十七個拆遷補償問題解答

十七個拆遷補償問題解答
---寇*中律師
一、簽訂拆遷補償安置協議前要做哪些準備?
1.查看有沒有拆遷主體資格：
取得房屋拆遷許可證。
注意兩個名詞：
拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。
《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證後，方可實施拆遷。
2.查看拆遷範圍和拆遷期限內：
以防拆遷人先斬後奏，有意擴大拆遷範圍。
《條例》第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷範圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
3.查看拆遷實施單位有沒有拆遷資格：
《條例》第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委託具有拆遷資格的單位實施拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委託。
注意：如果是委託拆遷的：要查看授權委託書。受託拆遷實施單位不得轉讓拆遷業務。《條例》第十一條拆遷人委託拆遷的，應當向被委託的拆遷單位出具委託書，並訂立拆遷委託合同。拆遷人應當自拆遷委託合同訂立之日起15日內，將拆遷委託合同報房屋拆遷管理部門備案。
被委託的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
4.查看房屋是否由房屋拆遷管理部門代管
因為代管房的拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。
《條例》第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。
二、拆遷補償安置協議是與誰簽訂的?
拆遷人與被拆遷人。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
寇*中律師特別提示：
如果是委託拆遷實施單位與您簽訂協議的，一定要查看有此項授權委託內容，否則，這個協議以後會是無效協議，再高的補償拆遷單位也不會認可。最好還要在協議里明確約定，補償按照協議不能到位的，由拆遷人和受委託拆遷實施單位承擔連帶責任。
三、安置協議的內容應有哪些?
主要有下列內容：
1)補償方式
2)補償金額
3)安置用房面積和安置地點
4)搬遷期限
5)搬遷過渡方式
6)過渡期限等事項
《條例》第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
四、拆遷協議訂立後被拆遷人或租賃人在搬遷期限內不搬遷的怎麼辦?
可以申請法院依據協議現予執行。就是現拆了再說，對補償協議中不服的條款由法院裁判。
《條例》第十五條拆遷補償安置協議訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
五、達不成拆遷補償協議的怎麼辦?
經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。
六、對裁決仍然不服的怎麼辦?
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。
七、當事人對裁決不服的，向人民法院起訴期間，可不可以執行拆遷?
可以。但有條件限制：必須是拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的。
《條例》第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
八、強制拆遷的條件是什麼?
1.行政裁決。不能依據協議強制拆遷。
2.裁決的搬遷期限已滿。
3.作出強制拆遷決定的行政主體只能是：房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門只能依法申請人民法院強制拆遷。
4.向公證機關辦理證據保全。
《條例》第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
九、尚未完成拆遷補償安置的建設項目，能不能轉讓?
可以轉讓。但1)應當經房屋拆遷管理部門同意，2)項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，3)自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。
《條例》第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，並自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。
十、哪些被拆除房屋不予補償?
違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償;
未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。
《條例》第二十二條拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。
拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償;拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。
《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第二十條拆除未超過批准期限的臨時建築,以批准期限減去已使用年限的剩餘期限按重置成本法評估其殘值給予補償。
十一、房屋拆遷補償有哪些方式?
一是實行貨幣補償;二是實行房屋產權調換;異地還房、原地還房或稱回遷是產權掉換的基本方式。
被拆遷人可以選擇。但是拆遷項目不得選擇：
1)拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
2)被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
《條例》第二十三條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第十八條政府作為土地儲備、建設公用設施的項目以及拆遷後新建房屋性質不適合原地還房的,被拆遷人應服從異地還房或者選擇貨幣補償。拆遷後原地建有與被拆遷房屋性質相同的商品房的,同等條件下,被拆遷人可優先購買。
十三、貨幣補償的金額怎麼確定?
根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。
《條例》第二十四條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。
具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第十六條被拆遷房屋和產權調換房屋的價格評估,由具有房地產價格評估資格的機構承擔,估價報告必須由專業房地產估價師簽字。
拆遷估價機構的確定應當公開、透明,採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式進行。拆遷估價機構確定後,一般由拆遷人委託。委託人應當與估價機構簽定書面拆遷估價委託合同。
拆遷房屋的價格評估技術規範、爭議處理程序和有關管理規範按照國家和省有關規定執行。
《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第十九條與拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人有利害關係的評估中介機構和估價人員,不得承擔該拆遷房屋的評估。已經評估的,其評估結果無效。
十四、怎樣實行房屋產權調換?
根據掉換面積實行補差的辦法實行掉換。
《條例》第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
十五、拆遷租賃房屋有哪些安置方式?
1)先由被拆遷人(所有人)對承租人進行安置或者解除租賃關係，再由拆遷人對被拆遷人給予補償。
2)被拆遷人(所有人)對承租人進行安置或者解除租賃關係的，只能實行房屋產權調換。原房屋承租人繼續承租產權調換的房屋，但要重新訂立租賃合同。
3)《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第十一條對拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人達不成解除租賃關係協議的,做了修改：拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償協議,並與房屋承租人訂立拆遷安置協議。
《條例》第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第十一條拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人就解除租賃關係達成協議或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議;被拆遷人與房屋承租人達不成解除租賃關係協議的,拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償協議,並與房屋承租人訂立拆遷安置協議。
拆遷補償安置協議的示範文本,由省建設行政主管部門制定,供拆遷當事人參照使用。
十六、除正常拆遷安置補償外，搬遷所需費用由誰負擔?非住宅停業損失要不要補償?
由拆遷人支付搬遷補助費。補足費由真正實行搬遷的人享有，即被拆遷人或者房屋承租人。
因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第二十四條拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或房屋承租人搬遷補助費。
搬遷補助費、臨時安置補助費具體標準由市、州人民政府根據當地經濟和物價水平確定,每年公布1次。
《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第二十五條拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起的經濟損失以及搬遷、安裝、過渡費用,由拆遷人給予一次性補助。具體補助標準由市、州人民政府規定。
十七、過渡期內怎麼處理?延長過渡期的怎麼辦?
1)被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處。由拆遷人支付臨時安置補助費;
2)拆遷人提供的周轉房。這時拆遷人不支付臨時安置補助費。
注意：因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
《條例》第三十一條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
《條例》第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
《條例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。