馬永亮
摘要 由於房地產開發項目工作風險性和艱苦性，必須在管理過程中實行有效的項目控制，項目控制是實現項目效益目標和過程的前提和關鍵。房地產開發項目控制貫穿於項目建設的全過程，隨著市場經濟的發展和現代科學管理的發展，項目控制技術作為房地產開發項目管理的重要手段，已越來越廣泛地應用於房地產開發管理過程中。項目控制技術一般包括：質量控制、進度控制、投資控制等三方面的內容。
關鍵詞 房地產項目 施工管理 施工質量 工程進度 造成造價 投資效益
一、引言
房地產開發是一項涉及規劃建築、結構、給排水、暖通、強弱電、經濟、金融、營銷、園林、管理等多專業的系統工程。要使房地產項目開發成功，獲得預期回報，需要以上各專業技術人員的共同參與，並由具備綜合能力的高素質管理人才，對開發項目全過程進行有效的組織、協調和控制，才難做到在滿足市場上的消費者對產品質量等要求的同時，實現企業的盈利目標。
二、質量控制
１.合同中事先約定驗收標準，根據有關「驗收規範」對項目過程質量進行檢查、驗收。
２.市場調查數據要真實可信，研究方法要科學有據，決策內容應翔實可行。
３.設計須符合國家規定的設計規範和規程、設計內容要新穎獨特。
４.主要材料使用前要有試驗報告、重要設備訂貨前要考察、比選。
５.裝修材料要「封樣」，不按樣本訂貨必須要清退出場。
６.工程施工質量要跟蹤，工序結束要報檢，隱蔽工程要有專人負責。
７.設備安裝後要試運行。
８.不合格工序必須返工，並有嚴格的懲罰措施。
傳統的質量管理，注重在生產過程中對作業或活動的不斷量化、比較和調整，使產品符合質量。該過程也稱之為質量監督。
而質量保證則是一種更高層次的質量管理。它是為保證最終產品滿足預定的功能要求而採取的有計劃、有組織和系統的質量管理活動。因此，房地產開發建設項目管理的質量管理體系包含了兩個系統，一個是管理性的質量保證系統（以業主、監理公司為主管理），一個是作業性的質量控制系統（以設計單位、施工單位為主管理），二者相輔相成使房地產開發工程的高質量得以保證。在質量保證系統中，由監理公司具體負責質量監督，並對業主負責。
從工作內容說，開發商項目經理在質量控制過程中主要側重於對工作質量的管理和整個項目的全過程、全方位（即包括質量、進度、成本等）宏觀管理，而監理公司監理則是對具體實體工程的施工過程進行監督和管理。
項目經理應建立項目質量監控體系，確定項目質量目標，明確項目質量責任，對項目質量實施監控。在項目管理中，項目質量責任有：
（1）設計單位對編制的建築工程設計文件質量負責，設計文件必須符合國家頒布的有關法規、標準，同時滿足項目開發的市場需求及經濟需求。
（２）建築施工企業對承擔的工程質量負責，因此應逐級建立質量責任制，設立質量檢查測試機構，用於工程的建築材料必須經過檢驗，工程交工必須具備國家與合同規定的條件，施工企業對所承包的工程負責保修和維修。
（３）建築構配件生產單位和建築材料、設備供應單位對所生產的產品質量負責。
三、項目進度控制
應以實現項目開發總目標計劃為最終目標，房地產開發項目投資巨大，投資的利息支出十分可觀，一旦延誤工期，不僅造成合同違約，承擔違約金及罰金，而且會形成大量的利息指出，給投資控制帶來重大影響，因此房地產開發項目的進度控制比一般的工程項目控制更具有經濟意義。
在三大控制中，進度控制處於中心地位。進度控制實際上是對所有項目活動進程的管理，並以之為中心來帶動整個項目。但這並不是說要其他兩控制服從於它。進度控制的基本職能可歸納為：進度計劃的編制和審定，項目進度監督和糾正措施，設計文件、設備、材料的催交，工程進展報告。
項目經理建立完善的進度計劃及監控體系。按項目的進展過程可將進度計劃分為：設計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設施工程進度計劃、竣工驗收計劃等。同時與項目前期策劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃要相互銜接，形成一個完整的計劃體系。進度計劃一經確定，應作為工作安排的依據和工作考核的標準。
