隨著經濟社會的發展，多元化利用土地的思想已經逐漸取代過去純粹以保護土地所有權為中心的格局，“不以我所有，但為我所用”物之利用觀念已經日趨成為當代主流。隨著《物權法》的頒布實施，法律保護物權的方式也自然而然地隨著經濟基礎的變化而被賦予更高層次的要求，地役權屬於用益物權，其一旦設立，即成為一種獨立的物權，鄭重規定地役權這一用益物權，體現了地役權在處理物權法律關係中的重要作用。更為重要的是，地役權制度的制度化、法律化，進一步凸顯了我國現時社會發展的需要。
《物權法》第一次明確規定了地役權制度。地役權是一種用益物權，相對於所有權而言，屬於他物權的範疇，地役權作為一種獨立的物權形式，應與相鄰關係加以區分。相鄰關係是不動產所有權機能的擴張或限制，是所有權的附屬權，並非一種獨立的權利。尤其是在利用他人不動產為自己不動產的利用增加便利出現糾紛時，土地跟建築物可以得到一樣合理的解決。此外，這樣還有利於同類案件的規範處理，不會造成性質上其實屬於同一類型的案件，本應該按照同樣方式處理的，卻由於各種原因，到最後處理結果五花八門，沒有得到統一規範的處理。
周某原有相鄰前後兩幢房屋，2003年7月將其後面的l幢房屋轉讓給呂某，因要給呂某通道通行，周某便將其前1幢房屋後底層1小間設定給某乙作為通道通行。事後，呂某辦理了房產登記手續。呂某於2013年2月將轉讓所得的房屋及設定的通道的通行權轉讓給秦某。周某於2014年12月將該底層l小間堵塞，不讓秦某通行。秦某即於2015年1月將周某作為被告，呂某作為第三人告上法庭，要求周某排除妨礙、恢復原狀。依照《物權法>第156條、157條、158條、l59條、164條和《中華人民共和國民法通則>（以下稱《民法通則》）第134條（五）項的規定，判決周某排除妨礙、恢復原狀。
《物權法》是規範財產關係的民事基本法律，調整權利人之間因物的歸屬和利用而產生的民事關係，是我國第一部保護私權的民事法律。地役權在《物權法》中提出，是法學家們借鑑國外民法典，結合我國社會發展的實際而提出的，地役權的規定填補了我國民法中的一大空缺。在《物權法》出台之前，我國沒有地役權的相關法律規定，僅在《民法通則》中有相鄰關係的規定，地役權是對相鄰關係的一種突破，相鄰關係法律制度的創設旨在使相鄰各方存在於不動產之間的權利行使得以正常化，使物盡其效用，維持正常的生產、生活秩序，保障基本的社會生活，保證公益的實現。而地役權法律制度設立的目的是要在土地現有慣常效用的基礎上，增加自己土地的效益。現結合該案，筆者談談對地役權糾紛的認定和處理的粗淺認識。
一、對地役權糾紛的認定
《物權法》將地役權編入用益物權中。用益物權是非所有人對他人所有的不動產或動產依法所享有的占有、使用和收益的權利。《物權法》第156條規定：“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。”這就說明地役權也是屬於非所有人對他人所有的不動產或動產依法所享有的占有、使用和收益的權利。怎樣認定地役權糾紛，這要從地役權的概念、地役權的法律特徵、地役權的屬性和種類來進行分析。
1、地役權的概念
所謂地役權，是指土地上的權利人（包括土地所有人、土地使用權人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權。地役權制度為大陸法系和英美法系國家所共采的一種獨立的用益物權制度。地役權一般涉及兩塊土地，且這兩塊土地分屬於兩個所有權人或者使用權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人役使的地塊稱為供役地；需役地土地所有權人或者使用權人被認為擁有地役權，稱為地役權人，供役地土地所有權人或使用權人被認為負有供役的義務，稱為地役人。
2、地役權具有以下法律特徵
首先地役權是對他人所有或使用的土地加以利用的用益物權。供役地必須是他人所有或使用的，因此地役權人原則上不得在自己的不動產上為自己設立地役權；但是，有的國家允許所有權人在自己的不動產上設定地役權。筆者認為，當兩塊土地同歸一個人所有或使用時，確無設定地役權的必要；但是，由於地役權不僅調整土地所有權人之間的關係，因此當兩塊同歸一人所有的土地，其中一塊歸他人使用時，所有權人就存在為自己使用的那塊土地的便利而在自己所有、歸他人使用的另一塊土地上設定地役權的必要。《物權法》對此無須加以禁止。其次地役權的權利主體既可以是土地的所有權人，也可以是土地的使用人。
