范成偉 趙三青
（武昌工學院 湖北 武漢 ４３００６５）
摘 要：隨著房地產價格不斷上漲，房屋價格成為人們熱議的話題。住房問題是民生問題，解決人民住房問題是政府的責任。目前我國實行的是商品房與保障房並存的雙軌制住房體系，高收入群體購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我國房價連年上升，遏制房價過快上漲也成為了國家治理房地產市場的重點所在。因此在理解分析房地產價格構成、房地產價格上漲成因及遏制房地產價格上漲提出了相關對策。
關鍵詞 ：房地產；房地產價格；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：Ａ ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１5．01．０15
１ 房地產價格上漲原因
房地產產業作為國民經濟發展總基礎產業、先導產業和支柱產業，具有產業鏈長、關聯度大、帶動性強的特點，不僅以其自身發展直接促進經濟增長，還能有效帶動相關產業的發展。在我國現階段主要以商品房為主且房價偏高的房地產市場，有哪些因素造成我國房地產現狀，將從多方面進行分析。
１．１ 房地產價格及供求理論解析
１．１．１ 房地產價格構成
土地取得成本是房地產價格構成中相當大的一部分，其變動性強，不可控因素多。我國土地所有權時歸國家或集體，土地其有不可移動性、稀缺性等自然、經濟和社會屬性。房產是地上附屬物，地價與房價互為因果，需求大於供給時，房價與地價成正相關關係，地價高則房價高。同時，房價在一定程度上也影響地價，地價被預期房價左右，需求旺盛的條件下，地價漲勢也是順理成章的。我國土地歸國家所有，土地在市場交易中，更多的是被賦予了經濟價值，成為地方財政的重要來源之一。
開發成本是房地產價格構成的基本部分，主要包括房屋建築安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。開發成本作為房價的內在因素，在近年來建築材料如鋼筋、水泥上漲，人工費用上漲等情況下，直接促使房屋開發成本的增加，也在一定程度上推動了房價。
管理和銷售費用也可以說是房價影響的一個因素，這兩項費用主要包括現場管理、日常管理費用和一些不可預知的費用。現行稅費體制對調控房地產價格有著重要作用，稅費改革有利於促進房地產價格後場合理化。投資利息可以理解為融資成本，融資成本對在現行房價影響也是越來越凸顯，我國房地產開發資金來源有國家預算內資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，其中國內貸款、自籌和其他資金是主要資金來源，所有銀行信貸對房地產開發影響是相當大的。
利潤對房價的影響是毋庸置疑的，雖然還沒數據或研究證明房地產產業是一個暴利產業，但可以看到房價在快漲和猛跌中就可以看出開發利潤是存在很大空間的。在全社會要求房價下降的形勢下，怎樣體現利潤為低房價做出貢獻，這就要提高房地產企業的社會責任感，加強價格審核監管。通過工程的費用可以清晰的看到各部分的費用構成（見表１）。
１．１．２ 房地產供求理論
供求關係是指在商品經濟的條件下，商品的供給和需求之間的相互聯繫、相互制約的關係，供求關係是價值規律的表現形式之一。
房地產價格需求是指消費者這特定的時間、特定的價格所願意且有能力購買該房地產價格的數量。大致可以把房地產需求歸為４類：消費性需求、投資性需求、投機性需求、盲目性需求。
住房問題是國家的民生問題，解決國民的住房問題在很大一部分是需要國家、政府來解決，這也是政府的職責之一。高收入家庭購買商品房，中低收入家庭住房則由政府提出相關保障，這是我國解決住房問題的綱領性思路。這也就註定了房地產市場不完全是由供求關係，價值規律來調節。供求關係能發揮到一定基礎性作用，可不能簡單的說明供求關係決定我國房地產價格。
２ 房地產市場分析
我國房地產資金來源只要有國家預算內資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。為應對金融危機，２００８年下半年以來，國家加大宏觀調控政策，實施了一系列刺激經濟發展的措施。４萬億投資規模帶動地方資金，加上寬鬆的貨幣政策下銀行信貸規模加速擴張，２００９年和２０１０年兩年工投放信貸１６．５萬億元。房地產市場在近年異常走俏，其保值性、增值性、收益高特點成為我國的一大投資熱點，在大量資金暫時還沒找到很好的投資渠道時，就使資金更加青睞房產，在我國剛性需求下，大量資金的湧入是會進一步推動房價。
