摘要：房地產宏觀調控以來，中央政府接連出台多種措施，但效果不佳，其主要原因是調控的方向和手段存在偏差。文章認為穩定房價的主要措施應當是充分運用多種 經濟 手段，避免行政干預造成的逆向調節，確保房價的穩定，在此基礎上，我們提出了一些具體的政策建議。
關鍵詞：房地產 宏觀調控 地方政府
一、我國近年來房價上漲過快的的原因 分析
造成房價快速上漲的因素是多方面的，既有需求層面的，也有供給方面的。
1、市場需求過度旺盛
2、房地產供給結構失調，各級市場供給不足
長期以來我國住房供給結構不合理，經濟適用住房和廉租房供給比例太小，高價商品房的供給比例占據主導地位，大戶型、豪華型住房供過於求，而價格適中的中小戶型供應偏少。別墅高檔公寓每年的新開工面積相對於經濟適用房新開工面積的比重在不斷上升，前者每年增加，後者卻停滯不前甚至下降。這樣就形成了一種不合理的供給結構，即高檔住房偏多，而與絕大多數居民消費能力相適應的經濟適用房的供應明顯不足，在高檔住房「成本推動」和中低檔住房「需求拉動」的共同作用下，引起房價的全面上漲。
二、宏觀調控未能奏效的原因分析
造成宏觀調控未能奏效的原因是複雜的，既有政策上的問題，也有外部環境的原因，這裡只從政策層面對房價調控效應不理想的原因進行探討，具體而言，政策層面的原因主要包括以下幾個方面：
1、調控措施著力點存在偏差 綜上所述，我國宏觀調控未達到預期效果的原因在於未對症下藥，房價高漲既有需求層面的原因，也有住房供給方面的原因，而我們歷次調控都只針對供求的一個層面，因此，房價越調越高也就在情理之中。
2、調控手段存在不足 首先，自從我國實行土地拍賣制度以來，相當多的地方政府對「土地財政」產生依賴。資料顯示，土地有償轉讓收入已從1999年的114億元增長到2005年的3700億多億元，名副其實地成為了各級地方政府的「第二財政」。而實現土地效益最大化，追求「以地生財」，必須依靠高房價的拉動，因此，地方政府主觀上不希望房價下跌；其次，房地產業關聯性強，對GDP貢獻大。統計資料表明，2005年 中國 GDP增長的8個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。同時，中國房地產業還直接帶動了57個相關產業的產出增加。GDP增長率是衡量官員政績的重要指標，地方官員為追求政績不希望房價下跌。由於中央和地方政府二者之間管理目標存在差異，並由此導致一些地方政府對宏觀調控政策「陽奉陰違」、「拆招卸力」，甚至逆向調節。
三、完善我國房地產市場調控的建設
針對我國房地產目前仍然存在的問題，對我國房地產市場調控有以下建議：
1、大力培育房地產市場，進一步拓寬租售並舉的市場供應。同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。並制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用等方面給予優惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。
2、完善住房保障制度，滿足普通居民購房需求。一是根據低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。針對經濟水平不同的人群實施不同的住房保障制度。對低保人群實施廉租房政策；為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是完善配套政策，包括建立低收入人群的住房檔案和分配製度，根據實際需求安排住房投資和住房分配。
3、加快財政稅收體制的改革，擴大房地產稅基，考慮開徵新稅種。在房地產保有環節，將房地產稅、城市房地產稅與土地使用稅合併，制定統一的房地產稅。在房地產轉讓環節，要統一內外資房地產 企業 所得稅制，適當降低稅率，為內外資房地產企業公平競爭創造良好的稅收環境。加強對個人所得稅的徵收與管理。同時，可以考慮對開發經濟適用房、廉租房等提供稅收優惠，鼓勵提供保障住房。
4、調動地方政府落實調控政策的積極性，為地方政府落實調控措施創造制度條件。一是改革地方官員的政績考核制度，減弱GDP增長的 影響 。二是改革、完善分稅制度。三是改革土地收益制度，減少地方政府對土地收入的依賴。
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