從《物權法》的規定來看，不動產的所有權人包括土地的所有權人和房屋等土地上的附著物的所有權人；而不動產的使用權人主要是指用益物權人，即土地承包經營權人、建設用地使用權人等。再次地役權的客體通常是土地。從《物權法》第156條的規定來看，地役權的客體既包括土地，也包括建築物等土地上的附著物。筆者認為，這是合理的，因為在現代社會隨著建築物區分所有權制度的產生，各建築物區分所有權人之間也完全存在設定地役權的必要性。最後地役權是權利人為了對自己所有或使用的土地上的便利而設定的用益物權。筆者認為在地役權制度中需役地的“效益”至少應當具備兩種性質：一是效益應當僅限於經濟層面上，而不能完全以土地所有權人或使用人的個人便利為轉移；二是需役地因從供役地獲得了此種便利而解除了其所有權或使用權上的限制。
3、地役權的屬性
從屬性。地役權的從屬性是指地役權不得與需役地相分離而單獨為轉讓，也不得單獨成為其他權利的標的。《物權法》對地役權的從屬性作出了明確的規定，第164條規定：“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但合同另有規定的除外。”這一規定的具體所指的：一是需役地的所有人或使用人不能自己保留需役地的所有權或使用權而單獨將地役權讓與他人；二是需役地的所有人或使用人不能保留地役權而將需役地的所有權或使用權讓與他人；三是不能將需役地的使用權與地役權分別讓與不同的人。第165條規定：“地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。”這說明只有在需役地的使用權（土地承包經營權、建設用地使用權）被抵押時，地役權才能同時被抵押。
不可分性。地役權的設立是為了實現土地利用的最大化，而實踐中無論是需役地還是供役地都可能發生分割，因此為了確保地役權的宗旨能夠實現，法律上有必要規定地役權不因為抑或需役地的分割而有所變化。這就是地役權的不可分性。《物權法》第166.167條作了明確規定。由此可見，地役權的不可分性是指地役權的發生、享有以及消滅就需役地與供役地而言，均及於其全部，不得分割為數部分或僅為一部分存在。
4、地役權的種類
一是依據地役權的內容的不同，可將地役權分為積極地役權與消極地役權。積極地役權是指供役地人負有容許需役地人為了其土地的便利而在自己的土地上從事積極作為的義務的地役權，如汲水地役權、通行地役權。消極地役權是指供役地人負有為需役地的便利而消極不作為的義務的地役權，如不在需役地附近種植植物的地役權、不在一定的距離內建造建築物的地役權。
二是依據地役權行使的方法是否持續，可將地役權分為持續的地役權與不持續的地役權。持續的地役權是指權利的行使不是每次都需要地役權人的行為的地役權，如不在一定距離內建造建築物的地役權。不持續的地役權則是指必須有地役權人的每一次的行為才能真正實現權利的地役權，如汲水地役權。
三是依據地役權行使的外觀上的差異，可將地役權分為表現的地役權與不表現的地役權。表現的地役權是指能夠通過權利行使的外部標誌加以識別的地役權。反之，則為不表現的地役權。
結合該案案情來看，周某為了使自己後面l幢房屋轉讓得到較高的價款而將自己前面l幢房屋底層後面1小間房屋作為通道一併轉讓給呂某，呂某轉讓取得的房屋又必須要有通道通行，才能方便生產、生活，所以底層後面l小間房屋由周某作為供役地轉讓給呂某作為通道。雖然所涉的供役地（需役地）是l小間房屋，而不足一塊土地，由於我國實行的是“土地使用權主體與房屋所有權主體一致”的原則。故該案符合地役權的法律特徵，應認定為地役權糾紛。
二、對地役權糾紛如何處理
地役權與相鄰關係作為彼此獨立的法律制度，二者各具其內涵，其共同之處在於：均以調和不動產利用過程中權利人衝突為目的，在規範目的與制度上有著類同之處，涉及到的內容，諸如排水、通行、通風、採光等權利的擴張、限制和容忍，或有所重疊，或有所交叉。人民法院在處理地役權糾紛時，要了解地役權與相鄰關係的區別，同時要從地役權的設立、地役權的效力等方面確認當事人之間的權利義務關係，是否發生侵權行為，以確保公正地作出處理。
1、地役權與相鄰關係的區別
