一、前言
房產稅並非一個新的稅種，1986 年國務院就發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。房產稅是對規定房產徵收的稅收，在城市、縣城、建制鎮和工礦的房屋產權所有人、經營管理單位、承典人、代管人和使用人須繳納房產稅，其中個人所有非營業性住房免徵房產稅。房產稅依照房產原值一次減除 10%—30% 後的余值計算繳納，按房產余值計征的，年稅率為 1． 2%按房產出租的租金收入計征的，稅率為 12%。［1］2010 年，我國房價雖然經過兩輪政策調控，但仍然上漲過快。2011 年，政府繼續加大樓市調控力度，1 月26 日，國務院出台“新國八條”，1 月 27 日，上海和重慶兩市地方政府同時出台房產稅實施細則，並於 28 日正式試行。重慶和上海的房產稅實施細則主要包括以下兩個方面: 首先是徵稅對象，重慶市主要的徵稅對象是別墅和高檔住房以及外地戶籍購買二套住房者; 上海市主要針對購買二套房和所有外地戶籍購房者。其次，在稅率方面，重慶市以均價 15000 元/平方米和 20000 元/平方米為分界點，採用差額累進稅率; 而上海市以均價 45000 元/平方米為分界點，採取差額累進稅率，並且都有一定的免徵面積。
很多已開發國家和地區也十分重視房產稅的徵收。美國各州政府根據當年的預算、應納稅財產的價值等稅收變量確定當年的財產稅稅率，一般稅率為 3%—10%; 香港的房地產在持有期間應交的稅費有物業稅、差餉稅; 在日本，房產稅徵收的稅率為 1． 4%—2． 1%。
二、研究區概況
( 一) 重慶市土地供應情況
重慶市是典型組團式城市，下轄19 區15 縣4 自治縣，2013 年末人口2970 萬。重慶全國綜合交通樞紐，區位條件優越，是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的交通樞紐，工業基礎雄厚，門類齊全，綜合配套能力強，市場潛力巨大。
從 2004 到 2012 年，重慶市土地出讓市場波動較大( 表 1) 。就出讓地塊宗數來說，2004 年到 2006 年是出讓市場最繁盛的三年，其出讓總數比 2007 年到 2011 年 5 年出讓總數還多 162 宗，2007 年到 2009 年出讓總數逐年顯著下滑，其中2009 年出讓總數還不到2006 年的三分之一，2010 到2011 年稍有回升; 就出讓面積來說，總體升降趨勢與出讓地塊宗數相符，但自 2008 年價格下降之後，2010 到 2011 年價格反彈較大，2011年成交面積 6870 公頃也成為歷年之最; 就出讓價款來說，基本呈逐年遞增的狀態，並且增幅很大，2011 年的出讓總價相當於 2004 年的 15 倍之多。說明從土地供給方面來說，近幾年來重慶市的土地供給雖然小有波動，但總體呈上升趨勢。
從同一時期的數據來看，重慶市與北京、上海、廣州等幾個東部一線城市相比，重慶市土地成交量並不低於幾個一線城市，其成交量在 2012 年末 3 個月均為北京、廣州的 8—10 倍，連續 3 個月位居第一。
( 二) 重慶市商品房市場
從 2001 年到2011 年重慶市商品房成交面積總體呈上升趨勢，2001 到2006 年都緩慢上升，其中2006 到2007 年急速上升，2007 年成交面積為 2001 年的 5 倍，2007 到 2008 年有所下降，2009 年之後繼續反彈，2011年的成交面積較 2007 年上漲了 28． 57%。而成交額與成交面積升降趨勢幾乎相同。
三、理論分析
( 一) 基於住宅市場的供求理論分析
