《城市房屋拆遷管理條例》以下（簡稱《條例》）經修訂於2001年11月1日起施行，各地在新《條例》頒布實施後，陸續制訂出台了相應的行政法規、管理辦法，關於公有租賃房屋的拆遷補償問題，不但涉及到拆遷人和房屋
《城市房屋拆遷管理條例》以下（簡稱《條例》）經修訂於2001年11月1日起施行，各地在新《條例》頒布實施後，陸續制訂出台了相應的行政法規、管理辦法，關於公有租賃房屋的拆遷補償問題，不但涉及到拆遷人和房屋所有人，還涉及到房屋承租人，既要對房屋所有人進行補償，又要對房屋使用人進行安置，為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新《條例》第二十七條規定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規定了解除租賃協議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協議，但對拆遷事宜協商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規定了被拆遷人與承租人對解除租賃關係達不成一致協議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協議續租。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則，結合"買賣不破租賃"這一民法精神，將公房拆遷補償視作互易的買賣，對承租人的承租權益予以保護，明確而具體，具有極強的可操作性。
有的地區為了促使拆遷工作順利開展，減少對公房承租戶安置的矛盾，對公有租賃房屋和私有租賃房屋制訂了不同的拆遷補償安置政策，尤其在補償利益的分配方面，政策差異較大，有些地區在行政管理辦法中作了如下規定：拆遷租賃的公有房屋、拆遷人應當將補償金額中相當於被拆遷房屋的重置價格結合成新部分補償給房屋所有權人，其餘部分補償給房屋承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關係在拆遷補償後自動解除。這一規定，在一定程度上減少了被拆遷人與房屋承租人之間的矛盾，迴避了所有人和承租人對補償安置達不成一致意見時的僵局，加快和推進了拆遷工作的進行，但隨著這一補償辦法的實施，其不合理性逐漸顯露。筆者認為，公房拆遷補償的這一規定值得商榷。
一、 公房產權人是無差別的民事主體，在拆遷補償中的權益不應有別於私房產權人。
按房屋所有權的性質，房屋的產權可分為公有和私有公房，按管理權屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理房地產行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權能，與國家授權單位自管的公房一樣領取了《房屋所有權證》。新《條例取消了原《條例》關於國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規定，這主要考慮到國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實際上已經根據法律的授權成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關係中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執行政策當中，應保持法規的嚴肅性和一致性，制訂的公房拆遷補償行政規定，不應有別於私房的拆遷補償額度和利益分配方法，否則，將有悖於新《條例》保護拆遷當事人的合法權益之立法目的。
二、 產權人取得重置價，承租人取得區位價的補償方法，有悖於等價有償的民事原則。
