姜雨馨 桑曉鵬
（南京航空航天大學，江蘇 南京210016）
摘要：由於住房反向抵押貸款的特殊性，其面臨的風險要大於一般的抵押貸款，在住房反向抵押貸款面臨的諸多風險中，違約風險是影響其能否健康有序運行的重要因素。本文旨在對住房反向抵押貸款的違約風險進行初步探討，利用文獻研究和對比研究的方法，梳理了住房反向抵押貸款違約風險的類型，並分析其產生原因，結合國內外的住房反向抵押貸款實踐，提出通過完善法律法規、收取違約金、明確房屋產權，建立多種住房反向抵押貸款模式等防範違約風險的建議。
關鍵詞 ：住房反向抵押貸款 ；違約風險
1導 論
當前，我國老齡化程度不斷加劇，而我國養老服務業，尤其是養老保險金面臨一些特殊狀況，如養老保險金給付對象待遇不公、養老保險金存在資金缺口等，因此必須探尋新的養老模式，以對現行的養老模式進行補充。住房反向抵押貸款，是通過完善投融資政策促進養老服務的舉措之一，這種養老模式在西方國家已有了較為成熟的發展，但在我國還處於探尋階段。2013年9月，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」，實施這一試點，是為了探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式，進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。但由於住房反向抵押貸款的特殊性，其面臨的風險要大於一般的抵押貸款，因此對於其風險的研究具有重要意義。
2 住房反向抵押貸款的違約風險類型及原因分析
2.1 借款人的違約風險
住房反向抵押貸款的借款人違約風險是由於借款人違反住房反向抵押貸款合同的約定而引起的風險。它主要包括提前償還違約、非完全產權房抵押違約和重複抵押違約三種情況。導致借款人違約風險產生的原因主要有：
2.1.1借款人資產凈值變化
借款人提前還款的意願可用借款人的資產凈值來進行推測，在住房反向抵押貸款中，資產凈值=房屋價值－貸款總額。房價波動會導致借款人所持房屋價值的變化，利率波動、壽命等因素則會影響借款人所能獲得的貸款總額。在貸款開始的時候，借款人的資產凈值與其房屋價值相等，隨著時間的推移，貸款總額逐漸增大，但由於房屋價值具有變動性，因此借款人的資產凈值變化不確定。如果房屋價值上升，且始終保持借款人的資產凈值為正，那麼借款人就有提前還款的動機。
2.1.2房屋產權界定不明確
在我國，雖然商品房已經占主流，但是還存在大量的保障性住房以及農村的小產權房等。住房反向抵押貸款的借款人必須對所抵押的房產具有完全產權，但是在當前我國房屋產權界定不明確的情況下，可能產生借款人利用非完全產權房或故意隱瞞共有人申請住房反向抵押貸款的行為。
2.1.3個人信用體系不完善
大量研究表明，個人信用評級制度是現代經濟健康持續發展的重要保障，住房反向抵押貸款同樣需要良好的信用體系作為支撐。然而，當前我國的信用體系尚處於籌建階段，存在缺乏相關的法律法規保障、信用評價標準不確定、個人信用信息分散、失信懲戒機制未建立等現象。信用體系的不完善可能導致一些借款人利用欺騙、隱瞞的方式將一套房產重複抵押的行為。
2.2貸款機構的違約風險
導致貸款機構違約風險產生的原因主要有：
2.2.1住房反向抵押貸款現金流特點
住房反向抵押貸款現金流的特點是「分期支付，一次償還」，貸款機構在與借款人簽訂合約之後就必須按時向借款人支付現金，支付時間長並且具有不確定性。長時間只有現金流出而無現金流入，這就要求貸款機構必須有長期穩定的資金來源，否則貸款機構很容易陷入無法支付的狀態，從而產生違約。
2.2.2借款人資產凈值變化
