1、押金不是違約金，提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同後房主預先收取幾個月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發生什麼爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。實際上，押金並非是提前解約的違約金。
之所以出租人要收取押金，是因為出租人把自己的房子和相關附屬物品交給承租人使用，為確保承租人在使用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設定押金。
從這個角度講，不管是正常結束租賃關係，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受以損害，押金都應該退還。 除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標準確定約定的違約金數額。
2、單方解除合同的違約金標準如何確定？
出租人或承租人在某一方提前解除合同時詢問：
法律有沒有規定一個明確的違約金數額標準？
這裡告訴大家：
沒有！ 在合同法中對於違約金數額的確定主要就是一個原則：有約定從約定，無約定以實際損失計。房屋租賃也沒有特殊規定。
但是，房屋租賃合同解約時，如果沒有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失？
這很難準確認定。
3、出租人單方解除合同，承租人的損失如何認定？
承租人要另尋房子租住，花費的時間很難計算，除必要的搬家費等，不管找到還是沒找到，都很難準確地認定實際損失數額。 承租人單方解除合同呢？
理由上似乎好找一些，可以說造成房屋空置產生損失，但是空置幾個月的損失是合理的呢？
你總不能永遠空著不找新的承租人吧？比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失，最終法院只支持了四個月的。
所以，為了避免這種違約金標準的不確定性和爭議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時雙方一定要把單方解除合同的違約金標準明確在書面合同中。比如明確約定幾個月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標準確定違約金的數額。
這樣，一旦發生單方解除的情況，守約方主張違約責任簡單方便；而違約方呢？
對自己的違約行為的後果也有所預期，可以事先準確判斷後果，在是否違約時就會有一個得與失的客觀衡量。對雙方都有好處。
4、如何做到提前解約，而不承擔違約責任？
經常碰到因為客觀原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔違約責任的情況。
我們前面說過，如果在解除時，雙方協商一致解除而不承擔違約責任，當然可以不承擔。 可是誰能保證協商一致呢？能不能提前就做好這個工作？能！如果事先在合同中採取些變通措施，是可以做到的。
比如雙方可以在租賃合同中先明確約定，發生何種情況，合同自動解除，雙方不須承擔違約責任，比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發生重大變化等等，當然，如果有這些情況發生，也應該給另一方保留必要的準備時間才算合理。
再比如，從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責任。
比如可以做類似如下的約定：
如果承租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時能以不低於原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔上述違約責任； 如果出租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時能在出租房屋所在的小區為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標準相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費用外，出租人可以不承擔違約責任。
其實，上述變通辦法，即使提前沒有約定，在某一方要單方解除時也不妨提出來與對方協商，但是如果提前沒有約定，就算您的方案是合理的，對方也未必就要絕對接受，所以，可能的話，還是事先約定為好。
5、提前解除合同要有必要的書面手續。
前面我們講過，合同正常到期解除，雙方要有交房手續，要清點物品，退還剩餘的租金和押金，上述過程應該有書面文件予以證明。
在提前解除合同的情況下，當然也少不了上述文件，另外，還要再多出一份，就是《解除租賃合同確認書》，在解除時雙方應該就哪一方提出解除、另一方的態度是什麼、是否承擔違約責任、如何承擔等問題在這份文件中明確。 比如我們前面提到的這個案例，尹某在搬離時到底與黃某是否憶達成了解除合同的一致，是否明確不追究違約責任？由於沒有書面文件，根本無法確認。
所以，不管解合同是否協商一致，雙方均應該注意保留必要的書面文件。協商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認書》，協商不一致無法雙方簽訂文件怎麼辦？守約方可以單方向對方發同相應催示函主張權利，並保留催示的證據，如果在合理時間內對方沒有反應，應該及時到法院提起訴訟。
6、房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：
①。當事人有約定的，從其約定；沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。
②。合同的解除，並非因符合解除條件而當然發生，而應以有解除權的一方行使為必要。
這裡需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發生以實際行使解除權為必要；後者則因約定（不可能是法定）條件成就，而當然發生合同消滅的效力。
行使解除權，根據《合同法》第九十六條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。
③。要嚴格把握合同解除的條件。
當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。
相關知識：
出租人的解除權包括：
①承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。
《合同法》第二百一十九條規定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
②承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不於催告期限內支付租金的。
《合同法》第二百二十七條規定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
③承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租於第三人的。
《合同法》第二百二十四條第二款規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
雙方均有的解除權。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。
