劉降斌 朱婷婷
[摘 要]房地產價值評估在評估業務中以其業務量多、價值總量高獲取較多關注，所以在方法研究上較之其他評估領域更為先進。在特徵價格法引進之後，專家學者們也是率先將特徵價格法應用到房地產價值評估里。在研讀相關研究之後，梳理了房地產價值評估三大傳統方法的局限性和特徵價格法的適用性，得出市場法數據收集完整性不足、收益法對未來預期假設過分依賴以及成本法不能充分考慮有關影響因素等局限性和特徵價格法在假設前提和適用性上能夠很好的適用於房地產價值評估，以期為特徵價格法在房地產價值評估應用中做出推廣和宣傳。
[關鍵詞]特徵價格法;房地產價值評估;市場法;收益法;成本法
[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 2095-3283（2020）11-0061-03
Abstract： Appraisal of real estate gets more attention because of its large volume and high total value， so it is more advanced in methodology research than other valuation fields. After the introduction of hedonic price method， experts and scholars are also the first to apply hedonic price method to Real Estate Valuation. After studying the related researches， this paper combs the limitation of the three traditional methods of Real Estate Value Assessment and the applicability of hedonic price method. The conclusion is that the market approach is not complete in data collection， the income approach is too dependent on the future expectation assumption， and the cost approach cant fully consider the influence factors. And hedonic price method can be well applied to the real estate valuation on the premise and applicability. Hope for the application of hedonic price method in real estate valuation to make promotion and Publicity.
Key Words： Hedonic Price Method; Real Estate Valuation; Market Approach; Income Approach; Cost Approach
一、引言
特徵價格法認為一種商品是由多種特徵構建而成，這些特徵的綜合表現反映整個商品價值。使用該方法構建的模型為特徵價格模型，故而也稱之為特徵價格模型或Hedonic模型法。
自20世紀80年代以來，特徵價格法進入到一個繁榮發展的階段，在許多領域都有著較為深入廣泛的研究。在逐步完善模型和指標的量化後，特徵價格法在實踐中也有更優的表現，這促使該方法的研究逐漸趨於成熟。但應用最多的還是房地產行業，不論是房地產價值指數的編制還是房地產價值評估，特徵價格法計算結果都比傳統方法更具效率，更加客觀。所以，本文在特徵價格法和傳統三大評估方法的對比中分析其適用性，希望為特徵價格法在房地產價值評估廣泛推廣提供理論依據。
二、文獻綜述
不少專家學者認為1922年Haas最早在農場土地價格測算運用特徵價格理論，奠定特徵價格法起源。1928年Waugh[1]在其著作中用特徵價格研究了蔬菜價格指數。直到1966年Lancaster[2]又創新性地將特徵價格法引進房地產領域，從此開啟特徵價格法在房地產價格指數以及房地產價值分析中的廣泛應用。後續國外學者們逐漸將特徵價格應用房到地產價值影響因素測算和房地產價值評估中。
