[摘 要] 隨著國家對房經產宏觀調控政策的嚴厲實施，暴利時代結束，房地產經濟如何實現可持續發展呢？結合龍岩房地產業的實際，對當前房地產經濟在發展過程中存在的問題進行了分析，並據此提出了幾點解決對策。
[關鍵詞] 房地產經濟 可持續發展 對策
0、引言
近幾年，中國房地產市場蓬勃發展。然而在發展的過程中，出現了諸如供給需求矛盾、房價居高不下等多方面的問題，引得廣大老百姓叫苦不迭，人們戲稱房價、教育、醫療是老百姓新三座大山。自2009年年初以來房地產市場快速回暖，房價飛漲。房價漲幅調控聲音不絕於耳：2010年1月份出台國十一條、兩會後又重申促進房地產市場平穩健康發展，嚴厲打擊投機性購房，堅決遏制部分城市房價過快上漲等，中央政府對房地產市場的重視可見一斑。但是，北京、上海、深圳等一線城市的房價並沒有應聲回落，相反卻呈現出加速上漲的態勢。一邊是調控政策的頻頻出台，一邊是房價的持續上漲。房價的這種愈調愈高的態勢已經將政府的調控措施置於十分尷尬的境地。那麼，究竟是什麼原因導致了房地產市場存在的問題？我們對於房地產市場應該抱有怎樣的態度？在這樣的問題客觀存在的條件下，又應該採取哪些宏觀的調控政策呢？本文結合龍岩房地產業的實際，對當前房地產經濟在發展過程中存在的問題進行了分析，並據此提出了幾點解決對策。
1、房地產可持續發展的內涵
可持續發展是20世紀80年代提出的一個新概念。1987年世界環境與發展委員會在《我們共同的未來》報告中第一次闡述了可持續發展的概念，得到了國際社會的廣泛共識。可持續發展是指既滿足現代人的需求又不損害後代人滿足需求的能力。
[1]房地產業可持續發展包括兩個方而的含義：一是指房地產業的發展既要滿足當代人對各種房地產品的要求，又要滿足子孫後代未來發展的需要。其中，包括土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場的完善及人居環境的改善等；二是既要保持產業自身不斷增長，又要與社會以及國民經濟其他產業協調發展，主要包括社會的公平性；資源開發利用的可持續性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續性、產業發展的協調性等等。
2、房地產經濟在推動我國經濟增長過程中所具有的積極意義
近年來,關於房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。但是，必須要清醒地認識到房地產業在近十年國民經濟發展中的重要作用,在擴大內需,保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展中的重要地位。絕對不能因噎廢食,否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題,在未來我國經濟社會發展中,房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。
房產業的最終產品為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行業的發展提供前提和場所,這些部門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。
房地產業作為一個龍頭產業,可以帶動諸多產業的發展。房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合,對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算,在我國當前的情況下,每投入200元的住房資金,可創造相關產業140～440元的需求;每銷售200元的住宅,便可帶動260～300元的其他商品銷售。因此,住宅建設若增加20個百分點,可望帶動國民生產總值增長2個百分點,住宅行業每吸納200人就業,可帶動相關行業300～400人就業。由此可以看出,房地產業對推動國民經濟發展的重要作用。
3、我國房地產經濟在發展過程中所存在的問題
3.1房地產發展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題。
長期以來,我國的房地產偏重粗放發展,表現為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認識,其合理利用和開發更得不到應有的重視。我國由於人口眾多,資源相對並不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區形勢非常嚴峻。房地產發展過程中對資源使用效率低下,並影響其他行業發展的事件屢見不鮮。在房地產下一步的發展中,資源的機會成本及合理利用是我們必須考慮的問題。
3.2房地產在發展過程中對於環境保護不夠重視。
開發單位片面追求經濟效益,致使房地產在發展中建築密度過高,容積率過高,產生鋼筋混凝土叢林。城市缺少綠色空間,市區污染不易向周圍散發,城市空氣品質差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠離自然,使人類與自然隔離。更有甚者,長江中游部分地市圍湖造田,開發房地產,大大降低了湖泊的蓄排洪能力,對整個地區人民生命財產安全,對包括房地產在內的經濟造成潛在威脅。
3.3與房產發展相配備的金融基礎體系尚不完善。
我國的房地產金融經過十幾年的發展,雖然已完成了基本制度建設,形成了一定規模和良好的發展態勢,但有些問題如不解決,將影響房地產經濟的整體發展前景。首先是房地產信貸的結構還需要進一步調整,房地產貸款長期傾向於開發貸款,住房消費信貸發展不足。國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右,而我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%,僅占銀行全部貸款總量的1%強。同時,住房消費貸款的發放也給銀行資產安全帶來隱患;房地產貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產流動性不足;金融二級市場缺位。還有,住房公積金繳納範圍和比率的擴大受到宏觀經濟環境的制約,低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。
3.4商品房沒有得到有效利用,空置率居高不下。
空置房地產產生的原因有很多,概括起來有兩大類。第一類是由於與外部客觀環境不相適應引起的空置,包括上文提到的大大超過當地人口規模的房地產,以高利潤為目標,不顧市場需求的房地產等。第二類是由於內部因素造成的房地產空置,包括開發商資質較低,開發的房地產質量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同,缺乏自身特點,由於沒有特點,沒有優勢導致的空置等。空置房地產不僅占用了大量寶貴資源,長期下去,還必將危害整個地區經濟的發展。
