摘 要：《物權法》將物業管理企業稱為物業服務企業，新《物業管理條例》將物業管理企業修改為物業服務企業，對於這一名稱的變化，物業企業應如何正確認識並積極應對呢？本文重點分析了面對新變化物業企業應抓好的工作重心。
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1671-8089（2007）12-0076-02
自從2007年3月通過的《物權法》中將“物業管理企業”稱為“物業服務企業”後，這一名稱的變化，就引起了社會各界的普遍關注，2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》一經公布，其中將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”一點，再次引起物業管理業內外的普遍關注，尤其是許多物業行業的企業家，更是認真研究分析，謀劃企業如何調整以適應這一新的變化，促進企業健康規範的發展。這其中，積極尋求企業為業主服務的新切點、新途徑、新模式漸成主流，為業主服務的意識確實得以增強。但是，在物業企業普遍關注服務意識、尋求開拓服務新領域的良好環境下，我們也應注意到，面對《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的這一修改，相當數量的物業管理企業家在觀念上存有矯枉過正的趨勢，認為只要提高服務的水平和標準，就能解決物業管理行業目前所面臨的困境，似乎服務就能替代物業管理的一切，服務就是物業管理的靈丹妙藥，將一切工作的重心向服務全力傾斜。對此，應引起我們的重視。
那麼，面對《條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”這一新的變化，我們物業管理企業應如何向物業服務企業轉化呢？
一、把握物業管理行業屬性，緊抓物業管理工作重心
物業管理行業作為第三產業，是服務性行業，這是毋庸置疑的。但是，在物業管理實踐中，管理的對象是物，服務的對象是人，這是物業管理作為服務性行業的特殊屬性，是“物業管理”之所以稱之為“物業管理”的原因所在，也是物業管理作為房地產行業“售後服務”（對物業的維修養護）的根本所在。物業管理所管理的對象——物業，既包括房屋樓宇本身，也包括其所配套的設備設施和場地，其價值昂貴，動輒上億，管理到位，可實現保值、增值；稍有疏忽，損失巨大，因此，對物的管理理應成為我們物業企業的重中之重。
從物業管理的內容看，其基礎性工作主要包括基本業務和專項業務兩大塊，特色業務和多種經營是物業管理的拓展和副業。其中基本業務主要是對物的維修保養和計劃修理工作，其目的是為了保證物業的正常使用和使用壽命的延長；專項業務包括公共秩序、環境衛生、消防安全、園林綠化、日常修理、車輛交通等方面，其目的是在物業的共有部分提供安全、安靜、整潔、舒適的工作和生活環境；特色業務包括特約服務和便民服務，其目的是為業主提供便利、舒適的工作和生活條件，其前提是收取物業管理費以外的服務費用，提供的是有償服務。因此，也不難看出，基本業務是對物的管理，是物業管理的基礎。
物業管理的範圍是物業管理區域內的物業共有部位和共用設施設備，不包括業主的物業私有部位和私有設施設備。其管理所收取的費用包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊費用；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其它費用等，也不包括為業主所提供的特色業務所應收取的服務費用。因此，物業管理的根本是對物的管理。
綜合上述因素，我們在物業管理實踐中，應緊抓的工作重點是對物的管理，即對物業的維修、保養和養護。
二、正確理解《條例》修改物業企業名稱的出發點，為物業企業準確定位
從此次《條例》修改的內容看，大多是與業主權利緊密相關的。如對原《條例》第十一條規定的由業主共同決定事項，第十二條有關業主大會會議的相關規定的修改，專門增加了業主權利受損後的司法救濟規定，並在第十二條明確投票權就是面積加上人數的唯一確定方法等，這些表明新的《條例》對有關業主大會或業主委員會權責的界定與明晰的關注，對於業主擁有的民主自治權利的關注和維護。從修改的內容不難看出，新的《條例》更加注重的是對業主參與權、知情權、決策權、監督權、申辯權等種種權利的落實和維護，而前述這些權利的落實和維護的思路是以權利制約權力，以權力維護權利，通過對業主民主自治的弘揚，力求從根本上解決現實中物業企業權利過度膨脹的“管理”，選聘和解聘物業服務企業的投票權數低於原《條例》的修改，初衷就是要提升和維護業主民主自治權利，給那些權利過度膨脹的物業企業以威懾。
