物業管理面臨的突出問題及解決措施

　　住宅物業管理是業主通過選聘物業服務企業等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維護、養護和管理，維護物業區域內的環境衛生和秩序的活動。
　　各地根據《物權法》和國務院《物業管理條例》，均相繼出台有地方性物業管理條規，同時積極探索業主自治和政府依法監管相結合，房管部門負責物業行業發展管理監督，民政部門負責區街所轄社區業委會組建等指導監督，其他部門按各自職責負責物業管理活動的相關監督管理，將物業管理融入城市基層社會治理，初步形成業主、物業、社區“三方聯動”機制。
　　各地在加強物業行業行政監管，有效促進其規範發展的同時，通過調研發現物業服務企業運營服務和財務管理、執行物業管理政策、物業行業行政監管等方面還存在一些問題，需要予以糾正和規範。
　　一、發現問題
　　（一）小區物業服務和財務管理存在的問題
　　1.小區物業企業未與業委會簽訂物業服務合同，造成物業服務缺乏合同依據，雙方權益難以保障。有的小區物業企業未配齊服務人員，導致服務質量難以保證。
　　2.小區自管物業財務管理不規範，不設會計賬簿，白條列支和將物業相關經費存放個人賬戶，現金收入達數百萬元。有的小區業委會公共收益財務管理不規範，缺乏相應制約和監督。
　　3.小區物業公司未開設公共收益專戶單獨核算，公共收益被擠占挪用。有的物業企業將物業費和車輛停泊管理費收入不入賬，直接坐支。
　　4.少數物業公司未按規定對公共性收益收支情況實行“四公開一監督”公示制度。
　　（二）物業管理政策執行存在的問題
　　1.相關職能部門協同治理小區工作不到位，未形成有效合力。一般物業服務投訴問題中，屬於職能部門的問題較多，投訴集中在違章搭建、住改商、毀綠等方面。按規定涉及綜合治理問題應由各相關職能部門進入小區處理。但目前有的部門主動參與小區治理的意識還不夠強，還未形成有效合力機制。
　　2.房齡較長的小區物業收費偏低，物業企業運營較困難。有的地方普通住宅物業服務費及車輛停泊服務費指導價格，已經十多年未調整標準偏低，目前房齡較長的大部分小區物業費仍執行這一標準。市場化物業企業收不抵支，棄管不斷發生。
　　3.部分專營單位將部分工作交由物業企業承擔，加重企業負擔。現行物業管理相關規定要求供水、供電等專營單位應服務到終端，收費到終端。目前仍有很多小區依然由物業企業維護到終端，代收業主相關使用費用。
　　4.老舊小區和還建小區公共部位維護維修難問題突出。老舊小區繳納住宅專項維修資金金額小、比例低，還建小區普遍未設立住宅專項維修資金，共用部位共用設施設備維修缺乏固定資金來源，出現問題後維修難。
　　（三）物業行業行政監管存在的問題
　　1.落實整改不到位。有的地方房管部門未嚴格執行住宅小區物業服務行政監管巡查制度，督導巡查問題整改不及時，巡查發現問題整改完成率不高。
　　2.考評體系不完善。房管部門聘請第三方測評機構對物業小區開展滿意度測評。有的對第三方測評考評指標設置不夠科學，考評細則細化、量化不夠，對聘請第三方測評機構監督機制還不夠完善，考評結果準確性不高。
　　二、解決措施
　　（一）完善管理機制，強化職能分工，形成共管合力
　　深入貫徹落實《物權法》和國務院《物業管理條例》，建議適時修改物業管理地方性條規，依法釐清物業管理各方主體關係，明晰物業服務與政府管理、公共服務界限，促進職能部門依法行政，積極作為，加大對小區的綜合治理力度，切實減輕物業企業的負擔。市、區房管部門要加強物業行業監管，民政部門要加強對業主委員會組織管理的歸口指導，促進物業服務市場健康發展。
　　（二）創新管理模式，促進基層治理，推進拓面提質
　　以黨建引領物業服務融入基層社會治理，打造“紅色物業”，積極推進拓面提質，實現老舊小區物業管理全覆蓋。要充分發揮“三方聯動”機制，重點加強對小區自治物業管理，協調市場化物業企業積極參與，對自治物業進行有效補充。公益性紅色物業企業在兜底老舊和棄管小區的同時，幫助自治物業規範自身服務行為，逐步引導自治物業走向市場化。
　　（三）加強街道指導，規範物業管理，提升綜治力度
　　房管、民政部門要全面梳理物業管理條規中涉及業主委員會的相關條款，開展調查研究，適時出台對業主委員會的指導實施細則，規範業主委員會建設。建議將業主委員會建設情況納入街道、社區綜合治理考核內容，提高基層對業主委員會建設的重視程度，幫助指導業主委員會工作有序運行，促進物業管理融入基層社會治理。
　　（四）摸清房管現狀，研究解難對策，落實資金來源
　　建議職能部門加強調查研究，針對老舊小區公共部位共用設施設備維修難、維修資金少，還建房無維修資金保障的情況，儘快制定相關政策，明確老舊小區和還建房維修資金的來源及渠道，保障共用設施設備日常維護和故障維修，確保小區業主居住和諧穩定。
　　（五）依據服務等級，調整收費標準，規範物業市場
　　建議職能部門根據《住宅物業服務等級標準》，儘快制定物業收費分級指導價格體系標準，促進建立質價相符的物業服務市場機制，為解決業主和物業企業之間的服務質量和收費價格爭議，提供評判依據和解決路徑。