論文關鍵詞：房地產；泡沫；調整；沉澱
論文提要中國 經濟 已經高速運行了近30年，幾乎沒有遇到什麼大的波動。近幾年，由於房地產泡沫成分迅速加大，加劇了對整個國家宏觀經濟的威脅和影響，給中國未來經濟發展埋下了隱患，再加上 國際經濟 局勢的不明朗，我們應該做好「過冬」的準備。
2007年10月20日，深圳萬科金域東郡以遠低於 市場 預期的7，500元/m2均價開盤，這同時也被認為是萬科降價行動的開始。2007年12月9日廣州萬科金色康苑以均價14，000元/m2開盤，低於周邊樓盤17，000～18，000元/m2的售價。緊接著2008年1月初在武漢、2008年1月下旬在成都、2008年1月下旬在北京、2008年2月21日在上海都進行了不同程度的降價促銷行為，給予業界很大的震動。其實，這從側面也反應了在過去兩年里房價非理性的上漲及國人購買力水平的限制，讓許多開發商意識到了房地產市場中已出現泡沫。在目前市場銷售低迷、國際經濟前景尚不明朗的今天，萬科在全國各主要市場的降價行為讓堅信房價還有上漲空間的開發商們產生較大的 心理 動盪。與此同時，由美國標準普爾公司2008年7月29日發布的房價指數顯示，美國主要城市5月份房價大幅下跌，平均下跌速度創下紀錄。「標準普爾/凱斯席勒20個城市房價指數」顯示，美國主要城市5月份平均房價比去年同期下降15．8%，為2000年編制這一指數以來的最大跌幅；據《CNNMoney》報道，National City首席 經濟學 家Richard DeKaser表示「房市在2008年年尾有可能大幅下降，可能降得比 歷史 低點還低」。其實這都是市場逐漸從賣方市場向買方市場轉變、經濟發展由好向壞發展的一個信號，而由於房地產的關聯產業數量巨大，它的持續過熱必然會帶動相關產業如鋼鐵、 電力 、煤炭、 運輸 、能源等一系列產品的價格快速上漲，這就很容易引發通貨膨脹，使經濟出現泡沫化。這種泡沫不斷漲大，就像吹肥皂泡一樣，任其變大，泡沫最後必定會破滅，房地產市場的繁榮終結、掉頭向下，就會引發整個經濟的衰退。這一點可以從美國、日本、東南亞和香港的房地產泡沫發生的經過來分析。
20世紀二十年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮， 建築 業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊 地理 位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這裡迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為理想的 投資 地。許多美國人來到這裡，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923～1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如，棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。據 統計 ，到1925年，邁阿密市居然出現了2，000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬 人口 ，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每3位居民就有一位專做地產買賣。在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的 銀行 界也紛紛加入炒房者行列。然而，好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀三十年代的世界經濟大危機。
20世紀八十年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的 金融 政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月美國、聯邦德國、日本、法國、英國5國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6，000億美元。從後果看，20世紀九十年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的 財政 危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀九十年代視為日本「失去的十年」。
論文提要中國 經濟 已經高速運行了近30年，幾乎沒有遇到什麼大的波動。近幾年，由於房地產泡沫成分迅速加大，加劇了對整個國家宏觀經濟的威脅和影響，給中國未來經濟發展埋下了隱患，再加上 國際經濟 局勢的不明朗，我們應該做好「過冬」的準備。
2007年10月20日，深圳萬科金域東郡以遠低於 市場 預期的7，500元/m2均價開盤，這同時也被認為是萬科降價行動的開始。2007年12月9日廣州萬科金色康苑以均價14，000元/m2開盤，低於周邊樓盤17，000～18，000元/m2的售價。緊接著2008年1月初在武漢、2008年1月下旬在成都、2008年1月下旬在北京、2008年2月21日在上海都進行了不同程度的降價促銷行為，給予業界很大的震動。其實，這從側面也反應了在過去兩年里房價非理性的上漲及國人購買力水平的限制，讓許多開發商意識到了房地產市場中已出現泡沫。在目前市場銷售低迷、國際經濟前景尚不明朗的今天，萬科在全國各主要市場的降價行為讓堅信房價還有上漲空間的開發商們產生較大的 心理 動盪。與此同時，由美國標準普爾公司2008年7月29日發布的房價指數顯示，美國主要城市5月份房價大幅下跌，平均下跌速度創下紀錄。「標準普爾/凱斯席勒20個城市房價指數」顯示，美國主要城市5月份平均房價比去年同期下降15．8%，為2000年編制這一指數以來的最大跌幅；據《CNNMoney》報道，National City首席 經濟學 家Richard DeKaser表示「房市在2008年年尾有可能大幅下降，可能降得比 歷史 低點還低」。其實這都是市場逐漸從賣方市場向買方市場轉變、經濟發展由好向壞發展的一個信號，而由於房地產的關聯產業數量巨大，它的持續過熱必然會帶動相關產業如鋼鐵、 電力 、煤炭、 運輸 、能源等一系列產品的價格快速上漲，這就很容易引發通貨膨脹，使經濟出現泡沫化。這種泡沫不斷漲大，就像吹肥皂泡一樣，任其變大，泡沫最後必定會破滅，房地產市場的繁榮終結、掉頭向下，就會引發整個經濟的衰退。這一點可以從美國、日本、東南亞和香港的房地產泡沫發生的經過來分析。
20世紀二十年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮， 建築 業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊 地理 位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這裡迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為理想的 投資 地。許多美國人來到這裡，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923～1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如，棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。據 統計 ，到1925年，邁阿密市居然出現了2，000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬 人口 ，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每3位居民就有一位專做地產買賣。在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的 銀行 界也紛紛加入炒房者行列。然而，好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀三十年代的世界經濟大危機。
20世紀八十年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的 金融 政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月美國、聯邦德國、日本、法國、英國5國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6，000億美元。從後果看，20世紀九十年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的 財政 危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀九十年代視為日本「失去的十年」。
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