值得強調的是，進度計劃絕不僅是工程任務的時序安排，而應是基於工程任務的科學分解，在仔細地考慮了工程活動的邏輯順序、相互街接以及設計、設備、材料和勞力準備等諸多因素的基礎上運用網絡圖法對開發項目做出最佳化的進度安排。
由於房地產開發建設工程的大型化、工程化、複雜化，因此，即使再周密的計劃也難免出現偏離。實際上偏離的事件是經常發生的，進度控制的過程就是不斷地跟蹤計劃實施的進程，及時發現偏離，分析原因，採取果斷的糾正行動。
尤其注意的是，如果關鍵路徑上的工程活動被延誤，就要對其後序的工程活動進行分析，制訂出最科學的趕工計劃，以保證項目總目標的實現。關於控制的手段，在房地產開發過程中主要是合同控制、管理程序控制、進度跟蹤和信息反饋，合同中有關於進度控制目標的條款和相應的經濟措施，例如將工程款支付與工程進度掛鈎，完不成進度目標，便得不到支付；關鍵日期不能實現時，要罰款等。實踐證明，這些手段是非常行之有效的。
項目經理和管理團隊只有及時準確地掌握工程進展及有關情況，才有可能及時採取相應措施實施工程控制。因此現代項目管理都非常重視建立完善的工程進度跟蹤和信息反饋制度。
該制度要求項目管理團隊對各承包商的工程進展進行跟蹤，將了解到的情況編成工程進展報告。進展報告有信息性的，分析預測性的，專題性的和綜合性的等，一般為月報形式。不僅發展商內部管理部門要有月報，供應商和施工承包商也要向業主提交報告。報告的內容包括：重大事件，設計、裝修、施工的進展描述，存在問題及其處理結果，合同落實情況，形象進度，人員及工程量統計等。
隨著工程的進展，各階段控制的重點應有不同。如工程初期，工程量的增長是主要矛盾，此時施工現場作業面寬，有條件平行作業，此階段的重點應促使承包商完成進度計劃規定的工程量，為工程的進一步展開創造條件。到了工程後期，各分包單位均已進場，配合協調成為主要矛盾，此時的重點應放在促使承包商按系統、按區域流水作業施工的進度目標上。此外，進度控制中對設計文件和設備材料的催交工作也是非常重要的，設計的完成和材料的及時供應是項目正常運作的必要保障。因此，項目經理要重視設計、設備材料交付計劃的制訂和落實工作。
四、投資控制
它是房地產開發項目管理的重要內容，與質量和進度控制一起構成了項目管理的目標控制系統。從客觀意義上講，投資目標的實現才是開發商經濟效益的真正體現，項目建設投資能否得到有效的控制，對於在市場經濟條件下房地產開發成敗有重大影響。
對房地產開發項目的投資控制，按項目建設程序，可大致分為六個階段。即項目可行性研究階段形成的項目投資估算，初步設計階段形成的初步設計概算，技術設計階段形成的擴大初步設計概算，施工設計階段形成的項目預算，招標採購階段形成的合同價格和實際支付的合同款及竣工驗收後實際發生的結算。在這些階段中，初步設計概算應不大於項目投資估算，擴初概算應不大於初設概算，依次類推。只有在投資控制中堅持這一原則進行設計和實施，最終的實際支付才不至於超過估算和概算，才能實現項目可行性研究中提出的經濟目標，項目才有生命力。
五、結束語
房地產開發是包含若干個環節，其各個環節均與建築工程有一定的相關性，如果對一個房產發項目全過程實施項目管理，可按照房地產開發項目本身特點及其內在的邏輯規律進行有效地組織、協調和控制，最終高效率地實現項目目標—————房地產開發利潤最大化及資金的周轉次數的最大化，筆者近年來所從事的房地產工作嘗試採用了項目管理模式進行管理，收到了較好的效果。
參考文獻
[1]吳之明，盧有傑.項目管理引論[M].北京：清華大學出版社，2000.
[2]林知炎，陳建國.工程項目管理[M].北京：中國建築工業出版社.