從這個意義上說，新的《條例》將物業管理企業改為物業服務企業，其出發點不單是為了強調物業管理行業的服務屬性、為了強化物業企業的服務理念，其用意在於強調業主自治管理，強調物業企業與業主的關係是合同的關係，對業主和使用人物業公司是提供服務的，而不是進行管理的，是對業主民主自治權利的維護，對物業企業過度膨脹的管理權利的控制，用意在於使物業管理市場的主體雙方——業主和物業企業的各自權利實現合理合法的本位回歸，達到理順兩者關係的目的。因為，物業管理涉及公民的物權，物業企業在行使其對物的管理權利時，其前提條件是要得到業主的委託授權，因此，物業企業不能將對物的管理權利凌駕於業主對物的所有權利之上。現實中的物業企業與業主間的衝突糾紛，大多源於物業企業與業主間的這種權利錯位，即物業企業將對物的管理權利凌駕於業主對物的所有權利之上，形成了對人——業主和使用人的管理，使本該是權利享有者的業主每每成為艱辛的維權者，而物業企業卻成為了權利無限膨脹的管理者。所以，新的《條例》的這一修改，意在使物業管理更趨近於權利本位，使物業管理市場的兩個主體——物業企業和業主的各自權利、義務更加明晰，從法律法規層面上為雙方進行準確的定位，對物業企業而言，物業企業是物的管理者，是業主和使用人的服務者。[page]
綜上所述，實現物業管理企業向物業服務企業的轉化，不是簡單地要求物業企業如何去尋找、開發新的服務切入點，樹立服務理念，而是要求物業企業重新審視自己的管理權利，將那些未經業主授權、本不屬於物業企業的管理權限還回給業主，擺正與業主的權利關係，尊重業主的民主自治，尊重業主的民主選擇。物業企業在管理實踐中，要站在服務者的立場，加強對人的服務、對物的管理，認真履行合同，做好合同規定的份內工作，未經業主授權，手不要亂伸，事不要亂管，要擺正自己的位置。
同時，物業企業還要加強宣傳，扭轉業主無論什麼問題都找物業企業的認識誤區，讓業主逐步樹立自治意識、公共意識、合同意識，物業企業和業主雙方共同努力，促成良好的物業管理環境。
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1671-8089（2007）12-0076-02
自從2007年3月通過的《物權法》中將“物業管理企業”稱為“物業服務企業”後，這一名稱的變化，就引起了社會各界的普遍關注，2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》一經公布，其中將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”一點，再次引起物業管理業內外的普遍關注，尤其是許多物業行業的企業家，更是認真研究分析，謀劃企業如何調整以適應這一新的變化，促進企業健康規範的發展。這其中，積極尋求企業為業主服務的新切點、新途徑、新模式漸成主流，為業主服務的意識確實得以增強。但是，在物業企業普遍關注服務意識、尋求開拓服務新領域的良好環境下，我們也應注意到，面對《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的這一修改，相當數量的物業管理企業家在觀念上存有矯枉過正的趨勢，認為只要提高服務的水平和標準，就能解決物業管理行業目前所面臨的困境，似乎服務就能替代物業管理的一切，服務就是物業管理的靈丹妙藥，將一切工作的重心向服務全力傾斜。對此，應引起我們的重視。
那麼，面對《條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”這一新的變化，我們物業管理企業應如何向物業服務企業轉化呢？
一、把握物業管理行業屬性，緊抓物業管理工作重心
物業管理行業作為第三產業，是服務性行業，這是毋庸置疑的。但是，在物業管理實踐中，管理的對象是物，服務的對象是人，這是物業管理作為服務性行業的特殊屬性，是“物業管理”之所以稱之為“物業管理”的原因所在，也是物業管理作為房地產行業“售後服務”（對物業的維修養護）的根本所在。物業管理所管理的對象——物業，既包括房屋樓宇本身，也包括其所配套的設備設施和場地，其價值昂貴，動輒上億，管理到位，可實現保值、增值；稍有疏忽，損失巨大，因此，對物的管理理應成為我們物業企業的重中之重。
