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最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第八條規定， 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
本司法解釋發布後，出現了一些判令一房二賣的開發商額外賠償的判例，但極少有案例判決開發商返還房款之外再承擔一倍的賠償責任，即退一賠一。上海中院審結的本判例，可以看作是上海法院適用以上司法解釋的裁判尺度，既退一賠半。這個案例有很強的參考意義。
案例
「一房兩賣」 房款返還另須賠償
———從一起案件看懲罰性賠償的運用
近年來，隨著房地產市場的火爆，商品房買賣中的不規範現象時有發生。房產商為獲取高額利潤，將已預售或出售的房屋重複出售給他人，是其中一種比較典型的方式。
去年年初，市第二中級人民法院運用相關司法解釋，判決「一房兩賣」的開發商退還366萬元房款之外，還須承擔一半房款的懲罰性賠償。
懲罰性賠償制度的建立，有利於制裁和遏制惡意毀約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，促進社會誠信制度的確立。這也是本案的意義所在。
【案情追溯】
A 買房遭「忽悠」
2001年11月初，早有購房意向的邢先生和史先生與東興置業公司簽約購買該公司開發的青浦區「夢丹苑」的商用房，並一次結清了全部房款。
根據簽訂的《商品房預售合同》，這處房屋的暫測面積為1100平方米，2002年5月1日前交房。簽訂的當天，雙方就將合同在當地房地產交易中心備了案。
為了確保自己的利益不致受損，1個月後，邢先生和史先生又和置業公司簽訂了一份《補充協議》，再次確認11月初簽訂的《商品房預售合同》及已經登記備案的情況，協議還特彆強調，置業公司不得重複銷售這套他們已經購買的房屋。
付清366.?3萬元房款，有了兩份合同，邢先生和史先生這才放下心來。眼看上海的房價日漲夜大，他們暗自慶幸自己下手及時。然而半年後到了該交房的時候，他們忽然發現簽了兩份合同並且辦了登記備案的房子，竟然最終還是落到了別人名下。
B 置業公司搞鬼
邢先生和史先生多方調查，發現「一房兩賣」原來是置業公司一手操辦的。
2002年7月，一位蔡先生也看中這套房屋，由於先前的購房合同已經在房地產交易中心登記備案，置業公司就先找到交易中心，以邢先生、史先生同意退房為由，申請撤銷該房的預售登記備案，並表示「如發生任何責任問題由本公司承擔」。這一申請在交易中心居然順利通過，那套房子很快又被賣給了蔡先生，並且拿到了房屋產權證。
眼看幾乎已經到手的房子，卻被置業公司在交房前另賣給別人，這讓邢先生、史先生怎麼咽不下這口氣。
他們向法院提起行政訴訟，要求撤銷蔡先生的房地產權證。然而法院認為，根據現行房地產管理規定，房屋所有權以登記為準，邢先生、史先生雖然簽訂了購房協議，卻還未取得所購房屋的所有權，只是與置業公司之間形成了債權債務關係。
因此，對要求撤銷市房地局頒發的房地產權證的訴請而言，由於他倆與市房地局的這一具體行政行為不存在法律上的利害關係，因此不具備作為原告的訴訟主體資格，據此法院駁回了他倆的起訴。
C 登記無法撤銷
在輸掉了行政官司之後，邢先生和史先生以商品房預售合同糾紛為由，又將置業公司和市房地局告到了市第二中級人民法院。
這次他們不再要求房屋的所有權，而是要求解除原來簽訂的合同，置業公司返還房款366.?3萬元並賠償366.?3萬元，並由市房地局承擔連帶責任。
法院經過審理後認為，邢先生和史先生與置業公司簽訂《商品房預售合同》和《購房補充協議》，是合同雙方當事人真實意思的表示，合法有效，雙方當事人均應恪守。按照上述合同的確認以及約定，兩人已經全額付清了購房款，置業公司應當在2002年5月1日之前交房。現在置業公司將房屋賣給了他人，顯然違反了合同約定，導致合同目的不能實現。
合議庭認為，本案的事實都是比較清楚的，關鍵在於如何確定置業公司的違約責任。
D 被判懲罰性賠償
在房地產市場異常火爆的背景下，開發商造好了房子不愁沒人買，房價也不斷攀升，許多開發商、銷售商違約十分隨意，因為合同的違約金往往只是補償性質，事實上很難補償購房者的損失。
然而對於「一房兩賣」這樣惡劣的違約行為，最高人民法院用司法解釋的形式確立了懲罰性賠償的制度。
法院由此作出判決，邢先生、史先生與置業公司簽訂的《商品房預售合同》和《購房補充協議》應當解除。「合同解除之後，置業公司除了將購房款返還兩名購房人之外，還應賠償他倆因不能得到所購房屋而受到的經濟損失。」這是合議庭的一致意見。在對案件所涉及的相關因素作了綜合考慮後，合議庭最終確定賠償數額為已付購房款的50％。
「市房地局是房屋買賣的登記管理機構，行使的是行政管理職能，而邢先生和史先生與置業公司形成的是債權債務關係，與市房地局不存在民事法律上的利害關係。」王文耀法官表示，購房者通過民事訴訟要求市房地局承擔連帶責任是缺乏依據的。
本案判決作出後，引起社會廣泛關注，取得了良好的社會效果，對審理同類案件具有一定的指導和借鑑作用。
【專家點評】
