對於登記的效力問題，各個國家的做法有所不同。主要有對抗主義、生效主義和折中主義的區別。對抗主義認為登記並不是轉讓不動產的要件，只是當事人之間意思的結果，當事人之間在轉讓不動產的時候可以不登記，但是買受人不得對抗善意第三人，只有登記後才可對抗善意第三人。生效主義認為除物權合意外登記是不動產轉移的要件，如果當事人之間轉讓不動產沒有到有關部門進行登記，這種轉讓行為就是無效的。折中主義則認為，登記是轉移所有權的條件，但是並不認為還存在一個物權合意。根據我國《城市房地產管理法》的規定，我國對於房屋的轉讓採取的生效主義，將登記作為房產權變動的必要要件。
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因此，我國的商品房的交付必須以辦理產權過戶為標準，在辦理過戶之前，即使買受人實際占有該房屋，該房屋的產權仍屬出賣人，而不屬於買受人，買受人並不能以合同或占有方式來對抗善意第三人。但是，在商品房的買賣實踐中，有一種習慣做法，即所謂的“交鑰匙”，對此種行為在商品房買賣合同的履行過程中具有何種性質、處於何種地位、具有何種法律效果，是一個值得研究的問題。
實踐的“交鑰匙”行為，其法律性質以及產生的法律效力問題，是房地產糾紛案件中一個有爭議的問題。在實踐過程中，交鑰匙的時間一般由雙方當事人在預售合同中予以規定，這樣做，一方面便於買受人儘快占有房屋，以便裝修和入住，避免該房屋在領取產權證之前被閒置；另一方面，辦理產權證涉及一系列行政行為，如先由建委、規劃局、公用事業管理部門等部門對開發樓盤進行包含綠化、公用道路建設等的綜合驗收，然後再由出賣人向房產管理部門申請辦理過戶手續，對此一系列行為所需要的時間，出賣人是無法控制的，因此，出賣人一般在合同中以規定交鑰匙時間作為其向買受人交付房屋的時間，以減輕逾期交房的壓力。這樣做，對雙方當事人都有好處，亦不損害其他人利益，對這種行為，應予肯定。
《商品房買賣的解釋》第11條規定第1款規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。但當事人另有約定的除外。這裡的交付使用即為“交鑰匙”行為，但此行為是否為法律上的交付？答案顯然是否定的：1．如上所述，《城市房地產管理法》明確規定房屋的轉移必須以辦理產權過戶為準；2．交鑰匙僅完成了實物的控制轉移，而其他權益尚未交付，如綜合驗收合格、產權證等。因此，交鑰匙行為不能被定義為出賣人的交付行為。但此種交付行為又是一種怎樣的法律行為？我們認為，這只是一種占有行為。雖然我國法學界對占有分成事實說與權利說。事實說認為占有是一種，是對物有事實的管領力，這種事實如同權利一樣受法律保護。而權利說則認為，占有是與使用、收益、處分共同構成所有權的四項權能，是民事權利之一。不論基於事實說還是權利說，占有都是受法律保護的。但在此解釋中，我們認為適用權利說更為方便。由於買受人占有房屋是基於合同，因此，該占有是具有法律的原因，是一種有權占用。並且這種占有是附帶了使用權的占有。也可理解為，此交付使用是出賣人將商品房所有權的部分權能進行了事先交付，但買受人還不是商品房的產權人。
（一）由於買受人還不是商品房的產權人，其對出賣人只有債權，即享有房屋產權的期待權，占有狀態並不能改變這一事實。由於債權只能約束合同相對方，不能對抗合同外第三人。例如，出賣人將房屋出售給善意第三人，並辦理了產權過戶手續，則該債權以及占有狀態均不能對抗新的產權人。如果第三人惡意，則依據《合同法》第52條規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。《商品房買賣解釋》第10條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。因此，該買賣行為無效，但導致該買賣行為無效只是基於先前買受行為的存在，而與是否具有占有狀態無關。
（二）由於該種占有實際導致買受人實際管領了標的物，並使用了標的物。買受人實際上從領取鑰匙開始還使用了公共部分、物業服務，並享有了業主權利。因此，買受人從領取鑰匙開始就可行使業主權利，並應按規定交納物業管理費用。
（三）由於買受人事實上占用使用該房屋，出賣人就開始承擔標的物的瑕疵擔保責任。如果交付使用時或能夠證明房屋於交付使用前就存在瑕疵，則出賣人應對標的物的瑕疵予以消除，關於標的物轉移時是否存有瑕疵，應由買受人負舉證責任。《合同法》規定了買受人在受領標的物進行驗收的義務，如在合理期間內或兩年內未驗收並通知出賣人的，視為標的物無瑕疵。其中《合同法》第157條規定：買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。第158條規定：當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。由於商品房作為特殊的商品，直接關係人民的生命、財產安全，所以國家對商品房實行強制驗收，無商品房無法通知質量驗收，則不能上市交易。因此，買受人不存在進行驗收的問題。但房屋一旦交付使用，即意味著材料的損耗、配套設備的老化的開始，因此房屋的質量保證期間也應從交付使用時開始起算，否則對出賣人而言，是不公平的。
