房地產評估業風險形成機制及防範分析??
作者：未知摘 要：從上世紀房地產評估制度建立以來，房地產評估業作為一個細分的行業已經獲得長足的發展。房地產評估業尚存在內部管理鬆散，過度的不正當競爭，資質掛靠，專業技術能力不強等問題。房地產評估行為涉及到多方面利益，行業發展不成熟給相關主體帶來了風險，房地產估價師可能面臨民事、行政或者刑事的處罰，對金融體系以及社會的穩定也構成了潛在的威脅。為了防範房地產活動中存在的風險，必須強化外部監管，加強內部質量控制，提高執業人員素質，健全評估行業進入和退出機制。
關鍵詞：房地產評估；金融風險；社會穩定風險；社會公信力
中圖分類號：D9 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2018.30.070
由於我國房地產評估行業發展不成熟，在「資質管理、市場監管、理論研究、專業人員教育」等方面，與已開發國家尚存在差距，不能完全適應房地產市場市場化、信息化、國際化、專業化發展的需要，這樣就給該行業所涉及到的利益主體帶來了風險。房地產估價活動與其他經濟活動相比，既有共性的一面，也有個性的一面。共性的一面體現在「它與其他經濟活動一樣具有風險性。」個性的一面則體現在「房地產估價風險又具有其特殊性」。一般性的經濟活動主要是從經濟效益的角度去考察、控制和分散風險。在這些一般性的經濟活動中，風險常常指的是收益的不確定性以及由這種不確定性給相關主體帶來的效益風險。而房地產估價涉及到多方利益，準確地說，它是一種社會中介活動，會帶來不同方面、不同程度的風險。房地產評估活動不僅會給估價機構和估價人員帶來一定的風險，而且也會對政府、經濟活動涉及到的利益各方帶來不同的風險。房地產評估行業風險的特殊性就在於風險「涉及面廣且複雜」。本文從「來源、主要構成，以及防範」等幾個方面來對房地產估價風險展開討論。
1 房地產估價執業風險的來源
1.1 缺乏內部質量控制制度
要保證估價報告質量，做到估價結果客觀、公正、科學、合理，就必須制定完整的內部質量控制制度。而目前房地產估價機構，大多規模較小，公司負責人的臨時決定就是管理制度，無系統的管理制度。評估機構內部職能分工不明確，法人治理結構存在不合理，管理方式單一，管理效率低下，未構建相應的監督管理體制等，管理層治理結構存在缺陷。從業人員素質不高，機構內部控制制度不完善，質量保證制度、內部審核制度、風險防範制度、評估操作規範制度、責任追究制度等內部質量控制機制還未形成，對評估項目的評估過程缺乏必要的內部監督，評估質量難以保證。
1.2 不正當競爭現象嚴重
我國房地產評估機構數量在這幾年內驟然增加，且房地產評估機構市場准入的門檻並不是很高，行業準則環境也不夠完善，造成機構數量眾多，規模小的局面。這些小微的評估公司沒有長期持續發展的理念，注重眼前利益，普遍缺乏品牌意識，核心競爭力薄弱。另一方面，隨著信息技術的發展，網際網路+時代的到來，大型房地產數據系統、自動估價系統等相關係統的推行應用，都直接導致例如抵押估價、涉稅估價等傳統估價業務的萎縮。在激烈的市場競爭中，這些評估企業往往採取不正當手段謀取利益，致使惡性競爭頻發。
1.3 資質「掛靠」
執業證書掛靠產生的原因是估價公司需要一定數量的估價師才能滿足主管部門資質的要求，而實際工作業務量並不需要規定數量的估價師；而「掛靠」者能夠獲得評估公司給予「掛靠」費。資質「掛靠」本身是政府主管部門明令禁止的行為，而且也擾亂市場公平競爭，給掛靠者本身也帶來潛在風險。例如，使用外租證書的評估公司可能使用掛靠者的證章出具明顯高估的抵押報告，而使掛靠者在不知情的情形下陷入一?鏊痙ㄋ咚稀?