1． 徵收房產稅對需求的影響
徵收房產稅對需求的影響分為以下兩個方面: 潛在需求和居住需求。
首先，潛在需求包括投機需求、投資需求。所謂投機需求就是“低買高賣”，投機者在短期內以較低的價格買入商品房再以高價賣出來獲取利潤。一旦徵收房產稅，很多投機者不一定能在短期內將其房轉手，所以很可能改出售為出租，從而增加二手房市場的供給，進而使二手房市場的價格降低。影響投資需求的主要因素是預期收益，如果未來預期收益高，住房需求量增大，反之減少。房產稅徵收之後，在一定時期內會降低投資者對住房投資的預期，大多數人會認為房價會在國家政策的調控下有下降趨勢，從而有利於抑制投資需求。影響居住需求的因素主要是居民收入，徵收房產稅並不會對居民收入有很大影響，所以認為房產稅的徵收對居住需求並無影響，這也意味著房產稅徵收後稅負可以完全轉嫁到消費者身上。
其次，居住需求，這裡主要討論自動需求和主動需求。自動需求主要是由於常住人口的增加引起的需求增加，一般與城市化水平相關。重慶市徵收房產稅後，筆者認為並不會影響重慶的城市化水平和人口的增加，而且這一部分需求一般是剛性需求，主要是一般的住宅，高檔住宅較少，不會計入重慶市房產稅的徵稅範圍，所以徵收房產稅對這一部分需求不會有太大影響。另外被動需求主要指人們的換房需求，也就是改善需求。由於重慶市房產稅主要是針對高檔住宅以及超過一定面積的住宅徵稅，增加住房的持有成本，所以會在一定程度上抑制人們的主動換房需求，從供求理論的角度來看也會抑制房價的上漲。
2． 徵收房產稅對供給的影響 由於房地產市場的供給與土地的供給是緊密相連的，土地是一種商品，同時又是一種資源，具有稀缺性和不可移動性。從短期來看，由於住宅市場的開發周期較長，又具有不可移動性，所以房產稅的徵收不會對該市場有太大影響。從長期來看，由於土地供給的稀缺性，住宅市場的供給曲線是垂直於 x 軸的無彈性曲線，不會因為房產稅的徵收有變化，因此房產稅徵收對住宅市場的供給從長短期來看都沒有太大影響。
( 二) 基於四象限模型的分析
四象限模型是美國教授丹尼斯和威廉在《城市經濟學與房地產市場》中提出的，它的理論基礎的住宅是資本品，對住宅的擁有和購買時一種投資行為，住宅的買賣交易決定了其價格。在四象限模型中，第一、四象限代表存量市場，第二、三象限代表物業市場，通過房地產市場的存量、新建量、房價和租金的分析構建均衡的房地產市場。
從短期來看，依據四象限模型，商品房的銷售市場和新建市場存在很大的聯繫，其新建量、租金和價格也是相互影響、不可分割的。依據實施細則，重慶市房產稅主要控制了商品房市場的高端投機需求，導致第一象限的需求曲線內移，導致租金減少，對應到第二象限，房地產價格降低，從而影響開發商新建量也相應減少。所以從四象限模型來看，重慶市房產稅的實施通過抑制購房需求，會對整個房地產市場有一定的調控作用。
從長期來看，房地產市場的供不應求的狀況無法得到真正的解決。高端需求只是商品房市場需求中的一小部分，雖然房產稅的徵收在一定時期內抑制了這部分需求，但大部分的剛性需求仍在存在，人們購房的慾望和需要仍然十分強烈，而供給並沒有改變，所以只依靠房產稅無法從根本解決供不應求的問題。
總體來說，從供求理論和四象限模型的分析綜合來看，重慶市房產稅的實施會對當前的住宅價格起到一定的抑制作用，但這是暫時的，由於市場的供求關係並沒有得到根本改變，所以從長期來看房產稅的實施不會對住宅市場起到良好的調控作用。所以，重慶市房產稅的實施有一定作用，但也有不足。其作用主要表現在: 第一，在一定程度上有效抑制了房地產需求當中的投機需求，當然主要的高端需求; 第二: 由於戶籍限制，減少了一部分外地人的炒房行為。其不足主要體現在以下方面: 第一，對高檔住宅投機需求的抑制會導致很多炒房者轉向普通住宅，進而有可能推高普通住宅的價格; 第二，房產稅徵稅對象比較窄，無法從長期、從根本抑制房價。