在國內，特徵價格法的研究起步較晚，1996年中國人民大學蔣一軍[3]等才率先將特徵價格法應用到異質性產品研究中，並將該法引進到房地產行業。獲取認可的特徵價格法後又被陸續應用在房地產價值評估中。陳敬東[4]等（2002）以及段丹桂[5]（2010），先後用特徵價格法改進了傳統市場法在進行房地產價值評估時因素量化不足的問題。李恆凱在對住宅房產價格進行評估時先後將特徵價格法與GIS[6] （2010）和BP神經網絡[7]（2018）結合。陳敏[8]等（2018）也在武漢實地應用特徵價格法和神經網絡共同組建二手房自動評估模型，該種組合方法能夠有效地量化特徵因素，評估結果與實際交易價格相差較小，83%的評估結果誤差小於0.1。此後陸續有學者將特徵價格法引入學區房研究中去。李從容[9] 等（2019）針對南京入學政策，以特徵價格法研究「單片劃區」和「多片劃區」對學校周邊住宅價值的影響，結果表明中學質量對學區房價值有不同程度的增益作用。
特徵價格法在多領域的實證中展現出較好的適用性，但國內關於特徵價格法的研究在質量和數量上都遠不及國外。為了更加充分說明特徵價格法在房地產價值評估中的適用性，現將特徵價格法與房地產估價三大傳統評估方法進行如下對比分析。
三、傳統評估方法應用與局限性
（一）傳統評估方法在房地產估價中的應用
所謂傳統的評估方法，是相較於引入的特徵價格法而言，時至今日在房地產價值評估中，多採用的還是市場法、收益法以及成本法三大途徑。這三大方法經過長久的實踐技術檢驗，擁有良好的理論支撐，在房地產價值評估中應用廣泛。
1.市場法。市場法也稱為市場比較法，是最容易被理解和接受的評估方法。市場法有兩個假設前提：首先，要有一個成熟活躍的房地產交易市場;其次，要有和估價對象相同或類似的可比交易案例。在滿足這兩個條件以後，估價對象即可根據現有資料，與可比交易案例對比修正。在考慮區位因素、實物因素以及權益因素的狀況後，可得出相應的評估價值，但鑒於房地產市場價值波動大，需採用評估基準日前後的交易案例才好修正交易日期。
2.收益法。房地產價值評估中的收益法又被稱為資金資本化法，可以根據收益期限、折現率、未來凈收益等區別再劃分為報酬資本化法和直接資本化法。收益法適用於有收益性質的或未來具有收益可能的房地產，主要因為房地產壽命長久，占有房地產獲取的利益流入可以在當下和未來體現，如果通過合適的方法手段測量收益金額、收益期限以及風險報酬，那麼該房地產就可以被當作一項投資產品，運用收益折現的思維估算房地產價值。
3.成本法。成本法的主要思路是在估價時點，將估價對象的重置成本或重新構建成本扣減折價貶值以後的價值結果。這一方法適用於不存在可比對象也不便使用收益法進行估算的房地產。成本法將房地產價值分解成多個部分，再根據各部分成新率確定實際價值後相加得到整體價值評估結果。但是這裡的成本加上一定的利潤，反應的是價格水平。成本法在雙方交易中存在一定的參考價值，因為購買方不必花費高於重構價值的金額去購買交易目標。
（二）傳統評估方法在房地產估價中存在的不足
儘管三種方法在房地產估價的應用中有著不可動搖的地位，但它們也確實存在一些不足。
1.市場法的局限性。市場法資料完整性要求較高。市場法評估房地產價值時涉及諸多調整因素，宏觀上可分為房地產自身因素和外部因素，微觀上又可以分為實物因素、區位因素、權益因素、政策因素、經濟因素等，想要全面的收集足夠的影響因素十分不易。另外，不同途徑收集到的資料數據未必匹配，房地產交易網站和開發商之間的資料可能存在出入，在一方資料獲取存在困難轉向另一途徑時，數據收集口徑不一致會對評估結果造成影響。
可比交易案例修正不易。房地產作為異質性較明顯的資產，不存在完全一樣的，所以在收集可比交易案例時，總有與估價對象因素不一致的地方需要進行調整與修正。但這些指標的修正中，有太多影響因素左右價值結果。交易日期的修正受房地產價格指數影響，區位因素等非量化指標的修正受指標量化情況影響，還有許多修正需要依靠評估專業人員的經驗，即便結果精確，也缺乏客觀的解釋說明。
2.收益法的局限性。預期收益額過分依賴假設環境。收益額要依據歷史收益進行預測，預測中假設未來經濟環境、市場行情、法規政策等外部條件都保持和當前一致的狀態，但經濟環境波動明顯，受其影響的國家法律法規和房地產市場走勢都有明顯變動。這些外部因素的變化大機率會導致未來收益與當前不一致，此外，折現率的選取上，也不能保證未來折現率與當前保持一致。
3.成本法的局限性。成本法忽略外部因素價值影響。成本法使用成本價值理論來評估房地產成本價值，但忽略房地產成本價值以外的其他因素，諸如權益價值和區位價值。在房地產價值評估中，最重要的恰恰是區位因素。西方投資者總結房地產投資經驗時，流傳這這麼一句「第一是區位，第二是區位，第三還是區位。」（Location， location and location）由此可見，成本法評估忽略的外部因素導致成本法評估價值低於市場價值。
四、特徵價格法原理與適用性
（一）特徵價格法運用原理
特徵價格法又稱為特徵價格模型或HPM（Hedonic Pricing Method）。其基本原理是任何一種商品價格應當由其各項影響特徵的價格決定，因此若能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制商品的特徵數量固定不變時，就能將商品價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。
