伴隨美國次貸危機的開始，我國房地產市場從房改後十多年的快速發展，遭遇了20xx年的拐點，並正經歷歲末年初的嚴冬。在國家連續出台維護房地產市場穩定措施，樓市局勢仍然霧裡看花的背景下，中小城市尤其是縣市一級樓市將如何發展，政府應有什麼樣的作為，是當前各地必須面對的問題。
一、繼續堅定房地產市場平穩運行的信心
房地產市場是商品市場，市場供求關係的內在規律決定了房地產市場今後的走勢。從基本面來看，當前中小城市房地產市場保持平穩運行的趨勢沒有改變。這個判斷主要基於以下三點：
1、普通群體購房的剛性需求普遍存在。以我市為例，全市近年來外出務工人員保持在65萬左右，加上市內長期務工人員，總人數超過75萬；20xx年底全市到法定年齡未婚人口約90萬，這兩類人是購房的主力軍，數量仍處歷史高峰時期。除了這兩類人，購買改善型住房的人群也有相當的數量。同時，全市城鎮人口為192.54萬人，占總人口的35.62%，人口城鎮化率比全國低9.28個百分點，比全省低4.18個百分點。做大中心城區、加速農村人口流轉尚有較大空間。
2、普通群體具有消費能力。就我市10個縣（市、區）而言，目前商品房均價突破了20xx元/平方米的僅有經濟條件相對較好的中心城區、豐城和樟樹，其餘地區均價在1600元/平方米上下，並且與全國房價一樣，正在呈下行狀態。全市城市居民人均月收入以1000元計算，家庭平均就業人數為1.6，家庭年收入為19200元，按10年收入購房、每套120平方米計算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是說，普通居民憑自身經濟能力可以承受接近1600元/平方米的房價。不少人還可以通過住房公積金、銀行貸款、私人借款、親友資助等多種途徑，減輕和緩解房價帶來的經濟壓力。
3、中央科學有效的宏觀調控。除了上述兩個基本因素外，國家近來出台的一系列穩定房地產市場發展的措施，為房地產市場持續健康發展創造了良好的宏觀環境，這是房地產市場保持穩定的重要外因。今年中央經濟工作會議上，五項重點任務中有兩項涉及房地產行業，「要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產支柱產業作用結合起來」，「增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用」。可見，中央對今年房地產市場的宏觀調控，將更加科學、果斷和有效。
二、地方政府在平穩房地產市場上應有所作為
20xx年11月5日，國務院進一步擴大內需、促進經濟增長的十條措施出台，房地產行業的地位被提到空前高度。11月10日，國務院部署落實了中央政策措施七項工作，明確表示房地產業是國民經濟的重要支柱產業，要促進房地產市場平穩健康發展。因此，各地政府應及時改變和提升對房地產業的原有認識，在應對國際金融危機，促進本地發展中做出應有的努力。
1、應在可能的範圍內出台相關政策。中央就全國範圍出台了有關政策，但針對地方實際，各地應出台促進房地產市場穩定發展的具體措施，不能只依靠大環境，更不能被動消極。在金融危機普遍影響市場信心的背景下，要根據中央精神及時制定出台地方性措施，這不僅僅是主觀能動性的表現，更是政府堅定當地市場信心的必要姿態。這個動作的底線是，發揮市場調節作用，不通過直接的行政干預去限制房價。20xx年11月20日，奉新縣政府出台了《關於促進房地產市場健康發展的試行辦法》，該項辦法在公積金貸款、商品房預售、商品房開發收費、建設周期、嚴格控制城區農民建房審批、從嚴從緊供應土地等10個方面對房地產市場進行了規定。這在全市各縣（市、區）中是比較早的，對促進當地房地產市場發展的作用雖有待時間考驗，但其對穩定當地房地產市場的作用已經初步顯現。
2、適時舉行商品房集中銷售活動。房展的直接目的有三個：一是推動房地產業發展；二是夯實地方財政；三是有利於改善民生。房展的順利實施是達到房展目的的關鍵，公開公平公正是房展順利實施的核心，必須貫穿整個房展的每個環節。20xx年11月22日—30日，奉新縣採取企業讓利、政府返還、全程監管的方式，成功舉辦了首屆房地產展銷會。一是企業讓利。在政府有關部門核價的基礎上，房地產企業對購房戶讓利3—10％進行銷售。二是政府補貼。根據購買國有土地使用權成交單價的高低，分為5個檔次，政府分段給予購房戶3—9％的現金補貼，並免收房產證、土地證辦證工本費。三是全程監管。抽調房管、國土、財稅、公安、監察等13個部門，現場全程做好宣傳、布展、備案、納稅和監管等服務工作，確保房展便捷、安全、有序進行。房展期間，15家參展房地產企業共銷售商品房住宅507套，銷售面積達8.15萬平方米，銷售額達1.56億元，產生稅收2322萬元 ，購房戶獲得購房補貼1166萬元，取得了經濟效益和社會效應的雙豐收。
3、繼續保持保障性住房建設力度。經濟適用住房和廉租房建設對穩定房地產市場發展是一把雙刃劍，建得偏多，會對商品房市場產生消極影響，對政府財政也會造成一定負擔；徹底放棄，對控制房價有害無益，也不符合中央和省有關精神。因此，適度建設經濟適用住房或廉租房，大力解決中低收入住房困難家庭的安居問題，這是今後一段時期政府明智的舉措。
4、適度提供金融支持。國家已經將房地產業上升為重要基礎產業，首次提出「對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務」。這樣開發商獲得金融支持的政策有了保障，也為房產業的兼并重組提供了金融支持的政策支持。各地應及時跟進，在有效防範風險的前提下，適度提供金融支持，促進當地房地產業復甦、穩定和健康發展。