相鄰關係即不動產相鄰權，是調整不動產相鄰關係的一項民事法律制度。不動產相鄰關係是指兩個或兩個以上的不動產所有人或者占有人在對自己的不動產進行占有、使用、收益或處分時，由於不動產相鄰而發生的權利義務關係。《民法通則》和《物權法》對相鄰關係都作出了明確的規定。地役權與相鄰權存在以下區別：
一是相鄰權並非一類獨立的物權形態，而是基於“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”等原則從私益角度對相鄰不動產的一方的所有權或使用權的適當限制，對另一方所有權或使用權的適當延伸。因此，本質上相鄰權人享有的只是一種法益，而非權利。地役權是一類獨立的物權形態，是相鄰不動產雙方基於合意而為其中一方設定的用益物權。
二是相鄰權是依據法律的明確規定對相鄰不動產一方所有權的限制，所以當事人之間產生的是一種法定的法律關係。地役權是基於相鄰不動產一方的意思自治而自願對自己權利的限制，所以當事人之間是約定的法律關係，地役權依據當事人之間訂立的地役權合同而設定。
三是相鄰權人享有的法益是依法獲得的，因此無需進行登記即可產生而且能夠排斥第三人的妨害。地役權由於是依據合同產生的，而合同不具有典型公開性，所以依據《物權法》第158條規定，未經登記的地役權不得對抗善意第三人。
四是相鄰權的形態僅限於法律明確列舉的情形，而地役權的形態可由當事人在不違反法律禁止性規定以及公序良俗的情形下，自由設定。簡言之，地役權中對供役地具體的利用目的和利用方法等內容由當事人在地役權合同中自行約定。
五是取得柏鄰權的一方無須向對方支付金錢或其他代價，因為相鄰權是對相鄰土地利用關係進行最低限度調節的結果，是為了實現誠實信用原則和土地權利人的社會義務；只是在發生損害時，受益人須對受害人予以賠償。地役權則是由雙方通過地役權合同設定的用益物權，是否支付對價由當事人自行協商。通常，地役權人都要向對方支付一定的金錢對價。
六是除非相鄰的不動產滅失，否則相鄰權不存在期限問題。但地役權既然是依據合同的約定而設定的，那麼就可能會存在期限的限制。當然，合同當事人也可以對地役權的存在不作期限上的限制。
2、地役權的設定
一是地役權的產生方式有兩種：依據法律規定而產生以及依據當事人的約定而產生。我國設立地役權，只能通過當事人訂立書面的地役權合同方式進行。《物權法》第157條規定“設立地役權，當事人應當採用書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）費用及其支付方式；（六）解決爭議的方法。”地役權設立合同，是指需役地權利人與供役地權利人之間達成的以設立地役權為目的和內容的協議。
法律之所以規定設立地役權必須以書面方式簽訂合同，主要是因為：地役權是一種用益物權，在實際生活中，地役權關係非常複雜，採用書面形式可以更好地明確記載當事人的真實意思表示，可以有效地防止當事人對合同內容產生爭議，在糾紛發生後，也便於依據合同約定解決糾紛；而且根據《物權法》第158條的規定，地役權的設立，只有辦理了登記，才能對抗善意第三人。作為辦理登記的重要基礎資料，也應當要求採用書面形式訂立地役權合同。
地役權設立合同具有以下特徵：（1）地役權合同是以設立特定用益物權即地役權為目的的合同，當事人簽訂合同的目的是在特定的供役地和需役地上設立具體的地役權；（2）地役權合同是雙務合同即雙方當事人互為權利義務關係，地役人應當將土地交與地役權人使用和收益，並且不得非法干涉地役權人行使權利；地役權人應當按照雙方合同約定的目的和方法使用土地，並應履行雙方約定的其他合同義務；（3）地役權設立合同是要式合同，必須採取書面形式；（4）地役權設立合同可以是有償合同，也可以是無償合同。
二是設立地役權應當經用益物權人的同意。《物權法》第163條規定：“土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的未經用益物權人同意，土地所有人不得設立地役權。”這一規定體現了“一物一權”的原理以及物權的排他效力。
3、地役權的效力
一是地役權效力體現在地役權人的權利與義務兩個方面：
地役權人由以下幾個方面負有權利：（1）使用供役地的權利。地役權要依據地役權的設定目的和約定的範圍、方式使用供役地。（2）從事附隨行為的權利。地役權人為實現設定地役權的目的，有權在供役地上從事必要的附隨行為。（3）設置附屬設施的權利。地役權人為了行使權利，可以在供役地上修建必要的附屬設施，並取得該設施的所有權。（4）物權請求權。物權請求權包括返還原物請求權、排除妨礙請求權、消除危險請求權。
