定金條款和賠償損失的適用問題

關於定金條款和賠償損失能否同時適用的問題，我們舉個案例來說明。原告將自有的住房一套出賣給被告，價款8萬元。被告先付定金1000元，同時預付房款2 萬元，餘款在原告辦妥房屋產權過戶手續後3日內付清。雙方當日簽訂合同後，被告依約將預付款、定金共計2.1萬元給付原告，原告也於當日將房屋交付給被告，被告隨即遷往入住。2005年1月，被告因對所購房屋不滿意，就搬了出來。並向原告明確表示，自己不要房屋了，只要求原告退還預付房款2萬元，定金就算了。原告以辦理房屋產權過戶手續過程中已產生稅、費等3000餘元，要求被告賠償。雙方協商未果，原告訴至瀘縣人民法院。
如何處理本案有三種觀點：
第一種觀點認為，原被告簽訂的房屋買賣合同及其中的定金條款真實合法有效，合同履行過程中，被告以犧牲定金為代價拒絕履行合同，原告只能獲得被告的1000元定金，被告的2萬元預付款應予以退還，而對原告產生的稅費等損失，被告不應賠償;
第二種觀點認為，原被告簽訂的房屋買賣合同及其中的定金條款真實合法有效，雙方均應依約履行各自的義務。合同履行過程中，被告明確表示將不履行合同，被告已嚴重違約，被告除無權要求退還定金外，還應賠償原告辦證過程中產生的損失3000元;
第三種觀點認為，定金罰則和賠償實際損失不能同時適用，但是如果定金罰則不能完全彌補守約方的實際損失時，可以適用賠償實際損失的責任。具體到本案，被告應當賠償原告造成的實際損失3000元。
筆者贊同第三種觀點，分述如下：
根據我國《合同法》的有關理論，定金作為一種債的擔保方式，分為立約定金、訂約定金、證約定金、解約定金、違約定金等。我國《合同法》上規定的是什麼性質的定金?法律未明確規定。大多數人認為是解約定金和違約定金。
上述第一種觀點就是把定金作為解約定金看待的。被告以犧牲定金為代價，取得解除合同的權利。但當雙方約定的定金較少，而守約方因違約而產生的損失較大時，採取這種觀點處理，顯然對守約方不利;
第二種觀點把定金作為違約定金，認為被告已嚴重違約，被告除要犧牲定金為代價外，還應賠償原告的損失。這種觀點在讓被告承擔定金罰則責任的同時，又讓被告賠償實際損失，其實是使被告受到了雙重處罰，顯然於被告不公;
第三種觀點在確認被告違約的同時，不是簡單地適用定金罰則或者同時適用賠償實際損失，而是根據實際情況具體分析。當定金與實際損失相當時，由原告選擇適用。當造成的損失較定金較多時，應當以賠償實際損失為限。採用這種觀點處理本案較為妥當。