《條例》釋義中對區位的定義作了如下解釋："區位"是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所 （如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等）的距離，周圍環境、景觀等，由於房地產的位置不可移動性，區位對房地產價值的決定作用是極其重要的，兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。可見，區位價因房屋所處的區位而生，是房地產價值的構成之一。房屋所有權和土地使用權共同構成房地產的所有權，房地產所有權人依法享有占有、使用、收益、處分的權利，公房經租中，房地產所有權人行使自己的處分權、收益權，將占有權、使用權交給承租人，承租人從房地產所有權人處取得占有權、使用權就必須支付相應的代價── 給付租金，這是一個等價有償的雙務民事活動。拆遷也屬於民事行為，新《條例》在修改過程中尤其注重堅持《民法通則》所確定的民事主體地位平等、自願公平、等價有償的民事原則，平等地保護民事主體的權益，所以筆者認為，在拆遷過程中，房地產所有權人應該獲得所拆除的房地產價值，包括區位價、重置價及附屬物的補償價，而使用人應該取得因房屋被拆遷使用權滅失的損失補償，包括過渡費、拆遷費等。承租人是否應該取得區價補償呢？筆者認為，承租人同樣應享有，但承租人享有的不 是房屋的區位價，而是使用權的區位價，因為拆遷，承 租人從原有區位遷出，對生活造成了不便，因此我們在 制訂過渡費、搬遷費等拆遷費用標準時，也應結合房屋 的區位價等級差，確定相應的補償比例，在過渡費、搬 遷費等給承租戶的補償中予以體現，即遭受了多大的 損失，就得到多大的補償，更得體現等價有償的原則， 而不是從房地產所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人。
三、 產權人、承租人各自取得補償後自動解除租賃關係，有悖於意思自治、協商一致的民事原則。
房屋所有人取得重置價結合成新的補償，區位價等補償給承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關係在拆遷補償後自動解除，違反了民事活動中民事主體自願平等、意思自治的原則，租賃雙方不能協商一致的，就解除不了租賃合同，而現有的公房已被拆遷，如何安置使用人呢？拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同，拆遷人提供的 安置房也是實行等價交換，超過或不足的價值，應互找差價，超過部分，用補償費購置房屋承租給使用人不太 可能，政府又不可能給予貼補，將承租戶交給社會，又違背了房管部門的社會職責，怎麼辦呢？政府就出來當 "娘舅"，房屋產權人你拿房屋重置價，承租人你拿區位價，將產權人應得的一部分利益分給承租人，租賃關係強制解除，這樣雙方都滿意，不但保障了拆遷工作的實施，還保持了社會穩定。但這不符合新《條例》的修改宗旨── 對原計劃管理的手段進行調整，使之與市場經濟相吻合。而我們地方政府在當"娘舅"的同時，又一回用計劃經濟的大手來管理拆遷這一市場行為，用行政性規定，剝奪租賃雙方平等自願、協商一致解約續約的權利政府制訂這樣的政策，是事出有因的，公房尤其是直管公房應該承擔起安居樂業、解困解危的職責，房管部門承擔這一義務義不容辭，何況本來就是你的承租戶呢！筆者認為，對於不能協商一致解除合同的，應該實行產權調換續租，如不能實行產權調換，或房地產所有權人無房可租時，可以用房地產的價值補償，購買其他價值相同的房屋安置或由所有權人與承租戶聯合購買，用補償費購買取得產權的部分，由原租賃雙方換約續租，對特別困難的承租戶，可以納入廉租公房承租管理的範疇。總之，應該按照雙方合同中的權利義務對等的方法，結合情勢變更原則，由租賃雙方協商解決。 [page]
四、 承租人獲得區位價，缺乏有效的法律依據。
無論是自管公房，還是直管公房，其法律特徵是管理單位持有《房屋所有權證》和《土地使用權證》（房屋所有人與土地使用人另有約定的除外），新《條例》增加了第二十四條：貨幣補償的金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。增加該條款旨在彌補原《條例》中的以"人"為主的不足，由原拆遷補償中的以"人"為主轉變為以"物"（房屋）為主，區位價的確定是以房屋所在地的位置，結合房屋占地面積而定，而不是承租人的承租位置結合土地使用面積而定，所以說承租人獲得區位價，同樣犯了以"人"為主的錯誤，違背了新《條例》的修改宗旨。