地役權人由以下幾個方面負有義務：（1）損害防止義務。地役權人在行使地役權（如使用供役地、從事附隨行為、設置附屬設施）時，應當儘可能地保全供役地所有人或使用人的利益，將由此產生的損害降低到最小的程度。（2）維持附屬設施義務。地役權人有權在供役地上建造必要的附屬設施，並取得該設施的所有權，因此其自然應當保養、維修其附屬設施，地役權設定合同中對附屬設施的保養、維修的方法、費用負擔等事項另有規定的除外。
二是供役地所有人或使用人的權利與義務
供役地所有人或使用人的權利：（1）使用附屬設施的權利。通常附屬設施是地役權人為了實現設定地役權的目的而設置的，所有權歸屬於地役權人；但附屬設施畢竟是建立在供役地上，有時供役地的所有人或使用人也有使用此附屬設施的需要。（2）請求變更利用場所及方法的權利。供役地所有人或使用人在與需役地所有人或使用人訂立地役權設定合同時，會儘量將地役權對自己利用土地所造成的不便降低到最低程度。
供役地所有人或使用人的義務：供役地所有人或使用人主要負有容忍或不作為義務。即在積極地役權中，供役地所有人或使用人負有容忍地役權人在其土地上從事一定行為的義務。《物權法》159條規定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。”該案中，周某在與呂某的房屋轉讓合同（契約）中已經載明將底層1小間作為後面1幢房屋的通道，連同後面l幢房屋作價轉讓給呂某。符合《物權法》第157條規定，應認定周某與呂某設立地役權合同的法律效力，即底層1小間作為供役地供需役地（後面1幢房屋）使用。在秦某與呂某訂立的房屋轉讓合同（契約）中仍然載明將底層1小間作為後面1幢房屋的通道，連同後面1幢房屋作價轉讓給秦某。
符合《物權法》第157條規定，仍應認定呂某與秦某設立地役權合同的法律效力。因為地役權具有從屬性，即《物權法》第164條規定：“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但合同另有給定的除外。”所以秦某應對底層1小間享有地役權。而周某在與呂某訂立的契約中沒有確定底層1小間作為地役權期限，周某應依照《物權法》159條規定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。”讓某丙利用底層1小間作為通道，不得妨害秦某行使權利。現周某對爭議之底層1小間房屋進行堵塞，顯然侵害了秦某的權利。故依照《物權法》第156條、157條、158條、159條、164條和《民法通則》第134條（五）項的規定，判決周某排除妨礙、恢復原狀。
雖然該案未涉及地役權的期限和地役權的消滅，但是法院在處理地役權糾紛時，有的糾紛涉及地役權的期限和地役權的消滅，所以還應了解地役權的期限和地役權的消滅。地役權的期限可以由當事人通過合同自由約定，理論上可以約定永久期限。由於我國的自然人或者法人能夠取得的只是土地的使用權，所以地役權的期限不能約定為永久期限。地役權的期限不能超過該土地的使用權的期限.如有超過則以土地使用權的存續期限為準。《物權法》第16l條規定：“地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。”地役權的消滅：“（1）地役權期限屆滿而未續展。（2）需役地的所有權與供役地的所有權同歸於一人，或需役地的使用權與供役地的使用權同歸於一人，即發生混同。（3）供役地被國家徵收。（4）地役權人拋棄地役權。（5）地役權設定合同中約定的地役權消滅事由發生。（6）供役地的權利人依法解除地役權合同。”
地役權屬於用益物權，其一旦設立，即成為一種獨立的物權。相鄰關係具有法定性，屬於一種法定關係，不允許當事人自由創設。地役權一般由當事人依合同設立。相鄰關係從成立時起即具有對抗第三人的效力，無需進行登記。地役權成立登記後，才具有對抗第三人的效力，不登記不具有對抗效力。相鄰關係的行使以無償為一般原則。地役權既可是有償取得，也可無償取得。相鄰關係發生於相鄰不動產權利人之間。地役權的設定不以相鄰為限，可設定於必要的供役地之上。筆者認為，這兩種權利是兩種不同的法律制度，從我國的現實社會情況考慮，具有不可替代性，在有關法律中應分別加以規定。我國《物權法》中，對相鄰關係和地役權已分別進行了規定。
