篇一：寫字樓物業管理方案(詳細)
寫字樓物業管理方案
寫字樓物業管理服務規範
1 範圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。
本標準適用於本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
2 術語和定義
本標準採用以下術語和定義：
2.1 寫字樓
為商務、辦公活動提供空間的建築及附屬設施、設備和場地。
2.2 物業管理
物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2.3 物業管理承接驗收
以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。
示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
2.5 專項特約服務
寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
在寫字樓物業管理範圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求
從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
3.2 物業管理承接驗收
3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；
3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定；
3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定；
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機構與人力資源配置要求
3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員；
3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。
3.3.4 管理服務人員著裝統一、規範，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。
3.5 管理服務要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，並認真執行；
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；
3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4 實行了「三公開」（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；
3.5.5 公示24小時服務電話；
3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2 設備台帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。
3.7 財務管理
3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規範，賬目清晰。對於顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；
3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規範；
3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低於合同約定標準；
3.8.2 每年調查顧客的人數不低於寫字樓內物業使用人總人數的2/3；
3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務
寫字樓物業管理機構應在力所能及的範圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
3.10 節能管理
寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，並認真執行。
3.11 突發性公共事件處理
寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，並組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，並採取相應措施。
4 顧客服務
4.1 接待服務
——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務台。為物業使用人提供諮詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供諮詢、引導等服務；
——不具備設置總服務台條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的諮詢、報修、特約服務申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務
顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務
顧客報修時，應及時受理，並在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成後應進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜誌收發服務
4.2.1 正確分理信件，報刊雜誌和挂號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；
4.2.2 挂號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件後的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；
要退回郵局。
4.3 裝修管理服務
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業管理thldl.org.cn機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理並回復投訴者。屬於物業管理責任的，應向顧客道歉並及時糾正；屬於無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；
4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任後如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；
4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專項特約服務受理
對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及範圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規範、政策、法規；
5.1.2牆表麵粉刷無明顯剝落開裂，牆面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補牆面的粉刷層及面磚應保持與原牆面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外牆面無明顯剝落、牆面飾材無明顯遺缺、玻璃幕牆無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；
5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
篇二：寫字樓物業管理的日常工作內容
寫字樓物業管理的日常工作內容
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、營銷推廣
由於寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用於出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關係的協調，以及組織客戶參加目的在於聯絡感情的各種聯誼活動等均屬於寫字樓的營銷推廣工作範疇。由於轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前台工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，徵求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1.商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、印表機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及螢幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2.商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識；⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單並收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務後：完成客人所需服務後，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批准人後，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用後須在《費用結算單》上簽名。