一、繼續堅定房地產市場平穩運行的信心
房地產市場是商品市場，市場供求關係的內在規律決定了房地產市場今後的走勢。從基本面來看，當前中小城市房地產市場保持平穩運行的趨勢沒有改變。這個判斷主要基於以下三點：
1、普通群體購房的剛性需求普遍存在。以我市為例，全市近年來外出務工人員保持在65萬左右，加上市內長期務工人員，總人數超過75萬；20xx年底全市到法定年齡未婚人口約90萬，這兩類人是購房的主力軍，數量仍處歷史高峰時期。除了這兩類人，購買改善型住房的人群也有相當的數量。同時，全市城鎮人口為192.54萬人，占總人口的35.62%，人口城鎮化率比全國低9.28個百分點，比全省低4.18個百分點。做大中心城區、加速農村人口流轉尚有較大空間。
2、普通群體具有消費能力。就我市10個縣（市、區）而言，目前商品房均價突破了20xx元/平方米的僅有經濟條件相對較好的中心城區、豐城和樟樹，其餘地區均價在1600元/平方米上下，並且與全國房價一樣，正在呈下行狀態。全市城市居民人均月收入以1000元計算，家庭平均就業人數為1.6，家庭年收入為19200元，按10年收入購房、每套120平方米計算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是說，普通居民憑自身經濟能力可以承受接近1600元/平方米的房價。不少人還可以通過住房公積金、銀行貸款、私人借款、親友資助等多種途徑，減輕和緩解房價帶來的經濟壓力。
3、中央科學有效的宏觀調控。除了上述兩個基本因素外，國家近來出台的一系列穩定房地產市場發展的措施，為房地產市場持續健康發展創造了良好的宏觀環境，這是房地產市場保持穩定的重要外因。今年中央經濟工作會議上，五項重點任務中有兩項涉及房地產行業，「要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產支柱產業作用結合起來」，「增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用」。可見，中央對今年房地產市場的宏觀調控，將更加科學、果斷和有效。
二、地方政府在平穩房地產市場上應有所作為
20xx年11月5日，國務院進一步擴大內需、促進經濟增長的十條措施出台，房地產行業的地位被提到空前高度。11月10日，國務院部署落實了中央政策措施七項工作，明確表示房地產業是國民經濟的重要支柱產業，要促進房地產市場平穩健康發展。因此，各地政府應及時改變和提升對房地產業的原有認識，在應對國際金融危機，促進本地發展中做出應有的努力。
1、應在可能的範圍內出台相關政策。中央就全國範圍出台了有關政策，但針對地方實際，各地應出台促進房地產市場穩定發展的具體措施，不能只依靠大環境，更不能被動消極。在金融危機普遍影響市場信心的背景下，要根據中央精神及時制定出台地方性措施，這不僅僅是主觀能動性的表現，更是政府堅定當地市場信心的必要姿態。這個動作的底線是，發揮市場調節作用，不通過直接的行政干預去限制房價。20xx年11月20日，奉新縣政府出台了《關於促進房地產市場健康發展的試行辦法》，該項辦法在公積金貸款、商品房預售、商品房開發收費、建設周期、嚴格控制城區農民建房審批、從嚴從緊供應土地等10個方面對房地產市場進行了規定。這在全市各縣（市、區）中是比較早的，對促進當地房地產市場發展的作用雖有待時間考驗，但其對穩定當地房地產市場的作用已經初步顯現。
2、適時舉行商品房集中銷售活動。房展的直接目的有三個：一是推動房地產業發展；二是夯實地方財政；三是有利於改善民生。房展的順利實施是達到房展目的的關鍵，公開公平公正是房展順利實施的核心，必須貫穿整個房展的每個環節。20xx年11月22日—30日，奉新縣採取企業讓利、政府返還、全程監管的方式，成功舉辦了首屆房地產展銷會。一是企業讓利。在政府有關部門核價的基礎上，房地產企業對購房戶讓利3—10％進行銷售。二是政府補貼。根據購買國有土地使用權成交單價的高低，分為5個檔次，政府分段給予購房戶3—9％的現金補貼，並免收房產證、土地證辦證工本費。三是全程監管。抽調房管、國土、財稅、公安、監察等13個部門，現場全程做好宣傳、布展、備案、納稅和監管等服務工作，確保房展便捷、安全、有序進行。房展期間，15家參展房地產企業共銷售商品房住宅507套，銷售面積達8.15萬平方米，銷售額達1.56億元，產生稅收2322萬元 ，購房戶獲得購房補貼1166萬元，取得了經濟效益和社會效應的雙豐收。
3、繼續保持保障性住房建設力度。經濟適用住房和廉租房建設對穩定房地產市場發展是一把雙刃劍，建得偏多，會對商品房市場產生消極影響，對政府財政也會造成一定負擔；徹底放棄，對控制房價有害無益，也不符合中央和省有關精神。因此，適度建設經濟適用住房或廉租房，大力解決中低收入住房困難家庭的安居問題，這是今後一段時期政府明智的舉措。
4、適度提供金融支持。國家已經將房地產業上升為重要基礎產業，首次提出「對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務」。這樣開發商獲得金融支持的政策有了保障，也為房產業的兼并重組提供了金融支持的政策支持。各地應及時跟進，在有效防範風險的前提下，適度提供金融支持，促進當地房地產業復甦、穩定和健康發展。
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