四、實證分析
( 一) 模型設計與變量選擇
為了應證之前的理論分析，文章建立以住宅價格為被解釋變量的多元線性模型，分析房產稅對住宅價格的影響。
很多國內外學者研究發現，影響住宅價格的宏觀原因包括利率、國內生產總值，固定資產投資、貨幣供應量等等，微觀因素包括竣工面積、成交面積、消費者投資投機行為等等。［2］經過上節的分析，文章選擇一些具有代表性並且較好量化的因素作為解釋變量，以住宅價格作為被解釋變量，進行多元線性回歸模型的分析，試述房產稅改革對重慶市住宅價格的影響。
我們以重慶市住宅平均成交價格( Y) 為研究對象，以住宅竣工面積( X1) 、成交面積( X2) 、季度 GDP( X3) 、城市居民可支配收入( X4) 、房地產開發投資額( X5) 為自變量，由於房產稅徵收難以量化，用虛擬變量( D1) 表示，建立時間序列的多元線性方程，時間從2007 到2012，採取季度數據進行實證分析，數據來源於重慶市統計局，具體方程如下:
( 二) 模型計算
1． 平穩性檢驗
在建立模型之前要對數列進行平穩性檢驗: 採用 ADF 法進行平穩性檢驗，對 Y 進行檢驗，如表 3 所示，ADF 檢驗值為 5． 686878，在 1% 的水平下通過檢驗，說明數據是平穩的。
2． 多元線性模擬結果分析 本節通過運用 Eviews6． 0 軟體將數據進行多元線性分析，結果如下:
n = 24，k = 7，R²= 88． 24% ，在 5% 的顯著水平，t0． 025( n － k) = t0． 025( 17) =2． 110，|t0| ＞ t0． 025( 17) 則為顯著影響。
在解釋變量中，季度住宅竣工面積、城市居民可支配收入、房產稅三個變量的 t 值均大於 2． 110，即對住宅價格有顯著影響。具體來說，季度住宅竣工面積對房價有顯著負相關，即竣工面積減少，房價上升; 城市居民人均可支配收入與價格正相關，即收入增加，房價上升; 徵收房產稅與房價負相關，即房產稅的徵收使得房價下降。成交面積、季度 GDP、房地產開發投資額對房價沒有顯著影響。
在1%的顯著水平，F0． 01( k －1，n －k) = F0． 01( 6，17) =4． 10，21． 25126 ＞4． 10，即方程在 1%的顯著性水平下通過了檢驗，表明被解釋變量住宅價格對其他的解釋變量都存在顯著的線性相關，所以方程整體是顯著的。
3． 多重共線性檢驗
由於 R²有待提高，t 值較低，各個自變量之間有可能線性相關，線性相關性檢驗如下圖 5 所示，X3與 X5線性相關，採用逐步回歸對方程進行修正。
去掉變量 X5( 房地產開發投資額) ，最後的回歸結果如表 6 所示:
n = 24，k = 6，R²= 87． 01% ，方程中 x1，x3，x4和 D1都在 5%的水平下通過了 t 檢驗。在解釋變量中，季度住宅竣工面積對房價有顯著負相關，季度 GDP 和城市居民可支配收入都與房價有顯著正相關，房產稅的徵收與房價顯著負相關，季度銷售面積對房價沒有太大影響。所以，模型修正後的結果為: 第一，住宅竣工面積下降，房價上升; 其次，季度 GDP 和居民可支配收入增加，房價上升。第三，房產稅實施後，房價下降。
在 1%的顯著水平，F0． 01( k －1，n － k) = F0． 01( 5，16) =4． 44 24． 12 ＞4． 44， 即方程在 1%的顯著水平下通過了檢驗，表明被解釋變量住宅價格對其他的解釋變量都存在顯著的線性相關，所以方程整體是顯著的。