3.商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務範圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
(1)翻譯服務，包括文件、合同等；
(2)秘書服務，包括各類文件處理；
(3)辦公系統自動化服務；
(4)整套辦公設備和人員配備服務；
(5)臨時辦公室租用服務；
(6)長話、傳真、電信服務；
(7)商務會談、會議安排服務；
(8)商務諮詢、商務信息查詢服務；
(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；
(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務；
(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；
(12)報刊、雜誌訂閱服務；
(13)客戶電信設備代辦、代裝服務；
(14)文件、名片等印製服務；
(15)成批發放商業信函服務；
(16)報刊剪報服務；
(17)秘書培訓服務等。
三、前台服務
小型寫字樓的前台僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前台服務項目較多，主要包括：
(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；
(2)信件報刊收發、分揀、遞送服務；
(3)個人行李搬運、寄存服務；
(4)出租汽車預約服務；
(5)提供旅遊活動安排服務；
(6)航空機票訂購、確認；
(7)全國及世界各地酒店預定服務；
(8)餐飲、文化體育節目票務安排；
(9)文娛活動安排及組織服務；
(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；
(11)花卉代購、遞送服務；
(12)洗衣、送衣服務；
(13)代購清潔物品服務；
(14)提供公司"阿姨"服務；
(15)其他各種委託代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前台，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1.設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料採購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。寫字樓管理中物料採購、供應、領用的一般流程為：
Ａ.採購程序：
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2.維修與保養
(1)報修與維修程序。
Ａ.兩類報修：自檢報修、客戶報修。
B.寫字樓管理中公共設備、設施維修及客戶室內小型維修的報修及維修程序為：
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養)；一級保養；二級保養。
(3)設備的維修。
對於設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。②定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然後進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這裡的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
五、保安與消防管理
1.保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防範。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2.消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫字樓的消防系統主要有：①乾式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。
(3)消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知。②建立三級防火組織，並確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業範圍的防火責任。④明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立
篇三：寫字樓物業管理制度
寫字樓物業管理制度
一、安全與消防管理
（一）寫字樓鑰匙管理
1．辦公樓所有部門鑰匙由公司辦公室與具體部門分別保管，日常使用由各部門自行負責，不得互相轉借。如需借用或配製鑰匙，需到辦公室辦理相關手續。
2．公司領導保管自己辦公室的鑰匙，備用鑰匙由前台負責保管。保潔人員需清潔公司領導辦公室時，由前台負責開門，清潔完畢後，及時把辦公室鎖好。
3．嚴禁私自配置鑰匙。
4．鑰匙保管人員一旦遺失鑰匙，應立即報告辦公室，視情節嚴重程度，由辦公室決定對門鎖採取更換等相關措施。
5．鑰匙保管人員一旦離職，在辦理離職手續時將鑰匙上交辦公室。
6、辦公樓一樓側門與樓梯門鎖匙交保安管理，負責早晚開關門。
（二）寫字樓安全管理
1．辦公樓的安全工作由保安部門負責，公司辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。
2．嚴格來訪登記制度。凡到公司的辦事人員先由門衛告知相關部門，並在來訪登記表上登記，註明事由，再由相關部門進行接待。杜絕外來人員在公司內部亂串亂闖現象發生。
3．各部門要認真做好部門自身的安全保衛工作。在下班前要檢查門窗、用電、空調等使用情況，離開辦公室必須關好窗，鎖好門；關掉空調、微機等用電設施，確保部門自身安全。
4．有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責，嚴格管理，避免發生財物丟失等責任事故。
6．財務室、檔案室、配電室、設備機房、食堂、倉庫等重點區域，相關部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結合，加強管理，杜絕隱患。
7．各部門（人員）發現重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時彙報，及時排除。
8．保安部門要認真檢查維護電視監控系統，確保24小時開通，運轉良好。非相
關人員禁止進入電視監控室，如需要調看監控錄像，必須徵得辦公室相關負責人同意。
9．節假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發事件和重要情況要及時報告，及時處理。
10．實行每日清樓制度，清樓時間為21時。
（三）寫字樓消防安全管理
1．財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規定配備消防器材，設立禁止煙火標記。禁止在辦公樓內亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區（電梯）內吸煙。
2．各部門員工要遵守消防管理規定，嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施，嚴禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。
3．各部門員工要積極參加公司組織的消防培訓，熟悉樓內安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。
4．妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設備。
5．嚴禁各部門隨意動火作業，特殊情況需要臨時用火用電作業的，在操作前必須向辦公室提出申請，由辦公室安排專業人員操作，並配備相應的滅火器具。對違章操作造成事故的，要追究當事人的責任。
6．嚴禁在樓道、辦公室、衛生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。
7．嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。