借款人資產凈值變化不僅可以衡量借款人違約的可能，也是衡量貸款機構違約可能的重要因素。貸款機構如果是以盈利為目的，則其只有在住房反向抵押貸款到期時，借款人的資產凈值為正時才可能獲得收益。但是由於房價、借款人壽命不確定等原因，在合約到期時，借款人的資產凈值有可能為負，同時住房反向抵押貸款不具有追索權，即如果到期時借款人房產價值低於貸款總額其損失只能由貸款機構自行承擔，在這種情況下貸款機構可能出現違約行為。
2.2.3貸款機構破產
貸款機構如果由於經營不善或其他原因致使破產，則住房反向抵押貸款合約難以繼續按原約定執行，違約風險產生。
3 國內外反向抵押貸款運作模式及其違約風險分析
3.1國內反向抵押貸款運作模式及其違約風險分析
3.1.1反向抵押貸款運作模式
2011年由中信銀行發起的「養老按揭」是我國最早的住房反向抵押貸款運作模式，其具體運作方式是老人將自有產權房屋抵押給銀行，銀行按照60％左右的評估價按月給老人發放養老貸款，具體數額為每月放款額扣除應償還的利息或部分本息，貸款期限最長為10年，期限屆滿後，一次性償還貸款本金或剩餘本息，或者將房屋交由銀行處理。
3.1.2違約風險分析
中信銀行的「養老按揭」業務根據中國的國情進行了一定改進，最突出的特點是貸款期限結束後不收回房產，房產處置交由借款人自行決定，銀行只收回貸款本息。由於貸款期限和貸款總額在貸款初期就確定，並且申請條件較為嚴格，所以無論對於銀行還是借款人，其所面臨的違約風險都大為降低，但仍不排除借款人以非完全產房進行抵押的違約可能。
3.2國外反向抵押貸款運作模式及其違約風險分析——以美國為例
3.2.1反向抵押貸款運作模式
國外「以房養老」的發展已經具有很長的歷史，迄今為止，發展最為完善與成熟的是美國，這與美國的文化以及美國公民思想開放、敢於嘗試、大膽創新密不可分，還有強大的金融證券市場作為基礎，美國的住房反向抵押貸款運作模式在實踐過程中，分為三類。
（1）房產價值轉換抵押貸款（HECM）
據調查顯示，HECM計劃在整個美國的住房反向抵押貸款中約占全部份額的95%左右，其之所以具有如此之大的吸引力，在於這種貸款方式支付的靈活性與多樣性，分為一次性支付、按月支付、年金支付與信用額度支付以及上述方式的組合形式，多樣性的支付方式能夠滿足不同人群的需求，在最高額度的限定範圍內，借款人可自由選擇；另外一個重要的因素在於HECM計劃由美國聯邦政府為借貸雙方作擔保，排除了借貸雙方的後顧之憂，即使貸款機構倒閉，借款人也不必擔心，仍然可以按照合同要求獲得正常的房屋貸款金額用於日常消費，貸款機構都是經過FHA的資格認證才能進入反向抵押貸款的市場之中，若貸款到期，貸款金額超過房屋總價值，由FHA提供的保險基金補齊差額，若貸款金額不足房屋總價值，貸款機構將退還餘額給借款人，有了政府的擔保與支持，該項目計劃發展呈現增長趨勢[ 高銳.我國保險業開展住房反向抵押貸款的可行性及對策研究[D].吉林大學，2013-4]。
（2）房屋保留計劃（Homekeeper）
房屋保留計劃是由美國聯邦政府提供擔保與資助的房利美公司[ 商務印書館出版的《英漢證券投資詞典》中對房利美（FannieMae）解釋如下：「聯邦國民住房貸款協會FederalNationalMortgageAssociation（聯邦國民住房貸款協會）的暱稱。美國三大住房貸款證券化經營機構之一，成立於1938年。其性質為社會公眾擁有，美國政府資助。專門運作由聯邦住房委員會或其他金融機構擔保的住房抵押貸款。將這些住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時還對提供住房貸款的金融機構發行的住房抵押貸款證券品種提供擔保。所發行的重要品種為住房抵押債（mortgagebackedsecurity或mortgagepass-through）。