摘要:通過對2009年以來我國各地地王頻現的事實分析,挖掘造成該現象的主要原因,論述其對國家 經濟 的諸多不利影響,並根據國情研究相應對策。
關鍵詞:地王 房地產 政府監管
地王頻現,房價飛漲——這一切仿佛讓我們又回到了兩年前。同樣是樓盤瘋賣、地價瘋漲、地王頻現。地王製造成了09年最火熱的樓市大事件。隨著各地樓市的復甦加快,沉寂了一年多的土地市場又再度火爆起來。不僅一線城市土地流拍現象絕跡,多數地塊大幅超出底價成交。雖然「二套房貸從嚴」等調控信號頻出,但房地產 企業 的拿地熱情並未因此降溫,反而有愈演愈烈之勢,由此產生的市場泡沫也正在急劇膨脹。
一、我國地王頻現的現實情況
相關房地產市場統計資料顯示,8月份萬科增4地塊,中海、華潤、雅居樂、保利各增3塊,綠城增2幅地塊,金地增1地塊。房企一個月中數次奪地已成普遍現象,其中雅居樂、中海均為今年以來的首次拿地,華潤此前也鮮有動作。進入9月土地市場愈加紅火,全國各地上演了多場激烈的土地爭奪戰,天價地塊相繼誕生,土地成交價格屢創新高。
三季度以來,上海、北京、南京、深圳、合肥先後創下了今年以來的當地單價「地王」。 7月份金地集團在上海以總價30.48億元摘下青浦趙巷鎮特色居住區10號地塊,並以此奪得上海新「地王」桂冠。除了高達222%的溢價率外,其14498.5元/平方米的樓麵價也超過了此前最火爆的北京「地王」廣渠路15號地。而中海地產9月10日以70.06億元的價格拍下上海普陀區長風6B、7C兩幅地塊,樓板價高達22409.3元/平方米,再次刷新了今年以來國內土地交易市場的紀錄。
二、地王頻現的原因
樓市反彈速度如此之快、幅度如此之大,出乎人們的意料,讓買房人、研究機構、地產中介甚至地產商們,都大跌眼鏡。通過分析囤地背後所顯示的一系列變化,揭示出地王頻現的原因主要有:
1. 對未來房價預期高漲
開發企業決定購買土地時,往往會從商品房市場形勢出發,預測該地塊未來可能帶來的收益,從而決定對該地塊的報價。如果商品房市場處於下行通道,開發商拿地意願不強,地價就會下降;相反,如果商品房市場銷售活躍,房價處於上升通道,開發商拿地意願就高,土地市場競爭也會更加激烈,而現在的地價之所以這麼高,正是基於開發商對未來房產市場的樂觀預期,加劇開發商之間競拍土地的激烈程度,促使地價不斷攀升。
2. 地方政府與開發企業聯手炒作
地方政府把當期地能賣多少賣多少、能賣多高賣多高,賣完都是他的政績。開發商也願意獲得大地塊,第一開發周期長,增值空間大,第二,資金分批付款,第三,代征地可以變更,設計規劃也可以變更,容積率等都可以變化,增加了獲利空間。 所以地王的頻繁出現,實際上是地方政府和開發商的共同作用,是二者聯手炒作的結果。
3. 資金充足,政策寬鬆
2009年以來,居民購房熱情的明顯提升,開發商尤其是品牌開發商資金回籠速度加快,來自房產市場的銷售款,使得手裡的資金較為充足。寬鬆的貨幣政策以及政府政策也為開發企業提供了較為充裕的資金。由於 中國 實體經濟沒有完全復甦,使得國家的貨幣政策仍然從寬,所以也使得開發商能享受到優惠的融資待遇,刺激開發商拿地的積極性。由於對未來國家宏觀政策走向的不確定性,開發商紛紛乘機瘋狂「競」地為王,以增加土地儲備,讓企業走上可持續的 發展 道路。
4. 房地產企業為拓展融資渠道
地王在今年以來表現得尤其猛烈,一定程度上與開發商拓展融資渠道有關。開發商拿到地之後通過媒體的放大,然後傳播到證券市場再放大,以顯示房地產企業強大經濟實力的虛假現象,便於通過銀行或證券市場擴大融資,將募集的資金高價買地,這就形成一個惡性的循環。
5. 開發商相互抬價,烘托房市火爆假象
土地市場的升溫還在於開發商相互抬價,以烘托市場的火爆,一方面讓有著濃厚的「追漲待跌」的消費者們趕緊購房,這讓開發商拿地周邊的樓盤樓價一路狂飈,醉翁之意不在酒,即使現在拍的價格在未來樓盤銷售中低價售出也不會有多大的損失,頂多未來成本價出售,但是現在自己在售樓盤價格上去了也彌補了未來的利潤空間,這也是開發商的一種營銷手段而已。