2 房地產估價風險的主要構成
2.1 房地產估價師承擔的風險
由於房地產估價結果涉及到各方面的利益，因此國家對房地產估價活動制定了一系列法律法規來進行規範。為了約束房地產估價機構和從業人員的行為，制定了違法違規懲處的條款。總結起來，針對房地產評估師的違紀行為，估價師需面臨三種處罰：民事上的處罰、行政上的處罰以及刑事上的處罰。比如《房地產估價師執業資格制度暫行規定》中，第二十六條規定：在估價過程中，由於估價師失誤給相關利益主體在經濟上造成損失的，由房地產評估師所在單位給予當事人相應的經濟補償。事後，所在單位可以追償。第二十八條規定：由於房地產估價師與委託人相互配合或者有意做虛假估價報告，而導致的特大損失，由房地產估價師註冊主管部門對有關當事人發出警告並沒收其非法所得，同時，吊銷房地產評估師的《執業資格證書》和《房地產估價師註冊證》，視情節嚴重程度，構成刑事犯罪的，由司法機關對相關人員依法追究其刑事責任。
2.2 金融風險
「房地產抵押估價」這一業務類型在房地產估價中有著越來越重要的作用，在整個社會經濟系統中，其影響程度也在逐漸加深。在評估工作的實踐中，為了能夠獲得更高的貸款額度，客戶通常會要求房地產的評估價值高於實際市場價值，而評估機構為了在激烈的市場競爭中獲得更多的業務往往會儘可能滿足客戶的要求。這樣就會產生不能反映房地產的真實價值，大量的過高估值的金融抵押貸款給金融機構帶來潛在的風險。在房地產市場繁榮時這種風險被掩蓋起來，如果房地產市場價格持續下跌，使得貸款人的房產市場價值低於銀行的貸款餘額時，出於理性的考慮貸款人會停止還貸，而任由銀行處置房產。這樣就會引發金融風險，對維持「宏觀經濟的穩定」構成威脅。
2.3 社會公信力的喪失
房地產估價作為市場經濟中不可或缺的一部分，其只能通過專業性服務，為社會提供具有一定「客觀性、公平公正性」的價值衡量尺度，才能在社會上建立良好的行業形象。但是目前的房地產評估缺乏社會公信力，究其根本原因正在於房地產估價在「權威性、獨立性、專業性」上的缺失。第一，在目前的激烈市場競爭背景下，評估機構為了獲得更多業務，往往迎合客戶的要求，沒有嚴格按照評估規範進行估價計算，人為地提高或者降低了評估價格，大大減少了最終結果的可信度。第二，由於評估機構內部質量控制體系欠缺，一些評估結果是在「沒有充分取得被估價對象實際數據」的基礎上得出的，基於此，其很難說具有科學性和客觀性。第三，評估機構權威性不足會對其公信力造成一定程度上的不利影響。權威性大多是在長期的估價實踐中形成的。我國大部分的房地產估價機構由於「從業的時間不長」，沒有完整的、系統的經驗可供參考，能夠圈點的業績也還不明顯，對於社會公信力的提升還需要走較長的一段路程。
2.4 社會穩定風險
目前拆遷補償評估業務正成為許多房地產評估機構重要的業務與收入的來源。拆遷評估過程中受眾多利益關係人影響，導致評估結果不合理不公正所帶來的風險。拆遷評估業務主要來自地方政府職能部門的委託，委託方出於地方城市建設開發成本的考慮可能要求控制評估價格，或者個別政府工作人員出於個人原因會要求評估機構對特定拆遷戶給予照顧，而評估公司為了維護與政府部門的良好合作關係會考慮這些訴求。同時，拆遷對象的產權人要求更高的拆遷補償，部分被拆遷人通過對拆遷評估業務委託方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂。這不僅給房地產估價機構和人員帶來執業風險，同時房屋拆遷補償均具有涉及面廣，補償金額大，歷史遺留問題多的特點，拆遷補償評估結果不公平合理，往往導致拆遷工作難以推進，引發群體性事件，影響社會穩定。
3 房地?a估價風險的防範
3.1 加強外部監管
房地產估價師協會和房地產評估行政主管部門在房地產評估行業中，充當了「規則制定者和裁判」的角色，並對房地產評估機構和房地產估價師實行監管和控制，它有「對不符合房地產評估相關法律的行為進行懲處」的權力。在估價風險的防範過程中，它們發揮著非常重要的作用。首先，創造和維護公平透明的社會經濟環境，為社會提供最基礎的信息服務和公共產品。整合估價行業的信息資源，為估價機構提供多角度、多方位的服務；其次，制定與評估業有關的法律法規、估價準則，創建相對平等透明的市場環境；擊破獨家壟斷「社會公共信息資源」的不平等局面，真正意義上的實現信息資源的共享。最後，在「各類違法違紀的房估機構和執業人員」的問題上，要增大執法力度，加強對評估機構內控制度建設的檢查監督工作。
3.2 強化內部質量控制
評估機構的管理水平對執業質量有著直接的影響。「嚴格遵循執業規範對房地產進行估價」是保證房地產估價工作有序進行和提高估價結果準確性的重要前提，在此基礎上，「執業規範的制定趨於完善」發揮著非常重要的作用。評估機構首先要有一套完整詳盡的規範程序，做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀、事實清楚、定性準確、措辭恰當。其次要對各類業務項目進行監督並定期檢查覆核，若發現在質量上存在問題，應及時解決。這些手段能使評估機構在發生爭議或糾紛時可以處於有利地位，能有效控制和防範估價風險的發生。
3.3 提高執業人員的業務素質
為了能夠很好地勝任房地產估價工作，房地產評估師除了需要熟練掌握相關的專業知識外，還需要有「經濟、財務、建築、法律」等方面的知識儲備。在我國房地產評估行業不斷發展的同時，估價技術、估價理論也在不斷更新、發展與完善，加上「有關政策及評估規範」的出台與更新，這些都要求評估人員擁有不斷學習的能力，學習新的知識、新的規定、新的技術，以適應不斷發展的市場。
3.4 健全評估行業的進入及退出機制
房地產估價是一項覆蓋面廣而專業性又很強的工作。為了使整個房地產估價行業能夠有序進行，保證其整體素質，對將從事房地產估價業務的機構和個人，應該嚴格按照評估行業的准入條件，對其執業能力進行審查，不符合條件的一律禁止從事相關業務；對已經有房地產估價執業證書的機構和人員，可以通過「年檢、再考核」等有效形式對其從業能力、職業道德進行檢驗，若沒有達到房地產評估執業要求或者說嚴重違反了職業道德準則及相關的法律法規，視情節嚴重程度，予以相應的經濟懲罰。除了以上的必要手段外，還可以通過加大違規成本，敦促房地產估價機構和估價人員合法、獨立、謹慎、理智、公正地從事房地產估價業務，以提升房地產評估行業的整體素質。
參考文獻
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