蔣媛
（山西太行建設開發有限公司，山西 陽泉 045000）
摘要：本文分析了項目風險的基本內涵和類別，從三個方面探討了房地產企業強化風險管理的對策，並重點就集團型房地產企業應對風險進行了論述，具有一定的理論和實踐指導意義。
關鍵詞 ：房地產企業；風險管理；流程；決策
中圖分類號：F293.30 文獻標誌碼：A 文章編號：1000-8772（2015）22-01５９-02
在房地產行業，成熟的開發商總是很大程度能透過風險看到機會，但有些開發商卻被風險擋在了殿堂之外。不論是國家政策，還是行業政策，又或者是市場行情的變化，對房地產企業都構成或多或少的風險，為此，房地產企業必須時刻關注政策風險、市場形勢所帶來的風險，科學研判，穩妥應對。
一、科學識別項目風險
風險識別首先是識別風險事件，並進行分類、量化等工作。對於房地產企業，常見的幾種風險為政策風險、決策風險、管理風險，具體表現在：
（1）政策風險。政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經濟的關係，當然，還有政策的不連續性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對於地產開發商來說，政策應該是一種約束和控制的行為，企業必須要遵守相關的政策法規，同時要制定對於相關法律法規進行補充和操作的部門管理規章制度和規範性文件以及強制性標準等。
（2）項目決策風險。房地產項目決策風險，主要體現在項目的定位風險、創新風險等。項目的定位是決策層根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標客戶定位、產品定位、建築產品的質量定位、建設環境的品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。項目的市場定位確定以後，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準確、盲目開始項目建設，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發過程中最大的風險，屬項目的決策性失誤風險，風險事件一旦發生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導致不可挽回的後果。
（3）項目資金風險。這是任何項目都要面臨的風險類型，如果項目資金鍊出現問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由於項目的資金絕大多數來自於外部，如銀行、合作夥伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規避這些外部金融風險事件。
二、房地產項目管理風險
房地產管理是在房地產業務流程框架內進行的管理活動、行動決策，這些管理事務本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風險事件。如果管理不到位，帶來的項目質量風險、進度風險、人力風險，還有前面的資金風險，都會因為管理對項目產生致命的傷害。房地產項目的項目特性非常明顯，房地產商應該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。
（1）項目的質量風險：在項目決策階段由於經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規範、標準，特別是強制性標準的要求，又通過「關係」關照通過驗收而造成的「投機性」質量問題；施工階段，從業人員對設計知識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題；處理不及時，沒有做到「事前」控制的「永久性缺陷」或者交房後給客戶造成的質量「隱患」（實際上就是「質量通病」造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的「實物質量」問題等。
（2）項目進度風險：在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委託、購房等合同或協議簽約、履約過程，由於項目的一次性（不可重複性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出「瓶頸」制約的普遍方法，有時候在「飢不擇食」的景況下，可能會因「省略過程」而不慎跌入「陷阱」。
三、科學控制房地產企業面臨的風險
對於成功的房地產風險管理，決策層首先需要能認識到風險管理的重要性，在項目規劃時予以重視，並做詳盡的風險管理規劃，並採用「以流程為中心」的管理方式，確保有效應對突發事件及相關風險和機會。
一個成功的全面風險管理流程能夠為企業管理者提供一個風險管理框架，以便其明確地考慮風險變化，幫助房地產商應對種種挑戰，從而判斷開發商願意承受的風險量，並確保有到位的風險緩釋措施，將風險限定在既定水平。
首先，作為風險管理開始，應在項目開始時進行風險的識別，可以採用頭腦風暴法對風險事件識別以後進行分類及量化，根據不同類型的風險事件進行分類，根據成本影響進行量化分級，形成風險清單。對於風險分類及風險等級劃分要根據各開發商的管理特點進行劃分。?此外，由於房地產項目屬於典型的資源整合型項目，其市場環境及項目開發環境等變數相對較大，在風險識別時，要考慮到不可預見的風險事件發生。