( 三) 結果分析
從模型的結果來看，可以得出以下幾個結論: 第一，重慶市季度竣工面積與新建住宅的平均價格呈顯著負相關，正如第三節的供求理論分析，竣工面積增加導致住房供給增加，從而使房價下降; 第二，季度 GDP 和城市居民可支配收入與住宅價格顯著正相關，說明整個社會經濟水平上升，投資環境較好，需求者預期也會隨之變高，房價會隨著增長; 第三，房產稅與房價負相關，這與之前的假設仍然一致，重慶市房產稅的徵收到目前為止有一定效果，正如第三章的理論分析從短期來看，房產稅會對房價起到抑制作用。但是長期的效果如何，是否如理論分析中提到的不能從根本上抑制剛性需求，解決供不應求的問題，還有待進一步觀察和研究。
五、結論
通過以上理論與實證分析，目前重慶市房產稅的改革小有成效，對房價的上漲起到一定的控制作用。但是，由於重慶市房產稅徵收範圍有限，根本無法緩解大量的購房需求，不可能根本上改變房地產市場供不應求的情況，所以從目前的情況來看，對房價的調控可能並未起到決定性的作用，但由於我國特殊的國情，改革必須一步一步進行，我們仍然需要繼續摸索和嘗試。另外，重慶市作為房產稅徵收試點，具有一定的典型性，但其代表性畢竟有限，所以我認為可以增加幾個不同地域不同發展程度的城市作為房產稅試點，增加徵稅的力度，擴大徵稅的範圍，這樣或許才能真正看到房產稅抑制房價的作用，才能真正發揮出稅收的力量。
參考文獻
［1］孫丹，董超，何俊芳． 從產業關聯的角度分析房地產市場波動的影響［J］． 蘭州學刊，2011( 01) ．
［2］鄧菊秋，張蕊，雷成麗． 住房交易環節的稅收政策對房價影響的實證研究［J］． 經濟學家，2011( 10) ．
房產稅並非一個新的稅種，1986 年國務院就發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。房產稅是對規定房產徵收的稅收，在城市、縣城、建制鎮和工礦的房屋產權所有人、經營管理單位、承典人、代管人和使用人須繳納房產稅，其中個人所有非營業性住房免徵房產稅。房產稅依照房產原值一次減除 10%—30% 後的余值計算繳納，按房產余值計征的，年稅率為 1． 2%按房產出租的租金收入計征的，稅率為 12%。［1］2010 年，我國房價雖然經過兩輪政策調控，但仍然上漲過快。2011 年，政府繼續加大樓市調控力度，1 月26 日，國務院出台“新國八條”，1 月 27 日，上海和重慶兩市地方政府同時出台房產稅實施細則，並於 28 日正式試行。重慶和上海的房產稅實施細則主要包括以下兩個方面: 首先是徵稅對象，重慶市主要的徵稅對象是別墅和高檔住房以及外地戶籍購買二套住房者; 上海市主要針對購買二套房和所有外地戶籍購房者。其次，在稅率方面，重慶市以均價 15000 元/平方米和 20000 元/平方米為分界點，採用差額累進稅率; 而上海市以均價 45000 元/平方米為分界點，採取差額累進稅率，並且都有一定的免徵面積。
很多已開發國家和地區也十分重視房產稅的徵收。美國各州政府根據當年的預算、應納稅財產的價值等稅收變量確定當年的財產稅稅率，一般稅率為 3%—10%; 香港的房地產在持有期間應交的稅費有物業稅、差餉稅; 在日本，房產稅徵收的稅率為 1． 4%—2． 1%。
二、研究區概況
( 一) 重慶市土地供應情況
