核心內容：下面，房地產小編為您介紹一個關於房屋租賃合同的糾紛案例，通過法院對這個案例的判決，為您介紹如何處理此類問題。
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委託代理人：莊某義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號。
上訴人鍾某靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽市人民法院(2001)惠陽淡民初字第40號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書》，但兩份合同均約定上訴人將座落於惠陽市淡水鎮人民五路17號樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止;每月租金900元，被上訴人於簽約時付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂後，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，並在該鋪位經營蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店裡的貨物，並要求被上訴人寫下抵押條子，無奈，被上訴人只好搬出承租房屋，並向當地派出所報案。2001年2月28日，被上訴人已將2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當地派出所轉交給上訴人，但押金上訴人沒有退還。同年3月1日，當地派出所在上訴人家裡提取了蓄電池、電視機等貨物一批，並交回給被上訴人。
另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經營了五天。按天計，應交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。
原審認為：原被告的租賃關係雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無法認定，視為雙方的租賃合同不存在。由於原被告的租賃關係並沒有依法登記，違反法律規定，應認定為無效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實際無使用房屋的租金共1350元應退回給原告。原告稱從派出所領回的貨物與給被告拿走貨物數額不符，沒有充分證據證明，不予支持。因原告沒有任何證據顯示其人身損害，對其要求賠償經濟損失不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第53條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規定，於2001年6月18日作出判決：一、確認原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無效。二、被告鍾某靈應於本判決發生法律效力之日返還1350元給原告莊長弟。三、駁回原告莊長弟的其它訴訟請求。案件受理費708元，原告負擔350元、被告負擔350元。
鍾某靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實，且雙方在訴辯時均作了陳述。原審以雙方沒有提交合同原件為由，認定合同不存在與事實不符。二、《合同法》解釋第九條規定，法律行政法規未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續的，不影響合同效力。因此根據上述規定，原審認定該租賃行為無效是適用法律錯誤。三、按合同約定，中途退房不退押金;租金按月計取。原審按日計算租金，並判令上訴人退回押金和多收的租金是沒有依據的。請求二審撤銷原審第一、二項判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請求。
上訴人在二審提交的新證據有：1、《房屋所有權證》;2、《國有土地使用證》。被上訴人對上述證據沒有異議。
被上訴人未作書面答辯。
被上訴人在二審提交的新證據有：1、租金收條;2、證人證言。上訴人對租金收條沒有異議。[page]
本院認為：儘管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內容不完全相同，且雙方均未提交原件核對，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內容一致，故應認定雙方簽訂了《房屋租賃合同書》。上訴人將房屋出租給被上訴人經營是雙方的真實意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條的規定到當地房地產管理部門辦理租賃登記手續及領取《房屋租賃許可證》，但根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋第九條第一項關於“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記後生效的,當事人未辦理登記手續,不影響合同的效力”的規定，上述合同並不因未辦理房屋租賃登記手續而影響其的效力，原審認定該合同無效欠妥，應予糾正。上訴人上訴認為該合同有效，理由充分，本院予以採納。被上訴人搬出承租房屋是因為上訴人拿走被上訴人的貨物而無法經營，並非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關係已經終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經營了五天，原審按被上訴人的實際使用天數計算租金並無不當。
綜上所述，原審認定事實清楚，處理恰當，但適用法律不當。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請求無理，本院不予採納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項規定，判決如下：
一、變更惠陽市人民法院(2001)惠陽淡民初字第40號民事判決書第一項判決為：上訴人與被上訴人於1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。
二、維持惠陽市人民法院(2001)惠陽淡民初字第40號民事判決書第二、三項判決。
本二審案件受理費708元由上訴人負擔。
本判決為終審判決。
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委託代理人：莊某義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號。
上訴人鍾某靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽市人民法院(2001)惠陽淡民初字第40號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書》，但兩份合同均約定上訴人將座落於惠陽市淡水鎮人民五路17號樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止;每月租金900元，被上訴人於簽約時付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂後，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，並在該鋪位經營蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店裡的貨物，並要求被上訴人寫下抵押條子，無奈，被上訴人只好搬出承租房屋，並向當地派出所報案。2001年2月28日，被上訴人已將2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當地派出所轉交給上訴人，但押金上訴人沒有退還。同年3月1日，當地派出所在上訴人家裡提取了蓄電池、電視機等貨物一批，並交回給被上訴人。
另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經營了五天。按天計，應交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。
原審認為：原被告的租賃關係雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無法認定，視為雙方的租賃合同不存在。由於原被告的租賃關係並沒有依法登記，違反法律規定，應認定為無效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實際無使用房屋的租金共1350元應退回給原告。原告稱從派出所領回的貨物與給被告拿走貨物數額不符，沒有充分證據證明，不予支持。因原告沒有任何證據顯示其人身損害，對其要求賠償經濟損失不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第53條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規定，於2001年6月18日作出判決：一、確認原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無效。二、被告鍾某靈應於本判決發生法律效力之日返還1350元給原告莊長弟。三、駁回原告莊長弟的其它訴訟請求。案件受理費708元，原告負擔350元、被告負擔350元。
鍾某靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實，且雙方在訴辯時均作了陳述。原審以雙方沒有提交合同原件為由，認定合同不存在與事實不符。二、《合同法》解釋第九條規定，法律行政法規未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續的，不影響合同效力。因此根據上述規定，原審認定該租賃行為無效是適用法律錯誤。三、按合同約定，中途退房不退押金;租金按月計取。原審按日計算租金，並判令上訴人退回押金和多收的租金是沒有依據的。請求二審撤銷原審第一、二項判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請求。
上訴人在二審提交的新證據有：1、《房屋所有權證》;2、《國有土地使用證》。被上訴人對上述證據沒有異議。
被上訴人未作書面答辯。
被上訴人在二審提交的新證據有：1、租金收條;2、證人證言。上訴人對租金收條沒有異議。[page]
本院認為：儘管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內容不完全相同，且雙方均未提交原件核對，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內容一致，故應認定雙方簽訂了《房屋租賃合同書》。上訴人將房屋出租給被上訴人經營是雙方的真實意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條的規定到當地房地產管理部門辦理租賃登記手續及領取《房屋租賃許可證》，但根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋第九條第一項關於“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記後生效的,當事人未辦理登記手續,不影響合同的效力”的規定，上述合同並不因未辦理房屋租賃登記手續而影響其的效力，原審認定該合同無效欠妥，應予糾正。上訴人上訴認為該合同有效，理由充分，本院予以採納。被上訴人搬出承租房屋是因為上訴人拿走被上訴人的貨物而無法經營，並非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關係已經終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經營了五天，原審按被上訴人的實際使用天數計算租金並無不當。
綜上所述，原審認定事實清楚，處理恰當，但適用法律不當。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請求無理，本院不予採納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項規定，判決如下：
一、變更惠陽市人民法院(2001)惠陽淡民初字第40號民事判決書第一項判決為：上訴人與被上訴人於1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。
二、維持惠陽市人民法院(2001)惠陽淡民初字第40號民事判決書第二、三項判決。
本二審案件受理費708元由上訴人負擔。
本判決為終審判決。
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