1 研究背景
地價不僅是土地要素參與宏觀調控的經濟槓桿,也是觀察宏觀經濟的重要指標.因此，科學地分析和研究地價變動規律具有十分重要的意義。然而，地價名義值的變動既受地價本身變化的影響也受通貨膨脹（通貨緊縮）的影響，地價上升時可能是由於貨幣購買力降低了，地價下降時可能是由於貨幣購買力提高了。因此，現實生活中所產生的交易地價並不能反映地價本身的真實變動。基於此，本文在分析價格指數的概念及其在價格分析中的作用的基礎上，探討CPI對地價變動的影響及利用CPI對名義地價進行扣除以消除通貨膨脹對地價影響的方法，為獲取真實的地價變化信息及科學分析地價提供依據。
2 價格指數的概念及其在價格分析中的作用
價格指數是反映不同時期一組商品（服務項目）價格水平的變化方向、趨勢和程度的經濟指標，是經濟指數的一種，通常以報告期和基期相對比的相對數來表示.目前我國編制的價格指數主要有居民消費價格指數、固定資產投資價格指數、工業生產者價格指數等。
價格指數在價格分析中的作用主要有分析研究價格變動、剔除價格因素和衡量通貨膨脹.分析研究價格變動即利用價格指數對相應指標的價格變動進行分析，如利用地價指數對地價變動進行分析；利用價格指數剔除價格變動因素對相關經濟指標的影響，一般分為兩類：一是對諸如GDP、固定資產投資、社會商品零售總額、工業增加值等經濟總量指標消除價格變動因素，以研究這些總量指標的實際增長情況，此時不同的總量指標選擇用於剔除價格變動因素的價格指數是不同的，如要消除按現價計算的固定資產投資指標中的價格變動因素，就應該使用能夠反映固定資產投資及取費項目的價格變動趨勢和程度的固定資產投資價格指數。二是對諸如商品、薪資等以貨幣計值的名義價格，消除通貨膨脹的影響，計算以對商品和勞務的購買力計值的實際價格，即研究商品、薪資等價格在相同幣值條件下發生了多大的變化。實際上，正因為價格指數有衡量通貨膨脹的作用，才能利用其對名義價格剔除通貨膨脹因素以計算實際價格。在實踐中，一般用CPI來反映通貨膨脹的程度。
3 CPI及其對地價變化的影響
CPI（Consumer Price Index）是消費者價格指數，我國稱之為居民消費價格指數，它是反映城鄉居民家庭購買並用於日常生活消費的一攬子商品和服務項目價格水平隨時間而變動的相對數。通過該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對城鄉居民實際生活費支出的影響程度.目前，在國家統計局制定的調查方案中，CPI的調查內容按用途劃分為8個大類，包括食品、煙酒、衣著、家庭設備用品及維修服務、醫療保健和個人用品、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務、居住.
其中居住類主要包括：建房及裝修材料、住房租金、自有住房、水電燃料.
一般來講，物價全面地、持續地上漲就被認為發生了通貨膨脹，而整體物價通常用商品和服務水平的平均價格來衡量。與其他價格指數相比，CPI較為綜合地反映了居民購買的生活消費品（商品）和服務價格水平的變動情況。因此，CPI一定程度上反映了通貨膨脹的狀況。
與其他一切以貨幣計值的價格一樣，名義地價水平值和名義地價增長率並不能真實地反映地價本身的變化情況。當發生通貨膨脹時，貨幣的購買力降低，此時名義地價將上升；當發生通貨緊縮時，貨幣的購買力提高，此時名義地價將下降。因此，當名義地價發生變化時，並不一定是由地價本身變化所引起的，通貨膨脹或者通貨緊縮所導致的貨幣購買力的變動也對名義地價的變化產生影響。換言之，通貨膨脹（通貨緊縮）的存在使得名義地價無法真實地反映地價本身的變動規律。因此，需要從消除通貨膨脹（通貨緊縮）影響的角度出發考慮如何扣除這種影響，以得到真實的地價變動信息。
由前文的分析可知，價格指數有衡量通貨膨脹的作用，且與其他價格指數相比，CPI較為充分地反映了通貨膨脹的狀況。因此，可以通過扣除CPI以消除通貨膨脹對地價變化的影響。需要注意的是：本文提出的消除通貨膨脹因素對地價變化的影響僅僅是從通貨膨脹對貨幣購買力變動影響的角度出發。實際上，通貨膨脹對地價的影響並不只表現在貨幣購買力變動上。通貨膨脹本身就會對地價的變化產生各種影響，比如當社會通貨膨脹率較高時，資產保值性需求增加，從而推動人們進入房地產市場，帶動地價的增長。本文認為通貨膨脹對地價變動的這種影響屬於社會經濟條件變化對地價產生的影響，其反映的是地價本身的變動，因此無需對其進行消除。