（原標題：淺析怎樣認定和處理地役權糾紛）
《物權法》第一次明確規定了地役權制度。地役權是一種用益物權，相對於所有權而言，屬於他物權的範疇，地役權作為一種獨立的物權形式，應與相鄰關係加以區分。相鄰關係是不動產所有權機能的擴張或限制，是所有權的附屬權，並非一種獨立的權利。尤其是在利用他人不動產為自己不動產的利用增加便利出現糾紛時，土地跟建築物可以得到一樣合理的解決。此外，這樣還有利於同類案件的規範處理，不會造成性質上其實屬於同一類型的案件，本應該按照同樣方式處理的，卻由於各種原因，到最後處理結果五花八門，沒有得到統一規範的處理。
周某原有相鄰前後兩幢房屋，2003年7月將其後面的l幢房屋轉讓給呂某，因要給呂某通道通行，周某便將其前1幢房屋後底層1小間設定給某乙作為通道通行。事後，呂某辦理了房產登記手續。呂某於2013年2月將轉讓所得的房屋及設定的通道的通行權轉讓給秦某。周某於2014年12月將該底層l小間堵塞，不讓秦某通行。秦某即於2015年1月將周某作為被告，呂某作為第三人告上法庭，要求周某排除妨礙、恢復原狀。依照《物權法>第156條、157條、158條、l59條、164條和《中華人民共和國民法通則>（以下稱《民法通則》）第134條（五）項的規定，判決周某排除妨礙、恢復原狀。
《物權法》是規範財產關係的民事基本法律，調整權利人之間因物的歸屬和利用而產生的民事關係，是我國第一部保護私權的民事法律。地役權在《物權法》中提出，是法學家們借鑑國外民法典，結合我國社會發展的實際而提出的，地役權的規定填補了我國民法中的一大空缺。在《物權法》出台之前，我國沒有地役權的相關法律規定，僅在《民法通則》中有相鄰關係的規定，地役權是對相鄰關係的一種突破，相鄰關係法律制度的創設旨在使相鄰各方存在於不動產之間的權利行使得以正常化，使物盡其效用，維持正常的生產、生活秩序，保障基本的社會生活，保證公益的實現。而地役權法律制度設立的目的是要在土地現有慣常效用的基礎上，增加自己土地的效益。現結合該案，筆者談談對地役權糾紛的認定和處理的粗淺認識。
一、對地役權糾紛的認定
《物權法》將地役權編入用益物權中。用益物權是非所有人對他人所有的不動產或動產依法所享有的占有、使用和收益的權利。《物權法》第156條規定：“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。”這就說明地役權也是屬於非所有人對他人所有的不動產或動產依法所享有的占有、使用和收益的權利。怎樣認定地役權糾紛，這要從地役權的概念、地役權的法律特徵、地役權的屬性和種類來進行分析。
1、地役權的概念
所謂地役權，是指土地上的權利人（包括土地所有人、土地使用權人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權。地役權制度為大陸法系和英美法系國家所共采的一種獨立的用益物權制度。地役權一般涉及兩塊土地，且這兩塊土地分屬於兩個所有權人或者使用權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人役使的地塊稱為供役地；需役地土地所有權人或者使用權人被認為擁有地役權，稱為地役權人，供役地土地所有權人或使用權人被認為負有供役的義務，稱為地役人。
2、地役權具有以下法律特徵
首先地役權是對他人所有或使用的土地加以利用的用益物權。供役地必須是他人所有或使用的，因此地役權人原則上不得在自己的不動產上為自己設立地役權；但是，有的國家允許所有權人在自己的不動產上設定地役權。筆者認為，當兩塊土地同歸一個人所有或使用時，確無設定地役權的必要；但是，由於地役權不僅調整土地所有權人之間的關係，因此當兩塊同歸一人所有的土地，其中一塊歸他人使用時，所有權人就存在為自己使用的那塊土地的便利而在自己所有、歸他人使用的另一塊土地上設定地役權的必要。《物權法》對此無須加以禁止。其次地役權的權利主體既可以是土地的所有權人，也可以是土地的使用人。