8．公司安全負責人要組織相關人員經常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災隱患，及時下發整改通知單進行整改，杜絕隱患。
二、清潔與綠化管理
（一）清潔管理
1．清潔管理是營造辦公樓文明、整潔、舒適工作環境的重要內容，由公司辦公室具體負責。
2．樓內各部門辦公室的清潔工作由各使用部門（人）負責；公司領導辦公室及
大廳、會議室、接待室、貴賓室、洗手間等公共衛生及室外環境的清潔工作由專業保潔人員負責。
3．辦公樓清潔管理的具體要求詳見：辦公樓衛生管理制度、辦公樓衛生清潔標準、辦公樓保潔人員考核標準。
（二）綠化管理
1．綠化建設和管理是公司企業文化（精神文明）建設的重要內容。
2．管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。
3．不准隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批准。
4．禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。
5．不得損壞花木的保護設施。
6．不准私自摘拿花果。
7．不准行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。
8．不准往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。
9．不准在綠化地上堆放任何物品。
10．未經許可，不准在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。
11．凡人為造成綠化、花木及設施損壞的，要進行罰款處理。
12．寫字樓的綠化管理由辦公室負責，辦公樓的綠化養護由專業養護人員負責。
三、設施設備使用維修管理
（一）、公共場所的空調管理
1．辦公室負責公共場所空調日常運行管理工作，分管人員要嚴格按照規程操作，做好開關使用紀錄。設備部負責其維修保養工作。
2．空調開機時間根據季節變化確定，原則上在每年6月1日至9月31日（也可根據實際情況調整）開機製冷。
3．節假日期間公共場所空調不開啟，因加班等特殊情況需要使用的，必須提前通知辦公室。
4．空調使用部門要注意節約能源，降低能耗。空調啟動後，應及時關閉門窗，
提高降溫效果，夏季設置空調溫度不得低於攝氏26度。室內無人和下班後，及時關閉空調。
5．各部門（人員）要自覺愛護空調設備，注意保持清潔衛生，確保空調正常運行。
（二）、電梯管理
1．設備部負責電梯日常運行、安檢、維修維護等管理工作，值班人員要嚴格按照規程操作，做好運行、安檢、維修維護紀錄。
2．員工乘坐電梯要文明禮讓，進出轎廂時保持良好秩序。如超載、指示燈報警應自覺退出電梯，保證電梯安全快捷運行。
3．員工乘坐電梯時應注意安全，不可將身體依靠轎門。電梯門在關閉時請勿將身體任何部位或其它物品伸出門外，以免發生危險。
4．搬運物品時，對可能造成環境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝，細心搬運，物品應儘量放置在轎廂中央並注意不得超載。
5．禁止攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。禁止在電梯內吸煙、吐痰、亂塗濫畫、亂扔雜物。
6．電梯運行中出現故障，要保持冷靜，可按警鈴按鈕求救或按照提示與管理人員聯繫（聯繫電話：），嚴禁敲擊按鈕、強行扒門，以免造成危險。
（三）、物業、設備設施的使用、維護和報修
1．公司全體員工要愛護公司物業、公共設施，正確使用，規範操作，延長物業、設施設備的使用壽命，節省資源，杜絕浪費。
2．物業、公用設施設備維修保養部門，要嚴格安照工作程序、技術要求，制訂物業、公用設施設備的維修保養維護計劃，做好維修維護保養工作。設備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，遇到問題及時排除，並做好記錄，確保各項設備運行正常。
3、物業圖紙、設備安裝、使用和維護保養技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件等由公司辦公室和設備維護保養部門一式二份分別存放保管。
4、物業及大型公用設施設備的維修，由設備工程管理部門提出維修方案報公司領導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質量，厲行節約。
5、物業及公用設施設備的日常報修，由各部門報公司辦公室，再由辦公室統一填寫《維修派工單》，經公司領導批准後，安排設備或工程部門負責維修。
寫字樓物業管理方案
寫字樓物業管理服務規範
1 範圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。
本標準適用於本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
2 術語和定義
本標準採用以下術語和定義：
2.1 寫字樓
為商務、辦公活動提供空間的建築及附屬設施、設備和場地。
2.2 物業管理
物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2.3 物業管理承接驗收
以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。
示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
2.5 專項特約服務
寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
在寫字樓物業管理範圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求
從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
3.2 物業管理承接驗收
3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；
3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定；
3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定；
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機構與人力資源配置要求
3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員；
3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。
3.3.4 管理服務人員著裝統一、規範，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。
3.5 管理服務要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，並認真執行；
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；
3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4 實行了「三公開」（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；
3.5.5 公示24小時服務電話；
3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2 設備台帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。
3.7 財務管理
3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規範，賬目清晰。對於顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；
3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規範；
3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低於合同約定標準；
3.8.2 每年調查顧客的人數不低於寫字樓內物業使用人總人數的2/3；
3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務
寫字樓物業管理機構應在力所能及的範圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
3.10 節能管理
寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，並認真執行。
3.11 突發性公共事件處理
寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，並組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，並採取相應措施。
4 顧客服務
4.1 接待服務
