摘 要 自1998年我國實行住房改革以來，房地產業已經逐漸成長為拉動 中國 經濟 增長的龍頭產業。房地產商品的不可替代性使人們過分追求房子的質量和數量，導致住房價格和面積一升再升，已經逐漸開始超出普通百姓的承受能力。從我國房地產行業現狀入手， 分析 我國房地產行業的改革途徑及政府應該採取的政策。
關鍵詞 房地產 土地 開發成本
房地產業在我國還是一個新興的行業，起步於20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的 歷史 。但無論是從 理論 上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的 發展 潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄託於房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，於是形成了我國現在的房地產市場。
1 我國房地產市場的現狀
1.1 地價「只漲不跌」
按照中國幾千年來的傳統觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財富。到了 現代 ，對一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財富。這樣的思維導致我國商品房價格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達10﹪以上，這給以土地為「命根子」的中國人帶來的信息就是，中國的地價、商品房價格都是不斷上漲的，買到了房子，就等於買到了不斷升值的財富。
1.2 開發商取得了壟斷性資源——土地
近些年，越來越多的人投身於房地產行業，原因在於房地產開發商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當然，它的暴利與土地資產收益分配不公有關。根據國務院發展 研究 中心課題組所作的調查顯示：土地增值部分的收益分配中，農民的補償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產公司，拿走土地增值收益的大部分，占40% 到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財政稅收增長的希望過多寄託於房地產業，以至如今房地產打個「噴嚏」，地方財收就會「感冒」。某種程度上，這些地方政府已為開發商所「挾持」，一起綁在了房地產飛車上，開發商 自然 就有恃無恐，土地更是「隨手拿來」。
1.3 面積越來越大，資金占有量過多
早在我國剛剛實行房改的時候，商品房建築面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發建築面積每套100m2以上甚至高達每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價的提高幅度有多大，即使單位售價毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。
1.4 商品房空置量上升， 企業 開發成本增加
隨著當前建築材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產增加等因素，使企業在開發中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業的運作成本，形成了市場銷售價格與開發成本之間的矛盾，絕大部分開發企業面臨著資金壓力大，開發成本增加，企業運作比較困難的實際 問題 。為了儘快回籠資金，新開發的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對於普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發好的商品房價位又一直走高，以至於買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。
當然，我國的房地產的現狀遠不只上述這些問題，當所有的問題交織在一起，牽一髮而動全身時，則不僅會使決策者們一時摸不著頭緒，即使在學術研究領域，也是令學者們頗感頭痛的難題了。
關鍵詞 房地產 土地 開發成本
房地產業在我國還是一個新興的行業，起步於20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的 歷史 。但無論是從 理論 上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的 發展 潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄託於房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，於是形成了我國現在的房地產市場。
1 我國房地產市場的現狀
1.1 地價「只漲不跌」
按照中國幾千年來的傳統觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財富。到了 現代 ，對一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財富。這樣的思維導致我國商品房價格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達10﹪以上，這給以土地為「命根子」的中國人帶來的信息就是，中國的地價、商品房價格都是不斷上漲的，買到了房子，就等於買到了不斷升值的財富。
1.2 開發商取得了壟斷性資源——土地
近些年，越來越多的人投身於房地產行業，原因在於房地產開發商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當然，它的暴利與土地資產收益分配不公有關。根據國務院發展 研究 中心課題組所作的調查顯示：土地增值部分的收益分配中，農民的補償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產公司，拿走土地增值收益的大部分，占40% 到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財政稅收增長的希望過多寄託於房地產業，以至如今房地產打個「噴嚏」，地方財收就會「感冒」。某種程度上，這些地方政府已為開發商所「挾持」，一起綁在了房地產飛車上，開發商 自然 就有恃無恐，土地更是「隨手拿來」。
1.3 面積越來越大，資金占有量過多
早在我國剛剛實行房改的時候，商品房建築面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發建築面積每套100m2以上甚至高達每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價的提高幅度有多大，即使單位售價毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。
1.4 商品房空置量上升， 企業 開發成本增加
隨著當前建築材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產增加等因素，使企業在開發中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業的運作成本，形成了市場銷售價格與開發成本之間的矛盾，絕大部分開發企業面臨著資金壓力大，開發成本增加，企業運作比較困難的實際 問題 。為了儘快回籠資金，新開發的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對於普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發好的商品房價位又一直走高，以至於買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。
當然，我國的房地產的現狀遠不只上述這些問題，當所有的問題交織在一起，牽一髮而動全身時，則不僅會使決策者們一時摸不著頭緒，即使在學術研究領域，也是令學者們頗感頭痛的難題了。
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