２．1 資金、金融因素
金融政策與房地產市場有密切關係，對我國房地產市場的發展起到了不可或缺的作用，也就說金融政策對房地產市場有著一種調整的作用。縱觀１９９８年至今我國房地產相關金融政策，金融政策也是在不斷地調整，從開始支持鼓勵的金融政策、趨緊的金融政策到寬鬆的金融政策再到現在嚴厲的金融政策，金融政策的幾經變化也是對房地產調節有著不小的作用。１９８８年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步確定了深化城鎮住房制度改革目標：停止住房實物分配，逐步實行分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。同年，央行出台了《關於加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，總體上這段時間金融政策對房地產市場是支持的，支持經濟適用房信貸，鼓勵開展個人住房公積金貸款，降低個人住房公積金貸款利率等等。２００３年開始實行了一段趨緊的金融政策，包括對企業，對購房者。在２００３年《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中就明確規定：房地產企業申請貸款的自由資金不低於開發項目總投資的３０％；對購買第二套住房的購買者提高首付比例，不執行優惠住房利率等，這些政策有是有效的抑制了房地產投資及投機行為。從２００８年開始，由於受到國際金融危機和出口下降影響，有開始對房地產實行寬鬆的金融政策。①刺激住房消費的寬鬆貨幣政策，２００８年就提出保持房地產市場穩定，切實防範金融風險，並開始降息及下調存款準備金率；②刺激購房消費的積極財政政策，加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房，地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策等。近年隨著房價的飆漲，為防止房地產泡沫，滿足居民住房需求，解決住房民生問題，金融政策嚴厲了起來。
２．2 投資因素
這幾年可以看到一種現象，很多企業在投資本行業的同時也是熱衷於涉足房地產市場，從全國「房地產熱」這種現象最少可以看出兩點：①房地產市場的確是一個盈利性非常大的行業，雖然房地產市場投資量大，收益回報周期較長，可房地產市場最後能得到的利潤空間是相當大的，特別是在當今我國房地產市場火熱時期，供不應求；②可以看出我國可投資熱點相對較少，這也促使大量閒置資金沒有得到很好的溶解，當今物價上漲明顯，貨幣保值存在壓力，資金放在銀行似乎成為了很不合理的選擇，也促使了人們更願意選擇把資金買上一套或幾套房子，在本來市場供應缺少的情況下更是加劇了供應緊張局面，這也在一定程度上推動了房地產價格上漲。
２．3 土地因素
房地產開發費用構成中有很大一部分是用於購買土地，可以說土地價格在一定程度上確定著房地產價格。
土地開發費用包括多方面，理論計算：新開發土地價格＝（土地取得費＋土地開發費＋相關稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）*修正係數。農村土地取得費＋土地補償費＋安置補償費＋地上附著物及青苗補償費；舊城改造中城市土地取得費＝城市土地使用費＋拆遷安置補償費。
我國房地產企業土地方式是必須通過招標、拍賣和掛牌才能取得，目前在城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占２０％～５０％，並有進一步上身趨勢，可以看出土地在房地產開發中式占有相當大分量的。土地稀缺、土地供應量不足是我國房地產市場的一個客觀現狀。
２．4 制度因素
２．4．１ 房產稅存在問題