重慶市是典型組團式城市，下轄19 區15 縣4 自治縣，2013 年末人口2970 萬。重慶全國綜合交通樞紐，區位條件優越，是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的交通樞紐，工業基礎雄厚，門類齊全，綜合配套能力強，市場潛力巨大。
從 2004 到 2012 年，重慶市土地出讓市場波動較大( 表 1) 。就出讓地塊宗數來說，2004 年到 2006 年是出讓市場最繁盛的三年，其出讓總數比 2007 年到 2011 年 5 年出讓總數還多 162 宗，2007 年到 2009 年出讓總數逐年顯著下滑，其中2009 年出讓總數還不到2006 年的三分之一，2010 到2011 年稍有回升; 就出讓面積來說，總體升降趨勢與出讓地塊宗數相符，但自 2008 年價格下降之後，2010 到 2011 年價格反彈較大，2011年成交面積 6870 公頃也成為歷年之最; 就出讓價款來說，基本呈逐年遞增的狀態，並且增幅很大，2011 年的出讓總價相當於 2004 年的 15 倍之多。說明從土地供給方面來說，近幾年來重慶市的土地供給雖然小有波動，但總體呈上升趨勢。
從同一時期的數據來看，重慶市與北京、上海、廣州等幾個東部一線城市相比，重慶市土地成交量並不低於幾個一線城市，其成交量在 2012 年末 3 個月均為北京、廣州的 8—10 倍，連續 3 個月位居第一。
( 二) 重慶市商品房市場
從 2001 年到2011 年重慶市商品房成交面積總體呈上升趨勢，2001 到2006 年都緩慢上升，其中2006 到2007 年急速上升，2007 年成交面積為 2001 年的 5 倍，2007 到 2008 年有所下降，2009 年之後繼續反彈，2011年的成交面積較 2007 年上漲了 28． 57%。而成交額與成交面積升降趨勢幾乎相同。
三、理論分析
( 一) 基於住宅市場的供求理論分析
1． 徵收房產稅對需求的影響
徵收房產稅對需求的影響分為以下兩個方面: 潛在需求和居住需求。
首先，潛在需求包括投機需求、投資需求。所謂投機需求就是“低買高賣”，投機者在短期內以較低的價格買入商品房再以高價賣出來獲取利潤。一旦徵收房產稅，很多投機者不一定能在短期內將其房轉手，所以很可能改出售為出租，從而增加二手房市場的供給，進而使二手房市場的價格降低。影響投資需求的主要因素是預期收益，如果未來預期收益高，住房需求量增大，反之減少。房產稅徵收之後，在一定時期內會降低投資者對住房投資的預期，大多數人會認為房價會在國家政策的調控下有下降趨勢，從而有利於抑制投資需求。影響居住需求的因素主要是居民收入，徵收房產稅並不會對居民收入有很大影響，所以認為房產稅的徵收對居住需求並無影響，這也意味著房產稅徵收後稅負可以完全轉嫁到消費者身上。
其次，居住需求，這裡主要討論自動需求和主動需求。自動需求主要是由於常住人口的增加引起的需求增加，一般與城市化水平相關。重慶市徵收房產稅後，筆者認為並不會影響重慶的城市化水平和人口的增加，而且這一部分需求一般是剛性需求，主要是一般的住宅，高檔住宅較少，不會計入重慶市房產稅的徵稅範圍，所以徵收房產稅對這一部分需求不會有太大影響。另外被動需求主要指人們的換房需求，也就是改善需求。由於重慶市房產稅主要是針對高檔住宅以及超過一定面積的住宅徵稅，增加住房的持有成本，所以會在一定程度上抑制人們的主動換房需求，從供求理論的角度來看也會抑制房價的上漲。
2． 徵收房產稅對供給的影響 由於房地產市場的供給與土地的供給是緊密相連的，土地是一種商品，同時又是一種資源，具有稀缺性和不可移動性。從短期來看，由於住宅市場的開發周期較長，又具有不可移動性，所以房產稅的徵收不會對該市場有太大影響。從長期來看，由於土地供給的稀缺性，住宅市場的供給曲線是垂直於 x 軸的無彈性曲線，不會因為房產稅的徵收有變化，因此房產稅徵收對住宅市場的供給從長短期來看都沒有太大影響。