摘要 由於房地產開發項目工作風險性和艱苦性，必須在管理過程中實行有效的項目控制，項目控制是實現項目效益目標和過程的前提和關鍵。房地產開發項目控制貫穿於項目建設的全過程，隨著市場經濟的發展和現代科學管理的發展，項目控制技術作為房地產開發項目管理的重要手段，已越來越廣泛地應用於房地產開發管理過程中。項目控制技術一般包括：質量控制、進度控制、投資控制等三方面的內容。
關鍵詞 房地產項目 施工管理 施工質量 工程進度 造成造價 投資效益
一、引言
房地產開發是一項涉及規劃建築、結構、給排水、暖通、強弱電、經濟、金融、營銷、園林、管理等多專業的系統工程。要使房地產項目開發成功，獲得預期回報，需要以上各專業技術人員的共同參與，並由具備綜合能力的高素質管理人才，對開發項目全過程進行有效的組織、協調和控制，才難做到在滿足市場上的消費者對產品質量等要求的同時，實現企業的盈利目標。
二、質量控制
１.合同中事先約定驗收標準，根據有關「驗收規範」對項目過程質量進行檢查、驗收。
２.市場調查數據要真實可信，研究方法要科學有據，決策內容應翔實可行。
３.設計須符合國家規定的設計規範和規程、設計內容要新穎獨特。
４.主要材料使用前要有試驗報告、重要設備訂貨前要考察、比選。
５.裝修材料要「封樣」，不按樣本訂貨必須要清退出場。
６.工程施工質量要跟蹤，工序結束要報檢，隱蔽工程要有專人負責。
７.設備安裝後要試運行。
８.不合格工序必須返工，並有嚴格的懲罰措施。
傳統的質量管理，注重在生產過程中對作業或活動的不斷量化、比較和調整，使產品符合質量。該過程也稱之為質量監督。
而質量保證則是一種更高層次的質量管理。它是為保證最終產品滿足預定的功能要求而採取的有計劃、有組織和系統的質量管理活動。因此，房地產開發建設項目管理的質量管理體系包含了兩個系統，一個是管理性的質量保證系統（以業主、監理公司為主管理），一個是作業性的質量控制系統（以設計單位、施工單位為主管理），二者相輔相成使房地產開發工程的高質量得以保證。在質量保證系統中，由監理公司具體負責質量監督，並對業主負責。
從工作內容說，開發商項目經理在質量控制過程中主要側重於對工作質量的管理和整個項目的全過程、全方位（即包括質量、進度、成本等）宏觀管理，而監理公司監理則是對具體實體工程的施工過程進行監督和管理。
項目經理應建立項目質量監控體系，確定項目質量目標，明確項目質量責任，對項目質量實施監控。在項目管理中，項目質量責任有：
（1）設計單位對編制的建築工程設計文件質量負責，設計文件必須符合國家頒布的有關法規、標準，同時滿足項目開發的市場需求及經濟需求。
（２）建築施工企業對承擔的工程質量負責，因此應逐級建立質量責任制，設立質量檢查測試機構，用於工程的建築材料必須經過檢驗，工程交工必須具備國家與合同規定的條件，施工企業對所承包的工程負責保修和維修。
（３）建築構配件生產單位和建築材料、設備供應單位對所生產的產品質量負責。
三、項目進度控制
應以實現項目開發總目標計劃為最終目標，房地產開發項目投資巨大，投資的利息支出十分可觀，一旦延誤工期，不僅造成合同違約，承擔違約金及罰金，而且會形成大量的利息指出，給投資控制帶來重大影響，因此房地產開發項目的進度控制比一般的工程項目控制更具有經濟意義。
在三大控制中，進度控制處於中心地位。進度控制實際上是對所有項目活動進程的管理，並以之為中心來帶動整個項目。但這並不是說要其他兩控制服從於它。進度控制的基本職能可歸納為：進度計劃的編制和審定，項目進度監督和糾正措施，設計文件、設備、材料的催交，工程進展報告。
項目經理建立完善的進度計劃及監控體系。按項目的進展過程可將進度計劃分為：設計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設施工程進度計劃、竣工驗收計劃等。同時與項目前期策劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃要相互銜接，形成一個完整的計劃體系。進度計劃一經確定，應作為工作安排的依據和工作考核的標準。
