老人房產該如何分割才能保障自己的權益，看專業律師指導一二。
一年一度的“九九重陽節”剛剛過去，有關如何保障老人合法權益的話題又成為了近日的熱門話題。隨 著經濟的快速發展，房產的價格上升了，親情的溫暖卻下降了，子女對父母房產的關註上升了，對父母生活的關心卻下降了，這“兩升兩降”在老人與子女之間引發 了眾多圍繞爭奪房產的糾紛，而老人往往會因精力有限和法律知識欠缺處於弱勢地位，因此，社會有責任和義務幫助老人拿起法律武器維護其房產權益。
“武器”之一：秘密遺囑——來之古代“秘密立儲”靈感
“武器”展示：繼承法第十六條：“公民可以依照本法規定立遺囑處分個人財產。” 第二十條：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。”第二十一條：遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務 的，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利。
“武器”說明：我國清朝時期建立的“秘密立儲”制度，很好地解決了皇子爭儲的問題。這一做法同樣可以移植到處理老人房產的問題之上。
具體的方法是，老人可以跟子女講清楚將根據子女的表現立下“秘密遺囑”，將自己的房產遺留給 一個或數個子女，並將遺囑進行公證，如果某子女對老人不好，老人就隨時可以撤銷、變更自己的遺囑，如果老人希望子女履行特定的贍養義務或其他附隨義務的， 如果該子女不履行義務，老人可以在生前委託遺產執行人或有關單位，請求人民法院取消該子女接受遺產的權利，這樣就可以使子女贍養老人的積極性多一層經濟因 素的激勵，且不會出現父母將房產過戶子女後，子女不孝而導致老人無房屋安居的情況。
■案例
老王膝下有三女一子，老王偏愛小兒子，早就盤算著把自己唯一的一套房子留給小兒子，以後老了 就由兒子養老送終。於是，老王把房子過戶給小兒子，並口頭約定由小兒子承擔主要的贍養責任，其到小兒子家裡居住。結果，過戶前後小兒子和兒媳婦態度迥然不 同，兒子兒媳不僅不贍養老人，還把他趕出了房子，而其他三女因老王偏心將房產過戶給兒子也心懷怨恨，不願贍養老王，結果老王人財兩空。如果老王利用秘密遺 囑的法律武器，根據兒女的孝順情況確定房子的歸屬，那么兒女的態度可能就會大不相同。
法官提示——
一、保密，注意遺囑的保密性，不能去世前讓子女知道遺囑內容;二、可靠，遺囑最好採用公證的 方式，因為公證遺囑的效力最強，如果老人自書、代書、錄音、口頭立下的遺囑，都不得撤銷、變更公證遺囑，且公證機關保密性強。三、可變，立下遺囑後，老人 可以隨時根據自己心愿和子女的表現情況變更遺囑，給表現好的子女以危機，給表現不好的子女以激勵。
“武器”之二：遺贈撫養——“養兒不防老”又何妨
“武器”展示：繼承法第三十一條：“公民可以與扶養人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，扶養人承擔該公民生養死葬的義務，享有受遺贈的權利。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養協議。按照協議，集體所有制組織承擔該公民生養死葬的義務，享有受遺贈的權利。”
“武器”說明：如果子女不盡贍養義務，老人“養兒防老”的願望無法實現。此時，老人可以與願 意對其生活進行照顧的扶養人甚至是敬老院訂立遺贈扶養協議，協議約定扶養人承擔該公民生養死葬的義務，老人百年之後將該房產產權遺贈予撫養人，該撫養人履 行了上述義務後，就有權依照該協議主張權利，不孝子女即使將父母趕出了房屋，並霸占了房屋，也不能如願得到該房屋的產權。[page]
當然，如果該扶養人或敬老院不對老人進行扶養照顧，老人可以隨時解除該遺贈撫養協議，讓不盡扶養義務的撫養人不能得到該房產，而且該扶養人已支付的供養費用，老人一般也無需補償。這樣，就可以讓老人用“房產”換取其他撫養人對其進行扶養照顧，不至於老無所依。
■案例
徐奶奶今年70多歲，因其小兒子想獨占她的房屋，就長期和其媳婦住在徐奶奶的房子裡，實際上 小兒子另有一套住房。徐奶奶想過清凈的生活就住進了附近一家敬老院裡。小王是徐奶奶的侄女，見其可憐就將其接到自家照顧起居，於是徐奶奶就與其侄女簽訂了 遺贈撫養協議，將該房屋在其百年之後遺贈給小王，小王最後在送徐奶奶走了之後將其妥善安葬。
其後小王依據遺贈撫養協議向徐奶奶的兒子要求過戶產權並騰退房屋，但徐奶奶的兒子主張該協議無效不同意，小王將徐奶奶的兒子告上法院，最後法院支持了小王的訴求。
法官提示——