關鍵詞:地王 房地產 政府監管
地王頻現,房價飛漲——這一切仿佛讓我們又回到了兩年前。同樣是樓盤瘋賣、地價瘋漲、地王頻現。地王製造成了09年最火熱的樓市大事件。隨著各地樓市的復甦加快,沉寂了一年多的土地市場又再度火爆起來。不僅一線城市土地流拍現象絕跡,多數地塊大幅超出底價成交。雖然「二套房貸從嚴」等調控信號頻出,但房地產 企業 的拿地熱情並未因此降溫,反而有愈演愈烈之勢,由此產生的市場泡沫也正在急劇膨脹。
一、我國地王頻現的現實情況
相關房地產市場統計資料顯示,8月份萬科增4地塊,中海、華潤、雅居樂、保利各增3塊,綠城增2幅地塊,金地增1地塊。房企一個月中數次奪地已成普遍現象,其中雅居樂、中海均為今年以來的首次拿地,華潤此前也鮮有動作。進入9月土地市場愈加紅火,全國各地上演了多場激烈的土地爭奪戰,天價地塊相繼誕生,土地成交價格屢創新高。
三季度以來,上海、北京、南京、深圳、合肥先後創下了今年以來的當地單價「地王」。 7月份金地集團在上海以總價30.48億元摘下青浦趙巷鎮特色居住區10號地塊,並以此奪得上海新「地王」桂冠。除了高達222%的溢價率外,其14498.5元/平方米的樓麵價也超過了此前最火爆的北京「地王」廣渠路15號地。而中海地產9月10日以70.06億元的價格拍下上海普陀區長風6B、7C兩幅地塊,樓板價高達22409.3元/平方米,再次刷新了今年以來國內土地交易市場的紀錄。
二、地王頻現的原因
樓市反彈速度如此之快、幅度如此之大,出乎人們的意料,讓買房人、研究機構、地產中介甚至地產商們,都大跌眼鏡。通過分析囤地背後所顯示的一系列變化,揭示出地王頻現的原因主要有:
1. 對未來房價預期高漲
開發企業決定購買土地時,往往會從商品房市場形勢出發,預測該地塊未來可能帶來的收益,從而決定對該地塊的報價。如果商品房市場處於下行通道,開發商拿地意願不強,地價就會下降;相反,如果商品房市場銷售活躍,房價處於上升通道,開發商拿地意願就高,土地市場競爭也會更加激烈,而現在的地價之所以這麼高,正是基於開發商對未來房產市場的樂觀預期,加劇開發商之間競拍土地的激烈程度,促使地價不斷攀升。
2. 地方政府與開發企業聯手炒作
地方政府把當期地能賣多少賣多少、能賣多高賣多高,賣完都是他的政績。開發商也願意獲得大地塊,第一開發周期長,增值空間大,第二,資金分批付款,第三,代征地可以變更,設計規劃也可以變更,容積率等都可以變化,增加了獲利空間。 所以地王的頻繁出現,實際上是地方政府和開發商的共同作用,是二者聯手炒作的結果。
3. 資金充足,政策寬鬆
2009年以來,居民購房熱情的明顯提升,開發商尤其是品牌開發商資金回籠速度加快,來自房產市場的銷售款,使得手裡的資金較為充足。寬鬆的貨幣政策以及政府政策也為開發企業提供了較為充裕的資金。由於 中國 實體經濟沒有完全復甦,使得國家的貨幣政策仍然從寬,所以也使得開發商能享受到優惠的融資待遇,刺激開發商拿地的積極性。由於對未來國家宏觀政策走向的不確定性,開發商紛紛乘機瘋狂「競」地為王,以增加土地儲備,讓企業走上可持續的 發展 道路。
4. 房地產企業為拓展融資渠道
地王在今年以來表現得尤其猛烈,一定程度上與開發商拓展融資渠道有關。開發商拿到地之後通過媒體的放大,然後傳播到證券市場再放大,以顯示房地產企業強大經濟實力的虛假現象,便於通過銀行或證券市場擴大融資,將募集的資金高價買地,這就形成一個惡性的循環。
5. 開發商相互抬價,烘托房市火爆假象
土地市場的升溫還在於開發商相互抬價,以烘托市場的火爆,一方面讓有著濃厚的「追漲待跌」的消費者們趕緊購房,這讓開發商拿地周邊的樓盤樓價一路狂飈,醉翁之意不在酒,即使現在拍的價格在未來樓盤銷售中低價售出也不會有多大的損失,頂多未來成本價出售,但是現在自己在售樓盤價格上去了也彌補了未來的利潤空間,這也是開發商的一種營銷手段而已。
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