聯邦國民住房貸款協會自身的股票在紐約股票交易所掛牌上市。」]提出的，房屋保留計劃與HECM差距不是很大，所不同的是這種產品適合的人群更加寬泛，HECM要求借款人年滿62周歲且必須擁有獨立的房屋產權，但是房屋保留計劃對於借款人年齡的設置更為寬泛，借款人即使沒有獨立的產權也可以申請，如房屋產權為多人共有或是租賃的情形都是予以認可的，其貸款的限額高於HECM的限額，其貸款限額由借款人的年齡、房屋的價值、房屋所處的位置以及當前的利率所綜合決定的。
（3）財務獨立計劃
財務獨立計劃又稱財務自由計劃，是美國反向抵押貸款市場上唯一的私人貸款機構提供的產品，這種產品的覆蓋面很窄，美國只在較少州開辦這類貸款產品。它的特點是沒有政府擔保，也沒有政府提供的保險，所以風險是借貸雙方自行承擔，其最大的好處是可以申請到大筆的養老保險貸款，貸款額度與還款額度都是按照房屋的價值百分比確定，例如借款人申請貸款的數額為房屋價值的50%，那麼到還款時也按照房屋價值的50%來償還貸款，與房屋保留計劃相同之處是可以享受到房產升值也帶來的收益。這類貸款產品的借貸成本較高，適合擁有較高價值房產的人群，可以申請到數額較大的貸款。
3.2.2違約風險分析
美國的住房反向抵押貸款的三種運行模式覆蓋人群廣，其違約風險按照政府擔保和模式特點而各有不同；國內的住房反向抵押貸款運行模式雖然違約風險較小，但比較單一，覆蓋人群窄。同時根據上述分析可以看到，只要保障借款人能獲得房產升值的好處或在貸款金額不足房屋總價值的時候能得到補償，那麼借款人的違約風險主要是非完全產權房抵押違約和重複抵押違約；如果貸款機構能夠事先確定貸款期限和貸款總額並且合理安排其資金流或者政府能對反向抵押貸款進行擔保，那麼貸款機構的違約風險也會大為降低。
4 防範住房反向抵押貸款違約風險的對策
為防範住房反向抵押貸款違約風險，結合國內外住房反向抵押貸款的實踐，本文提出以下一些對策。
4.1完善相關法律法規
目前，住房反向抵押貸款的推行可以援引的法規僅散見於《城市房地產管理法》、《個人住房貸款管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《擔保法》、《物權法》的相關內容。缺乏系統的、操作性強的法律法規，增大了住房反向抵押貸款的違約風險。必須完善相關的法律法規，明確住房反向抵押貸款參與雙方的權責，對於違約行為給予嚴厲的懲戒。
4.2收取提前還貸違約金
為預防借款人提前償還違約，貸款機構可以設置一定的提前還貸違約金。當借款人要求提前償還貸款時，還必須支付違約金，這就提高了借款人提前還貸的成本，可以有效降低提前償還違約發生率。
4.3明確房屋產權，建立多種住房反向抵押貸款模式
必須明確各類房產的產權，特別是要解決各類保障性住房和小產權房的產權歸屬問題。可仿照美國經驗，建立多種模式的住房反向抵押貸款，讓不同人群可根據自己所擁有的的房產類型選擇合適的住房反向抵押貸款模式。
4.4完善個人信用體系
完善個人信用體系的相關法律法規，使個人信用體系有法可依；借鑑國內外經驗，選擇合適的信用評價標準；各類機構間應該建立個人信用信息分享機制，這樣在住房反向抵押貸款中可以有效防止借款人重複抵押房產看的可能性；最後要建立嚴格的失信懲戒機制，提高借款人失信成本；在支付時可借鑑美國房屋保留計劃中的「按信用額度支付」，這樣可有效降低違約風險的發生。
4.5提高貸款機構的准入門檻，設立準備金，匹配資產和負債
應當選擇具有雄厚資金實力的良好信譽的機構開展住房反向抵押貸款業務。貸款機構還應當設立一定比例的準備金，以防範違約風險。貸款機構還要注意所開展業務的多樣性，注意資產和負債匹配，如合理設置住房抵押貸款業務和住房反向抵押貸款業務的比例，利用資產證券化手段提高流動性等。
