如何防範商品房預售中的不法行為

　　一、如何防範商品房預售中的不法行為

　　《管理法》關於商品房預銷售許可制度條款的確立，規範了我國行為，在促進房地產市場的建康發展，保障購房者合法權益等方面均起到了積極的作用。但是，目前仍有個別房地產開發商為謀取非法利益，鑽消費者對房地產相關法律知識不太了解的空子，採取種種不法手段利用商品房預售給消費者設置圈套，嚴重損害消費者的利益。對此，廣大消費者和政府有關部門必須引起高度重視。
　　（一）幫助消費者識別不法行為，維護其合法權益
　　商品房預售合同是一種遠期交付的買賣合同。在商品房預售階段，消費者很難實地全面考察合同標的物，主要依據房地產開發商的宣傳介紹作出預購的決策。因此，在商品房預售階段買賣雙方關於交易信息的誠信不對稱，消費者處於明顯弱勢。同時，大多數消費者對於房地產交易的法律知識了解有限，所以某些不法房地產商在預售過程中打法律法規的擦邊球以規避管理，通過各種所謂「促銷」手段將消費者印入其預設的陷阱，使消費者蒙受經濟損失卻難以追究其責任。因此，剖析商品房預售中的不法行為，幫助消費者有針對性地實施防範，對維護房地產交易秩序、保護消費者合法權益非常必要。
　　1、警惕預售宣傳陷阱
　　一些不法房地產商在預售宣傳時，一般都散發精緻的售樓書，許諾所預售房屋有優美的環境、高尚的品位、完美的配套設施、周全的物業管理。消費者接收預購的房屋後才發現實際情況與廣告宣傳大相逕庭，配套遲遲難以落實，物業管理更是質價不符。消費者為此與房地產商討「說法」時，房地產商往往以預售合同中對此並未約定為由推卸責任.
　　從法律角度講，售樓書、廣告等是房地產開發商或代理商向不特定的對象發放的用以介紹其預售商品的圖片、文字材料，雖說它並非預售合同，僅僅是一種要約邀請，但是發出該要約的行為責任人必須尊守該要約。在預售房屋交付前，消費者只能根據售樓書、廣告等傳遞信息（房屋的結構、套型、環境、物業管理等）作出是否購買的決定。如果售樓書、廣告等帶有不實的內容，將誤導消費者與其簽定預售合同。
　　根據《廣告法》第37、38條的規定，發布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品房或者接受服務的消費者的合法權益受到的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，消費者在決定預購商品房前，一定要認真閱讀房地產商提供的售樓書、廣告等材料。辦理了預購手續後，一旦發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報、申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。
　　2、認清預售合同中的「貓膩」
　　在建商品房必須達到一定的工程進度、具備一定條件、依法取得後才能預售。而個別房地產商為了搶占市場，在根本步具備預售條件、甚至在尚未動遷的情況下，就要求消費者與其簽定《商品房認購書》、《意向協議書》等所謂認購合同，並要求消費者交納相當額度的定金。消費者一旦簽定了此類所謂認購合同，便極易陷入一個進退兩難的怪圈：房地產開發商如果最終不能獲得預售許可證，則雙方簽定的認購協議就不具有法律效力，房地產商只要以合同無效為由返還了定金，就不必承擔任何責任，而購房者不僅無法實現購房的目的，而且遭受一定的經濟損失;房地產開發商如果以後取得了預售許可證，有往往要求消費者補簽《預售合同》，消費者一旦因發現補簽的《預售合同》與認購協議不一致，增加了一些於己不利的條款而拒簽時，房地產商有以拒絕認購為由而沒收定金。
　　在此，提醒消費者高度注意，定金的種類是多種多樣的，不僅有違約定金，而且有成約定金和立約定金等，其在合同中的功能各不相同。我國合同法僅規定了違約定金的規則，而其他種類的定金並未詳細規定。但是根據合同自治的原則，法律允許當事人訂立其他種類的定金合同。而在商品房銷售中，如果房地產開發商已領取了預售許可證，一般都不會和購房者簽定《商品房認購書》、《意向協議書》而直接簽定《預售合同》。因此簽定《商品房認購書》、《意向協議書》的多數並未獲得預售許可。因未獲得許可而預售的行為違反了法律的強制性規定，所以其簽定的預售性質的合同也是無效的。而預售合同的無效是由房地產商的過錯所導致，房地產商應承擔由此給消費者造成損失的賠償責任，同時，他還應當承擔相應的行政違法責任。如果消費者與房地產商簽定的是立約定金合同，即雙方約定在未來的一個期限內與對方簽定正式預售合同、消費者先支付一定額度定金的合同，那麼消費者只要按約定及時來簽訂合同，即使最終因合同條款未能達成一致而未簽訂預售合同，房地產商也應退還定金。
　　3、重視交付面積中的水份