從《物權法》的規定來看，不動產的所有權人包括土地的所有權人和房屋等土地上的附著物的所有權人；而不動產的使用權人主要是指用益物權人，即土地承包經營權人、建設用地使用權人等。再次地役權的客體通常是土地。從《物權法》第156條的規定來看，地役權的客體既包括土地，也包括建築物等土地上的附著物。筆者認為，這是合理的，因為在現代社會隨著建築物區分所有權制度的產生，各建築物區分所有權人之間也完全存在設定地役權的必要性。最後地役權是權利人為了對自己所有或使用的土地上的便利而設定的用益物權。筆者認為在地役權制度中需役地的“效益”至少應當具備兩種性質：一是效益應當僅限於經濟層面上，而不能完全以土地所有權人或使用人的個人便利為轉移；二是需役地因從供役地獲得了此種便利而解除了其所有權或使用權上的限制。
3、地役權的屬性
從屬性。地役權的從屬性是指地役權不得與需役地相分離而單獨為轉讓，也不得單獨成為其他權利的標的。《物權法》對地役權的從屬性作出了明確的規定，第164條規定：“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但合同另有規定的除外。”這一規定的具體所指的：一是需役地的所有人或使用人不能自己保留需役地的所有權或使用權而單獨將地役權讓與他人；二是需役地的所有人或使用人不能保留地役權而將需役地的所有權或使用權讓與他人；三是不能將需役地的使用權與地役權分別讓與不同的人。第165條規定：“地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。”這說明只有在需役地的使用權（土地承包經營權、建設用地使用權）被抵押時，地役權才能同時被抵押。
不可分性。地役權的設立是為了實現土地利用的最大化，而實踐中無論是需役地還是供役地都可能發生分割，因此為了確保地役權的宗旨能夠實現，法律上有必要規定地役權不因為抑或需役地的分割而有所變化。這就是地役權的不可分性。《物權法》第166.167條作了明確規定。由此可見，地役權的不可分性是指地役權的發生、享有以及消滅就需役地與供役地而言，均及於其全部，不得分割為數部分或僅為一部分存在。
4、地役權的種類
一是依據地役權的內容的不同，可將地役權分為積極地役權與消極地役權。積極地役權是指供役地人負有容許需役地人為了其土地的便利而在自己的土地上從事積極作為的義務的地役權，如汲水地役權、通行地役權。消極地役權是指供役地人負有為需役地的便利而消極不作為的義務的地役權，如不在需役地附近種植植物的地役權、不在一定的距離內建造建築物的地役權。
二是依據地役權行使的方法是否持續，可將地役權分為持續的地役權與不持續的地役權。持續的地役權是指權利的行使不是每次都需要地役權人的行為的地役權，如不在一定距離內建造建築物的地役權。不持續的地役權則是指必須有地役權人的每一次的行為才能真正實現權利的地役權，如汲水地役權。
三是依據地役權行使的外觀上的差異，可將地役權分為表現的地役權與不表現的地役權。表現的地役權是指能夠通過權利行使的外部標誌加以識別的地役權。反之，則為不表現的地役權。
結合該案案情來看，周某為了使自己後面l幢房屋轉讓得到較高的價款而將自己前面l幢房屋底層後面1小間房屋作為通道一併轉讓給呂某，呂某轉讓取得的房屋又必須要有通道通行，才能方便生產、生活，所以底層後面l小間房屋由周某作為供役地轉讓給呂某作為通道。雖然所涉的供役地（需役地）是l小間房屋，而不足一塊土地，由於我國實行的是“土地使用權主體與房屋所有權主體一致”的原則。故該案符合地役權的法律特徵，應認定為地役權糾紛。
二、對地役權糾紛如何處理
地役權與相鄰關係作為彼此獨立的法律制度，二者各具其內涵，其共同之處在於：均以調和不動產利用過程中權利人衝突為目的，在規範目的與制度上有著類同之處，涉及到的內容，諸如排水、通行、通風、採光等權利的擴張、限制和容忍，或有所重疊，或有所交叉。人民法院在處理地役權糾紛時，要了解地役權與相鄰關係的區別，同時要從地役權的設立、地役權的效力等方面確認當事人之間的權利義務關係，是否發生侵權行為，以確保公正地作出處理。
1、地役權與相鄰關係的區別
相鄰關係即不動產相鄰權，是調整不動產相鄰關係的一項民事法律制度。不動產相鄰關係是指兩個或兩個以上的不動產所有人或者占有人在對自己的不動產進行占有、使用、收益或處分時，由於不動產相鄰而發生的權利義務關係。《民法通則》和《物權法》對相鄰關係都作出了明確的規定。地役權與相鄰權存在以下區別：