特徵價格法將房地產價值反映在眾多價值特徵上，而這些特徵變量給人們帶來不同的效用，最終是效用決定房地產的價值，反映出一個市場價格。而每一宗房地產的價格是由各房地產的各個特徵的組合方式決定。因為世界上不存在完全相同的兩宗房地產，所以房地產的價格千變萬化，通過每增一個單位特徵變量，買家所願意支付的額外費用，就可以用來評估價值特徵的隱形價格。
（二）特徵價格法在房地產價值評估中的假設
特徵價格法在順利應用時也需要一些必要的假設，這些假設能夠使評估人員根據需要抓住影響房地產價值的主要因素，達到化繁為簡，在可以控制相關差異的前提下提高工作效率。所以在進行特徵價格應用研究之前，有必要了解特徵價格法應用的前提假設。
1.產品具備異質性。異質性限定了特徵價格法使用對象在數量或質量上要有區別於同類產品的地方。產品的差異性可以使產品形成自己特有的價值影響。在房地產諸多價值影響因素中，比如建築結構、區位因素以及鄰里特徵等都是存在差異性的。
2.產品市場公開活躍。公開活躍的市場是充分競爭的，市場上自願的買賣雙方在交易信息公開的前提下，能夠有充分的時間考慮進行一個平等交易，能夠有效的剔除交易過程個別偶然因素對交易價格的影響。當前房地產市場較為完善，行業公開活躍市場的交易價格能夠有效的反映市場行情。
3.價值特徵存在隱含性。特徵價格法運用目的是通過分解價格影響特徵，利用相關數理分析獲取各項特徵的價格，進而合成得到產品總價，所以並不需要所有因素的價值都有明確市場價格。在房地產中，除去建築物和土地有明確標價，其諸多影響因素都屬於隱含性價格特徵，適用特徵價格法進行量化分析。
[摘 要]房地產價值評估在評估業務中以其業務量多、價值總量高獲取較多關注，所以在方法研究上較之其他評估領域更為先進。在特徵價格法引進之後，專家學者們也是率先將特徵價格法應用到房地產價值評估里。在研讀相關研究之後，梳理了房地產價值評估三大傳統方法的局限性和特徵價格法的適用性，得出市場法數據收集完整性不足、收益法對未來預期假設過分依賴以及成本法不能充分考慮有關影響因素等局限性和特徵價格法在假設前提和適用性上能夠很好的適用於房地產價值評估，以期為特徵價格法在房地產價值評估應用中做出推廣和宣傳。
[關鍵詞]特徵價格法;房地產價值評估;市場法;收益法;成本法
[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 2095-3283（2020）11-0061-03
Abstract： Appraisal of real estate gets more attention because of its large volume and high total value， so it is more advanced in methodology research than other valuation fields. After the introduction of hedonic price method， experts and scholars are also the first to apply hedonic price method to Real Estate Valuation. After studying the related researches， this paper combs the limitation of the three traditional methods of Real Estate Value Assessment and the applicability of hedonic price method. The conclusion is that the market approach is not complete in data collection， the income approach is too dependent on the future expectation assumption， and the cost approach cant fully consider the influence factors. And hedonic price method can be well applied to the real estate valuation on the premise and applicability. Hope for the application of hedonic price method in real estate valuation to make promotion and Publicity.