——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務台。為物業使用人提供諮詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供諮詢、引導等服務；
——不具備設置總服務台條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的諮詢、報修、特約服務申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務
顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務
顧客報修時，應及時受理，並在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成後應進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜誌收發服務
4.2.1 正確分理信件，報刊雜誌和挂號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；
4.2.2 挂號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件後的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；
要退回郵局。
4.3 裝修管理服務
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業管理thldl.org.cn機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理並回復投訴者。屬於物業管理責任的，應向顧客道歉並及時糾正；屬於無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；
4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任後如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；
4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專項特約服務受理
對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及範圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規範、政策、法規；
5.1.2牆表麵粉刷無明顯剝落開裂，牆面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補牆面的粉刷層及面磚應保持與原牆面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外牆面無明顯剝落、牆面飾材無明顯遺缺、玻璃幕牆無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；
5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
篇二：寫字樓物業管理的日常工作內容
寫字樓物業管理的日常工作內容
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、營銷推廣
由於寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用於出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關係的協調，以及組織客戶參加目的在於聯絡感情的各種聯誼活動等均屬於寫字樓的營銷推廣工作範疇。由於轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前台工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，徵求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1.商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、印表機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及螢幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2.商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識；⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單並收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務後：完成客人所需服務後，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批准人後，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用後須在《費用結算單》上簽名。
3.商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務範圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
(1)翻譯服務，包括文件、合同等；
(2)秘書服務，包括各類文件處理；
(3)辦公系統自動化服務；
(4)整套辦公設備和人員配備服務；
(5)臨時辦公室租用服務；
(6)長話、傳真、電信服務；
(7)商務會談、會議安排服務；
(8)商務諮詢、商務信息查詢服務；
(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；
(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務；
(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；
(12)報刊、雜誌訂閱服務；
(13)客戶電信設備代辦、代裝服務；
(14)文件、名片等印製服務；
(15)成批發放商業信函服務；
(16)報刊剪報服務；
(17)秘書培訓服務等。
三、前台服務
小型寫字樓的前台僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前台服務項目較多，主要包括：
(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；
(2)信件報刊收發、分揀、遞送服務；
(3)個人行李搬運、寄存服務；
(4)出租汽車預約服務；
(5)提供旅遊活動安排服務；
(6)航空機票訂購、確認；
(7)全國及世界各地酒店預定服務；
(8)餐飲、文化體育節目票務安排；
(9)文娛活動安排及組織服務；
(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；
(11)花卉代購、遞送服務；
(12)洗衣、送衣服務；
(13)代購清潔物品服務；
(14)提供公司"阿姨"服務；
(15)其他各種委託代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前台，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1.設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料採購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。寫字樓管理中物料採購、供應、領用的一般流程為：
Ａ.採購程序：
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2.維修與保養
(1)報修與維修程序。
Ａ.兩類報修：自檢報修、客戶報修。
B.寫字樓管理中公共設備、設施維修及客戶室內小型維修的報修及維修程序為：
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養)；一級保養；二級保養。
(3)設備的維修。
對於設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。②定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然後進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這裡的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
五、保安與消防管理