( 二) 基於四象限模型的分析
四象限模型是美國教授丹尼斯和威廉在《城市經濟學與房地產市場》中提出的，它的理論基礎的住宅是資本品，對住宅的擁有和購買時一種投資行為，住宅的買賣交易決定了其價格。在四象限模型中，第一、四象限代表存量市場，第二、三象限代表物業市場，通過房地產市場的存量、新建量、房價和租金的分析構建均衡的房地產市場。
從短期來看，依據四象限模型，商品房的銷售市場和新建市場存在很大的聯繫，其新建量、租金和價格也是相互影響、不可分割的。依據實施細則，重慶市房產稅主要控制了商品房市場的高端投機需求，導致第一象限的需求曲線內移，導致租金減少，對應到第二象限，房地產價格降低，從而影響開發商新建量也相應減少。所以從四象限模型來看，重慶市房產稅的實施通過抑制購房需求，會對整個房地產市場有一定的調控作用。
從長期來看，房地產市場的供不應求的狀況無法得到真正的解決。高端需求只是商品房市場需求中的一小部分，雖然房產稅的徵收在一定時期內抑制了這部分需求，但大部分的剛性需求仍在存在，人們購房的慾望和需要仍然十分強烈，而供給並沒有改變，所以只依靠房產稅無法從根本解決供不應求的問題。
總體來說，從供求理論和四象限模型的分析綜合來看，重慶市房產稅的實施會對當前的住宅價格起到一定的抑制作用，但這是暫時的，由於市場的供求關係並沒有得到根本改變，所以從長期來看房產稅的實施不會對住宅市場起到良好的調控作用。所以，重慶市房產稅的實施有一定作用，但也有不足。其作用主要表現在: 第一，在一定程度上有效抑制了房地產需求當中的投機需求，當然主要的高端需求; 第二: 由於戶籍限制，減少了一部分外地人的炒房行為。其不足主要體現在以下方面: 第一，對高檔住宅投機需求的抑制會導致很多炒房者轉向普通住宅，進而有可能推高普通住宅的價格; 第二，房產稅徵稅對象比較窄，無法從長期、從根本抑制房價。
四、實證分析
( 一) 模型設計與變量選擇
為了應證之前的理論分析，文章建立以住宅價格為被解釋變量的多元線性模型，分析房產稅對住宅價格的影響。
很多國內外學者研究發現，影響住宅價格的宏觀原因包括利率、國內生產總值，固定資產投資、貨幣供應量等等，微觀因素包括竣工面積、成交面積、消費者投資投機行為等等。［2］經過上節的分析，文章選擇一些具有代表性並且較好量化的因素作為解釋變量，以住宅價格作為被解釋變量，進行多元線性回歸模型的分析，試述房產稅改革對重慶市住宅價格的影響。
我們以重慶市住宅平均成交價格( Y) 為研究對象，以住宅竣工面積( X1) 、成交面積( X2) 、季度 GDP( X3) 、城市居民可支配收入( X4) 、房地產開發投資額( X5) 為自變量，由於房產稅徵收難以量化，用虛擬變量( D1) 表示，建立時間序列的多元線性方程，時間從2007 到2012，採取季度數據進行實證分析，數據來源於重慶市統計局，具體方程如下:
( 二) 模型計算
1． 平穩性檢驗
在建立模型之前要對數列進行平穩性檢驗: 採用 ADF 法進行平穩性檢驗，對 Y 進行檢驗，如表 3 所示，ADF 檢驗值為 5． 686878，在 1% 的水平下通過檢驗，說明數據是平穩的。
2． 多元線性模擬結果分析 本節通過運用 Eviews6． 0 軟體將數據進行多元線性分析，結果如下:
n = 24，k = 7，R²= 88． 24% ，在 5% 的顯著水平，t0． 025( n － k) = t0． 025( 17) =2． 110，|t0| ＞ t0． 025( 17) 則為顯著影響。
