江先生：我於2005年10月20日與某房地產公司簽訂商品房預售合同，預購商品房一套，向該公司分3期支付了購房款共計90萬元。但此後該房地產公司將我選購的該套房以更高的價格銷售給了不知情的楊某，並與楊某辦理了房屋所有權過戶登記手續。2007年10月21日，該房地產公司告知我，停止繼續履行合同，同時退還我預付款和補償費共計100萬元。我不願接受補償，主張該套房屋所有權,可不可以？
律師：《物權法》對不動產登記的法律效力採用登記要件主義，即登記是不動產物權變動的要件，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。《物權法》第6條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。本案中，雖然你與房產公司簽訂了購房合同，交了房款，但未辦理產權過戶手續，未發生不動產物權設立的效力，只享有合同法上的請求權，不具有排他效力，所以，你無法阻止房產公司賣給他人，只能以對方違約要求損害賠償，而無法獲得該房屋。不過，你可通過預告登記制度來保障權利。《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。但需提醒的是，自能夠進行不動產登記之日起3個月內不申請登記的，預告登記失效，即其他人仍可以購買該房屋。 徐醒 整理
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