海展覽中心，要求停止對大樓共有部位的侵權。在交涉未成的情況下，南陽小區業委會以原告的身份起訴到法院，訴稱南陽小區內的1-2號大樓，是由8家單位集資共建，作為上海展覽中心是主建單位。自1994年10月成套公房出售產權起至1995年1月，該小區已有330戶居民購買了房屋產權。兩年後，小區業主委員會依法成立。
該小區業委會還說，上海展覽中心和上海展覽中心招待所擅自將大樓的共有部位，包括屋頂層、地下室、門廳占為已有，開設招待所牟取經濟利益。但是，共有部位的維修養護費、電梯運行費、照明用電費卻全部由全體業主共同分攤。1995年起，兩被告又擅自將侵占的共有部位出租給5家公司和個人，要求判令退出共有部位收益342.4萬元，支付電梯運行費、照明用電費、保安費及保潔費8.8萬餘元。在法院審理中，該小區業委會又變更了訴訟請求，要求上海展覽中心招待所返還收益290.3萬元(包括移動通信租金276萬元、靜安有線電視租金13萬元、理髮室租金1.3萬元)，而上海展覽中心承擔連帶責任。還向法院提供了區房地產測繪中心出具的《關於南陽小區2幢房屋公用面積的情況說明》和相關租金髮票等證據。
上海展覽中心在辯稱中訴說，雖然自己單位是上海展覽中心招待所的上級主管單位，但兩被告均為獨立法人。自己單位既未出租大樓的共有部位，也未收取任何租金，不應對上海展覽中心招待所的侵權行為承擔連帶責任。
上海展覽中心招待所辯稱，歷年來通過自己的出租行為，共得收益共計為人民幣290.3萬元。但是，從法律上的侵權之訴的訴訟時效看僅為2年，該小區業委會在起訴前從未向自己招待所主張過權利，現起訴中所主張的返還大部分租金，早已超過了訴訟時效。還表示願意自業委會主張權利之日起倒推2年，即2003年、2004年移動通訊的租金收益尚在時效之內，願意返還給南陽小區業主委員會。
經過審理，法院查得在2004年6月，該小區業委會曾以上海展覽中心作為被告起訴到法院，要求確認該小區1、2號樓的公用部位。因上海展覽中心對業主委員會的訴請予以確認，後小區業委會向法院作了申請撤訴。
法院認為，業主委員會是經小區全體業主推選成立，對小區管轄區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。作為南陽小區內的1、2號樓全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房及屋頂層，屬於是該小區的共有部位，從業主公共利益出發，業主委員會代表著全體業主出租共有部位，並享受承擔出租人的權利和義務。作為上海展覽中心招待所擅自將1、2號樓屋頂層及1號樓的南門廳出租給他人，侵犯了小區全體業主的合法權益，應當將侵權所得租金收益返還給南陽小區業主委員會。
從法律角度說，侵權之訴的訴訟時效為兩年，從小區業主委員會知道或應當知道權利遭侵害時起計算。上海展覽中心招待所自1995年、1999年起先後出租1、2號樓屋頂層及1號樓南門廳，1998年之前南陽小區業主委員會尚未設立，不享有權利。但自小區業主委員會成立之後，就應當知道該項權利遭受侵害，但卻從未向上海展覽中心招待所主張過任何權利。至於業委會提供的寫給上海展覽中心的信函，也僅是要求停止侵權、恢復原狀，則沒有要求返還租金收益。那麼，南陽小區業委會在2004年6月提起的確認之訴，與本案屬於是兩個性質不同的法律的關係，不能引起案件的訴訟時效的中斷。
本案中，南陽小區業委會所主張的收益290.3萬元中，只有移動通信2003年、2004年的租金63萬元尚在訴訟時效之內，其餘部分均系超過了兩年訴訟時效。上海展覽中心招待所屬非公司的集體企業法人，上海展覽中心作為其開辦單位和上級主管單位，僅在其被吊銷營業執照、被依法撤消、被核准歇業的情況下，才能成為上海展覽中心招待所的清算責任人，鑒於上海展覽中心招待的企業狀態仍屬依法確立，上海展覽中心可以不承擔連帶還款責任的法律義務。遂作出了上述判決。
法官點評：為小區共有收益，業委會“告倒”開發商
本案的判決是一篇經典之作，畢竟在目前社會上開發商侵占業主權益的事情屢有發生，特別是如在小區劃定的車位歸屬等問題上，開發商認為是他們投資建造的，便以為所有權和收益部分應該歸於自己，若粗看看好像是蠻有道理的，但從實質上看一些停車車位卻恰恰是小區業主共有的公共面積上，而這種處在公共面積上的收益能說就該歸開發商或物業公司所有嗎?
一些小區共有面積上的搭建物，從投資搭建角度上說，可能是開發商投資建造的，由開發商無償交給自己下屬成立的物業公司(子公司)，但從物業公司的性質上講，它對小區眾多業主是提供物業服務上的保證，豈能依靠職權把本應歸屬於全體業主的共有面積上的附屬物收益，歸屬於自己的名下呢?更何況有些附屬物完全屬於不動產性質，無法隨著開發商或物業公司的離去而帶走。
從本起案件的審判來看，小區業主委員會代全體業主行使權利，為小區全體業主討回了本應該屬於業主們的收益部分。這起案件，開了一個小區業主維權的“先河”，它至少給人有這樣的一種啟迪，那就是小區業主委員會的組成成員，既要能夠出於公心，為全體業主服務的態度，也要有一定的法律知識和法律意識，要懂得如何來維護小區業主的權益，因為從打官司的角度講，有一個怎樣訴訟和何時的問題，切不可在維權方面因時間上的耽擱，而喪失了訴訟時效。如本案中的侵權之訴，法律規定訴訟時效僅為兩年，而要追討兩年之前的收益部分，往往在訴訟中難已獲得支持。
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