1.保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防範。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2.消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫字樓的消防系統主要有：①乾式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。
(3)消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知。②建立三級防火組織，並確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業範圍的防火責任。④明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立
篇三：寫字樓物業管理制度
寫字樓物業管理制度
一、安全與消防管理
（一）寫字樓鑰匙管理
1．辦公樓所有部門鑰匙由公司辦公室與具體部門分別保管，日常使用由各部門自行負責，不得互相轉借。如需借用或配製鑰匙，需到辦公室辦理相關手續。
2．公司領導保管自己辦公室的鑰匙，備用鑰匙由前台負責保管。保潔人員需清潔公司領導辦公室時，由前台負責開門，清潔完畢後，及時把辦公室鎖好。
3．嚴禁私自配置鑰匙。
4．鑰匙保管人員一旦遺失鑰匙，應立即報告辦公室，視情節嚴重程度，由辦公室決定對門鎖採取更換等相關措施。
5．鑰匙保管人員一旦離職，在辦理離職手續時將鑰匙上交辦公室。
6、辦公樓一樓側門與樓梯門鎖匙交保安管理，負責早晚開關門。
（二）寫字樓安全管理
1．辦公樓的安全工作由保安部門負責，公司辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。
2．嚴格來訪登記制度。凡到公司的辦事人員先由門衛告知相關部門，並在來訪登記表上登記，註明事由，再由相關部門進行接待。杜絕外來人員在公司內部亂串亂闖現象發生。
3．各部門要認真做好部門自身的安全保衛工作。在下班前要檢查門窗、用電、空調等使用情況，離開辦公室必須關好窗，鎖好門；關掉空調、微機等用電設施，確保部門自身安全。
4．有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責，嚴格管理，避免發生財物丟失等責任事故。
6．財務室、檔案室、配電室、設備機房、食堂、倉庫等重點區域，相關部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結合，加強管理，杜絕隱患。
7．各部門（人員）發現重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時彙報，及時排除。
8．保安部門要認真檢查維護電視監控系統，確保24小時開通，運轉良好。非相
關人員禁止進入電視監控室，如需要調看監控錄像，必須徵得辦公室相關負責人同意。
9．節假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發事件和重要情況要及時報告，及時處理。
10．實行每日清樓制度，清樓時間為21時。
（三）寫字樓消防安全管理
1．財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規定配備消防器材，設立禁止煙火標記。禁止在辦公樓內亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區（電梯）內吸煙。
2．各部門員工要遵守消防管理規定，嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施，嚴禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。
3．各部門員工要積極參加公司組織的消防培訓，熟悉樓內安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。
4．妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設備。
5．嚴禁各部門隨意動火作業，特殊情況需要臨時用火用電作業的，在操作前必須向辦公室提出申請，由辦公室安排專業人員操作，並配備相應的滅火器具。對違章操作造成事故的，要追究當事人的責任。
6．嚴禁在樓道、辦公室、衛生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。
7．嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。
8．公司安全負責人要組織相關人員經常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災隱患，及時下發整改通知單進行整改，杜絕隱患。
二、清潔與綠化管理
（一）清潔管理
1．清潔管理是營造辦公樓文明、整潔、舒適工作環境的重要內容，由公司辦公室具體負責。
2．樓內各部門辦公室的清潔工作由各使用部門（人）負責；公司領導辦公室及
大廳、會議室、接待室、貴賓室、洗手間等公共衛生及室外環境的清潔工作由專業保潔人員負責。
3．辦公樓清潔管理的具體要求詳見：辦公樓衛生管理制度、辦公樓衛生清潔標準、辦公樓保潔人員考核標準。
（二）綠化管理
1．綠化建設和管理是公司企業文化（精神文明）建設的重要內容。
2．管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。
3．不准隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批准。
4．禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。
5．不得損壞花木的保護設施。
6．不准私自摘拿花果。
7．不准行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。
8．不准往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。
9．不准在綠化地上堆放任何物品。
10．未經許可，不准在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。
11．凡人為造成綠化、花木及設施損壞的，要進行罰款處理。
12．寫字樓的綠化管理由辦公室負責，辦公樓的綠化養護由專業養護人員負責。
三、設施設備使用維修管理
（一）、公共場所的空調管理
1．辦公室負責公共場所空調日常運行管理工作，分管人員要嚴格按照規程操作，做好開關使用紀錄。設備部負責其維修保養工作。
2．空調開機時間根據季節變化確定，原則上在每年6月1日至9月31日（也可根據實際情況調整）開機製冷。
3．節假日期間公共場所空調不開啟，因加班等特殊情況需要使用的，必須提前通知辦公室。
4．空調使用部門要注意節約能源，降低能耗。空調啟動後，應及時關閉門窗，
提高降溫效果，夏季設置空調溫度不得低於攝氏26度。室內無人和下班後，及時關閉空調。
5．各部門（人員）要自覺愛護空調設備，注意保持清潔衛生，確保空調正常運行。
（二）、電梯管理
1．設備部負責電梯日常運行、安檢、維修維護等管理工作，值班人員要嚴格按照規程操作，做好運行、安檢、維修維護紀錄。
2．員工乘坐電梯要文明禮讓，進出轎廂時保持良好秩序。如超載、指示燈報警應自覺退出電梯，保證電梯安全快捷運行。
3．員工乘坐電梯時應注意安全，不可將身體依靠轎門。電梯門在關閉時請勿將身體任何部位或其它物品伸出門外，以免發生危險。
4．搬運物品時，對可能造成環境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝，細心搬運，物品應儘量放置在轎廂中央並注意不得超載。
5．禁止攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。禁止在電梯內吸煙、吐痰、亂塗濫畫、亂扔雜物。
6．電梯運行中出現故障，要保持冷靜，可按警鈴按鈕求救或按照提示與管理人員聯繫（聯繫電話：），嚴禁敲擊按鈕、強行扒門，以免造成危險。
（三）、物業、設備設施的使用、維護和報修
1．公司全體員工要愛護公司物業、公共設施，正確使用，規範操作，延長物業、設施設備的使用壽命，節省資源，杜絕浪費。
2．物業、公用設施設備維修保養部門，要嚴格安照工作程序、技術要求，制訂物業、公用設施設備的維修保養維護計劃，做好維修維護保養工作。設備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，遇到問題及時排除，並做好記錄，確保各項設備運行正常。
3、物業圖紙、設備安裝、使用和維護保養技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件等由公司辦公室和設備維護保養部門一式二份分別存放保管。
4、物業及大型公用設施設備的維修，由設備工程管理部門提出維修方案報公司領導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質量，厲行節約。
5、物業及公用設施設備的日常報修，由各部門報公司辦公室，再由辦公室統一填寫《維修派工單》，經公司領導批准後，安排設備或工程部門負責維修。
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