房屋所有權是自物權，土地使用權是用益物權，它 和所有權一樣擁有占有、使用、收益的權能，它們的權利人是特定的，只有所有權人和土地使用權人才能行使收益權，並受到法律的絕對保護，物權人以外的任何人都負有不得侵犯或妨礙的義務，因此，只有房地產所有權人才能取得房地產的價值即房屋價值、區位價、附屬物價值的補償，這是其一；其二：公房土地使用權的取得通過土地劃撥、土地使用權出讓、土地使用權轉讓的途逕取得，公房中無論是自管公房還是直管公房，由國家委託單位或房管部門進行管理，依法取得了《房屋所有權證》和《土地使用權證》。土地使用權劃撥取得居多，這部分區位價補償應和其它財政公房重置資金一樣，納入專項資金管理渠道，由財政部門監管，也不應補償給公房承租人；如果土地使用權是通過出讓或轉讓途徑獲得的，因為城市建設需要，土地使用權人拆遷讓地，並未獲得合同上載明的土地使用權益，應該由拆遷人按照權責對等、等價有償的原則予以補償，而拆遷人卻按照行政規定將區位價補償給了承租人，土地使用權人的權益就沒能得到應有的維護，而承租權益的損失卻意外地獲得了大大超過承租權益的使用權收益補償，可見，拆遷作為民事行為，承租人獲得區位價，難以找到法律上的依據。
五、 給公房管理部門的經租管理，資產置換帶來負面影響。
公房尤其是直管公房由房屋行政管理部門代表著國家對直管公房進行經租管理，長期以來，直管公房在社會生活中解決生產經營居住困難，調劑餘缺，促進安居樂業，促進社會穩定方面擔當著重要的職責，新的拆遷補償安置辦法實施後，給予房管部門的經租管理和資產置換帶來不少負面影響。
1.增加管理難度，難以做到房盡其用。
2.資產置換費用猛增，盤活存量資產難以實現。
3.房管幹部職工的積極性受到影響。
六、承租人取得區位補償價，亦缺乏利益均衡性。
房屋承租人隨著房屋租賃關係的變化而不斷更換，而房屋是不變的，拆遷行為實施時，最終的合法承 租人取得了巨額的區位價收益，哪怕僅承租一月兩月，而在他之前的承租戶，儘管承租了幾十年也得不到分文，因為只有合法有效的承租權才能得到補償，因此區位價在承租人中也有收益不平衡性，可見這一補償方法的不合理性；另外，承租人和所有人之間也存在著收益不平衡性，就拿現行的租金水平來說，某承租戶承租 某處公房 （平房）平均每年交租12元/平方米左右，（50年租期下來也僅交租600元/平方米），租金中含有房屋折舊維修費、管理費、土地使用費、稅等，真正由房地產所有權人獲得的收益微乎其微，而一旦拆遷，承租人就可以拿到600元/平方米左右的區位價純收益，也就是說承租人分文未付白使用了所有權人50年的房地產使用權，這違背了租賃合同雙務有償的原則，從這裡也可以看出承租人取得區位價的不合理性.
《城市房屋拆遷管理條例》以下（簡稱《條例》）經修訂於2001年11月1日起施行，各地在新《條例》頒布實施後，陸續制訂出台了相應的行政法規、管理辦法，關於公有租賃房屋的拆遷補償問題，不但涉及到拆遷人和房屋所有人，還涉及到房屋承租人，既要對房屋所有人進行補償，又要對房屋使用人進行安置，為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新《條例》第二十七條規定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規定了解除租賃協議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協議，但對拆遷事宜協商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規定了被拆遷人與承租人對解除租賃關係達不成一致協議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協議續租。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則，結合"買賣不破租賃"這一民法精神，將公房拆遷補償視作互易的買賣，對承租人的承租權益予以保護，明確而具體，具有極強的可操作性。
有的地區為了促使拆遷工作順利開展，減少對公房承租戶安置的矛盾，對公有租賃房屋和私有租賃房屋制訂了不同的拆遷補償安置政策，尤其在補償利益的分配方面，政策差異較大，有些地區在行政管理辦法中作了如下規定：拆遷租賃的公有房屋、拆遷人應當將補償金額中相當於被拆遷房屋的重置價格結合成新部分補償給房屋所有權人，其餘部分補償給房屋承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關係在拆遷補償後自動解除。這一規定，在一定程度上減少了被拆遷人與房屋承租人之間的矛盾，迴避了所有人和承租人對補償安置達不成一致意見時的僵局，加快和推進了拆遷工作的進行，但隨著這一補償辦法的實施，其不合理性逐漸顯露。筆者認為，公房拆遷補償的這一規定值得商榷。