　　商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是按實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產商所設的面積陷阱。因為通常人們理解的面積不一致一般是合理誤差範圍內的不一致，帽子總不會大一尺。但是事實上無論預售時的暫測面積還是交付時實測面積，由於有「共用面積分攤」往往讓消費者一頭霧水。不法房地產商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大坐文章，或故意小房大賣，或有意提高設備層的層高而將本不應分攤的設備層攤入公用面積，或將本應該免費提供的物業管理用房的面積攤入公用面積。如次一來，商品房實際交付面積大大超出預售面積，消費者卻 於按實結算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經濟負擔。
　　對次，筆者建議消費者在簽訂預售合同的有關面積條款或面積爭議解決條款時，可以採取以下防範措施：
　　1、約定按套內的建築面積結算商品房面積糾紛的種類來看，一般爭議的面積多是由分攤的公用面積引起的。所以消費者可以要求約定按所購商品房分戶門以內的建築面積結算房價款。這樣儘管房價看起來高一點，但價款對應的房屋面積比較直觀，便於面積糾紛的處理。
　　2、約定明確套內的建築面積與共有分攤面積。因為商品房套內的建築面積與分攤的共有面積是有一定比例的，分攤的係數越高，消費者的得益也就越少。一些商品房價格看似不高，但分攤的公用面積較多，實際並不經濟。因此消費者在簽訂有關面積爭議解決條款時，既要使套內的建築面積不能少，又保證公用分攤面積不能多。
　　3、約定將有關管理規章中面積管理條款作為解決面積爭議的條款。在建設部的商《品房銷售管理辦法》和許多省市的房地產交易管理辦法中均有解決面積爭議的規定，這些規定都體現了對於消費者的保護。但是，由於這些文件僅僅是行政管理規章，不能作為法院民事審判的準據法，所以消費者應當要求明確約定將這些文件中有關解決面積爭議的條款。根據合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。
　　4、預防遲延交付的藉口。遲延交付是預售商品房中的普遍問題，由此帶來的損失往往使消費者有苦難言。遲延交付情況發生後，房地產商為了逃避違約責任，往往羅列一大堆所謂客觀原因諸如遇到重大技術難題、水電氣配套遲遲不到位、遭遇惡劣天氣、竣工驗收手續複雜等等來搪塞消費者，並統統稱之為「不可抗力」。
　　其實，法律關於不可抗力的規定是非常明確的，它是指不可預見、不能避免並且不能克服的客觀情況。而房地產商所羅列的「不可抗力」根本不符合法律規定的條件。消費者應當警惕，不要被不法房地產商用「不可抗力」所欺騙。
　　（二）加強監管力度，規範預售行為
　　商品房預售中的上述種種不法行為嚴重侵害了消費者利益，違反了民事法律規範，作為該行為的責任人的房地產商要依法承擔民事責任。同時，商品房預售中不法行為往往也違反國家或地方的行政法規，例如：發布虛假廣告欺騙和誤導消費者、使消費者的合法權益受到損害;不具備《商品房銷售管理辦法》關於預銷售條件而預銷售;無開發經營資質（特別是把在村、鎮集體土地上以自用住宅名義建設的房屋）進行預銷售;尚未取得商品房預售許可證而進行預售;不辦理預售合同登記備案;擅自轉讓開發項目;向境外人員出售非外銷商品房;挪用商品房;挪用商品房預售款等等。對上述這些行為，責任人不但要依法承擔民事責任，還必須同時依法承擔行政違法責任。各級政府的房地產行政管理部門，承擔著規範房地產市場秩序、保護商品房消費者合法權益的責任，必須對商品房預售中的不規範、不合法現象引起高度重視。當前，要抓緊作好以下工作：
　　1、廣泛開展法律宣傳活動，幫助消費者不斷增強依法交易的法律意識，提醒消費者在預購商品房時加強自我防範。建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》為規範商品房市場提供了法律依據，其中商品房預銷售條件、房地產開發商對房屋質量的保修責任、虛假商品房廣告的違約責任、房地產銷售商侵吞購房定金的責任以及面積糾紛的處理等都作了明確的規定。要加大對該法規的宣傳力度，使商品房消費者在預購前正確理解國家關於預購商品房的有關法律規定，依法自我防範。
　　2、政府有關管理部門加強依法行政，絕不讓不法房地產商鑽空子。對樓盤建設尚未達到法定條件的開發項目，堅決不予辦理預售手續，杜絕不具備預售資格和條件的樓花進入預售市場。

　　二、商品房在什麼情況下可預售

　　商品房預售的情況需具備建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、房地產開發資質證書、營業執照、土地使用證，並已辦理建設工程質量和安全監督手續、確定施工進度和竣工交付使用時間、已開設商品房預售款專用賬戶。

　　三、預售商品房如何轉讓

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。該意見明確禁止預售商品房再轉讓行為，禁止房地產主管部門辦理相關手續。
　　轉讓期房的程序比較複雜，為了避免風險，建議購房者最好是聘請專業的律師協助處理此事;另外，若是您有任何關於房產糾紛方面的疑惑，都不妨向我們的房產律師諮詢，讓律師給您專業化的解釋。
　　綜上所述可知，想要防範商品房預售中的不法行為，除了消費者本身要提高防範意識外，監管部門也要加強監管力度。