Key Words： Hedonic Price Method; Real Estate Valuation; Market Approach; Income Approach; Cost Approach
一、引言
特徵價格法認為一種商品是由多種特徵構建而成，這些特徵的綜合表現反映整個商品價值。使用該方法構建的模型為特徵價格模型，故而也稱之為特徵價格模型或Hedonic模型法。
自20世紀80年代以來，特徵價格法進入到一個繁榮發展的階段，在許多領域都有著較為深入廣泛的研究。在逐步完善模型和指標的量化後，特徵價格法在實踐中也有更優的表現，這促使該方法的研究逐漸趨於成熟。但應用最多的還是房地產行業，不論是房地產價值指數的編制還是房地產價值評估，特徵價格法計算結果都比傳統方法更具效率，更加客觀。所以，本文在特徵價格法和傳統三大評估方法的對比中分析其適用性，希望為特徵價格法在房地產價值評估廣泛推廣提供理論依據。
二、文獻綜述
不少專家學者認為1922年Haas最早在農場土地價格測算運用特徵價格理論，奠定特徵價格法起源。1928年Waugh[1]在其著作中用特徵價格研究了蔬菜價格指數。直到1966年Lancaster[2]又創新性地將特徵價格法引進房地產領域，從此開啟特徵價格法在房地產價格指數以及房地產價值分析中的廣泛應用。後續國外學者們逐漸將特徵價格應用房到地產價值影響因素測算和房地產價值評估中。
在國內，特徵價格法的研究起步較晚，1996年中國人民大學蔣一軍[3]等才率先將特徵價格法應用到異質性產品研究中，並將該法引進到房地產行業。獲取認可的特徵價格法後又被陸續應用在房地產價值評估中。陳敬東[4]等（2002）以及段丹桂[5]（2010），先後用特徵價格法改進了傳統市場法在進行房地產價值評估時因素量化不足的問題。李恆凱在對住宅房產價格進行評估時先後將特徵價格法與GIS[6] （2010）和BP神經網絡[7]（2018）結合。陳敏[8]等（2018）也在武漢實地應用特徵價格法和神經網絡共同組建二手房自動評估模型，該種組合方法能夠有效地量化特徵因素，評估結果與實際交易價格相差較小，83%的評估結果誤差小於0.1。此後陸續有學者將特徵價格法引入學區房研究中去。李從容[9] 等（2019）針對南京入學政策，以特徵價格法研究「單片劃區」和「多片劃區」對學校周邊住宅價值的影響，結果表明中學質量對學區房價值有不同程度的增益作用。
特徵價格法在多領域的實證中展現出較好的適用性，但國內關於特徵價格法的研究在質量和數量上都遠不及國外。為了更加充分說明特徵價格法在房地產價值評估中的適用性，現將特徵價格法與房地產估價三大傳統評估方法進行如下對比分析。
三、傳統評估方法應用與局限性
（一）傳統評估方法在房地產估價中的應用
所謂傳統的評估方法，是相較於引入的特徵價格法而言，時至今日在房地產價值評估中，多採用的還是市場法、收益法以及成本法三大途徑。這三大方法經過長久的實踐技術檢驗，擁有良好的理論支撐，在房地產價值評估中應用廣泛。
1.市場法。市場法也稱為市場比較法，是最容易被理解和接受的評估方法。市場法有兩個假設前提：首先，要有一個成熟活躍的房地產交易市場;其次，要有和估價對象相同或類似的可比交易案例。在滿足這兩個條件以後，估價對象即可根據現有資料，與可比交易案例對比修正。在考慮區位因素、實物因素以及權益因素的狀況後，可得出相應的評估價值，但鑒於房地產市場價值波動大，需採用評估基準日前後的交易案例才好修正交易日期。
2.收益法。房地產價值評估中的收益法又被稱為資金資本化法，可以根據收益期限、折現率、未來凈收益等區別再劃分為報酬資本化法和直接資本化法。收益法適用於有收益性質的或未來具有收益可能的房地產，主要因為房地產壽命長久，占有房地產獲取的利益流入可以在當下和未來體現，如果通過合適的方法手段測量收益金額、收益期限以及風險報酬，那麼該房地產就可以被當作一項投資產品，運用收益折現的思維估算房地產價值。
3.成本法。成本法的主要思路是在估價時點，將估價對象的重置成本或重新構建成本扣減折價貶值以後的價值結果。這一方法適用於不存在可比對象也不便使用收益法進行估算的房地產。成本法將房地產價值分解成多個部分，再根據各部分成新率確定實際價值後相加得到整體價值評估結果。但是這裡的成本加上一定的利潤，反應的是價格水平。成本法在雙方交易中存在一定的參考價值，因為購買方不必花費高於重構價值的金額去購買交易目標。