我國的房地產稅主要問題是有幾個方面：①租稅費界定不清，相互錯位，難以發揮土地稅種的調控作用，以稅代租、以費代稅、稅費並存；②地方稅制改革滯後，致使部分稅種政策過時，稅種政策設計不合理不能適應市場經濟的客觀要求。如現行的房產稅，內外政策不統一，不利於內外資企業的公平競爭；按房產原值扣除一定比例後的余值徵收規定弊端日益突出，近年房價漲幅不斷提高，必然導致稅負輕重不一，新房稅負偏重，舊房偏輕，起不到稅收槓桿應有的調控作用；③規範的房產稅制太少。目前，我國獨立的房地產稅種只有５個。而其中城鎮土地使用稅具有準土地租金性質，是一種不規範的土地稅種，其徵收目的是調整土地級差收益，然而稅率過低。
２．4．２ 商品房預售制度缺陷
社會中介機構的缺位是這一缺陷產生的首要原因，商品房預售制度在運行過程中缺少律師事務所等社會中介機構的參與。律師事務所的參與，充分保障了交易雙方的合法利益，避免不具備預售條件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出現；同時由於律師事務所的參與，使購房者所支付的購房款得到了最大的保障，能夠真正擁有所夠房屋建設上，杜絕爛尾樓的出現。由於將房地產商整個履約行為置於律師事務所的監管下，避免了那種更改規劃，虛假承諾或承諾不兌現的情況。
登記備案機構的不統一和政府相關部門之間信息的不公開、不對稱是產生這一缺陷的次要原因。我國目前仍未建立一個統一的不動產登記制度和機構，導致了個機構之間的登記信息不對稱，交易中的購房者一方不能通過公開的渠道準確的了解所購房屋的真實情況，使個別不誠信的房地產商有了可乘之機， 如將已經進行了在建工程抵押的房屋進行銷售或抵押，這就直接損害了購房者和其它債權人和利益。因為政府部門的有關信息並不公開， 導致了購房者在購買時並不能真正知曉所購房的全部情況， 所產生了房屋預售過程中的虛假承諾和承諾不兌現等欺騙現象。
參考文獻
１ 任志強．任我評說［Ｍ］．北京：中信出版社，２０１０
２ 黃金社．中國房地產市場信息解圖［Ｍ］．濟南：山東人民出版社，２０１０
３ 郎咸平．經濟泡沫下的生存［Ｍ］．北京：東方出版社，２０１０
４ 曹建海．向高房價宣戰［Ｍ］．北京：中信出版社，２０１０
（責任編輯 要 毅）
（武昌工學院 湖北 武漢 ４３００６５）
摘 要：隨著房地產價格不斷上漲，房屋價格成為人們熱議的話題。住房問題是民生問題，解決人民住房問題是政府的責任。目前我國實行的是商品房與保障房並存的雙軌制住房體系，高收入群體購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我國房價連年上升，遏制房價過快上漲也成為了國家治理房地產市場的重點所在。因此在理解分析房地產價格構成、房地產價格上漲成因及遏制房地產價格上漲提出了相關對策。
關鍵詞 ：房地產；房地產價格；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：Ａ ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１5．01．０15
１ 房地產價格上漲原因
房地產產業作為國民經濟發展總基礎產業、先導產業和支柱產業，具有產業鏈長、關聯度大、帶動性強的特點，不僅以其自身發展直接促進經濟增長，還能有效帶動相關產業的發展。在我國現階段主要以商品房為主且房價偏高的房地產市場，有哪些因素造成我國房地產現狀，將從多方面進行分析。
１．１ 房地產價格及供求理論解析
１．１．１ 房地產價格構成
土地取得成本是房地產價格構成中相當大的一部分，其變動性強，不可控因素多。我國土地所有權時歸國家或集體，土地其有不可移動性、稀缺性等自然、經濟和社會屬性。房產是地上附屬物，地價與房價互為因果，需求大於供給時，房價與地價成正相關關係，地價高則房價高。同時，房價在一定程度上也影響地價，地價被預期房價左右，需求旺盛的條件下，地價漲勢也是順理成章的。我國土地歸國家所有，土地在市場交易中，更多的是被賦予了經濟價值，成為地方財政的重要來源之一。
開發成本是房地產價格構成的基本部分，主要包括房屋建築安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。開發成本作為房價的內在因素，在近年來建築材料如鋼筋、水泥上漲，人工費用上漲等情況下，直接促使房屋開發成本的增加，也在一定程度上推動了房價。