《合同法》第二百三十二條規定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同後房主預先收取幾個月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發生什麼爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。實際上，押金並非是提前解約的違約金。
之所以出租人要收取押金，是因為出租人把自己的房子和相關附屬物品交給承租人使用，為確保承租人在使用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設定押金。
從這個角度講，不管是正常結束租賃關係，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受以損害，押金都應該退還。 除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標準確定約定的違約金數額。
2、單方解除合同的違約金標準如何確定？
出租人或承租人在某一方提前解除合同時詢問：
法律有沒有規定一個明確的違約金數額標準？
這裡告訴大家：
沒有！ 在合同法中對於違約金數額的確定主要就是一個原則：有約定從約定，無約定以實際損失計。房屋租賃也沒有特殊規定。
但是，房屋租賃合同解約時，如果沒有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失？
這很難準確認定。
3、出租人單方解除合同，承租人的損失如何認定？
承租人要另尋房子租住，花費的時間很難計算，除必要的搬家費等，不管找到還是沒找到，都很難準確地認定實際損失數額。 承租人單方解除合同呢？
理由上似乎好找一些，可以說造成房屋空置產生損失，但是空置幾個月的損失是合理的呢？
你總不能永遠空著不找新的承租人吧？比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失，最終法院只支持了四個月的。
所以，為了避免這種違約金標準的不確定性和爭議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時雙方一定要把單方解除合同的違約金標準明確在書面合同中。比如明確約定幾個月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標準確定違約金的數額。
這樣，一旦發生單方解除的情況，守約方主張違約責任簡單方便；而違約方呢？
對自己的違約行為的後果也有所預期，可以事先準確判斷後果，在是否違約時就會有一個得與失的客觀衡量。對雙方都有好處。
4、如何做到提前解約，而不承擔違約責任？
經常碰到因為客觀原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔違約責任的情況。
我們前面說過，如果在解除時，雙方協商一致解除而不承擔違約責任，當然可以不承擔。 可是誰能保證協商一致呢？能不能提前就做好這個工作？能！如果事先在合同中採取些變通措施，是可以做到的。
比如雙方可以在租賃合同中先明確約定，發生何種情況，合同自動解除，雙方不須承擔違約責任，比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發生重大變化等等，當然，如果有這些情況發生，也應該給另一方保留必要的準備時間才算合理。
再比如，從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責任。
比如可以做類似如下的約定：
如果承租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時能以不低於原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔上述違約責任； 如果出租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時能在出租房屋所在的小區為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標準相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費用外，出租人可以不承擔違約責任。
其實，上述變通辦法，即使提前沒有約定，在某一方要單方解除時也不妨提出來與對方協商，但是如果提前沒有約定，就算您的方案是合理的，對方也未必就要絕對接受，所以，可能的話，還是事先約定為好。
5、提前解除合同要有必要的書面手續。
前面我們講過，合同正常到期解除，雙方要有交房手續，要清點物品，退還剩餘的租金和押金，上述過程應該有書面文件予以證明。
在提前解除合同的情況下，當然也少不了上述文件，另外，還要再多出一份，就是《解除租賃合同確認書》，在解除時雙方應該就哪一方提出解除、另一方的態度是什麼、是否承擔違約責任、如何承擔等問題在這份文件中明確。 比如我們前面提到的這個案例，尹某在搬離時到底與黃某是否憶達成了解除合同的一致，是否明確不追究違約責任？由於沒有書面文件，根本無法確認。
所以，不管解合同是否協商一致，雙方均應該注意保留必要的書面文件。協商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認書》，協商不一致無法雙方簽訂文件怎麼辦？守約方可以單方向對方發同相應催示函主張權利，並保留催示的證據，如果在合理時間內對方沒有反應，應該及時到法院提起訴訟。
6、房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：
①。當事人有約定的，從其約定；沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。
②。合同的解除，並非因符合解除條件而當然發生，而應以有解除權的一方行使為必要。
這裡需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發生以實際行使解除權為必要；後者則因約定（不可能是法定）條件成就，而當然發生合同消滅的效力。
行使解除權，根據《合同法》第九十六條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。
③。要嚴格把握合同解除的條件。
當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。
相關知識：
出租人的解除權包括：
①承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。
《合同法》第二百一十九條規定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
②承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不於催告期限內支付租金的。
《合同法》第二百二十七條規定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
③承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租於第三人的。
《合同法》第二百二十四條第二款規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
雙方均有的解除權。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。
《合同法》第二百三十二條規定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
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