4 實證分析
4.1 數據來源
本文以全國105個主要監測城市為例，對各用途平均地價增長率扣除CPI以計算實際增長率。其中，全國105個主要監測城市各用途地價增長率數據來源於中國城市地價動態監測系統；CPI數據來源於國家統計局。
4.2 扣除方法
實際地價增長率的計算既可以通過先計算實際地價水平值來計算，又可以直接通過名義地價增長率來計算。依據國家統計局的計算方法,實際地價水平值和實際地價增長率的計算公式分別如下：【1】
其中，實際水平值是消除了通貨膨脹影響的可比價格；實際增長率是消除了通貨膨脹影響的年度同比增長率。
4.3 實證結果分析
利用相關數據採用上述公式實證分析結果見表1.從表1可以看到，當通貨膨脹時（CPI>100），通過扣除CPI消除物價上漲的影響得到的實際增長率低於扣除前的名義增長率；當通貨緊縮時（2009年），扣除物價因素實際增長率高於名義增長率。【表1】
通過對比扣除CPI前後的名義增長率和實際增長率，可以發現各類用途地價扣除通貨膨脹因素的實際增長率在2008年均為負值，即與消除通貨膨脹影響之前相比，2008年各用途地價不漲反跌。從表1還可以看出住宅地價在2012年的實際增長率也為負值，這說明金融危機和持續兩年的嚴厲的房地產市場調控對住宅地價產生了重要的抑制作用；而各用途地價的名義增長率和實際增長率出現峰值的時間分別出現在2010年和2009年（商服用地實際增長率峰值出現在2010年，但與2009年相比增速變動不大），也說明了在用CPI扣除通貨膨脹因素後的結果更能反映房地產市場調控的效果。因此，通過使用CPI對名義地價增長率扣除通貨膨脹因素的影響，對客觀分析地價變化有一定的意義。5 結論與討論本文從價格指數的概念及其在價格分析中的作用入手，分析了CPI對地價變化的影響，探討了利用CPI對名義地價進行扣除以消除通貨膨脹對地價的影響的方法，並進行了實證分析。分析表明：使用CPI扣除通貨膨脹因素計算實際地價水平值和實際地價增長率，能夠更真實地反映地價本身的變動狀況，能夠更直接地顯化宏觀調控政策等因素對地價變化的影響。
因此，在進行地價變化分析時可引入實際地價水平值與實際地價增長率，為客觀分析地價變化奠定基礎。
但有幾點需要注意：
（1）本文在進行實證分析時，是利用全國的CPI數據對105個監測城市進行扣除計算。實際上，在對各個城市和重點區域進行CPI扣除時如果使用相應城市和區域的CPI數據，其結果將更加準確，同時也能更好地對扣除CPI後的實際價格水平值和實際地價增長率進行城市間和區域間的對比分析。但區域的CPI是無法直接獲得的，對各區域的CPI如何取值仍有待商榷。
（2）CPI作為消費價格指數，主要反映的是生活資料（消費品）價格的變化。房地產開發中的土地，對於消費者來說是一種生活資料，但對於開發商來說卻是一種生產資料。由於土地資源的稀缺性，生產者對土地這種生產資料比一般生產資料（如房產建設中的鋼筋水泥）的競爭更為激烈。因此，地價上漲與普通商品上漲在概念上是有所區別的，地價反映更多的是土地市場的競爭激烈程度。
（3）CPI的影響因素主要包括外匯儲備量、人民幣匯率、金融機構貸款額，居民收入水平等，這些相對比較穩定，變化波動較小。而地價影響因素比較複雜，與CPI相比，地價的不確定性更強。本文反映的是全國105個監測城市的地價平均水平，而實際上每個地區的地價差異會比較大，因此研究結果對城市的分析可能會存在一定偏差。
參考文獻
[1]趙松，肖曉俊。宏觀框架下的地價影響因素分析[J].中國土地科學，2012,26（9）：4-11.
[2]巴曙松。土地資產價格可作觀察宏觀經濟的重要指標[J].經濟，2012 （4）：16.
[3]國家統計局城市司。什麼是價格指數？[EB/OL].（2011-06-10）[2013-08-09].
[4]曲曉燕，張實桐，伍艷艷。價格指數使用過程中應注意的幾點問題[J].價格理論與實踐，2010,315（9）：46-47.