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因此，我國的商品房的交付必須以辦理產權過戶為標準，在辦理過戶之前，即使買受人實際占有該房屋，該房屋的產權仍屬出賣人，而不屬於買受人，買受人並不能以合同或占有方式來對抗善意第三人。但是，在商品房的買賣實踐中，有一種習慣做法，即所謂的“交鑰匙”，對此種行為在商品房買賣合同的履行過程中具有何種性質、處於何種地位、具有何種法律效果，是一個值得研究的問題。
實踐的“交鑰匙”行為，其法律性質以及產生的法律效力問題，是房地產糾紛案件中一個有爭議的問題。在實踐過程中，交鑰匙的時間一般由雙方當事人在預售合同中予以規定，這樣做，一方面便於買受人儘快占有房屋，以便裝修和入住，避免該房屋在領取產權證之前被閒置；另一方面，辦理產權證涉及一系列行政行為，如先由建委、規劃局、公用事業管理部門等部門對開發樓盤進行包含綠化、公用道路建設等的綜合驗收，然後再由出賣人向房產管理部門申請辦理過戶手續，對此一系列行為所需要的時間，出賣人是無法控制的，因此，出賣人一般在合同中以規定交鑰匙時間作為其向買受人交付房屋的時間，以減輕逾期交房的壓力。這樣做，對雙方當事人都有好處，亦不損害其他人利益，對這種行為，應予肯定。
《商品房買賣的解釋》第11條規定第1款規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。但當事人另有約定的除外。這裡的交付使用即為“交鑰匙”行為，但此行為是否為法律上的交付？答案顯然是否定的：1．如上所述，《城市房地產管理法》明確規定房屋的轉移必須以辦理產權過戶為準；2．交鑰匙僅完成了實物的控制轉移，而其他權益尚未交付，如綜合驗收合格、產權證等。因此，交鑰匙行為不能被定義為出賣人的交付行為。但此種交付行為又是一種怎樣的法律行為？我們認為，這只是一種占有行為。雖然我國法學界對占有分成事實說與權利說。事實說認為占有是一種，是對物有事實的管領力，這種事實如同權利一樣受法律保護。而權利說則認為，占有是與使用、收益、處分共同構成所有權的四項權能，是民事權利之一。不論基於事實說還是權利說，占有都是受法律保護的。但在此解釋中，我們認為適用權利說更為方便。由於買受人占有房屋是基於合同，因此，該占有是具有法律的原因，是一種有權占用。並且這種占有是附帶了使用權的占有。也可理解為，此交付使用是出賣人將商品房所有權的部分權能進行了事先交付，但買受人還不是商品房的產權人。
（一）由於買受人還不是商品房的產權人，其對出賣人只有債權，即享有房屋產權的期待權，占有狀態並不能改變這一事實。由於債權只能約束合同相對方，不能對抗合同外第三人。例如，出賣人將房屋出售給善意第三人，並辦理了產權過戶手續，則該債權以及占有狀態均不能對抗新的產權人。如果第三人惡意，則依據《合同法》第52條規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。《商品房買賣解釋》第10條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。因此，該買賣行為無效，但導致該買賣行為無效只是基於先前買受行為的存在，而與是否具有占有狀態無關。
（二）由於該種占有實際導致買受人實際管領了標的物，並使用了標的物。買受人實際上從領取鑰匙開始還使用了公共部分、物業服務，並享有了業主權利。因此，買受人從領取鑰匙開始就可行使業主權利，並應按規定交納物業管理費用。
（三）由於買受人事實上占用使用該房屋，出賣人就開始承擔標的物的瑕疵擔保責任。如果交付使用時或能夠證明房屋於交付使用前就存在瑕疵，則出賣人應對標的物的瑕疵予以消除，關於標的物轉移時是否存有瑕疵，應由買受人負舉證責任。《合同法》規定了買受人在受領標的物進行驗收的義務，如在合理期間內或兩年內未驗收並通知出賣人的，視為標的物無瑕疵。其中《合同法》第157條規定：買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。第158條規定：當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。由於商品房作為特殊的商品，直接關係人民的生命、財產安全，所以國家對商品房實行強制驗收，無商品房無法通知質量驗收，則不能上市交易。因此，買受人不存在進行驗收的問題。但房屋一旦交付使用，即意味著材料的損耗、配套設備的老化的開始，因此房屋的質量保證期間也應從交付使用時開始起算，否則對出賣人而言，是不公平的。
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