（二）傳統評估方法在房地產估價中存在的不足
儘管三種方法在房地產估價的應用中有著不可動搖的地位，但它們也確實存在一些不足。
1.市場法的局限性。市場法資料完整性要求較高。市場法評估房地產價值時涉及諸多調整因素，宏觀上可分為房地產自身因素和外部因素，微觀上又可以分為實物因素、區位因素、權益因素、政策因素、經濟因素等，想要全面的收集足夠的影響因素十分不易。另外，不同途徑收集到的資料數據未必匹配，房地產交易網站和開發商之間的資料可能存在出入，在一方資料獲取存在困難轉向另一途徑時，數據收集口徑不一致會對評估結果造成影響。
可比交易案例修正不易。房地產作為異質性較明顯的資產，不存在完全一樣的，所以在收集可比交易案例時，總有與估價對象因素不一致的地方需要進行調整與修正。但這些指標的修正中，有太多影響因素左右價值結果。交易日期的修正受房地產價格指數影響，區位因素等非量化指標的修正受指標量化情況影響，還有許多修正需要依靠評估專業人員的經驗，即便結果精確，也缺乏客觀的解釋說明。
2.收益法的局限性。預期收益額過分依賴假設環境。收益額要依據歷史收益進行預測，預測中假設未來經濟環境、市場行情、法規政策等外部條件都保持和當前一致的狀態，但經濟環境波動明顯，受其影響的國家法律法規和房地產市場走勢都有明顯變動。這些外部因素的變化大機率會導致未來收益與當前不一致，此外，折現率的選取上，也不能保證未來折現率與當前保持一致。
3.成本法的局限性。成本法忽略外部因素價值影響。成本法使用成本價值理論來評估房地產成本價值，但忽略房地產成本價值以外的其他因素，諸如權益價值和區位價值。在房地產價值評估中，最重要的恰恰是區位因素。西方投資者總結房地產投資經驗時，流傳這這麼一句「第一是區位，第二是區位，第三還是區位。」（Location， location and location）由此可見，成本法評估忽略的外部因素導致成本法評估價值低於市場價值。
四、特徵價格法原理與適用性
（一）特徵價格法運用原理
特徵價格法又稱為特徵價格模型或HPM（Hedonic Pricing Method）。其基本原理是任何一種商品價格應當由其各項影響特徵的價格決定，因此若能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制商品的特徵數量固定不變時，就能將商品價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。
特徵價格法將房地產價值反映在眾多價值特徵上，而這些特徵變量給人們帶來不同的效用，最終是效用決定房地產的價值，反映出一個市場價格。而每一宗房地產的價格是由各房地產的各個特徵的組合方式決定。因為世界上不存在完全相同的兩宗房地產，所以房地產的價格千變萬化，通過每增一個單位特徵變量，買家所願意支付的額外費用，就可以用來評估價值特徵的隱形價格。
（二）特徵價格法在房地產價值評估中的假設
特徵價格法在順利應用時也需要一些必要的假設，這些假設能夠使評估人員根據需要抓住影響房地產價值的主要因素，達到化繁為簡，在可以控制相關差異的前提下提高工作效率。所以在進行特徵價格應用研究之前，有必要了解特徵價格法應用的前提假設。
1.產品具備異質性。異質性限定了特徵價格法使用對象在數量或質量上要有區別於同類產品的地方。產品的差異性可以使產品形成自己特有的價值影響。在房地產諸多價值影響因素中，比如建築結構、區位因素以及鄰里特徵等都是存在差異性的。
2.產品市場公開活躍。公開活躍的市場是充分競爭的，市場上自願的買賣雙方在交易信息公開的前提下，能夠有充分的時間考慮進行一個平等交易，能夠有效的剔除交易過程個別偶然因素對交易價格的影響。當前房地產市場較為完善，行業公開活躍市場的交易價格能夠有效的反映市場行情。
3.價值特徵存在隱含性。特徵價格法運用目的是通過分解價格影響特徵，利用相關數理分析獲取各項特徵的價格，進而合成得到產品總價，所以並不需要所有因素的價值都有明確市場價格。在房地產中，除去建築物和土地有明確標價，其諸多影響因素都屬於隱含性價格特徵，適用特徵價格法進行量化分析。
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