[5]國家統計局城市司。物價指數[EB/OL].（2011-03-15）[2013-08-09].
[6]國家統計局城市司。CPI包括哪些主要調查內容[EB/OL].（2011-06-10）[2013-08-09].
[7]國家統計局城市司。居住類主要包括哪些商品（服務）[EB/OL].（2011-06-10）[2013-08-09].
[8]國家統計局城市司。計算居民收入如何扣除物價因素影響？[EB/OL].（2011-06-13）[2013-08-09].
地價不僅是土地要素參與宏觀調控的經濟槓桿,也是觀察宏觀經濟的重要指標.因此，科學地分析和研究地價變動規律具有十分重要的意義。然而，地價名義值的變動既受地價本身變化的影響也受通貨膨脹（通貨緊縮）的影響，地價上升時可能是由於貨幣購買力降低了，地價下降時可能是由於貨幣購買力提高了。因此，現實生活中所產生的交易地價並不能反映地價本身的真實變動。基於此，本文在分析價格指數的概念及其在價格分析中的作用的基礎上，探討CPI對地價變動的影響及利用CPI對名義地價進行扣除以消除通貨膨脹對地價影響的方法，為獲取真實的地價變化信息及科學分析地價提供依據。
2 價格指數的概念及其在價格分析中的作用
價格指數是反映不同時期一組商品（服務項目）價格水平的變化方向、趨勢和程度的經濟指標，是經濟指數的一種，通常以報告期和基期相對比的相對數來表示.目前我國編制的價格指數主要有居民消費價格指數、固定資產投資價格指數、工業生產者價格指數等。
價格指數在價格分析中的作用主要有分析研究價格變動、剔除價格因素和衡量通貨膨脹.分析研究價格變動即利用價格指數對相應指標的價格變動進行分析，如利用地價指數對地價變動進行分析；利用價格指數剔除價格變動因素對相關經濟指標的影響，一般分為兩類：一是對諸如GDP、固定資產投資、社會商品零售總額、工業增加值等經濟總量指標消除價格變動因素，以研究這些總量指標的實際增長情況，此時不同的總量指標選擇用於剔除價格變動因素的價格指數是不同的，如要消除按現價計算的固定資產投資指標中的價格變動因素，就應該使用能夠反映固定資產投資及取費項目的價格變動趨勢和程度的固定資產投資價格指數。二是對諸如商品、薪資等以貨幣計值的名義價格，消除通貨膨脹的影響，計算以對商品和勞務的購買力計值的實際價格，即研究商品、薪資等價格在相同幣值條件下發生了多大的變化。實際上，正因為價格指數有衡量通貨膨脹的作用，才能利用其對名義價格剔除通貨膨脹因素以計算實際價格。在實踐中，一般用CPI來反映通貨膨脹的程度。
3 CPI及其對地價變化的影響
CPI（Consumer Price Index）是消費者價格指數，我國稱之為居民消費價格指數，它是反映城鄉居民家庭購買並用於日常生活消費的一攬子商品和服務項目價格水平隨時間而變動的相對數。通過該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對城鄉居民實際生活費支出的影響程度.目前，在國家統計局制定的調查方案中，CPI的調查內容按用途劃分為8個大類，包括食品、煙酒、衣著、家庭設備用品及維修服務、醫療保健和個人用品、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務、居住.
其中居住類主要包括：建房及裝修材料、住房租金、自有住房、水電燃料.
