違章建築租賃合同有效嗎

　　違章建築租賃合同是無效的，在我國違章建築的建築物一般都是需要被拆除的，而且建築物沒有拿到建設工程規劃許可證也算是違章建築，除非能在一審終結前能夠取得建設工程規劃許可證，法院才能夠認可租賃合同的有效性。

　　一、違章建築租賃合同有效嗎

　　違章建築是指未取得擬建工程規劃許可證（原址、選址建房意見書），在規劃區以外建設，違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

　　二、違章建築主要包括什麼

　　（一）未申請或申請未獲得批准，並未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築物；
　　（二）擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築物；
　　（三）擅自改變了使用性質建成的建築物；
　　（四）臨時建築建設後超過有效期未拆除成為永久性建築的建築物；
　　（五）通過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建築物。
　　有一種觀點認為，所謂違章建築，是指未經主管部門的許可而擅自動工興建的各種建築物和構築物。然而這種觀點雖有一定的道理，但是並不盡科學，其並沒有指明「違章建築」中所謂「違章」的本質，只是一個籠統表面的定義，容易在指導實務中出現差錯。這個將在後面論及，這裡暫不做具體討論！
　　違章建築依其「違章」的程度不同，有各種不同的情況。從表面上看違章建築建築人有無土地使用權上說，違章建築大體上可以分為兩種：一是建築人未取得土地使用權，因而也無法取得建築許可證；二是在自己取得土地使用權的土地上建造違章建築物，即雖有利用該建築物占有範圍內的土地建造房屋等建築物的權利，但未經取得建築許可證而擅自建設的建築。

　　三、違章建築租賃合同無效責任怎麼劃分

　　出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對出租人來講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務保證出租房屋系其合法有權出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設工程規劃許可證導致房屋租賃合同無效，出租人應當承擔全部或主要責任。
　　承租人在承租房屋時，也應盡到相應的審慎義務，要求出租人出示房屋的產權證件或審批手續。如果承租人未盡必要審核義務，對於損失的產生也應當承擔相應的責任。當然，承租人所盡的審慎義務應為形式上的審查義務，如果出租人故意偽造相關產權證件或者審批材料，導致承租人在形式上盡了審核義務後，無法得知承租房屋為違法違章建築，事後，承租人對合同無效而產生的損失不應承擔任何責任。
　　一般來講，出租人對於房屋的情況明知，對於合同無效所產生的損失，出租人應當承擔70%以上的責任。但如果承租人對於房屋是違法違章建設的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對於這種情況下的損失責任分配，有觀點提出應由承租人承擔全部損失。出租人是房屋的建設者或者受益者，對房屋的情況也最為熟知，如果出於經濟利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應由出租人承擔的責任;如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價格極低，時間較短，合同中對責任承擔又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益範圍內承擔責任較低的相應損失。