離婚時分割房產的幾個問題

離婚時分割房產的幾個問題
一、婚前購房，婚後夫妻共同還貸，離婚時如何分割
對於夫或妻一方在婚前按揭貸款購買的房屋，在夫妻關係存續期間共同還貸的房屋如何分割？
對於這種情況，涉及到兩個法律關係，即與開發商的房屋買賣關係，及與銀行間借貸的法律關係。而與銀行貸款的實質是由於銀行在買方將房屋抵押給銀行後，已經替買方將購房款全額付給開發商，也就相當於買房人已經將購房款全額支付給開發商，開發商將房屋交付給買房人，其房屋買賣合同已經履行完畢。在這種情況下，作為買房人已經取得該房的房證，也就是說取得了該房的所有權。但是在實踐中的一般做法是並不將房證直接交付給買方，而是直接抵押給貸款銀行，或者是在房產辦理抵押登記時直接在房產證上直接註明該房已抵押的字樣。也就是說在辦理抵押貸款手續後，做為買方已經取得了該房的物權。如果其取得的時間在雙方登記結婚前，應當屬於買方的婚前個人財產。根據民法典的規定，一方婚前的個人財產歸個人所有，不存在轉化的問題。至於在婚後夫妻還貸的部分，一般都是由夫妻婚後取得的共同收入來償還的，應當認定為另一方替買房一方履行了部分還貸的義務，但由於房屋的物權歸買受人所有，所以在離婚時應當認定買房一方應當對另一方支付的購房貸款產生了一個債，即應當返還對方所支付的購房貸款的份額，一般來講應當為婚後還貸的一半，同時也可以要求還貸部分的利息。
二、婚前貸款買房，離婚時已經增值，對增值部分如何處理？
考慮到買房一方在婚前已經取得於了貸款購房的物權，所以即使該房屋在離婚時已經增值，但由於屬於買房一方的婚前個人財產，所以增值部分仍應屬於其個人所有，與另一方無關。另一方只能主張替買房一方還貸的本金和利息，而不能就房屋的增值部分主張權利。
三、婚前簽訂房屋買賣合同，並由一方出資，但是婚後才取得房屋權屬證書，該房屋如何分割？
由於不動產的物權取得是以不動產登記簿上記載的事項為準，在不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的情況下，以不動產登記簿為準。所以在這種情況下就不能單純的房屋權屬證書的時間來確定是否為婚前個人財產還是婚後共同財產。而應當以不動產登記簿為準。
由於此種情況下不動產物權的取得是與婚姻關係密切相關的，所以確定不動產權利的歸屬還應當根據民法典的特別規定來確定。而且從購房款的來源來看，如果買房一方能夠證明購房款確實是由其婚前個人財產出資的話，那麼也能說明該房屋只是其婚前個人財產的存在形式發生變化，而不能形上學教條的認為只要是在婚後取得就應當為婚後個人財產。但如果系雙方共同出資，可以認定為夫妻共同財產。