物業轄區樓宇巡查管理標準作業規程

1.0目的規範樓宇巡查工作,保障小區正常的工作和生活秩序。
2. 0適用範圍適用於客戶服務中心的樓宇巡查工作。
3. 0職責
3.1客戶服務中心主管負責樓宇巡查的組織、管理工作。
3. 2客戶服務中心管理員負責依照本規程實施樓宇巡查工作。
4.0程序要點
4.1樓宇巡查的必要性。
4.1.1防患於未然,通過有效的巡查,將治安、消防等隱患消除。
4.1.2杜絕違章裝修,將違章裝修施工消除於萌芽狀態。
4.1.3加強工作監督,提高員工的工作責任心,變員工的被動工作為主動工作。
4.1.4確保公共設施、設備處於良好狀態。
4.1.5檢查管理處清潔、綠化、保安工作質量。
4.1.6增加與住戶的溝通機會。
4.1.7實施空置房的管理。
4.2客戶服務中心主管應於每月月底制定下月的巡查樓宇工作方案,內容應包括責任區域的巡查安排及巡查的內容等。
4.3樓宇巡查的內容。
4.3.1 治安隱患的巡查。
4.3.2 公共設施設備安全完好狀況的巡查。
4.3.3 清潔衛生狀況的巡查。
4.3.4 園林綠化維護狀況的巡查。
4.3.5 裝修違章的巡查。
4.3.6 消防違章的巡查。
4.3.7 空置房的巡查。
4.3.8 利用巡查機會與住戶溝通。
4.4樓宇巡查的方法應包括"看"、"聽"、"摸"、"調查了解"等。
4.4.1"看":通過觀察來發現樓宇管理服務中存在的問題。
4.4.2"聽":從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。
4.4.3"摸":通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。
4.4.4 "調查了解":向住戶或員工調查樓宇及公共設施設備的使用狀況。
4.5樓宇巡查的頻次。
一般情況下,樓宇狀況巡查每日一次;
清潔狀況巡查每日一次;
裝修施工巡查每日至少一次;
空置房巡查至少每日一次,其他方面巡查每兩日一次。
4.6房屋本體巡查的工作要領。
4.6.1 檢查水電錶。
檢查水電錶是否處於正常工作狀態,記錄損壞的水電錶情況。
當水錶在無人居住的情況下運轉時應關上該單位閘閥,預防水浸事故,並在該單位門口貼上相關告示;
當發現電錶異常運轉(如倒轉、有盜電嫌疑)時,應在《巡查登記表》中予以記錄並及時報告客戶服務中心主管。
4.6.2 巡查樓梯間:
a)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常,門、窗是否處於完好狀態;
b)檢查梯間牆身、天花牆皮是否出現剝落、脫漆,牆、地面瓷片是否完整無損,檢查消防栓是否標識完好、配件齊全;
滅火器是否有漏氣或過期、失效現象,消防通道防火門是否 ,消防安全疏散指示燈是否完好,消防疏散通道是否堵塞,防盜預警設施及消防報警設施是否完好;
c)檢查衛生狀況是否良好。
d)巡查逃生天台:
4.6.3 檢查逃生天台門是否能隨手打開(嚴禁上鎖);
a)檢查天台護欄是否完好,避雷針、電視天線、隔熱層是否完好;
b)檢查有無違章占用逃生天台現象;
c)檢查雨水管是否通暢;
d)檢查衛生狀況是否良好。
4.6.4 巡查電梯:
a)檢查電梯的運行是否平穩,是否有異常響動;
b)檢查安全標識是否完好,電梯按鈕等配件是否完好;
c)檢查照明燈及安全監控設施是否完好;
d)檢查衛生狀況是否良好。
4.6.5 巡查大堂、門廳、走廊:
a)檢查各類安全標識是否完好;
b)檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好;
c)檢查衛生狀況是否良好。
4.6.6 巡查中發現梯間瀰漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查,當原因不明時應立即告知保安部進行檢查。
4.6.7 巡查方法及要求:a)先走到樓房屋頂,從上至下逐戶巡查;
b)在簽到本上籤到;
