【摘要】 目前我國貿易房地產企業面臨著融資難、融資渠道不暢通的題目，需要謀求以貿易銀行為主導，多種融資渠道相結合的多元化融資模式。本文就貿易房地產企業多元化融資渠道和格式進行簡略論述。涉及渠道主要包括銀行貸款、信託融資、項目融資、金融租賃、房地產證券化等。
【關鍵詞】 貿易房地產 融資渠道 多元化 操縱模式
房地產業屬於國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬於資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投進運作所以融 資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯後，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中於銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的題目。
一、銀行是資金主通道
貿易銀行的貸款是典型的債務融資，需要足夠的抵押或擔保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前貿易房地產融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內，貿易銀行的貸款還是貿易房地產融資的主導形式。貿易房地產企業在條件答應的條件下首先考慮從貿易銀行獲得資金支持。
二、房地產信託是融資創新的首選
信託融資具有的制度上風使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信託發行日益增多。當前實際操縱中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信託，這種模式與貿易銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信託計劃的資金主要是靠發行信託計劃籌集。二是股權信託，即信託資金階段性(信託期限內)持有房地產公司股份後被溢價回購的一種股權投資模式。這種模式的優點是既實現了房地產企業的融資目的，又增強了企業的信用等級，通過增加房地產企業的資本金，在不進步公司資產負債率的情況下優化了公司的資本結構；三是受益權轉讓信託，即以交易為基礎的財產信託，一般是把具有可猜測穩定現金流收進的房地產財產的受益權通過信託轉讓給社會投資者，實現融資目的，信託收益來源於其穩定的現金流收進或者有保證條款的受益權溢價回購。
三、項目融資可以共擔風險
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特徵是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資採取周密的金融安排，並將此項目有利益關係的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。貿易房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實際運用較多的模式
金融租賃行為，屬於投資信貸性質，又不同於一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態和資金形態相結合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業直接貸款，而是代用戶購進資產，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內始終持有資產的所有權，比較安全，風險較小。由於融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業也有較強的約束力；其次，所有權與使用權相分離。一般的投資信貸，是由企業直接向銀行借人資金，自行購買設備資產等，設備資產所有權與使用權同一於借款人(企業)一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權始終屬於出租人。承租人在租賃結束時，雖有留購、續租、退還設備的選擇權，但在租賃期內，只能以租金為代價獲得設備的使用權。
目前貿易房地產應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用於產權型商展的銷售上面，但還停留在把商展整體產權進行小份分割的狀態下，不利於維持商展的整體產權，從而也難以實行同一經營，而槓桿租賃可以很好地解決這個題目，因此，槓桿租賃將成為未來我國貿易房地產融資的熱門。
五、房地產證券化是解決貿易房地產融資瓶頸題目的有效途徑
目前在中國推行貿易房地產證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上貿易房地產證券化的成功經驗是中國貿易房地產證券化非常可貴的後發上風；第二，國內巨大的貿易房地產市場；第三，房地產金融市場高速發展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構進市條件的放寬，引導機構進市標誌著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產等領域的法制體系已基本建立，構成房地產證券化所必須的法制環境；第六，具有龐大的房地產證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有很多不成熟的因素，如房地產金融一級市場尚欠發達，信用上、技術上制約等，這裡不再贅述。
我國貿易房地產證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱「REITs」)。即指信託公司通過制定信託投資計劃，與投資者(委託人)簽訂信託投資合同，通過發行信託受益憑證等方式受託投資者的資金，然後進行房地產或者房地產抵押貸款投資，並委託或聘請專業機構和職員實施具體的經營治理的一種資金信託投資方式。美國的房地產投資基金是其房地產證券化最成熟的模式之一，基金型態有權益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發行方式分為開放型與封閉型。由於目前我國REITs賴以發展的基礎是一個不成熟的證券和房地產市場，在這種條件下，我國貿易REITs的運作模式應主攻權益性投資；第二是房地產股票。房地產股票是我國房地產證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調控的影響，發展較為緩慢。上市公司的數目及其籌資總量均受到遏制，但是這並沒有遏止房地產公司「買殼上市」的發展勢頭。房地產公司間接進進證券市場在國外成熟的證券市場中並不少見。固然中國在有關的立法、法規的制定和操縱上一直比較滯後，但這恰恰給房地產公司的上市提供了機會；第三是房地產共有持分產權信託。房地產共有持分產權信託是我國台灣房地產證券化的主導模式，是指將產權標的物委託給銀行治理，投資人可以將購得的房地產的持分權轉移給信託銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產證券化籌資的一種有效模式。
參考文獻：
[1]高聚輝.房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展看[J].中國房地產金融，2006，(6) .
[2]余欣.房地產金融怎樣在***中發展[J].中國金融家，2006，(7).