4、促進我國房地產經濟可持續發展的具體對策[2]
[關鍵詞] 房地產經濟 可持續發展 對策
0、引言
近幾年，中國房地產市場蓬勃發展。然而在發展的過程中，出現了諸如供給需求矛盾、房價居高不下等多方面的問題，引得廣大老百姓叫苦不迭，人們戲稱房價、教育、醫療是老百姓新三座大山。自2009年年初以來房地產市場快速回暖，房價飛漲。房價漲幅調控聲音不絕於耳：2010年1月份出台國十一條、兩會後又重申促進房地產市場平穩健康發展，嚴厲打擊投機性購房，堅決遏制部分城市房價過快上漲等，中央政府對房地產市場的重視可見一斑。但是，北京、上海、深圳等一線城市的房價並沒有應聲回落，相反卻呈現出加速上漲的態勢。一邊是調控政策的頻頻出台，一邊是房價的持續上漲。房價的這種愈調愈高的態勢已經將政府的調控措施置於十分尷尬的境地。那麼，究竟是什麼原因導致了房地產市場存在的問題？我們對於房地產市場應該抱有怎樣的態度？在這樣的問題客觀存在的條件下，又應該採取哪些宏觀的調控政策呢？本文結合龍岩房地產業的實際，對當前房地產經濟在發展過程中存在的問題進行了分析，並據此提出了幾點解決對策。
1、房地產可持續發展的內涵
可持續發展是20世紀80年代提出的一個新概念。1987年世界環境與發展委員會在《我們共同的未來》報告中第一次闡述了可持續發展的概念，得到了國際社會的廣泛共識。可持續發展是指既滿足現代人的需求又不損害後代人滿足需求的能力。
[1]房地產業可持續發展包括兩個方而的含義：一是指房地產業的發展既要滿足當代人對各種房地產品的要求，又要滿足子孫後代未來發展的需要。其中，包括土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場的完善及人居環境的改善等；二是既要保持產業自身不斷增長，又要與社會以及國民經濟其他產業協調發展，主要包括社會的公平性；資源開發利用的可持續性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續性、產業發展的協調性等等。
2、房地產經濟在推動我國經濟增長過程中所具有的積極意義
近年來,關於房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。但是，必須要清醒地認識到房地產業在近十年國民經濟發展中的重要作用,在擴大內需,保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展中的重要地位。絕對不能因噎廢食,否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題,在未來我國經濟社會發展中,房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。
房產業的最終產品為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行業的發展提供前提和場所,這些部門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。
房地產業作為一個龍頭產業,可以帶動諸多產業的發展。房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合,對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算,在我國當前的情況下,每投入200元的住房資金,可創造相關產業140～440元的需求;每銷售200元的住宅,便可帶動260～300元的其他商品銷售。因此,住宅建設若增加20個百分點,可望帶動國民生產總值增長2個百分點,住宅行業每吸納200人就業,可帶動相關行業300～400人就業。由此可以看出,房地產業對推動國民經濟發展的重要作用。
3、我國房地產經濟在發展過程中所存在的問題
3.1房地產發展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題。
長期以來,我國的房地產偏重粗放發展,表現為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認識,其合理利用和開發更得不到應有的重視。我國由於人口眾多,資源相對並不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區形勢非常嚴峻。房地產發展過程中對資源使用效率低下,並影響其他行業發展的事件屢見不鮮。在房地產下一步的發展中,資源的機會成本及合理利用是我們必須考慮的問題。
3.2房地產在發展過程中對於環境保護不夠重視。
開發單位片面追求經濟效益,致使房地產在發展中建築密度過高,容積率過高,產生鋼筋混凝土叢林。城市缺少綠色空間,市區污染不易向周圍散發,城市空氣品質差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠離自然,使人類與自然隔離。更有甚者,長江中游部分地市圍湖造田,開發房地產,大大降低了湖泊的蓄排洪能力,對整個地區人民生命財產安全,對包括房地產在內的經濟造成潛在威脅。
3.3與房產發展相配備的金融基礎體系尚不完善。
我國的房地產金融經過十幾年的發展,雖然已完成了基本制度建設,形成了一定規模和良好的發展態勢,但有些問題如不解決,將影響房地產經濟的整體發展前景。首先是房地產信貸的結構還需要進一步調整,房地產貸款長期傾向於開發貸款,住房消費信貸發展不足。國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右,而我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%,僅占銀行全部貸款總量的1%強。同時,住房消費貸款的發放也給銀行資產安全帶來隱患;房地產貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產流動性不足;金融二級市場缺位。還有,住房公積金繳納範圍和比率的擴大受到宏觀經濟環境的制約,低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。
3.4商品房沒有得到有效利用,空置率居高不下。
空置房地產產生的原因有很多,概括起來有兩大類。第一類是由於與外部客觀環境不相適應引起的空置,包括上文提到的大大超過當地人口規模的房地產,以高利潤為目標,不顧市場需求的房地產等。第二類是由於內部因素造成的房地產空置,包括開發商資質較低,開發的房地產質量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同,缺乏自身特點,由於沒有特點,沒有優勢導致的空置等。空置房地產不僅占用了大量寶貴資源,長期下去,還必將危害整個地區經濟的發展。
4、促進我國房地產經濟可持續發展的具體對策[2]
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