一是相鄰權並非一類獨立的物權形態，而是基於“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”等原則從私益角度對相鄰不動產的一方的所有權或使用權的適當限制，對另一方所有權或使用權的適當延伸。因此，本質上相鄰權人享有的只是一種法益，而非權利。地役權是一類獨立的物權形態，是相鄰不動產雙方基於合意而為其中一方設定的用益物權。
二是相鄰權是依據法律的明確規定對相鄰不動產一方所有權的限制，所以當事人之間產生的是一種法定的法律關係。地役權是基於相鄰不動產一方的意思自治而自願對自己權利的限制，所以當事人之間是約定的法律關係，地役權依據當事人之間訂立的地役權合同而設定。
三是相鄰權人享有的法益是依法獲得的，因此無需進行登記即可產生而且能夠排斥第三人的妨害。地役權由於是依據合同產生的，而合同不具有典型公開性，所以依據《物權法》第158條規定，未經登記的地役權不得對抗善意第三人。
四是相鄰權的形態僅限於法律明確列舉的情形，而地役權的形態可由當事人在不違反法律禁止性規定以及公序良俗的情形下，自由設定。簡言之，地役權中對供役地具體的利用目的和利用方法等內容由當事人在地役權合同中自行約定。
五是取得柏鄰權的一方無須向對方支付金錢或其他代價，因為相鄰權是對相鄰土地利用關係進行最低限度調節的結果，是為了實現誠實信用原則和土地權利人的社會義務；只是在發生損害時，受益人須對受害人予以賠償。地役權則是由雙方通過地役權合同設定的用益物權，是否支付對價由當事人自行協商。通常，地役權人都要向對方支付一定的金錢對價。
六是除非相鄰的不動產滅失，否則相鄰權不存在期限問題。但地役權既然是依據合同的約定而設定的，那麼就可能會存在期限的限制。當然，合同當事人也可以對地役權的存在不作期限上的限制。
2、地役權的設定
一是地役權的產生方式有兩種：依據法律規定而產生以及依據當事人的約定而產生。我國設立地役權，只能通過當事人訂立書面的地役權合同方式進行。《物權法》第157條規定“設立地役權，當事人應當採用書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）費用及其支付方式；（六）解決爭議的方法。”地役權設立合同，是指需役地權利人與供役地權利人之間達成的以設立地役權為目的和內容的協議。
法律之所以規定設立地役權必須以書面方式簽訂合同，主要是因為：地役權是一種用益物權，在實際生活中，地役權關係非常複雜，採用書面形式可以更好地明確記載當事人的真實意思表示，可以有效地防止當事人對合同內容產生爭議，在糾紛發生後，也便於依據合同約定解決糾紛；而且根據《物權法》第158條的規定，地役權的設立，只有辦理了登記，才能對抗善意第三人。作為辦理登記的重要基礎資料，也應當要求採用書面形式訂立地役權合同。
地役權設立合同具有以下特徵：（1）地役權合同是以設立特定用益物權即地役權為目的的合同，當事人簽訂合同的目的是在特定的供役地和需役地上設立具體的地役權；（2）地役權合同是雙務合同即雙方當事人互為權利義務關係，地役人應當將土地交與地役權人使用和收益，並且不得非法干涉地役權人行使權利；地役權人應當按照雙方合同約定的目的和方法使用土地，並應履行雙方約定的其他合同義務；（3）地役權設立合同是要式合同，必須採取書面形式；（4）地役權設立合同可以是有償合同，也可以是無償合同。
二是設立地役權應當經用益物權人的同意。《物權法》第163條規定：“土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的未經用益物權人同意，土地所有人不得設立地役權。”這一規定體現了“一物一權”的原理以及物權的排他效力。
3、地役權的效力
一是地役權效力體現在地役權人的權利與義務兩個方面：
地役權人由以下幾個方面負有權利：（1）使用供役地的權利。地役權要依據地役權的設定目的和約定的範圍、方式使用供役地。（2）從事附隨行為的權利。地役權人為實現設定地役權的目的，有權在供役地上從事必要的附隨行為。（3）設置附屬設施的權利。地役權人為了行使權利，可以在供役地上修建必要的附屬設施，並取得該設施的所有權。（4）物權請求權。物權請求權包括返還原物請求權、排除妨礙請求權、消除危險請求權。