c)發現損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。
d)發現住戶家中有異常情況時,除特別緊迫情況外,嚴禁進入住戶家中,更嚴禁擅自打開住戶門鎖進人住戶家中。
4.6.8 巡查完畢,應將樓宇巡查的相關狀況逐項記錄在《巡樓日誌》中,不允許只填寫"正常"兩字,要求籤字。
4.7公共配套設施設備巡查的工作要領。
4.7.1 巡查水、電、氣、通訊設施:
a)檢查室外設施有無破損現象,各種管線有無滲、漏、滴、冒現象;
b)檢查室外設施有無生鏽、脫漆現象,標識是否完好;
c)檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。
4.7.2 巡查公共文體設施:
a)檢查雕塑小品是否完好,是否有安全隱患;
b)檢查兒童遊樂設施是否完好,有無安全隱患;
c)檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現象,是否有黃土裸露現象,長勢是否良好。
4.7.3 巡查道路、廣場、公共集散地:a)檢查設施設備是否完好,是否有違章占用現象;
b)檢查標識、路牌、警示牌是否完好;
c)檢查各類雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾燈是否齊全;
d)檢查衛生狀況是否完好。
e)檢查防盜設施是否完好;
f)檢查各類標識是否完好無損;
4.8巡查周邊環境。
4.8.1 檢查小區內是否有亂張貼、亂拉線等現象。
4.8.2 檢查是否有損壞公共設施、違章製造噪音、污染環境、高空拋物現象。
4.8.3 檢查是否有違章飼養家禽家畜等現象。
4.8.4 檢查衛生狀況是否良好。
4.8.5 巡查方法及要求:a)逐項檢查,嚴禁抽查;
b)編制好巡查路線,提高工作效率;
c)注意刷卡簽到或在簽到本上籤到;
d)發現損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。
4.9巡查房屋裝修:應按要求每日詳細記錄施工進度,詳見《裝修管理標準作業規程》。
4.10巡查空置房:詳見《空置房管理標準作業規程》。
4.11對巡查中發現問題的處理要領。
4.11.1管理員巡查時發現有上述問題出現時,如本人能進行規勸、阻止、處理的,應予以立即解決;
否則及時將問題記錄在《巡查記錄表》中,巡查回來後報告客戶服務中心主管解決。
4.11.2客戶服務中心主管視情況按下列情況處理:
a)屬公共設施設備破損丟失的,按《報修管理標準作業規程》處理;
b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的,應通知其他相關部門主管前往處理。
巡查中發現的問題一般情況下應在一周內解決(有特別時效要求的,必須按時效要求處理),特殊情況需經管理處經理同意後可適當延長;
c)屬住戶違章造成的問題,應按《住戶違章處理標準作業規程》處理。
4.11.3對巡查中發現的重大問題,客戶服務中心主管應及時向管理處經理彙報,由管理處經理處理。
4.11.4巡查中發現問題處理完畢後客戶服務中心管理員應現場驗證,處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄,並經相關人員簽字認可。
4.12《巡查記錄表》《巡查問題處理表》每月底匯總由客戶服務中心歸檔保存,保存期2年。
《巡查記錄表》、《巡查問題處理表》每頁均印有編碼,不允許撕毀。
4.13本規程執行情況作為相關員工績效考評的依據之一。
5.0記錄
5.1《巡查登記表》。
5.2《巡查問題處理表》。
6. 0相關支持文件
6.1《報修管理標準作業規程》。
6.2《裝修管理標準作業規程》。
6.3《住戶手冊》。
6.4《住戶投訴處理標準作業規程》。
6.5《空置房管理標準作業規程》。
6.6《住戶違章處理標準作業規程》。