值得強調的是，進度計劃絕不僅是工程任務的時序安排，而應是基於工程任務的科學分解，在仔細地考慮了工程活動的邏輯順序、相互街接以及設計、設備、材料和勞力準備等諸多因素的基礎上運用網絡圖法對開發項目做出最佳化的進度安排。
由於房地產開發建設工程的大型化、工程化、複雜化，因此，即使再周密的計劃也難免出現偏離。實際上偏離的事件是經常發生的，進度控制的過程就是不斷地跟蹤計劃實施的進程，及時發現偏離，分析原因，採取果斷的糾正行動。
尤其注意的是，如果關鍵路徑上的工程活動被延誤，就要對其後序的工程活動進行分析，制訂出最科學的趕工計劃，以保證項目總目標的實現。關於控制的手段，在房地產開發過程中主要是合同控制、管理程序控制、進度跟蹤和信息反饋，合同中有關於進度控制目標的條款和相應的經濟措施，例如將工程款支付與工程進度掛鈎，完不成進度目標，便得不到支付；關鍵日期不能實現時，要罰款等。實踐證明，這些手段是非常行之有效的。
項目經理和管理團隊只有及時準確地掌握工程進展及有關情況，才有可能及時採取相應措施實施工程控制。因此現代項目管理都非常重視建立完善的工程進度跟蹤和信息反饋制度。
該制度要求項目管理團隊對各承包商的工程進展進行跟蹤，將了解到的情況編成工程進展報告。進展報告有信息性的，分析預測性的，專題性的和綜合性的等，一般為月報形式。不僅發展商內部管理部門要有月報，供應商和施工承包商也要向業主提交報告。報告的內容包括：重大事件，設計、裝修、施工的進展描述，存在問題及其處理結果，合同落實情況，形象進度，人員及工程量統計等。
隨著工程的進展，各階段控制的重點應有不同。如工程初期，工程量的增長是主要矛盾，此時施工現場作業面寬，有條件平行作業，此階段的重點應促使承包商完成進度計劃規定的工程量，為工程的進一步展開創造條件。到了工程後期，各分包單位均已進場，配合協調成為主要矛盾，此時的重點應放在促使承包商按系統、按區域流水作業施工的進度目標上。此外，進度控制中對設計文件和設備材料的催交工作也是非常重要的，設計的完成和材料的及時供應是項目正常運作的必要保障。因此，項目經理要重視設計、設備材料交付計劃的制訂和落實工作。
四、投資控制
它是房地產開發項目管理的重要內容，與質量和進度控制一起構成了項目管理的目標控制系統。從客觀意義上講，投資目標的實現才是開發商經濟效益的真正體現，項目建設投資能否得到有效的控制，對於在市場經濟條件下房地產開發成敗有重大影響。
對房地產開發項目的投資控制，按項目建設程序，可大致分為六個階段。即項目可行性研究階段形成的項目投資估算，初步設計階段形成的初步設計概算，技術設計階段形成的擴大初步設計概算，施工設計階段形成的項目預算，招標採購階段形成的合同價格和實際支付的合同款及竣工驗收後實際發生的結算。在這些階段中，初步設計概算應不大於項目投資估算，擴初概算應不大於初設概算，依次類推。只有在投資控制中堅持這一原則進行設計和實施，最終的實際支付才不至於超過估算和概算，才能實現項目可行性研究中提出的經濟目標，項目才有生命力。
五、結束語
房地產開發是包含若干個環節，其各個環節均與建築工程有一定的相關性，如果對一個房產發項目全過程實施項目管理，可按照房地產開發項目本身特點及其內在的邏輯規律進行有效地組織、協調和控制，最終高效率地實現項目目標—————房地產開發利潤最大化及資金的周轉次數的最大化，筆者近年來所從事的房地產工作嘗試採用了項目管理模式進行管理，收到了較好的效果。
參考文獻
[1]吳之明，盧有傑.項目管理引論[M].北京：清華大學出版社，2000.
[2]林知炎，陳建國.工程項目管理[M].北京：中國建築工業出版社.
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