其次，根據風險事件清單，進行風險應對計劃的編制，設置不同的風險閥值，風險準備的方案，並明確崗位，監控項目臨界值的跟蹤。這裡是「準備」方案，而不要「應對」方案，強調是對風險事件的控制，進行主動管理，而不是被動的應對。
再次，按照風險管理流程，一方面要保證風險列表清單清晰，另一方面列表中風險清單在流程中得以體現，包括風險的認知，對比風險清單進行對號，並制定準備措施，流程的主體要責任明確。責任人按照流程規定的臨界值和項目的進展及項目執行情況進行比較，進行風險事件的識別，並按照流程「準備」的動作進行風險事件的解決。當然，此流程是在組織決策層進行風險管理規劃的前提下進行風險的識別、風險應對計劃的編制、風險控制與跟蹤，並根據不同房地產商不同的風險喜好進行不同的流程設置。
在項目整體規划下的風險管理流程體系的建立、風險清單的制定完成後，企業要將風險管理建立在持續測試和驗證的基礎上，確保局部、重複的風險控制管理活動有效跟進。
四、集團企業如何進行風險管理
風險管理控制框架和流程是搭建在房地產企業組織之上的，所以，對於風險管理控制模型，會因為組織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對於一般的項目型房地產公司，可以先做好前期的項目風險管理規劃，把風險的臨界值檢查放置在項目日常績效評估工作中，對於風險清單中的風險就能做到預見性的管理了。
對於集團式的大型房地產公司來說，就需要考慮建立基於企業管理體系下的風險管理系統。比如，在項目前期，需要充分的做好風險清單以及風險準備計劃的編制，在組織上設立專門的風險管理崗位，並設計風險管理流程，流程範圍覆蓋項目相關的各個部門。區域分公司（或是子公司）要定期的審核風險報告，如果遇高等級風險，要第一時間彙報到集團公司。
保證信息能暢通的傳達是風險事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風險報告是項目核心的過程輸出產品之一，它能保證項目知識有效的利用。在風險報告中不僅要有臨界值風險監控的內容，還應該有對所有發生的風險事件的描述和處理過程。上級（區域公司或是分公司、集團公司）要對報告的真實性、準確性進行檢查。
對於房地產企業的風險，大多管理者想到的是能應對，採用的方式是接受、減輕等被動的應對措施。風險存在於項目的整個生命周期，在項目的每個階段都存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經識別的風險做好「準備」。這些風險的準備包括制度上、人力、資金上準備。在制度上，要建立風險管理體系，制定風險管理流程，落實到崗位、並做好風險預算，保證風險發生時，能有一系列的既定動作進行。
（責任編輯：袁凌雲）
（山西太行建設開發有限公司，山西 陽泉 045000）
摘要：本文分析了項目風險的基本內涵和類別，從三個方面探討了房地產企業強化風險管理的對策，並重點就集團型房地產企業應對風險進行了論述，具有一定的理論和實踐指導意義。
關鍵詞 ：房地產企業；風險管理；流程；決策
中圖分類號：F293.30 文獻標誌碼：A 文章編號：1000-8772（2015）22-01５９-02
在房地產行業，成熟的開發商總是很大程度能透過風險看到機會，但有些開發商卻被風險擋在了殿堂之外。不論是國家政策，還是行業政策，又或者是市場行情的變化，對房地產企業都構成或多或少的風險，為此，房地產企業必須時刻關注政策風險、市場形勢所帶來的風險，科學研判，穩妥應對。
一、科學識別項目風險
風險識別首先是識別風險事件，並進行分類、量化等工作。對於房地產企業，常見的幾種風險為政策風險、決策風險、管理風險，具體表現在：
（1）政策風險。政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經濟的關係，當然，還有政策的不連續性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對於地產開發商來說，政策應該是一種約束和控制的行為，企業必須要遵守相關的政策法規，同時要制定對於相關法律法規進行補充和操作的部門管理規章制度和規範性文件以及強制性標準等。
（2）項目決策風險。房地產項目決策風險，主要體現在項目的定位風險、創新風險等。項目的定位是決策層根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標客戶定位、產品定位、建築產品的質量定位、建設環境的品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。項目的市場定位確定以後，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準確、盲目開始項目建設，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發過程中最大的風險，屬項目的決策性失誤風險，風險事件一旦發生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導致不可挽回的後果。
（3）項目資金風險。這是任何項目都要面臨的風險類型，如果項目資金鍊出現問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由於項目的資金絕大多數來自於外部，如銀行、合作夥伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規避這些外部金融風險事件。