4.6政府提供擔保
美國的房產價值轉換抵押貸款（HECM）享有美國住宅與城市開發部（HUD）下屬的聯邦住宅管理局（FHA）提供政府擔保，這是HECM得以廣泛推行的重要原因。由國家設立住房反向抵押貸款擔保基金，對借款人和貸款機構的可能損失進行補償。這樣做，一方面可以保證老年人在貸款機構破產時也可以拿到貸款，另一方面，若貸款本息額超過貸款到期時的住房價值，差額由擔保基金補償，避免貸款機構的損失。這對反向抵押貸款的開辦機構和借款申請人，都會起到堅定信心和防範化解風險的作用。
參考文獻
[1]Miceli， T. J. and Sirmmans， C. F. Reverse Mortgages and Borrower Maintenance Risk [J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，1994（2）：433-450.
[2]Thomas Davidoff， Gerd Welke. Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market[R]. Haas School of business， 2004.
[3]柴效武.反向抵押貸款風險與防範[M].杭州：浙江大學出版社，2008：1-14、139.
[4]劉江濤，張波. 住房反向抵押貸款中的不確定性因素分析[J]. 經濟問題探索，2009，04：153-159.
作者簡介： 姜雨馨，（1994—），女，江蘇鹽城人，南京航空航天大學經濟與管理學院在讀本科生，研究方向：金融；桑曉鵬（ 1990—），男，河南林州人，南京航空航天大學經濟與管理學院在讀碩士研究生，研究方向：金融。
（南京航空航天大學，江蘇 南京210016）
摘要：由於住房反向抵押貸款的特殊性，其面臨的風險要大於一般的抵押貸款，在住房反向抵押貸款面臨的諸多風險中，違約風險是影響其能否健康有序運行的重要因素。本文旨在對住房反向抵押貸款的違約風險進行初步探討，利用文獻研究和對比研究的方法，梳理了住房反向抵押貸款違約風險的類型，並分析其產生原因，結合國內外的住房反向抵押貸款實踐，提出通過完善法律法規、收取違約金、明確房屋產權，建立多種住房反向抵押貸款模式等防範違約風險的建議。
關鍵詞 ：住房反向抵押貸款 ；違約風險
1導 論
當前，我國老齡化程度不斷加劇，而我國養老服務業，尤其是養老保險金面臨一些特殊狀況，如養老保險金給付對象待遇不公、養老保險金存在資金缺口等，因此必須探尋新的養老模式，以對現行的養老模式進行補充。住房反向抵押貸款，是通過完善投融資政策促進養老服務的舉措之一，這種養老模式在西方國家已有了較為成熟的發展，但在我國還處於探尋階段。2013年9月，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」，實施這一試點，是為了探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式，進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。但由於住房反向抵押貸款的特殊性，其面臨的風險要大於一般的抵押貸款，因此對於其風險的研究具有重要意義。
2 住房反向抵押貸款的違約風險類型及原因分析
2.1 借款人的違約風險
住房反向抵押貸款的借款人違約風險是由於借款人違反住房反向抵押貸款合同的約定而引起的風險。它主要包括提前償還違約、非完全產權房抵押違約和重複抵押違約三種情況。導致借款人違約風險產生的原因主要有：
2.1.1借款人資產凈值變化