一、權利義務明確，協議中要明確約定遺贈的具體財物和撫養的具體內容，是房產的要明確房產產 權號或房產門牌號，撫養義務履行的具體方式，可以包括怎麼處理老人的飲食起居、看病就醫等，明確相對的標準，避免日後產生糾紛;二、協議最好能採取公證形 式，因為有公證機構公信力保障，可以避免日後老人的子女對協議的效力問題進行糾纏;三、最好不要提前將房產過戶到遺贈撫養人名下，同樣也是擔心撫養人得到 房屋之後，前後態度發生轉變，讓遺贈撫養協議的對等交易、相互牽制的功能失效。
“武器”之三：贈與撤銷權——“老人的救命稻草”
“武器”展示：我國合同法第一百九十條：“贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。第一百九十二條：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：……(二)對贈與人有扶養義務而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務。”
“武器”說明：我國合同法規定的贈與撤銷權，是老人贈與房屋、房款後悔的“救命稻草”，老人 可以在贈與之前先與子女約定贈與附隨義務，子女不履行附隨義務可以撤銷贈與，請求返還贈與;即使沒有約定贈與附隨義務，對於受贈與的子女沒有盡到贍養義務 的，同樣可以依據法定的贈與撤銷權撤銷贈與，向子女追索贈與款項等。
■案例
李大爺今年已80高齡，膝下三子一女早就成家。李大爺在老城區有處小院子，前些年拆遷得了 150萬元，因捨不得另購買房屋居住，便決定把拆遷款分給三個兒子，自己到三個兒子家輪流居住。誰料錢給出去了以後，兒子們對他的態度截然相反，個個推託 不理，她的女兒也因李大爺偏心沒有分得拆遷款而不願照顧李大爺。
李大爺無奈之下只得將三個兒子告上法院，要求撤銷對三個兒子拆遷款贈與，要求其返還該款項，最後李大爺的訴求得到了法院的支持。
法官提示——
一、注意法定期限，老人作為贈與人，其行使贈與撤銷權，應當在知道或者應當知道撤銷原因之日 起一年內行使，否則，錯過該法定期間，將喪失該項權利;二、最好能約定贈與的條件並採用書面的形式約定，因為對贈與約定附加的條件，有助於判斷子女是否違 反約定義務，採用書面形式更有利於證明贈與合同的存在及附加條件的存在，防止產生“口說無憑”的爭議。(作者：陳昶屹 單位：北京市海淀區法院)
一年一度的“九九重陽節”剛剛過去，有關如何保障老人合法權益的話題又成為了近日的熱門話題。隨 著經濟的快速發展，房產的價格上升了，親情的溫暖卻下降了，子女對父母房產的關註上升了，對父母生活的關心卻下降了，這“兩升兩降”在老人與子女之間引發 了眾多圍繞爭奪房產的糾紛，而老人往往會因精力有限和法律知識欠缺處於弱勢地位，因此，社會有責任和義務幫助老人拿起法律武器維護其房產權益。
“武器”之一：秘密遺囑——來之古代“秘密立儲”靈感
“武器”展示：繼承法第十六條：“公民可以依照本法規定立遺囑處分個人財產。” 第二十條：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。”第二十一條：遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務 的，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利。
“武器”說明：我國清朝時期建立的“秘密立儲”制度，很好地解決了皇子爭儲的問題。這一做法同樣可以移植到處理老人房產的問題之上。
具體的方法是，老人可以跟子女講清楚將根據子女的表現立下“秘密遺囑”，將自己的房產遺留給 一個或數個子女，並將遺囑進行公證，如果某子女對老人不好，老人就隨時可以撤銷、變更自己的遺囑，如果老人希望子女履行特定的贍養義務或其他附隨義務的， 如果該子女不履行義務，老人可以在生前委託遺產執行人或有關單位，請求人民法院取消該子女接受遺產的權利，這樣就可以使子女贍養老人的積極性多一層經濟因 素的激勵，且不會出現父母將房產過戶子女後，子女不孝而導致老人無房屋安居的情況。
■案例
老王膝下有三女一子，老王偏愛小兒子，早就盤算著把自己唯一的一套房子留給小兒子，以後老了 就由兒子養老送終。於是，老王把房子過戶給小兒子，並口頭約定由小兒子承擔主要的贍養責任，其到小兒子家裡居住。結果，過戶前後小兒子和兒媳婦態度迥然不 同，兒子兒媳不僅不贍養老人，還把他趕出了房子，而其他三女因老王偏心將房產過戶給兒子也心懷怨恨，不願贍養老王，結果老王人財兩空。如果老王利用秘密遺 囑的法律武器，根據兒女的孝順情況確定房子的歸屬，那么兒女的態度可能就會大不相同。
法官提示——