二、房地產項目管理風險
房地產管理是在房地產業務流程框架內進行的管理活動、行動決策，這些管理事務本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風險事件。如果管理不到位，帶來的項目質量風險、進度風險、人力風險，還有前面的資金風險，都會因為管理對項目產生致命的傷害。房地產項目的項目特性非常明顯，房地產商應該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。
（1）項目的質量風險：在項目決策階段由於經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規範、標準，特別是強制性標準的要求，又通過「關係」關照通過驗收而造成的「投機性」質量問題；施工階段，從業人員對設計知識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題；處理不及時，沒有做到「事前」控制的「永久性缺陷」或者交房後給客戶造成的質量「隱患」（實際上就是「質量通病」造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的「實物質量」問題等。
（2）項目進度風險：在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委託、購房等合同或協議簽約、履約過程，由於項目的一次性（不可重複性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出「瓶頸」制約的普遍方法，有時候在「飢不擇食」的景況下，可能會因「省略過程」而不慎跌入「陷阱」。
三、科學控制房地產企業面臨的風險
對於成功的房地產風險管理，決策層首先需要能認識到風險管理的重要性，在項目規劃時予以重視，並做詳盡的風險管理規劃，並採用「以流程為中心」的管理方式，確保有效應對突發事件及相關風險和機會。
一個成功的全面風險管理流程能夠為企業管理者提供一個風險管理框架，以便其明確地考慮風險變化，幫助房地產商應對種種挑戰，從而判斷開發商願意承受的風險量，並確保有到位的風險緩釋措施，將風險限定在既定水平。
首先，作為風險管理開始，應在項目開始時進行風險的識別，可以採用頭腦風暴法對風險事件識別以後進行分類及量化，根據不同類型的風險事件進行分類，根據成本影響進行量化分級，形成風險清單。對於風險分類及風險等級劃分要根據各開發商的管理特點進行劃分。?此外，由於房地產項目屬於典型的資源整合型項目，其市場環境及項目開發環境等變數相對較大，在風險識別時，要考慮到不可預見的風險事件發生。
其次，根據風險事件清單，進行風險應對計劃的編制，設置不同的風險閥值，風險準備的方案，並明確崗位，監控項目臨界值的跟蹤。這裡是「準備」方案，而不要「應對」方案，強調是對風險事件的控制，進行主動管理，而不是被動的應對。
再次，按照風險管理流程，一方面要保證風險列表清單清晰，另一方面列表中風險清單在流程中得以體現，包括風險的認知，對比風險清單進行對號，並制定準備措施，流程的主體要責任明確。責任人按照流程規定的臨界值和項目的進展及項目執行情況進行比較，進行風險事件的識別，並按照流程「準備」的動作進行風險事件的解決。當然，此流程是在組織決策層進行風險管理規劃的前提下進行風險的識別、風險應對計劃的編制、風險控制與跟蹤，並根據不同房地產商不同的風險喜好進行不同的流程設置。
在項目整體規划下的風險管理流程體系的建立、風險清單的制定完成後，企業要將風險管理建立在持續測試和驗證的基礎上，確保局部、重複的風險控制管理活動有效跟進。
四、集團企業如何進行風險管理
風險管理控制框架和流程是搭建在房地產企業組織之上的，所以，對於風險管理控制模型，會因為組織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對於一般的項目型房地產公司，可以先做好前期的項目風險管理規劃，把風險的臨界值檢查放置在項目日常績效評估工作中，對於風險清單中的風險就能做到預見性的管理了。
對於集團式的大型房地產公司來說，就需要考慮建立基於企業管理體系下的風險管理系統。比如，在項目前期，需要充分的做好風險清單以及風險準備計劃的編制，在組織上設立專門的風險管理崗位，並設計風險管理流程，流程範圍覆蓋項目相關的各個部門。區域分公司（或是子公司）要定期的審核風險報告，如果遇高等級風險，要第一時間彙報到集團公司。
保證信息能暢通的傳達是風險事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風險報告是項目核心的過程輸出產品之一，它能保證項目知識有效的利用。在風險報告中不僅要有臨界值風險監控的內容，還應該有對所有發生的風險事件的描述和處理過程。上級（區域公司或是分公司、集團公司）要對報告的真實性、準確性進行檢查。
對於房地產企業的風險，大多管理者想到的是能應對，採用的方式是接受、減輕等被動的應對措施。風險存在於項目的整個生命周期，在項目的每個階段都存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經識別的風險做好「準備」。這些風險的準備包括制度上、人力、資金上準備。在制度上，要建立風險管理體系，制定風險管理流程，落實到崗位、並做好風險預算，保證風險發生時，能有一系列的既定動作進行。
（責任編輯：袁凌雲）
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