借款人提前還款的意願可用借款人的資產凈值來進行推測，在住房反向抵押貸款中，資產凈值=房屋價值－貸款總額。房價波動會導致借款人所持房屋價值的變化，利率波動、壽命等因素則會影響借款人所能獲得的貸款總額。在貸款開始的時候，借款人的資產凈值與其房屋價值相等，隨著時間的推移，貸款總額逐漸增大，但由於房屋價值具有變動性，因此借款人的資產凈值變化不確定。如果房屋價值上升，且始終保持借款人的資產凈值為正，那麼借款人就有提前還款的動機。
2.1.2房屋產權界定不明確
在我國，雖然商品房已經占主流，但是還存在大量的保障性住房以及農村的小產權房等。住房反向抵押貸款的借款人必須對所抵押的房產具有完全產權，但是在當前我國房屋產權界定不明確的情況下，可能產生借款人利用非完全產權房或故意隱瞞共有人申請住房反向抵押貸款的行為。
2.1.3個人信用體系不完善
大量研究表明，個人信用評級制度是現代經濟健康持續發展的重要保障，住房反向抵押貸款同樣需要良好的信用體系作為支撐。然而，當前我國的信用體系尚處於籌建階段，存在缺乏相關的法律法規保障、信用評價標準不確定、個人信用信息分散、失信懲戒機制未建立等現象。信用體系的不完善可能導致一些借款人利用欺騙、隱瞞的方式將一套房產重複抵押的行為。
2.2貸款機構的違約風險
導致貸款機構違約風險產生的原因主要有：
2.2.1住房反向抵押貸款現金流特點
住房反向抵押貸款現金流的特點是「分期支付，一次償還」，貸款機構在與借款人簽訂合約之後就必須按時向借款人支付現金，支付時間長並且具有不確定性。長時間只有現金流出而無現金流入，這就要求貸款機構必須有長期穩定的資金來源，否則貸款機構很容易陷入無法支付的狀態，從而產生違約。
2.2.2借款人資產凈值變化
借款人資產凈值變化不僅可以衡量借款人違約的可能，也是衡量貸款機構違約可能的重要因素。貸款機構如果是以盈利為目的，則其只有在住房反向抵押貸款到期時，借款人的資產凈值為正時才可能獲得收益。但是由於房價、借款人壽命不確定等原因，在合約到期時，借款人的資產凈值有可能為負，同時住房反向抵押貸款不具有追索權，即如果到期時借款人房產價值低於貸款總額其損失只能由貸款機構自行承擔，在這種情況下貸款機構可能出現違約行為。
2.2.3貸款機構破產
貸款機構如果由於經營不善或其他原因致使破產，則住房反向抵押貸款合約難以繼續按原約定執行，違約風險產生。
3 國內外反向抵押貸款運作模式及其違約風險分析
3.1國內反向抵押貸款運作模式及其違約風險分析
3.1.1反向抵押貸款運作模式
2011年由中信銀行發起的「養老按揭」是我國最早的住房反向抵押貸款運作模式，其具體運作方式是老人將自有產權房屋抵押給銀行，銀行按照60％左右的評估價按月給老人發放養老貸款，具體數額為每月放款額扣除應償還的利息或部分本息，貸款期限最長為10年，期限屆滿後，一次性償還貸款本金或剩餘本息，或者將房屋交由銀行處理。
3.1.2違約風險分析
中信銀行的「養老按揭」業務根據中國的國情進行了一定改進，最突出的特點是貸款期限結束後不收回房產，房產處置交由借款人自行決定，銀行只收回貸款本息。由於貸款期限和貸款總額在貸款初期就確定，並且申請條件較為嚴格，所以無論對於銀行還是借款人，其所面臨的違約風險都大為降低，但仍不排除借款人以非完全產房進行抵押的違約可能。
3.2國外反向抵押貸款運作模式及其違約風險分析——以美國為例
3.2.1反向抵押貸款運作模式
國外「以房養老」的發展已經具有很長的歷史，迄今為止，發展最為完善與成熟的是美國，這與美國的文化以及美國公民思想開放、敢於嘗試、大膽創新密不可分，還有強大的金融證券市場作為基礎，美國的住房反向抵押貸款運作模式在實踐過程中，分為三類。
（1）房產價值轉換抵押貸款（HECM）