管理和銷售費用也可以說是房價影響的一個因素，這兩項費用主要包括現場管理、日常管理費用和一些不可預知的費用。現行稅費體制對調控房地產價格有著重要作用，稅費改革有利於促進房地產價格後場合理化。投資利息可以理解為融資成本，融資成本對在現行房價影響也是越來越凸顯，我國房地產開發資金來源有國家預算內資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，其中國內貸款、自籌和其他資金是主要資金來源，所有銀行信貸對房地產開發影響是相當大的。
利潤對房價的影響是毋庸置疑的，雖然還沒數據或研究證明房地產產業是一個暴利產業，但可以看到房價在快漲和猛跌中就可以看出開發利潤是存在很大空間的。在全社會要求房價下降的形勢下，怎樣體現利潤為低房價做出貢獻，這就要提高房地產企業的社會責任感，加強價格審核監管。通過工程的費用可以清晰的看到各部分的費用構成（見表１）。
１．１．２ 房地產供求理論
供求關係是指在商品經濟的條件下，商品的供給和需求之間的相互聯繫、相互制約的關係，供求關係是價值規律的表現形式之一。
房地產價格需求是指消費者這特定的時間、特定的價格所願意且有能力購買該房地產價格的數量。大致可以把房地產需求歸為４類：消費性需求、投資性需求、投機性需求、盲目性需求。
住房問題是國家的民生問題，解決國民的住房問題在很大一部分是需要國家、政府來解決，這也是政府的職責之一。高收入家庭購買商品房，中低收入家庭住房則由政府提出相關保障，這是我國解決住房問題的綱領性思路。這也就註定了房地產市場不完全是由供求關係，價值規律來調節。供求關係能發揮到一定基礎性作用，可不能簡單的說明供求關係決定我國房地產價格。
２ 房地產市場分析
我國房地產資金來源只要有國家預算內資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。為應對金融危機，２００８年下半年以來，國家加大宏觀調控政策，實施了一系列刺激經濟發展的措施。４萬億投資規模帶動地方資金，加上寬鬆的貨幣政策下銀行信貸規模加速擴張，２００９年和２０１０年兩年工投放信貸１６．５萬億元。房地產市場在近年異常走俏，其保值性、增值性、收益高特點成為我國的一大投資熱點，在大量資金暫時還沒找到很好的投資渠道時，就使資金更加青睞房產，在我國剛性需求下，大量資金的湧入是會進一步推動房價。
２．1 資金、金融因素
金融政策與房地產市場有密切關係，對我國房地產市場的發展起到了不可或缺的作用，也就說金融政策對房地產市場有著一種調整的作用。縱觀１９９８年至今我國房地產相關金融政策，金融政策也是在不斷地調整，從開始支持鼓勵的金融政策、趨緊的金融政策到寬鬆的金融政策再到現在嚴厲的金融政策，金融政策的幾經變化也是對房地產調節有著不小的作用。１９８８年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步確定了深化城鎮住房制度改革目標：停止住房實物分配，逐步實行分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。同年，央行出台了《關於加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，總體上這段時間金融政策對房地產市場是支持的，支持經濟適用房信貸，鼓勵開展個人住房公積金貸款，降低個人住房公積金貸款利率等等。２００３年開始實行了一段趨緊的金融政策，包括對企業，對購房者。在２００３年《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中就明確規定：房地產企業申請貸款的自由資金不低於開發項目總投資的３０％；對購買第二套住房的購買者提高首付比例，不執行優惠住房利率等，這些政策有是有效的抑制了房地產投資及投機行為。從２００８年開始，由於受到國際金融危機和出口下降影響，有開始對房地產實行寬鬆的金融政策。①刺激住房消費的寬鬆貨幣政策，２００８年就提出保持房地產市場穩定，切實防範金融風險，並開始降息及下調存款準備金率；②刺激購房消費的積極財政政策，加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房，地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策等。近年隨著房價的飆漲，為防止房地產泡沫，滿足居民住房需求，解決住房民生問題，金融政策嚴厲了起來。