從物業管理的內容看，其基礎性工作主要包括基本業務和專項業務兩大塊，特色業務和多種經營是物業管理的拓展和副業。其中基本業務主要是對物的維修保養和計劃修理工作，其目的是為了保證物業的正常使用和使用壽命的延長；專項業務包括公共秩序、環境衛生、消防安全、園林綠化、日常修理、車輛交通等方面，其目的是在物業的共有部分提供安全、安靜、整潔、舒適的工作和生活環境；特色業務包括特約服務和便民服務，其目的是為業主提供便利、舒適的工作和生活條件，其前提是收取物業管理費以外的服務費用，提供的是有償服務。因此，也不難看出，基本業務是對物的管理，是物業管理的基礎。
物業管理的範圍是物業管理區域內的物業共有部位和共用設施設備，不包括業主的物業私有部位和私有設施設備。其管理所收取的費用包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊費用；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其它費用等，也不包括為業主所提供的特色業務所應收取的服務費用。因此，物業管理的根本是對物的管理。
綜合上述因素，我們在物業管理實踐中，應緊抓的工作重點是對物的管理，即對物業的維修、保養和養護。
二、正確理解《條例》修改物業企業名稱的出發點，為物業企業準確定位
從此次《條例》修改的內容看，大多是與業主權利緊密相關的。如對原《條例》第十一條規定的由業主共同決定事項，第十二條有關業主大會會議的相關規定的修改，專門增加了業主權利受損後的司法救濟規定，並在第十二條明確投票權就是面積加上人數的唯一確定方法等，這些表明新的《條例》對有關業主大會或業主委員會權責的界定與明晰的關注，對於業主擁有的民主自治權利的關注和維護。從修改的內容不難看出，新的《條例》更加注重的是對業主參與權、知情權、決策權、監督權、申辯權等種種權利的落實和維護，而前述這些權利的落實和維護的思路是以權利制約權力，以權力維護權利，通過對業主民主自治的弘揚，力求從根本上解決現實中物業企業權利過度膨脹的“管理”，選聘和解聘物業服務企業的投票權數低於原《條例》的修改，初衷就是要提升和維護業主民主自治權利，給那些權利過度膨脹的物業企業以威懾。
從這個意義上說，新的《條例》將物業管理企業改為物業服務企業，其出發點不單是為了強調物業管理行業的服務屬性、為了強化物業企業的服務理念，其用意在於強調業主自治管理，強調物業企業與業主的關係是合同的關係，對業主和使用人物業公司是提供服務的，而不是進行管理的，是對業主民主自治權利的維護，對物業企業過度膨脹的管理權利的控制，用意在於使物業管理市場的主體雙方——業主和物業企業的各自權利實現合理合法的本位回歸，達到理順兩者關係的目的。因為，物業管理涉及公民的物權，物業企業在行使其對物的管理權利時，其前提條件是要得到業主的委託授權，因此，物業企業不能將對物的管理權利凌駕於業主對物的所有權利之上。現實中的物業企業與業主間的衝突糾紛，大多源於物業企業與業主間的這種權利錯位，即物業企業將對物的管理權利凌駕於業主對物的所有權利之上，形成了對人——業主和使用人的管理，使本該是權利享有者的業主每每成為艱辛的維權者，而物業企業卻成為了權利無限膨脹的管理者。所以，新的《條例》的這一修改，意在使物業管理更趨近於權利本位，使物業管理市場的兩個主體——物業企業和業主的各自權利、義務更加明晰，從法律法規層面上為雙方進行準確的定位，對物業企業而言，物業企業是物的管理者，是業主和使用人的服務者。[page]
綜上所述，實現物業管理企業向物業服務企業的轉化，不是簡單地要求物業企業如何去尋找、開發新的服務切入點，樹立服務理念，而是要求物業企業重新審視自己的管理權利，將那些未經業主授權、本不屬於物業企業的管理權限還回給業主，擺正與業主的權利關係，尊重業主的民主自治，尊重業主的民主選擇。物業企業在管理實踐中，要站在服務者的立場，加強對人的服務、對物的管理，認真履行合同，做好合同規定的份內工作，未經業主授權，手不要亂伸，事不要亂管，要擺正自己的位置。
同時，物業企業還要加強宣傳，扭轉業主無論什麼問題都找物業企業的認識誤區，讓業主逐步樹立自治意識、公共意識、合同意識，物業企業和業主雙方共同努力，促成良好的物業管理環境。
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