地役權人由以下幾個方面負有義務：（1）損害防止義務。地役權人在行使地役權（如使用供役地、從事附隨行為、設置附屬設施）時，應當儘可能地保全供役地所有人或使用人的利益，將由此產生的損害降低到最小的程度。（2）維持附屬設施義務。地役權人有權在供役地上建造必要的附屬設施，並取得該設施的所有權，因此其自然應當保養、維修其附屬設施，地役權設定合同中對附屬設施的保養、維修的方法、費用負擔等事項另有規定的除外。
二是供役地所有人或使用人的權利與義務
供役地所有人或使用人的權利：（1）使用附屬設施的權利。通常附屬設施是地役權人為了實現設定地役權的目的而設置的，所有權歸屬於地役權人；但附屬設施畢竟是建立在供役地上，有時供役地的所有人或使用人也有使用此附屬設施的需要。（2）請求變更利用場所及方法的權利。供役地所有人或使用人在與需役地所有人或使用人訂立地役權設定合同時，會儘量將地役權對自己利用土地所造成的不便降低到最低程度。
供役地所有人或使用人的義務：供役地所有人或使用人主要負有容忍或不作為義務。即在積極地役權中，供役地所有人或使用人負有容忍地役權人在其土地上從事一定行為的義務。《物權法》159條規定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。”該案中，周某在與呂某的房屋轉讓合同（契約）中已經載明將底層1小間作為後面1幢房屋的通道，連同後面l幢房屋作價轉讓給呂某。符合《物權法》第157條規定，應認定周某與呂某設立地役權合同的法律效力，即底層1小間作為供役地供需役地（後面1幢房屋）使用。在秦某與呂某訂立的房屋轉讓合同（契約）中仍然載明將底層1小間作為後面1幢房屋的通道，連同後面1幢房屋作價轉讓給秦某。
符合《物權法》第157條規定，仍應認定呂某與秦某設立地役權合同的法律效力。因為地役權具有從屬性，即《物權法》第164條規定：“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但合同另有給定的除外。”所以秦某應對底層1小間享有地役權。而周某在與呂某訂立的契約中沒有確定底層1小間作為地役權期限，周某應依照《物權法》159條規定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。”讓某丙利用底層1小間作為通道，不得妨害秦某行使權利。現周某對爭議之底層1小間房屋進行堵塞，顯然侵害了秦某的權利。故依照《物權法》第156條、157條、158條、159條、164條和《民法通則》第134條（五）項的規定，判決周某排除妨礙、恢復原狀。
雖然該案未涉及地役權的期限和地役權的消滅，但是法院在處理地役權糾紛時，有的糾紛涉及地役權的期限和地役權的消滅，所以還應了解地役權的期限和地役權的消滅。地役權的期限可以由當事人通過合同自由約定，理論上可以約定永久期限。由於我國的自然人或者法人能夠取得的只是土地的使用權，所以地役權的期限不能約定為永久期限。地役權的期限不能超過該土地的使用權的期限.如有超過則以土地使用權的存續期限為準。《物權法》第16l條規定：“地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。”地役權的消滅：“（1）地役權期限屆滿而未續展。（2）需役地的所有權與供役地的所有權同歸於一人，或需役地的使用權與供役地的使用權同歸於一人，即發生混同。（3）供役地被國家徵收。（4）地役權人拋棄地役權。（5）地役權設定合同中約定的地役權消滅事由發生。（6）供役地的權利人依法解除地役權合同。”
地役權屬於用益物權，其一旦設立，即成為一種獨立的物權。相鄰關係具有法定性，屬於一種法定關係，不允許當事人自由創設。地役權一般由當事人依合同設立。相鄰關係從成立時起即具有對抗第三人的效力，無需進行登記。地役權成立登記後，才具有對抗第三人的效力，不登記不具有對抗效力。相鄰關係的行使以無償為一般原則。地役權既可是有償取得，也可無償取得。相鄰關係發生於相鄰不動產權利人之間。地役權的設定不以相鄰為限，可設定於必要的供役地之上。筆者認為，這兩種權利是兩種不同的法律制度，從我國的現實社會情況考慮，具有不可替代性，在有關法律中應分別加以規定。我國《物權法》中，對相鄰關係和地役權已分別進行了規定。
（原標題：淺析怎樣認定和處理地役權糾紛）
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