據調查顯示，HECM計劃在整個美國的住房反向抵押貸款中約占全部份額的95%左右，其之所以具有如此之大的吸引力，在於這種貸款方式支付的靈活性與多樣性，分為一次性支付、按月支付、年金支付與信用額度支付以及上述方式的組合形式，多樣性的支付方式能夠滿足不同人群的需求，在最高額度的限定範圍內，借款人可自由選擇；另外一個重要的因素在於HECM計劃由美國聯邦政府為借貸雙方作擔保，排除了借貸雙方的後顧之憂，即使貸款機構倒閉，借款人也不必擔心，仍然可以按照合同要求獲得正常的房屋貸款金額用於日常消費，貸款機構都是經過FHA的資格認證才能進入反向抵押貸款的市場之中，若貸款到期，貸款金額超過房屋總價值，由FHA提供的保險基金補齊差額，若貸款金額不足房屋總價值，貸款機構將退還餘額給借款人，有了政府的擔保與支持，該項目計劃發展呈現增長趨勢[ 高銳.我國保險業開展住房反向抵押貸款的可行性及對策研究[D].吉林大學，2013-4]。
（2）房屋保留計劃（Homekeeper）
房屋保留計劃是由美國聯邦政府提供擔保與資助的房利美公司[ 商務印書館出版的《英漢證券投資詞典》中對房利美（FannieMae）解釋如下：「聯邦國民住房貸款協會FederalNationalMortgageAssociation（聯邦國民住房貸款協會）的暱稱。美國三大住房貸款證券化經營機構之一，成立於1938年。其性質為社會公眾擁有，美國政府資助。專門運作由聯邦住房委員會或其他金融機構擔保的住房抵押貸款。將這些住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時還對提供住房貸款的金融機構發行的住房抵押貸款證券品種提供擔保。所發行的重要品種為住房抵押債（mortgagebackedsecurity或mortgagepass-through）。聯邦國民住房貸款協會自身的股票在紐約股票交易所掛牌上市。」]提出的，房屋保留計劃與HECM差距不是很大，所不同的是這種產品適合的人群更加寬泛，HECM要求借款人年滿62周歲且必須擁有獨立的房屋產權，但是房屋保留計劃對於借款人年齡的設置更為寬泛，借款人即使沒有獨立的產權也可以申請，如房屋產權為多人共有或是租賃的情形都是予以認可的，其貸款的限額高於HECM的限額，其貸款限額由借款人的年齡、房屋的價值、房屋所處的位置以及當前的利率所綜合決定的。
（3）財務獨立計劃
財務獨立計劃又稱財務自由計劃，是美國反向抵押貸款市場上唯一的私人貸款機構提供的產品，這種產品的覆蓋面很窄，美國只在較少州開辦這類貸款產品。它的特點是沒有政府擔保，也沒有政府提供的保險，所以風險是借貸雙方自行承擔，其最大的好處是可以申請到大筆的養老保險貸款，貸款額度與還款額度都是按照房屋的價值百分比確定，例如借款人申請貸款的數額為房屋價值的50%，那麼到還款時也按照房屋價值的50%來償還貸款，與房屋保留計劃相同之處是可以享受到房產升值也帶來的收益。這類貸款產品的借貸成本較高，適合擁有較高價值房產的人群，可以申請到數額較大的貸款。
3.2.2違約風險分析
美國的住房反向抵押貸款的三種運行模式覆蓋人群廣，其違約風險按照政府擔保和模式特點而各有不同；國內的住房反向抵押貸款運行模式雖然違約風險較小，但比較單一，覆蓋人群窄。同時根據上述分析可以看到，只要保障借款人能獲得房產升值的好處或在貸款金額不足房屋總價值的時候能得到補償，那麼借款人的違約風險主要是非完全產權房抵押違約和重複抵押違約；如果貸款機構能夠事先確定貸款期限和貸款總額並且合理安排其資金流或者政府能對反向抵押貸款進行擔保，那麼貸款機構的違約風險也會大為降低。
4 防範住房反向抵押貸款違約風險的對策
為防範住房反向抵押貸款違約風險，結合國內外住房反向抵押貸款的實踐，本文提出以下一些對策。