一、保密，注意遺囑的保密性，不能去世前讓子女知道遺囑內容;二、可靠，遺囑最好採用公證的 方式，因為公證遺囑的效力最強，如果老人自書、代書、錄音、口頭立下的遺囑，都不得撤銷、變更公證遺囑，且公證機關保密性強。三、可變，立下遺囑後，老人 可以隨時根據自己心愿和子女的表現情況變更遺囑，給表現好的子女以危機，給表現不好的子女以激勵。
“武器”之二：遺贈撫養——“養兒不防老”又何妨
“武器”展示：繼承法第三十一條：“公民可以與扶養人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，扶養人承擔該公民生養死葬的義務，享有受遺贈的權利。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養協議。按照協議，集體所有制組織承擔該公民生養死葬的義務，享有受遺贈的權利。”
“武器”說明：如果子女不盡贍養義務，老人“養兒防老”的願望無法實現。此時，老人可以與願 意對其生活進行照顧的扶養人甚至是敬老院訂立遺贈扶養協議，協議約定扶養人承擔該公民生養死葬的義務，老人百年之後將該房產產權遺贈予撫養人，該撫養人履 行了上述義務後，就有權依照該協議主張權利，不孝子女即使將父母趕出了房屋，並霸占了房屋，也不能如願得到該房屋的產權。[page]
當然，如果該扶養人或敬老院不對老人進行扶養照顧，老人可以隨時解除該遺贈撫養協議，讓不盡扶養義務的撫養人不能得到該房產，而且該扶養人已支付的供養費用，老人一般也無需補償。這樣，就可以讓老人用“房產”換取其他撫養人對其進行扶養照顧，不至於老無所依。
■案例
徐奶奶今年70多歲，因其小兒子想獨占她的房屋，就長期和其媳婦住在徐奶奶的房子裡，實際上 小兒子另有一套住房。徐奶奶想過清凈的生活就住進了附近一家敬老院裡。小王是徐奶奶的侄女，見其可憐就將其接到自家照顧起居，於是徐奶奶就與其侄女簽訂了 遺贈撫養協議，將該房屋在其百年之後遺贈給小王，小王最後在送徐奶奶走了之後將其妥善安葬。
其後小王依據遺贈撫養協議向徐奶奶的兒子要求過戶產權並騰退房屋，但徐奶奶的兒子主張該協議無效不同意，小王將徐奶奶的兒子告上法院，最後法院支持了小王的訴求。
法官提示——
一、權利義務明確，協議中要明確約定遺贈的具體財物和撫養的具體內容，是房產的要明確房產產 權號或房產門牌號，撫養義務履行的具體方式，可以包括怎麼處理老人的飲食起居、看病就醫等，明確相對的標準，避免日後產生糾紛;二、協議最好能採取公證形 式，因為有公證機構公信力保障，可以避免日後老人的子女對協議的效力問題進行糾纏;三、最好不要提前將房產過戶到遺贈撫養人名下，同樣也是擔心撫養人得到 房屋之後，前後態度發生轉變，讓遺贈撫養協議的對等交易、相互牽制的功能失效。
“武器”之三：贈與撤銷權——“老人的救命稻草”
“武器”展示：我國合同法第一百九十條：“贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。第一百九十二條：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：……(二)對贈與人有扶養義務而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務。”
“武器”說明：我國合同法規定的贈與撤銷權，是老人贈與房屋、房款後悔的“救命稻草”，老人 可以在贈與之前先與子女約定贈與附隨義務，子女不履行附隨義務可以撤銷贈與，請求返還贈與;即使沒有約定贈與附隨義務，對於受贈與的子女沒有盡到贍養義務 的，同樣可以依據法定的贈與撤銷權撤銷贈與，向子女追索贈與款項等。
■案例
李大爺今年已80高齡，膝下三子一女早就成家。李大爺在老城區有處小院子，前些年拆遷得了 150萬元，因捨不得另購買房屋居住，便決定把拆遷款分給三個兒子，自己到三個兒子家輪流居住。誰料錢給出去了以後，兒子們對他的態度截然相反，個個推託 不理，她的女兒也因李大爺偏心沒有分得拆遷款而不願照顧李大爺。
李大爺無奈之下只得將三個兒子告上法院，要求撤銷對三個兒子拆遷款贈與，要求其返還該款項，最後李大爺的訴求得到了法院的支持。
法官提示——
一、注意法定期限，老人作為贈與人，其行使贈與撤銷權，應當在知道或者應當知道撤銷原因之日 起一年內行使，否則，錯過該法定期間，將喪失該項權利;二、最好能約定贈與的條件並採用書面的形式約定，因為對贈與約定附加的條件，有助於判斷子女是否違 反約定義務，採用書面形式更有利於證明贈與合同的存在及附加條件的存在，防止產生“口說無憑”的爭議。(作者：陳昶屹 單位：北京市海淀區法院)
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