一般來講，物價全面地、持續地上漲就被認為發生了通貨膨脹，而整體物價通常用商品和服務水平的平均價格來衡量。與其他價格指數相比，CPI較為綜合地反映了居民購買的生活消費品（商品）和服務價格水平的變動情況。因此，CPI一定程度上反映了通貨膨脹的狀況。
與其他一切以貨幣計值的價格一樣，名義地價水平值和名義地價增長率並不能真實地反映地價本身的變化情況。當發生通貨膨脹時，貨幣的購買力降低，此時名義地價將上升；當發生通貨緊縮時，貨幣的購買力提高，此時名義地價將下降。因此，當名義地價發生變化時，並不一定是由地價本身變化所引起的，通貨膨脹或者通貨緊縮所導致的貨幣購買力的變動也對名義地價的變化產生影響。換言之，通貨膨脹（通貨緊縮）的存在使得名義地價無法真實地反映地價本身的變動規律。因此，需要從消除通貨膨脹（通貨緊縮）影響的角度出發考慮如何扣除這種影響，以得到真實的地價變動信息。
由前文的分析可知，價格指數有衡量通貨膨脹的作用，且與其他價格指數相比，CPI較為充分地反映了通貨膨脹的狀況。因此，可以通過扣除CPI以消除通貨膨脹對地價變化的影響。需要注意的是：本文提出的消除通貨膨脹因素對地價變化的影響僅僅是從通貨膨脹對貨幣購買力變動影響的角度出發。實際上，通貨膨脹對地價的影響並不只表現在貨幣購買力變動上。通貨膨脹本身就會對地價的變化產生各種影響，比如當社會通貨膨脹率較高時，資產保值性需求增加，從而推動人們進入房地產市場，帶動地價的增長。本文認為通貨膨脹對地價變動的這種影響屬於社會經濟條件變化對地價產生的影響，其反映的是地價本身的變動，因此無需對其進行消除。
4 實證分析
4.1 數據來源
本文以全國105個主要監測城市為例，對各用途平均地價增長率扣除CPI以計算實際增長率。其中，全國105個主要監測城市各用途地價增長率數據來源於中國城市地價動態監測系統；CPI數據來源於國家統計局。
4.2 扣除方法
實際地價增長率的計算既可以通過先計算實際地價水平值來計算，又可以直接通過名義地價增長率來計算。依據國家統計局的計算方法,實際地價水平值和實際地價增長率的計算公式分別如下：【1】
其中，實際水平值是消除了通貨膨脹影響的可比價格；實際增長率是消除了通貨膨脹影響的年度同比增長率。
4.3 實證結果分析
利用相關數據採用上述公式實證分析結果見表1.從表1可以看到，當通貨膨脹時（CPI>100），通過扣除CPI消除物價上漲的影響得到的實際增長率低於扣除前的名義增長率；當通貨緊縮時（2009年），扣除物價因素實際增長率高於名義增長率。【表1】
通過對比扣除CPI前後的名義增長率和實際增長率，可以發現各類用途地價扣除通貨膨脹因素的實際增長率在2008年均為負值，即與消除通貨膨脹影響之前相比，2008年各用途地價不漲反跌。從表1還可以看出住宅地價在2012年的實際增長率也為負值，這說明金融危機和持續兩年的嚴厲的房地產市場調控對住宅地價產生了重要的抑制作用；而各用途地價的名義增長率和實際增長率出現峰值的時間分別出現在2010年和2009年（商服用地實際增長率峰值出現在2010年，但與2009年相比增速變動不大），也說明了在用CPI扣除通貨膨脹因素後的結果更能反映房地產市場調控的效果。因此，通過使用CPI對名義地價增長率扣除通貨膨脹因素的影響，對客觀分析地價變化有一定的意義。5 結論與討論本文從價格指數的概念及其在價格分析中的作用入手，分析了CPI對地價變化的影響，探討了利用CPI對名義地價進行扣除以消除通貨膨脹對地價的影響的方法，並進行了實證分析。分析表明：使用CPI扣除通貨膨脹因素計算實際地價水平值和實際地價增長率，能夠更真實地反映地價本身的變動狀況，能夠更直接地顯化宏觀調控政策等因素對地價變化的影響。
因此，在進行地價變化分析時可引入實際地價水平值與實際地價增長率，為客觀分析地價變化奠定基礎。
但有幾點需要注意：
（1）本文在進行實證分析時，是利用全國的CPI數據對105個監測城市進行扣除計算。實際上，在對各個城市和重點區域進行CPI扣除時如果使用相應城市和區域的CPI數據，其結果將更加準確，同時也能更好地對扣除CPI後的實際價格水平值和實際地價增長率進行城市間和區域間的對比分析。但區域的CPI是無法直接獲得的，對各區域的CPI如何取值仍有待商榷。
（2）CPI作為消費價格指數，主要反映的是生活資料（消費品）價格的變化。房地產開發中的土地，對於消費者來說是一種生活資料，但對於開發商來說卻是一種生產資料。由於土地資源的稀缺性，生產者對土地這種生產資料比一般生產資料（如房產建設中的鋼筋水泥）的競爭更為激烈。因此，地價上漲與普通商品上漲在概念上是有所區別的，地價反映更多的是土地市場的競爭激烈程度。
（3）CPI的影響因素主要包括外匯儲備量、人民幣匯率、金融機構貸款額，居民收入水平等，這些相對比較穩定，變化波動較小。而地價影響因素比較複雜，與CPI相比，地價的不確定性更強。本文反映的是全國105個監測城市的地價平均水平，而實際上每個地區的地價差異會比較大，因此研究結果對城市的分析可能會存在一定偏差。
參考文獻
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[8]國家統計局城市司。計算居民收入如何扣除物價因素影響？[EB/OL].（2011-06-13）[2013-08-09].
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