4.1完善相關法律法規
目前，住房反向抵押貸款的推行可以援引的法規僅散見於《城市房地產管理法》、《個人住房貸款管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《擔保法》、《物權法》的相關內容。缺乏系統的、操作性強的法律法規，增大了住房反向抵押貸款的違約風險。必須完善相關的法律法規，明確住房反向抵押貸款參與雙方的權責，對於違約行為給予嚴厲的懲戒。
4.2收取提前還貸違約金
為預防借款人提前償還違約，貸款機構可以設置一定的提前還貸違約金。當借款人要求提前償還貸款時，還必須支付違約金，這就提高了借款人提前還貸的成本，可以有效降低提前償還違約發生率。
4.3明確房屋產權，建立多種住房反向抵押貸款模式
必須明確各類房產的產權，特別是要解決各類保障性住房和小產權房的產權歸屬問題。可仿照美國經驗，建立多種模式的住房反向抵押貸款，讓不同人群可根據自己所擁有的的房產類型選擇合適的住房反向抵押貸款模式。
4.4完善個人信用體系
完善個人信用體系的相關法律法規，使個人信用體系有法可依；借鑑國內外經驗，選擇合適的信用評價標準；各類機構間應該建立個人信用信息分享機制，這樣在住房反向抵押貸款中可以有效防止借款人重複抵押房產看的可能性；最後要建立嚴格的失信懲戒機制，提高借款人失信成本；在支付時可借鑑美國房屋保留計劃中的「按信用額度支付」，這樣可有效降低違約風險的發生。
4.5提高貸款機構的准入門檻，設立準備金，匹配資產和負債
應當選擇具有雄厚資金實力的良好信譽的機構開展住房反向抵押貸款業務。貸款機構還應當設立一定比例的準備金，以防範違約風險。貸款機構還要注意所開展業務的多樣性，注意資產和負債匹配，如合理設置住房抵押貸款業務和住房反向抵押貸款業務的比例，利用資產證券化手段提高流動性等。
4.6政府提供擔保
美國的房產價值轉換抵押貸款（HECM）享有美國住宅與城市開發部（HUD）下屬的聯邦住宅管理局（FHA）提供政府擔保，這是HECM得以廣泛推行的重要原因。由國家設立住房反向抵押貸款擔保基金，對借款人和貸款機構的可能損失進行補償。這樣做，一方面可以保證老年人在貸款機構破產時也可以拿到貸款，另一方面，若貸款本息額超過貸款到期時的住房價值，差額由擔保基金補償，避免貸款機構的損失。這對反向抵押貸款的開辦機構和借款申請人，都會起到堅定信心和防範化解風險的作用。
參考文獻
[1]Miceli， T. J. and Sirmmans， C. F. Reverse Mortgages and Borrower Maintenance Risk [J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，1994（2）：433-450.
[2]Thomas Davidoff， Gerd Welke. Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market[R]. Haas School of business， 2004.
[3]柴效武.反向抵押貸款風險與防範[M].杭州：浙江大學出版社，2008：1-14、139.
[4]劉江濤，張波. 住房反向抵押貸款中的不確定性因素分析[J]. 經濟問題探索，2009，04：153-159.
作者簡介： 姜雨馨，（1994—），女，江蘇鹽城人，南京航空航天大學經濟與管理學院在讀本科生，研究方向：金融；桑曉鵬（ 1990—），男，河南林州人，南京航空航天大學經濟與管理學院在讀碩士研究生，研究方向：金融。
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