一、 公房產權人是無差別的民事主體，在拆遷補償中的權益不應有別於私房產權人。
按房屋所有權的性質，房屋的產權可分為公有和私有公房，按管理權屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理房地產行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權能，與國家授權單位自管的公房一樣領取了《房屋所有權證》。新《條例取消了原《條例》關於國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規定，這主要考慮到國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實際上已經根據法律的授權成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關係中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執行政策當中，應保持法規的嚴肅性和一致性，制訂的公房拆遷補償行政規定，不應有別於私房的拆遷補償額度和利益分配方法，否則，將有悖於新《條例》保護拆遷當事人的合法權益之立法目的。
二、 產權人取得重置價，承租人取得區位價的補償方法，有悖於等價有償的民事原則。
《條例》釋義中對區位的定義作了如下解釋："區位"是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所 （如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等）的距離，周圍環境、景觀等，由於房地產的位置不可移動性，區位對房地產價值的決定作用是極其重要的，兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。可見，區位價因房屋所處的區位而生，是房地產價值的構成之一。房屋所有權和土地使用權共同構成房地產的所有權，房地產所有權人依法享有占有、使用、收益、處分的權利，公房經租中，房地產所有權人行使自己的處分權、收益權，將占有權、使用權交給承租人，承租人從房地產所有權人處取得占有權、使用權就必須支付相應的代價── 給付租金，這是一個等價有償的雙務民事活動。拆遷也屬於民事行為，新《條例》在修改過程中尤其注重堅持《民法通則》所確定的民事主體地位平等、自願公平、等價有償的民事原則，平等地保護民事主體的權益，所以筆者認為，在拆遷過程中，房地產所有權人應該獲得所拆除的房地產價值，包括區位價、重置價及附屬物的補償價，而使用人應該取得因房屋被拆遷使用權滅失的損失補償，包括過渡費、拆遷費等。承租人是否應該取得區價補償呢？筆者認為，承租人同樣應享有，但承租人享有的不 是房屋的區位價，而是使用權的區位價，因為拆遷，承 租人從原有區位遷出，對生活造成了不便，因此我們在 制訂過渡費、搬遷費等拆遷費用標準時，也應結合房屋 的區位價等級差，確定相應的補償比例，在過渡費、搬 遷費等給承租戶的補償中予以體現，即遭受了多大的 損失，就得到多大的補償，更得體現等價有償的原則， 而不是從房地產所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人。
三、 產權人、承租人各自取得補償後自動解除租賃關係，有悖於意思自治、協商一致的民事原則。
房屋所有人取得重置價結合成新的補償，區位價等補償給承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關係在拆遷補償後自動解除，違反了民事活動中民事主體自願平等、意思自治的原則，租賃雙方不能協商一致的，就解除不了租賃合同，而現有的公房已被拆遷，如何安置使用人呢？拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同，拆遷人提供的 安置房也是實行等價交換，超過或不足的價值，應互找差價，超過部分，用補償費購置房屋承租給使用人不太 可能，政府又不可能給予貼補，將承租戶交給社會，又違背了房管部門的社會職責，怎麼辦呢？政府就出來當 "娘舅"，房屋產權人你拿房屋重置價，承租人你拿區位價，將產權人應得的一部分利益分給承租人，租賃關係強制解除，這樣雙方都滿意，不但保障了拆遷工作的實施，還保持了社會穩定。