物權變動的模式：法國採用意思主義，買賣合同簽訂，買賣物的所有權便移轉；德國採用形式主義，瑞士採用折衷主義，買賣合同的訂立並不發生所有權變動的後果，買賣物自交付或變更登記後才歸屬於買受人。我國現行物權變動制度，採用折衷主義。房屋買賣雙方只要未辦理變更登記手續，房屋就一直為出賣人所有。這樣的立法技術給「一物二賣」提供可能。除合同當事人惡意通謀損害第三人利益外，就同一物而訂立的兩份買賣合同都有效。這就是本案沒有要求確認簽訂在後的買賣合同無效的原因。
我國現行法律告訴我們：在一物多賣的情形下，先買人的權益不能委之於物權法的保護，只能求諸債權法的保護。
「一物二賣」註定了其中一份合同不能履行，合同目的不能實現。受害的一方有權追究對方違約責任。我國違約賠償遵循「同質救濟」原則，即損失多少，賠償多少。賠償的範圍以實際損失為依據。「同質救濟」的賠償原則對違約者的懲罰力度不強，不具有威懾力。從而出現了經營者以故意違約牟取利益之情形，無視交易規則、無視法律，極大影響了合同秩序和交易安全。為此，法律確定懲罰性賠償制度，如消費者權益保護法中的「退一賠一」，以遏止故意違約行為。由於懲罰性賠償科以違約方重責，適用時應具備如下條件：1、違約方必須是從事經營活動的企業；2、根本性違約，致合同目的不能實現；3、違約形態符合懲罰性賠償規則的描述。我國現行法律就懲罰性賠償額的限度作了明確的規定，以確保對違約方作出有效、適度的懲罰。本案房屋出賣人明知自己一物二賣的行為會損害先買人的利益，為自身利益仍然實施，符合懲罰性賠償的要件，法官依據案情的實際情況，基於公平理念和雙方利益的平衡，在法定限度內作出了適當的懲罰性賠償的判決。[page]
華東政法學院教授 傅鼎生
【法官簡介】
王文耀，男，1954年出生，現任市第二中級人民法院審判員，高級法官，曾參與審理美國林氏實業公司、上海堡臣康健娛樂有限公司與上海寶鋼集團公司、中國信達資產管理公司上海辦事處等租賃合同糾紛案；香港的盈有限公司、香港聯升國際集團有限公司與上海楊浦建設（集團）有限公司合資合作開發房地產合同糾紛案；上海市醫藥股份有限公司與上海五厙房地產發展有限公司等合資合作開發房地產合同糾紛案等一批有影響的案件。
【從業格言】
認認真真、踏踏實實，辦好每一起案件
【法官訪談】
確保合同履行
關鍵在提高違約成本
筆者：買房對於普通人來說無疑是一筆重大投資，如果購房合同無法得到保障，就可能動搖整個房產市場的誠信基礎。您作為審理本案的合議庭成員之一，請您介紹一下，對開發商違約的情形，相關法律是如何保障購房者權益的？
王文耀：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定：「商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。」該條對出賣人惡意違約導致合同解除的後果做了規定，列舉了購房者可以要求開發商承擔的違約責任，有利於維護購房者的合法權益。
其中的一個關鍵，就是設置了懲罰性賠償。懲罰性賠償是指由法院判決作出的賠償數額超出實際損害數額的賠償，是一種附加的賠償。只有通過懲罰性賠償，使其與補償性賠償相輔相成，才能使非違約方對其所遭受的全部損失獲得補救，也可以有效地防止違約方從其違約中獲得利益。
但對於懲罰性賠償在合同領域中的適用有著嚴格限制和明確規定，即只有在法律明文規定的情況下才可適用該項賠償制度。
筆者：那麼具體的賠償數額合議庭是如何確定的？
王文耀：關於賠償的數額問題，由於懲罰性賠償是制裁違約方而加重其違約責任的一種特別形式，為防止擴大懲罰性賠償責任的適用範圍和避免濫用，《解釋》確定了「不超過已付購房款一倍」的幅度。
實踐中的具體認定應結合購房人對系爭房屋取得的方式、實際付款情況、房產商「一房兩賣」的可得利益以及履行能力等因素綜合考慮，以不超過已付購房款一倍的賠償數額為限。
本案中，我們合議庭充分考慮了上述情況，以購房者已付房款的50％作為具體賠償數額，較好地發揮了懲罰性賠償制度的應有功能，有利於準確有效地制裁和遏制惡意毀約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，促進社會誠信制度的確立。
筆者：房產交易過程中存在不講誠信的行為，影響了房地產市場的健康發展。您認為遏制此類現象的關鍵是什麼？
王文耀：隨著房地產市場的逐年升溫，一些房產開發商、銷售商在賺取贏利的同時，不講誠信的現象時有發生。在法院受理的房地產糾紛案件中，因房產開發商、銷售商不誠信而引發的糾紛占有一定的比例。
在房價節節攀升的情況下，由於合同約定的違約金數額較低，有的房產開發商、銷售商「一房兩賣」，寧願承擔違約金以賺取「一房兩賣」的差價，有的房產開發商、銷售商利用交易優勢，隨意終止合同，嚴重損害了購房者的權益。
要確保合同履行，關鍵在於提高違約成本。如果開發商、銷售商違約的成本很低，而收益卻很高，就容易在利益驅動下不遵守合同。相關司法解釋明確規定最高可達房款一倍數額的懲罰性賠償，目的就是為了確保合同的履行，維護市場秩序。
我們也希望通過案件的判決提醒房產開發商、銷售商，要強化合同意識，只有遵守誠實守信的商業原則，才能在不斷規範的房地產市場中更好地生存與發展。
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