北京CBD：商務區還是居住區？

北京CBD：商務區還是居住區？
2001-07-23
今年春天，隨著北京中央商務區（CBD）總體規劃的落定，這塊3．99平方公里的寸土寸金之地引起了海內外投資者的極大關注。
據了解，今年該地區將要開發的房地產項目近300萬m 2，從目前CBD各開發項目的廣告類型上看，CBD總體規劃中確定的開發比例為50％的寫字樓很少有人問津，除了國貿三期有一棟超高寫字樓、香江集團有35萬m 2（占其開發總量的50％）的寫字樓外，絕大多數項目都是以商務公寓為主要產品。在新開新目中，商務公寓的總量已遠遠超過了CBD總體規劃確定的25％的限量。使CBD即將形成的物業形態嚴重失衡。
按北京商務中心區的總體規劃，北京CBD的各類物業比例為寫字樓占50％、公寓占25％、酒店娛樂及其它物業占25％。據北京市規劃院的有關專家介紹，這一比例原則是專家們根據我國CBD的功能結構和市場情況所確定的，考慮到北京CBD即要宜商又要避免夜間成為少有人氣的「黑城」，因此，寫字樓的比例大大低於歐美國家CBD內70％－80％的建設比例。
從目前看，大多開發企業對這一比例還是認同的，而普遍不願意開發寫字樓主要有幾方面原因。
一是開發寫字樓資金沉澱比較大。一般情況下，寫字樓的租戶或買家多在現樓時才會交易，而公寓的買家大多會買期房。
寫字樓一般樓層要高、體量較大，而樓高超過100米，每層的建築成本要增加1／3；而且寫字樓的建設周期比公寓要長，資金投入量大，占壓時間較長。
二是目前銀行對寫字樓的貸款與買公寓的個人貸款在貸款額度、年限、審查程序、辦理時間及利率上都有較大的差別。特別是今年，所有銀行對企業買寫字樓的貸款手續更加嚴格了。目前，在工商銀行貸款，200萬元―300萬元的需要送交分行審批，300萬元以上的，則需通過總行審批，並提供企業的稅單，許多中小企業信譽程度低，得不到按揭支持。
三是歐美等國的大型企業及財團在我國基本採用租用寫字樓的方式，而對開發商來說，出租寫字樓資金回收比較慢，後期還將面臨設備維護，更換等大量物管問題，沒有相當的實力做不起來。
在同一個地區、同一時段內大量湧出的公寓已引起業內人士及政府方面的關注，不少人為所感到憂慮。
CBD內各項目的開發商均已感到，今明兩年大量同質、同價公寓的上市已不可避免地要引起一場爭奪買家的惡戰。
中原物業顧問公司的有關人士認為，近兩年，寫字樓市場處於回升期，價格一直在上漲，CBD內出租率已達到90％以上。今年北京可供入住的寫字樓不過70萬m 2，其中，大多位於海淀區，朝陽區僅有16萬―17萬m 2，明後兩年北京可供入住的寫字樓也僅有70萬m 2。作為北京的商務中心區，目前甲級寫字樓只有70萬m 2左右，寫字樓市場正處於發展的好時機，估計中國加入W TO後，會有更多的需求，其面積可增加30萬－40萬m 2。有資料顯示，寫字樓的回報率在提高，而公寓投資在下滑。然而，CBD核心區內一窩蜂地開發商住公寓，將會把市場搞亂，令寫字樓的開發投資者望而卻步，對寫字樓特別是乙級寫字樓的開發商來說，這也是一種不公平競爭，並可能使寫字樓的規模化發展失去良好的機會。
有業內人士認為，今年下半年，僅CBD核心區內至少有180萬m 2的公寓同時上市，如按150m 2／套計算，大約有1萬餘套高檔商務公寓在爭奪同一個購買群體，那麼，在同一地區、同一進段內要銷售掉萬餘套8000元至10000元一平方米的房子是不可能的。如果沒有寫字樓的支持，大家都去開發CBD的「後花園」，有誰會去居住呢？最終不但會帶來一場價格戰，使公寓無法保值，而且還會使後期的寫字樓失去理想的發展地塊。
有人擔心，如此開發會使國際化的商務中心區變成「集中建房」，而多個大規模的商住項目各自為戰的結果，難免使CBD變成「21世紀方莊居住區的翻板」。一些開發企業呼籲政府應該採取相應的措施，在土地、規劃和開發速度上予以調控。
北京CBD管理辦公室方面的有關人士說，目前CBD里已建成在用的公寓占30％，加上新開發的300萬m 2中的新建公寓，總量的確很大，這主要是市場的拉動作用，另外，政府主觀上也希望CBD的規劃能夠快些上馬。目前，政府對CBD內物業的功能配比採用的是彈性開發的原則，準備在開發總量1000萬m 2中的另外700萬m 2的後期建設中增大寫字樓的建設比例。從長遠看，該地區還會有一定的時間和空間尋找到平衡。
CBD的特別顧問、原北京市規劃院院長柯煥章先生說，根據CBD的總體規劃，目前CBD管理辦公室對該區內的開發項目在項目規划上都是有標準的，如建築的高度，規定寫字樓高在200米，最高在300米左右，公寓為30層左右，最高不超過100米。為了使CBD能有一個協調的整體形象，政府對不同功能區的規劃都有一定的調控。CBD核心區要以商務為主，特別是東三環兩側、建外大街兩側。同時，要求所有的公寓項目必須是開放型的，要有良好的對外聯接系統，不能各成一統封閉起來，同時，要在一些重點地塊增加寫字樓的建築面積。如，根據總體規劃，原來全部規劃是公寓的建外SOH O需要重新修改規劃，增加三條公共運輸通道，並在面向東三環一側增加一定比例的寫字樓用地和一塊公共綠地。
但CBD管理辦公室方面也表示，他們在整體協調工作中感到吃力。目前，北京市政府組建了北京CBD協調管理小組，由市計委和規委與北京CBD管理辦公室統一協調CBD的開發。然而，該協調小組與CBD管理辦公室只是一級行政管理部門，面對CBD核心區內已「名花有主」的大量土地，該機構頗感在開發過程中協調起來有一定困難。
來源：中華工商時報