房地產投資決策方法分析比較
房地產業是一種典型的高風險、高收益的風險投資行業，因為其高風險、高收益的特性,就決定了房地產投資決策必須占有與項目相關的較為完備的信息，採用科學合理的投資決策方法，以達到規避風險，獲取效益的目的[1]。本文通過對傳統凈現值方法與實物期權分析方法進行對比分析得出兩者的優越性與缺陷，使得其在房地產項目投資決策上更為合理。
1凈現值方法的基本理論
傳統的凈現值法（）評估房地產投資時，假定：(1)對於一個投資項目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資並且永遠拒絕投資。投資者只是採用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對項目預期收益的影響。(2)一旦投資後，項目在可預期的壽命中將一直經營下去，投資外部環境不會發生預期外的改變，忽略將可能出現的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。(4)未來的收益可以預測，可以確定。投資者能夠準確的估計出項目壽命周期內各年所產生的凈現金流量，並且能夠確定風險調整值和風險之後的收益率。
凈現值是利用項目方案所期望的基準收益率，將各年的凈現金量折算到建設初期（即現值），從而得到歷年現值的代數和。其表達式為
(1)
其中，為第年的現金流入量；為第年的現金流出量；為第年的凈現金流量；為項目的壽命期；為項目的基準收益率。
當時，表示該項目在經濟上是可行的；當時，表示該投資項目不可行。
2實物期權方法的基本理論
實物期權[2]是金融期權理論對實物（非金融）資產期權的延伸，標的資產為非金融資產的期權被稱為實物期權。一個房地產項目的價值可以被視為其用傳統方法計算的凈現值與一些期權的價值之和，即項目價值=凈現值（NPV）+期權價值。實物期權方法主要採取Black-Scholes期權模型，該模型可簡單表述為：
(2)
(3)
(4)
式中：C為期權價格；S為標的股票現行價格；X為執行價格；T為到期時間；r為無風險收益率；σ2為標的股票價格的波動性；N(d)為標準正態分布函數N(x)當x=d的值。
實物期權的輸入變量與金融期權輸入變量的對應關係如表1所示。
3對比分析
從理論上分析，凈現值法和實物期權法兩者的主要區別有以下三點：
(1)不確定性與投資價值之間的關係。當房地產投資者面臨未來市場條件的不確定性時，法則仍然是先算出新投資將產生的預期利潤流的現值；再算出新投資所需的支出流的現值；最後算出兩者之間的差是否大於零。若大於零，則認為可以進行投資。法則有一個假定：可以預測到未來以現金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。
(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價值。規則的另一個假設是：如果認為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場結果比預期條件差，就可撤消投資且收回支出；如果認為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機的建議，即如果企業現在不進行投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設否認了靈活性的價值。而且，按照規則，無論是現在就投資還是永遠不投資的決策，都是一種當期的決策，而與決策後可能出現的新信息無關。實物期權法認為，儘管一些決策符合這些條件，但大多數房地產投資並不符合。實物期權法假設大多數投資是不可逆轉的。一旦投資，便會有部分投資轉化為沉沒成本；但是，一旦接受某些投資項目後，這些項目也不一定非要固定下來。投資人員能夠經常做出一些改變來影響後面的現金流量和項目壽命。原因在於擁有投資機會的投資者持有一種類似於金融看漲
房地產業是一種典型的高風險、高收益的風險投資行業，因為其高風險、高收益的特性,就決定了房地產投資決策必須占有與項目相關的較為完備的信息，採用科學合理的投資決策方法，以達到規避風險，獲取效益的目的[1]。本文通過對傳統凈現值方法與實物期權分析方法進行對比分析得出兩者的優越性與缺陷，使得其在房地產項目投資決策上更為合理。
1凈現值方法的基本理論
傳統的凈現值法（）評估房地產投資時，假定：(1)對於一個投資項目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資並且永遠拒絕投資。投資者只是採用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對項目預期收益的影響。(2)一旦投資後，項目在可預期的壽命中將一直經營下去，投資外部環境不會發生預期外的改變，忽略將可能出現的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。(4)未來的收益可以預測，可以確定。投資者能夠準確的估計出項目壽命周期內各年所產生的凈現金流量，並且能夠確定風險調整值和風險之後的收益率。
凈現值是利用項目方案所期望的基準收益率，將各年的凈現金量折算到建設初期（即現值），從而得到歷年現值的代數和。其表達式為
(1)
其中，為第年的現金流入量；為第年的現金流出量；為第年的凈現金流量；為項目的壽命期；為項目的基準收益率。
當時，表示該項目在經濟上是可行的；當時，表示該投資項目不可行。
2實物期權方法的基本理論
實物期權[2]是金融期權理論對實物（非金融）資產期權的延伸，標的資產為非金融資產的期權被稱為實物期權。一個房地產項目的價值可以被視為其用傳統方法計算的凈現值與一些期權的價值之和，即項目價值=凈現值（NPV）+期權價值。實物期權方法主要採取Black-Scholes期權模型，該模型可簡單表述為：
(2)
(3)
(4)
式中：C為期權價格；S為標的股票現行價格；X為執行價格；T為到期時間；r為無風險收益率；σ2為標的股票價格的波動性；N(d)為標準正態分布函數N(x)當x=d的值。
實物期權的輸入變量與金融期權輸入變量的對應關係如表1所示。
3對比分析
從理論上分析，凈現值法和實物期權法兩者的主要區別有以下三點：
(1)不確定性與投資價值之間的關係。當房地產投資者面臨未來市場條件的不確定性時，法則仍然是先算出新投資將產生的預期利潤流的現值；再算出新投資所需的支出流的現值；最後算出兩者之間的差是否大於零。若大於零，則認為可以進行投資。法則有一個假定：可以預測到未來以現金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。
(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價值。規則的另一個假設是：如果認為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場結果比預期條件差，就可撤消投資且收回支出；如果認為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機的建議，即如果企業現在不進行投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設否認了靈活性的價值。而且，按照規則，無論是現在就投資還是永遠不投資的決策，都是一種當期的決策，而與決策後可能出現的新信息無關。實物期權法認為，儘管一些決策符合這些條件，但大多數房地產投資並不符合。實物期權法假設大多數投資是不可逆轉的。一旦投資，便會有部分投資轉化為沉沒成本；但是，一旦接受某些投資項目後，這些項目也不一定非要固定下來。投資人員能夠經常做出一些改變來影響後面的現金流量和項目壽命。原因在於擁有投資機會的投資者持有一種類似於金融看漲
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