２．2 投資因素
這幾年可以看到一種現象，很多企業在投資本行業的同時也是熱衷於涉足房地產市場，從全國「房地產熱」這種現象最少可以看出兩點：①房地產市場的確是一個盈利性非常大的行業，雖然房地產市場投資量大，收益回報周期較長，可房地產市場最後能得到的利潤空間是相當大的，特別是在當今我國房地產市場火熱時期，供不應求；②可以看出我國可投資熱點相對較少，這也促使大量閒置資金沒有得到很好的溶解，當今物價上漲明顯，貨幣保值存在壓力，資金放在銀行似乎成為了很不合理的選擇，也促使了人們更願意選擇把資金買上一套或幾套房子，在本來市場供應缺少的情況下更是加劇了供應緊張局面，這也在一定程度上推動了房地產價格上漲。
２．3 土地因素
房地產開發費用構成中有很大一部分是用於購買土地，可以說土地價格在一定程度上確定著房地產價格。
土地開發費用包括多方面，理論計算：新開發土地價格＝（土地取得費＋土地開發費＋相關稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）*修正係數。農村土地取得費＋土地補償費＋安置補償費＋地上附著物及青苗補償費；舊城改造中城市土地取得費＝城市土地使用費＋拆遷安置補償費。
我國房地產企業土地方式是必須通過招標、拍賣和掛牌才能取得，目前在城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占２０％～５０％，並有進一步上身趨勢，可以看出土地在房地產開發中式占有相當大分量的。土地稀缺、土地供應量不足是我國房地產市場的一個客觀現狀。
２．4 制度因素
２．4．１ 房產稅存在問題
我國的房地產稅主要問題是有幾個方面：①租稅費界定不清，相互錯位，難以發揮土地稅種的調控作用，以稅代租、以費代稅、稅費並存；②地方稅制改革滯後，致使部分稅種政策過時，稅種政策設計不合理不能適應市場經濟的客觀要求。如現行的房產稅，內外政策不統一，不利於內外資企業的公平競爭；按房產原值扣除一定比例後的余值徵收規定弊端日益突出，近年房價漲幅不斷提高，必然導致稅負輕重不一，新房稅負偏重，舊房偏輕，起不到稅收槓桿應有的調控作用；③規範的房產稅制太少。目前，我國獨立的房地產稅種只有５個。而其中城鎮土地使用稅具有準土地租金性質，是一種不規範的土地稅種，其徵收目的是調整土地級差收益，然而稅率過低。
２．4．２ 商品房預售制度缺陷
社會中介機構的缺位是這一缺陷產生的首要原因，商品房預售制度在運行過程中缺少律師事務所等社會中介機構的參與。律師事務所的參與，充分保障了交易雙方的合法利益，避免不具備預售條件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出現；同時由於律師事務所的參與，使購房者所支付的購房款得到了最大的保障，能夠真正擁有所夠房屋建設上，杜絕爛尾樓的出現。由於將房地產商整個履約行為置於律師事務所的監管下，避免了那種更改規劃，虛假承諾或承諾不兌現的情況。
登記備案機構的不統一和政府相關部門之間信息的不公開、不對稱是產生這一缺陷的次要原因。我國目前仍未建立一個統一的不動產登記制度和機構，導致了個機構之間的登記信息不對稱，交易中的購房者一方不能通過公開的渠道準確的了解所購房屋的真實情況，使個別不誠信的房地產商有了可乘之機， 如將已經進行了在建工程抵押的房屋進行銷售或抵押，這就直接損害了購房者和其它債權人和利益。因為政府部門的有關信息並不公開， 導致了購房者在購買時並不能真正知曉所購房的全部情況， 所產生了房屋預售過程中的虛假承諾和承諾不兌現等欺騙現象。
參考文獻
１ 任志強．任我評說［Ｍ］．北京：中信出版社，２０１０
２ 黃金社．中國房地產市場信息解圖［Ｍ］．濟南：山東人民出版社，２０１０
３ 郎咸平．經濟泡沫下的生存［Ｍ］．北京：東方出版社，２０１０
４ 曹建海．向高房價宣戰［Ｍ］．北京：中信出版社，２０１０
（責任編輯 要 毅）
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