但這不符合新《條例》的修改宗旨── 對原計劃管理的手段進行調整，使之與市場經濟相吻合。而我們地方政府在當"娘舅"的同時，又一回用計劃經濟的大手來管理拆遷這一市場行為，用行政性規定，剝奪租賃雙方平等自願、協商一致解約續約的權利政府制訂這樣的政策，是事出有因的，公房尤其是直管公房應該承擔起安居樂業、解困解危的職責，房管部門承擔這一義務義不容辭，何況本來就是你的承租戶呢！筆者認為，對於不能協商一致解除合同的，應該實行產權調換續租，如不能實行產權調換，或房地產所有權人無房可租時，可以用房地產的價值補償，購買其他價值相同的房屋安置或由所有權人與承租戶聯合購買，用補償費購買取得產權的部分，由原租賃雙方換約續租，對特別困難的承租戶，可以納入廉租公房承租管理的範疇。總之，應該按照雙方合同中的權利義務對等的方法，結合情勢變更原則，由租賃雙方協商解決。 [page]
四、 承租人獲得區位價，缺乏有效的法律依據。
無論是自管公房，還是直管公房，其法律特徵是管理單位持有《房屋所有權證》和《土地使用權證》（房屋所有人與土地使用人另有約定的除外），新《條例》增加了第二十四條：貨幣補償的金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。增加該條款旨在彌補原《條例》中的以"人"為主的不足，由原拆遷補償中的以"人"為主轉變為以"物"（房屋）為主，區位價的確定是以房屋所在地的位置，結合房屋占地面積而定，而不是承租人的承租位置結合土地使用面積而定，所以說承租人獲得區位價，同樣犯了以"人"為主的錯誤，違背了新《條例》的修改宗旨。
房屋所有權是自物權，土地使用權是用益物權，它 和所有權一樣擁有占有、使用、收益的權能，它們的權利人是特定的，只有所有權人和土地使用權人才能行使收益權，並受到法律的絕對保護，物權人以外的任何人都負有不得侵犯或妨礙的義務，因此，只有房地產所有權人才能取得房地產的價值即房屋價值、區位價、附屬物價值的補償，這是其一；其二：公房土地使用權的取得通過土地劃撥、土地使用權出讓、土地使用權轉讓的途逕取得，公房中無論是自管公房還是直管公房，由國家委託單位或房管部門進行管理，依法取得了《房屋所有權證》和《土地使用權證》。土地使用權劃撥取得居多，這部分區位價補償應和其它財政公房重置資金一樣，納入專項資金管理渠道，由財政部門監管，也不應補償給公房承租人；如果土地使用權是通過出讓或轉讓途徑獲得的，因為城市建設需要，土地使用權人拆遷讓地，並未獲得合同上載明的土地使用權益，應該由拆遷人按照權責對等、等價有償的原則予以補償，而拆遷人卻按照行政規定將區位價補償給了承租人，土地使用權人的權益就沒能得到應有的維護，而承租權益的損失卻意外地獲得了大大超過承租權益的使用權收益補償，可見，拆遷作為民事行為，承租人獲得區位價，難以找到法律上的依據。
五、 給公房管理部門的經租管理，資產置換帶來負面影響。
公房尤其是直管公房由房屋行政管理部門代表著國家對直管公房進行經租管理，長期以來，直管公房在社會生活中解決生產經營居住困難，調劑餘缺，促進安居樂業，促進社會穩定方面擔當著重要的職責，新的拆遷補償安置辦法實施後，給予房管部門的經租管理和資產置換帶來不少負面影響。
1.增加管理難度，難以做到房盡其用。
2.資產置換費用猛增，盤活存量資產難以實現。
3.房管幹部職工的積極性受到影響。
六、承租人取得區位補償價，亦缺乏利益均衡性。
房屋承租人隨著房屋租賃關係的變化而不斷更換，而房屋是不變的，拆遷行為實施時，最終的合法承 租人取得了巨額的區位價收益，哪怕僅承租一月兩月，而在他之前的承租戶，儘管承租了幾十年也得不到分文，因為只有合法有效的承租權才能得到補償，因此區位價在承租人中也有收益不平衡性，可見這一補償方法的不合理性；另外，承租人和所有人之間也存在著收益不平衡性，就拿現行的租金水平來說，某承租戶承租 某處公房 （平房）平均每年交租12元/平方米左右，（50年租期下來也僅交租600元/平方米），租金中含有房屋折舊維修費、管理費、土地使用費、稅等，真正由房地產所有權人獲得的收益微乎其微，而一旦拆遷，承租人就可以拿到600元/平方米左右的區位價純收益，也就是說承租人分文未付白使用了所有權人50年的房地產使用權，這違背了租賃合同雙務有償的原則，從這裡也可以看出承租人取得區位價的不合理性.
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