[3]馬曙松，張旭，王淼.房地產企業需要個性化的融資模式[J].中國房地信息，2006，(4).
[4]周亮華.房地產信託：走可持續發展之路[J].中國房地信息，2005，(12).
[5]希 靜，溫天格，溫天納.貿易類房地產的融資新途徑——訪國際投資銀行家[J].中國科技財富，2005，(9).
【關鍵詞】 貿易房地產 融資渠道 多元化 操縱模式
房地產業屬於國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬於資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投進運作所以融 資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯後，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中於銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的題目。
一、銀行是資金主通道
貿易銀行的貸款是典型的債務融資，需要足夠的抵押或擔保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前貿易房地產融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內，貿易銀行的貸款還是貿易房地產融資的主導形式。貿易房地產企業在條件答應的條件下首先考慮從貿易銀行獲得資金支持。
二、房地產信託是融資創新的首選
信託融資具有的制度上風使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信託發行日益增多。當前實際操縱中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信託，這種模式與貿易銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信託計劃的資金主要是靠發行信託計劃籌集。二是股權信託，即信託資金階段性(信託期限內)持有房地產公司股份後被溢價回購的一種股權投資模式。這種模式的優點是既實現了房地產企業的融資目的，又增強了企業的信用等級，通過增加房地產企業的資本金，在不進步公司資產負債率的情況下優化了公司的資本結構；三是受益權轉讓信託，即以交易為基礎的財產信託，一般是把具有可猜測穩定現金流收進的房地產財產的受益權通過信託轉讓給社會投資者，實現融資目的，信託收益來源於其穩定的現金流收進或者有保證條款的受益權溢價回購。
三、項目融資可以共擔風險
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特徵是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資採取周密的金融安排，並將此項目有利益關係的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。貿易房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實際運用較多的模式
金融租賃行為，屬於投資信貸性質，又不同於一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態和資金形態相結合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業直接貸款，而是代用戶購進資產，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內始終持有資產的所有權，比較安全，風險較小。由於融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業也有較強的約束力；其次，所有權與使用權相分離。一般的投資信貸，是由企業直接向銀行借人資金，自行購買設備資產等，設備資產所有權與使用權同一於借款人(企業)一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權始終屬於出租人。承租人在租賃結束時，雖有留購、續租、退還設備的選擇權，但在租賃期內，只能以租金為代價獲得設備的使用權。
目前貿易房地產應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用於產權型商展的銷售上面，但還停留在把商展整體產權進行小份分割的狀態下，不利於維持商展的整體產權，從而也難以實行同一經營，而槓桿租賃可以很好地解決這個題目，因此，槓桿租賃將成為未來我國貿易房地產融資的熱門。
五、房地產證券化是解決貿易房地產融資瓶頸題目的有效途徑
目前在中國推行貿易房地產證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上貿易房地產證券化的成功經驗是中國貿易房地產證券化非常可貴的後發上風；第二，國內巨大的貿易房地產市場；第三，房地產金融市場高速發展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構進市條件的放寬，引導機構進市標誌著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產等領域的法制體系已基本建立，構成房地產證券化所必須的法制環境；第六，具有龐大的房地產證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有很多不成熟的因素，如房地產金融一級市場尚欠發達，信用上、技術上制約等，這裡不再贅述。
我國貿易房地產證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱「REITs」)。即指信託公司通過制定信託投資計劃，與投資者(委託人)簽訂信託投資合同，通過發行信託受益憑證等方式受託投資者的資金，然後進行房地產或者房地產抵押貸款投資，並委託或聘請專業機構和職員實施具體的經營治理的一種資金信託投資方式。美國的房地產投資基金是其房地產證券化最成熟的模式之一，基金型態有權益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發行方式分為開放型與封閉型。由於目前我國REITs賴以發展的基礎是一個不成熟的證券和房地產市場，在這種條件下，我國貿易REITs的運作模式應主攻權益性投資；第二是房地產股票。房地產股票是我國房地產證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調控的影響，發展較為緩慢。上市公司的數目及其籌資總量均受到遏制，但是這並沒有遏止房地產公司「買殼上市」的發展勢頭。房地產公司間接進進證券市場在國外成熟的證券市場中並不少見。固然中國在有關的立法、法規的制定和操縱上一直比較滯後，但這恰恰給房地產公司的上市提供了機會；第三是房地產共有持分產權信託。房地產共有持分產權信託是我國台灣房地產證券化的主導模式，是指將產權標的物委託給銀行治理，投資人可以將購得的房地產的持分權轉移給信託銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產證券化籌資的一種有效模式。
參考文獻：
[1]高聚輝.房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展看[J].中國房地產金融，2006，(6) .
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