在解釋變量中，季度住宅竣工面積、城市居民可支配收入、房產稅三個變量的 t 值均大於 2． 110，即對住宅價格有顯著影響。具體來說，季度住宅竣工面積對房價有顯著負相關，即竣工面積減少，房價上升; 城市居民人均可支配收入與價格正相關，即收入增加，房價上升; 徵收房產稅與房價負相關，即房產稅的徵收使得房價下降。成交面積、季度 GDP、房地產開發投資額對房價沒有顯著影響。
在1%的顯著水平，F0． 01( k －1，n －k) = F0． 01( 6，17) =4． 10，21． 25126 ＞4． 10，即方程在 1%的顯著性水平下通過了檢驗，表明被解釋變量住宅價格對其他的解釋變量都存在顯著的線性相關，所以方程整體是顯著的。
3． 多重共線性檢驗
由於 R²有待提高，t 值較低，各個自變量之間有可能線性相關，線性相關性檢驗如下圖 5 所示，X3與 X5線性相關，採用逐步回歸對方程進行修正。
去掉變量 X5( 房地產開發投資額) ，最後的回歸結果如表 6 所示:
n = 24，k = 6，R²= 87． 01% ，方程中 x1，x3，x4和 D1都在 5%的水平下通過了 t 檢驗。在解釋變量中，季度住宅竣工面積對房價有顯著負相關，季度 GDP 和城市居民可支配收入都與房價有顯著正相關，房產稅的徵收與房價顯著負相關，季度銷售面積對房價沒有太大影響。所以，模型修正後的結果為: 第一，住宅竣工面積下降，房價上升; 其次，季度 GDP 和居民可支配收入增加，房價上升。第三，房產稅實施後，房價下降。
在 1%的顯著水平，F0． 01( k －1，n － k) = F0． 01( 5，16) =4． 44 24． 12 ＞4． 44， 即方程在 1%的顯著水平下通過了檢驗，表明被解釋變量住宅價格對其他的解釋變量都存在顯著的線性相關，所以方程整體是顯著的。
( 三) 結果分析
從模型的結果來看，可以得出以下幾個結論: 第一，重慶市季度竣工面積與新建住宅的平均價格呈顯著負相關，正如第三節的供求理論分析，竣工面積增加導致住房供給增加，從而使房價下降; 第二，季度 GDP 和城市居民可支配收入與住宅價格顯著正相關，說明整個社會經濟水平上升，投資環境較好，需求者預期也會隨之變高，房價會隨著增長; 第三，房產稅與房價負相關，這與之前的假設仍然一致，重慶市房產稅的徵收到目前為止有一定效果，正如第三章的理論分析從短期來看，房產稅會對房價起到抑制作用。但是長期的效果如何，是否如理論分析中提到的不能從根本上抑制剛性需求，解決供不應求的問題，還有待進一步觀察和研究。
五、結論
通過以上理論與實證分析，目前重慶市房產稅的改革小有成效，對房價的上漲起到一定的控制作用。但是，由於重慶市房產稅徵收範圍有限，根本無法緩解大量的購房需求，不可能根本上改變房地產市場供不應求的情況，所以從目前的情況來看，對房價的調控可能並未起到決定性的作用，但由於我國特殊的國情，改革必須一步一步進行，我們仍然需要繼續摸索和嘗試。另外，重慶市作為房產稅徵收試點，具有一定的典型性，但其代表性畢竟有限，所以我認為可以增加幾個不同地域不同發展程度的城市作為房產稅試點，增加徵稅的力度，擴大徵稅的範圍，這樣或許才能真正看到房產稅抑制房價的作用，才能真正發揮出稅收的力量。
參考文獻
［1］孫丹，董超，何俊芳． 從產業關聯的角度分析房地產市場波動的影響［J］． 蘭州學刊，2011( 01) ．
［2］鄧菊秋，張蕊，雷成麗． 住房交易環節的稅收政策對房價影響的實證研究［J］． 經濟學家，2011( 10) ．
收藏